Vu les procédures suivantes :

I. Par une requête et des mémoires, enregistrés les 27 septembre 2024, 16 avril, 29 avril 20 mai, et 25 juin 2025 sous le n° 2405438, dont le dernier n’a pas été communiqué, M. F… A… et M^me E… B…, représentés par M^e Faucheur, demandent au tribunal, dans le dernier état de leurs écritures :

1°) d’annuler l’arrêté du 17 avril 2024 par lequel le maire de la Turbie a accordé à la société par actions simplifiées (SAS) Sully Immobilier Méditerranée un permis de construire ayant pour objet la démolition d’une villa et la construction d’un immeuble collectif de 12 logements sur un terrain situé 8 route de la Tête de Chien, ensemble la décision du 13 août 2024 rejetant implicitement leur recours gracieux dirigé contre cet arrêté ;

2°) d’annuler les arrêtés des 19 février et 7 mars 2025 par lesquels le maire de la Turbie a délivré un permis de construire analogue sur ce projet ;

3°) de mettre à la charge de la commune de la Turbie une somme de 4 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- leur requête est recevable ;

- les permis de construire en litige sont entachés d’incomplétudes au regard de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme ;

- ils méconnaissent l’article UB 3 du règlement du plan local d’urbanisme (PLU) ;

- ils méconnaissent l’article UB 4 du même règlement ;

- ils méconnaissent l’article UB 7 du même règlement ;

- ils méconnaissent l’article UB 10 du même règlement ;

- ils méconnaissent l’article UB 11 de ce même document à plusieurs titres :

* la teinte rouge des façades ne permet pas l’insertion du projet dans son environnement immédiat ;

* les menuiseries apparentes sont en aluminium alors que le règlement du PLU impose qu’elles soient en bois ;

* les garde-corps seront en aluminium alors que le règlement du PLU impose qu’ils soient en fer forgé ;

- ils méconnaissent l’article UB 12 du règlement du PLU ;

- ils méconnaissent l’article UB 13 de ce même document ;

- ils sont entachés d’erreur manifeste d’appréciation s’agissant de l’application de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme ;

- ils sont entachés de fraude dès lors que les dossiers de demande ne comprenaient pas la mention de la servitude de cour commune ;

- ils méconnaissent l’article 8 des dispositions générales du règlement du PLU ;

- les prescriptions dont ils sont assortis sont illégales, car conditionnelles ;

- le permis de construire délivré par les arrêtés des 19 février et 7 mars 2025 est entaché d’incompétence.

Par deux mémoires en défense, enregistrés les 27 mars et 7 mai 2025, la commune de la Turbie, représentée par M^e Plenot, conclut au rejet de la requête et à ce qu’il soit mis à la charge des requérants une somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- à titre principal, les conclusions à fin d’annulation des arrêtés des 19 février et 7 mars 2025 sont irrecevables dès lors qu’elles ont été présentées par un mémoire ultérieur et visent à contester la légalité d’une nouvelle autorisation d’urbanisme ;

- à titre subsidiaire, les moyens soulevés dans la requête ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense, enregistré le 27 mai 2025, la société par actions simplifiées (SAS) Sully Immobilier Méditerranée, représentée par M^e Bornard, conclut au rejet de la requête et à ce qu’il soit mis à la charge des requérants une somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens soulevés dans la requête ne sont pas fondés.

Par un mémoire, enregistré le 7 août 2025, les requérants ont informé le tribunal qu’ils se désistaient de leurs conclusions à fin d’annulation dirigées contre l’arrêté du 17 avril 2024 mais maintenaient le surplus de leurs conclusions.

Par une ordonnance du 6 octobre 2025, la clôture de l’instruction a été prononcée avec effet immédiat, en application des dispositions de l’article R. 611-11-1 du code de justice administrative.

Par une lettre du 31 octobre 2025, le tribunal a invité les parties à présenter leurs observations sur la mise en œuvre éventuelle de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, dans le cas où le tribunal accueillerait le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UB 7 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de la Turbie, en ce que le projet ne se situe pas à moins de 4 mètres de la servitude de cour commune, laquelle a pour effet de repousser la limite à prendre en compte pour l’application des règles de prospect fixées par cet article.

M. A… et M^me B…, la société Sully Immobilier Méditerranée ainsi que la commune de la Turbie ont produit des observations sur cette lettre respectivement les 3 et 7 novembre 2025, lesquelles ont été communiquées.

II. Par une requête et un mémoire, enregistrés les 17 juillet et 25 septembre 2025 sous le n° 2504033, M. F… A… et M^me E… B…, représentés par M^e Faucheur, demandent au tribunal :

1°) d’annuler les arrêtés des 19 février et 7 mars 2025 par lesquels le maire de la Turbie a accordé à la société par actions simplifiées (SAS) Sully Immobilier Méditerranée un permis de construire ayant pour objet la démolition d’une villa et la construction d’un immeuble collectif de 12 logements sur un terrain situé 8 route de la Tête de Chien, ensemble la décision du 8 juin 2025 rejetant implicitement leur recours gracieux dirigé contre ces arrêtés ;

2°) de mettre à la charge de la commune de la Turbie une somme de 4 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- leur requête est recevable ;

- les arrêtés litigieux sont entachés d’incompétence quant à leur signataire ;

- le permis de construire est entaché d’incomplétude au regard de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme, dès lors que les documents joints ne permettaient pas d’apprécier l’insertion du projet par rapport à leur maison ;

- il méconnaît l’article UB 3 du règlement du PLU de la Turbie ;

- il méconnaît l’article UB 4 du même règlement ;

- il méconnaît l’article UB 7 du même règlement ;

- il méconnaît l’article UB 10 du même règlement ;

- il méconnaît l’article UB 11 du même règlement ;

- il méconnaît l’article UB 13 du même règlement ;

- il méconnaît l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme ;

- la prescription contenue dans l’arrêté rectificatif du 7 mars 2025, s’agissant de la desserte électrique, est conditionnelle et démontre l’imprécision du dossier de permis de construire.

Par un mémoire en défense, enregistré le 7 août 2025, la commune de la Turbie, représentée par M^e Plenot, conclut au rejet de la requête et à ce qu’il soit mis à la charge des requérants une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens soulevés dans la requête ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense, enregistré le 7 octobre 2025, la société Sully Immobilier Méditerranée, représentée par M^e Bornard, conclut au rejet de la requête et à ce qu’il soit mis à la charge des requérants une somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens soulevés dans la requête ne sont pas fondés.

Par une ordonnance du 17 octobre 2025, la clôture de l’instruction a été prononcée avec effet immédiat, en application des dispositions de l’article R. 611-11-1 du code de justice administrative.

Par une lettre du 31 octobre 2025, le tribunal a invité les parties à présenter leurs observations sur la mise en œuvre éventuelle de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, dans le cas où le tribunal accueillerait le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UB 7 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de la Turbie, en ce que le projet ne se situe pas à moins de 4 mètres de la servitude de cour commune, laquelle a pour effet de repousser la limite à prendre en compte pour l’application des règles de prospect fixées par cet article.

M. A… et M^me B…, la société Sully Immobilier Méditerranée et la commune de la Turbie ont produit des observations sur cette lettre respectivement les 3 et 13 novembre 2025, lesquelles ont été communiquées.

Vu les autres pièces des dossiers.

Vu :

- le code civil ;

- le code général des collectivités territoriales ;

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique du 25 mars 2026 :

- le rapport de M. Garcia, rapporteur,

- les conclusions de M. Beyls, rapporteur public,

- et les observations de M^e Barandon, substituant M^e Plenot, représentant la commune de la Turbie, et de M^e Perrier, substituant M^e Bornard, représentant la société Sully Immobilier Méditerranée.

Considérant ce qui suit :

La société Sully Immobilier Méditerranée a déposé une demande de permis de construire ayant pour objet la démolition d’une villa et la construction d’un immeuble collectif de 12 logements sur un terrain situé 8 route de la Tête de Chien à la Turbie. Par un arrêté du 17 avril 2024, le maire a délivré le permis de construire sollicité. M. F… A… et M^me E… B… ont présenté un recours gracieux, dont il a été accusé réception le 13 juin 2024, et qui a été implicitement rejeté le 13 août 2024. Par la requête portant le n° 2405438, M. A… et M^me B… ont demandé au tribunal d’annuler cet arrêté. Toutefois, la société Sully Immobilier Méditerranée a déposé en cours d’instance une nouvelle demande de permis de construire initial, dont l’autorisation a été délivrée par un arrêté du 19 février 2025, lui-même rectifié par un arrêté du 7 mars 2025. M. A… et M^me B… ont également présenté un recours gracieux contre cet arrêté, qui a été implicitement rejeté le 8 juin 2025. Les requérants ont alors demandé l’annulation de ce nouveau permis dans le cadre de l’instance n° 2405438, ainsi que par voie de requête distincte, enregistrée sous le n° 2504033.

Sur la jonction des requêtes :

Les requêtes portant les n°s 2405438 et 2504033 ont été introduites par les mêmes requérants, sont dirigées contre des projets analogues, présentent à juger les mêmes questions de droit et ont fait l’objet d’une instruction commune. Il y a ainsi lieu de les joindre et d’y statuer par un seul jugement.

Sur l’étendue du litige :

D’une part, par un mémoire, enregistré le 7 août 2025 dans l’instance n° 2405438, les requérants ont informé le tribunal qu’ils se désistaient de leurs conclusions à fin d’annulation dirigées contre l’arrêté du 17 avril 2024, compte tenu de la décision du 29 juillet 2025 retirant cet arrêté. Toutefois, par le même mémoire, les requérants ont indiqué qu’ils maintenaient le surplus de leurs conclusions dirigées contre les arrêtés des 19 février et 7 mars 2025. Ce désistement, partiel, est pur et simple. Rien ne s’oppose à ce qu’il en soit donné acte.

D’autre part, si dans leurs deux requêtes, M. A… et M^me B… avait soutenu que les arrêtés litigieux méconnaissaient les dispositions de l’article 8 des dispositions générales du règlement du PLU, ils ont expressément abandonné ce moyen par un courrier du 22 septembre 2025. Dès lors, il n’y a plus lieu pour le tribunal d’examiner ce moyen.

Sur le surplus des conclusions à fin d’annulation :

En ce qui concerne l’incompétence du signataire des arrêtés des 19 février et 7 mars 2025 :

Aux termes de l’article L. 422-1 du code de l’urbanisme : « L’autorité compétente pour délivrer le permis de construire, d’aménager ou de démolir et pour se prononcer sur un projet faisant l’objet d’une déclaration préalable est : a) Le maire, au nom de la commune, dans les communes qui se sont dotées d’un plan local d’urbanisme (…) ». Aux termes de l’article L. 2122-17 du code général des collectivités territoriales : « En cas d’absence, de suspension, de révocation ou de tout autre empêchement, le maire est provisoirement remplacé, dans la plénitude de ses fonctions, par un adjoint, dans l’ordre des nominations et, à défaut d’adjoint, par un conseiller municipal désigné par le conseil ou, à défaut, pris dans l’ordre du tableau. ».

Il résulte de ces dispositions, qui n’ont pas pour vocation de suppléer les délégations que le maire peut consentir à ses adjoints en vertu de l’article L. 2122-18 du même code, qu’elles ne donnent compétence au suppléant que pour les actes dont l’accomplissement, au moment où il s’impose, serait empêché par l’absence du maire et ne permettrait donc pas un fonctionnement normal de l’administration municipale.

Il ressort des pièces du dossier que l’arrêté du 19 février 2025 délivrant le permis de construire a été signé par le maire de la Turbie. Si l’arrêté du 7 mars 2025, venant rectifier une erreur matérielle affectant la superficie du projet, a en revanche été signé par la première adjointe, il ressort des pièces du dossier que le maire de la Turbie était empêché du 7 au 19 mars 2025. Dans ces conditions, M^me D… C…, première adjointe, pouvait valablement signer au nom du maire ce dernier arrêté. Par suite, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que les deux arrêtés litigieux auraient été pris par une autorité incompétente.

En ce qui concerne la composition du dossier de permis de construire :

Aux termes de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend également : (…) c) Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; (…) ».

La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

Il ressort des pièces du dossier que les documents graphiques du dossier de permis de construire litigieux, cotés PC 06-a et 06-b, représentent la construction projetée uniquement telle que vue depuis le chemin de la Batterie, sans permettre d’apprécier l’insertion de la construction par rapport aux autres constructions, notamment celle des requérants. Toutefois, le dossier du permis de construire délivré le 17 avril 2024 comprenait deux documents graphiques permettant d’apprécier d’une part, l’insertion du projet depuis le chemin de la Batterie par une prise de vue de plein pied, et d’autre part, l’insertion du projet par rapport aux constructions avoisinantes, notamment celle des requérants, par une prise de vue en plongée. Dès lors que la commune avait nécessairement connaissance de ces autres documents au stade de l’instruction du permis de construire litigieux, puisqu’ils lui sont antérieurs, l’insuffisance du dossier de demande n’a pas été de nature en l’espèce à fausser l’appréciation de l’administration sur la conformité du projet à la réglementation en matière d’urbanisme. Par suite, le moyen doit être écarté.

En ce qui concerne les conditions de desserte du terrain d’assiette :

Aux termes de l’article UB 3 du règlement du PLU de la Turbie : « Conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou privées : – Les terrains doivent être desservis par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à l’importance et à la destination de la construction ou de l’ensemble des constructions qui y sont à édifier. (…) Condition d’accès aux voies ouvertes au Public : (…) Les caractéristiques des accès et des voies doivent permettre de satisfaire aux règles minimales de desserte : défense contre l’incendie, protection civile, brancardage, collecte des ordures ménagères, etc… (…) ».

Il résulte de ces dispositions que les conditions de desserte d’un projet de construction doivent être appréciées, d’une part, au regard de l’importance de ce dernier, de sa destination ou des aménagements envisagés, mais aussi, d’autre part, au regard des risques que présentent les accès pour la sécurité des usagers des voies publiques ou des personnes qui les utilisent, compte tenu notamment, de la position des accès, de leur configuration ainsi que de la nature et de la densité du trafic.

Il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette du projet sera desservi par le chemin de la Batterie, dont la largeur au niveau du terrain d’assiette est d’environ 3 mètres – 3,63 mètres selon les requérants –. Si les requérants soutiennent qu’une telle largeur serait insuffisante, compte tenu du nombre de logements prévus par le projet et de la dangerosité du carrefour situé entre le chemin de la Batterie et l’avenue de la Pinède, d’une part, cette portion du chemin de la Batterie est rectiligne et à sens unique, et d’autre part, le projet crée en sus des douze logements prévus, 16 places de stationnement, ce qui est suffisant pour absorber le trafic supplémentaire. Il ne ressort ainsi pas des pièces du dossier que le chemin de la Batterie présenterait des caractéristiques insuffisantes pour répondre à l’importance et à la destination du projet et il n’est pas davantage établi que le trafic induit par le projet litigieux serait effectivement de nature à aggraver substantiellement les conditions de circulation sur le chemin de la Batterie. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UB3 du règlement du PLU ne peut qu’être écarté.

En ce qui concerne l’erreur manifeste d’appréciation quant à l’application de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme :

Aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations. ».

Si les requérants soutiennent que l’accès véhicule du projet est situé en plein virage, au carrefour du chemin de la Batterie et de l’avenue de la Pinède, lequel serait d’une particulière dangerosité, l’allégation selon laquelle l’accès est situé en plein virage manque en fait. De plus, la portion du chemin de la Batterie devant être empruntée pour accéder au terrain d’assiette du projet est, ainsi qu’il a été dit au point 13 du présent jugement, rectiligne et à sens unique. Par ailleurs, le chemin de la Batterie est pentu ce qui implique pour les véhicules s’engageant sur la portion en cause de rouler avec une vitesse réduite. Si les requérants se prévalent de la dangerosité de l’accès au parking souterrain qui s’effectue au moyen d’un monte-véhicule, les dimensions et l’emplacement de l’aire d’attente permettront aux véhicules de stationner en dehors de la chaussée circulée du chemin de la Batterie soit dans l’attente d’accéder au parking souterrain, soit dans l’attente de s’engager sur la voie publique. Par suite, cet accès, situé sur une portion rectiligne du chemin de la Batterie, offre des conditions de visibilité et des garanties de sécurité suffisantes tant pour les usagers de la voie publique que pour ceux de l’accès. Dans ces conditions, faute de démontrer l’existence d’un risque d’une particulière gravité pour la sécurité, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que les arrêtés en litige seraient entachés d’erreur manifeste d’appréciation quant à l’application de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme.

En ce qui concerne la gestion des eaux pluviales :

Aux termes de l’article UB 4 du règlement du PLU : « Eau potable : – Toute construction ou installation nouvelle doit être raccordée au réseau public de distribution d’eau potable. Assainissement : Assainissement des eaux usées : – Toute construction ou installation nouvelle doit être raccordée au réseau public d’assainissement. Assainissement des eaux pluviales : – Les eaux de ruissellement pluvial provenant des toitures, des constructions et de toute surface imperméable, doivent être évacuées vers des caniveaux, fossés et réseaux collectifs d’évacuation d’eaux pluviales. En aucun cas, les eaux pluviales ne doivent être rejetées dans le réseau public d’assainissement des eaux usées. ». Aux termes de l’article 637 du code civil : « Une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire. ». Aux termes de l’article R. 431-4 du code de l’urbanisme : « La demande de permis de construire comprend : a) Les informations mentionnées aux articles R. 431-5 à R. 431-12 ; b) Les pièces complémentaires mentionnées aux articles R. 431-13 à R. * 431-33-1 ; c) Les informations prévues aux articles R. 431-34 et R. 431-34-1. Pour l’application des articles R. 423-19 à R. 423-22, le dossier est réputé complet lorsqu’il comprend les informations mentionnées au a et au b ci-dessus. Aucune autre information ou pièce ne peut être exigée par l’autorité compétente. ». Aux termes de l’article A. 424-8 du même code : « (…) Le permis est délivré sous réserve du droit des tiers : il vérifie la conformité du projet aux règles et servitudes d’urbanisme. Il ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé. Toute personne s’estimant lésée par la méconnaissance du droit de propriété ou d’autres dispositions de droit privé peut donc faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils, même si le permis respecte les règles d’urbanisme. ».

En premier lieu, si les requérants font valoir que le dossier ne précise pas les modalités selon lesquelles la construction projetée sera raccordée aux réseaux publics d’assainissement, s’agissant de l’évacuation des eaux usées ainsi que des eaux pluviales, ce dernier comprend un plan de masse coté PC 02-c matérialisant son raccordement à ces réseaux et une note sur la gestion des assainissements émanant d’un bureau d’études. Cette note précise, d’une part, que les eaux usées seront rejetées gravitairement par un réseau de 160 mm de diamètre jusqu’au collecteur public situé en aval sous la route de la Tête de Chien et elle précise, d’autre part, que les eaux pluviales seront collectées par un bassin de rétention enterré puis rejetées de manière régulée dans le réseau public existant le plus proche, situé en amont sous l’avenue de la Pinède.

En deuxième lieu, les requérants font valoir que les réseaux en cause sont insuffisants. Toutefois, ils n’apportent aucun commencement de preuve à l’appui de cette allégation, alors que le projet a fait l’objet d’un avis favorable sous réserves le 18 février 2025 de la communauté d’agglomération de la Riviera Française (CARF) s’agissant des eaux pluviales, ainsi que d’un avis favorable sous réserves également par le service public d’assainissement collectif le 28 novembre 2024.

En troisième et dernier lieu, s’ils soutiennent, toujours à l’appui de ce moyen, que le raccordement se fera via une canalisation devant nécessairement passer sur leur propriété, alors qu’ils n’ont pas donné leur accord, il ressort des pièces du dossier qu’une servitude de passage de canalisations souterraines des eaux vannes, usées et pluviales ayant pour fond servant la parcelle des requérants cadastrée section AB n°433 a été consentie par un acte notarié du 7 juillet 2003. Or, cette servitude constituant un droit réel immobilier, aucune autorisation n’avait à être sollicitée alors au demeurant que les autorisations d’urbanisme demeurent délivrées sous réserve des droits des tiers. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article UB 4 du règlement du PLU ne peut qu’être écarté en toutes ses branches.

En ce qui concerne la méconnaissance des règles de prospect :

Aux termes de l’article UB 7 du règlement du PLU : « (…) Secteur UBa : Implantation par rapport aux limites aboutissant aux voies : – Dans une bande de 15m de profondeur à partir de l’alignement, les constructions devront être édifiées : – Soit en ordre continu d’une limite latérale à l’autre, – Soit sur une limite latérale et à une distance de l’autre limite au moins égale à 4m, exceptées les constructions enterrées ou les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif. (…) ».

D’une part, les limites séparatives s’entendent comme les limites entre la propriété constituant le terrain d’assiette de la construction et la ou les propriétés qui la jouxtent. La limite entre deux propriétés situées en bordure d’une même voie doit être regardée comme une limite séparative aboutissant à cette voie. La circonstance qu’une telle limite séparative soit constituée de plusieurs segments de droite faisant angle entre eux est sans influence sur sa qualification de limite séparative aboutissant aux voies.

Il ressort des pièces du dossier que la limite Sud séparant la parcelle cadastrée AB n° 432 de la parcelle AB n° 433 a le caractère, s’agissant du seul terrain d’assiette du projet, d’une limite latérale, dès lors qu’elle aboutit au chemin de la Batterie, selon le principe rappelé au point précédent. Par suite, il y a lieu d’appliquer les règles du PLU relatives aux limites séparatives aboutissant aux voies.

D’autre part, il résulte des dispositions précitées de l’article UB 7 du règlement du PLU de la Turbie que, lorsqu’elle est édifiée dans une bande de quinze mètres de profondeur à compter de l’alignement, la construction projetée doit être jointive soit avec chacune des limites séparatives qui croisent l’alignement de la voie publique (ordre continu), soit avec une seule de ces limites (ordre semi-continu), sans qu’y fasse obstacle la circonstance que, comme en l’espèce, les deux limites séparatives qui aboutissement à la voie publique ont elles-mêmes une intersection commune.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment des plans de masse, que la construction projetée s’implante à l’alignement du chemin de la Batterie et est jointive tant avec la limite séparative nord qu’avec la limite entre le terrain d’assiette et la propriété de M. A… et M^me B…. Par suite, cette construction doit être regardée comme implantée en ordre continu, selon les prescriptions de l’article UB 7 du règlement du PLU. Si les requérants font valoir à l’appui de ce moyen qu’il ne s’agit pas en l’espèce d’une implantation en ordre continu, faute pour la construction projetée de s’adosser à une construction mitoyenne, une telle circonstance demeure sans incidence sur cette qualification, dès lors que l’implantation en ordre continu d’une construction doit s’apprécier uniquement au regard du terrain d’assiette du projet, et non par rapport à l’implantation des constructions déjà édifiées sur les propriétés contiguës. Dans ces conditions, le moyen tiré de l’article UB 7 du règlement du PLU doit être écarté.

En ce qui concerne la méconnaissance des règles de hauteur :

Aux termes de l’article UB 10 du règlement du PLU : « Conditions de mesure : La hauteur en tout point des constructions est mesurée à partir du sol naturel existant avant les travaux d’exhaussement ou d’affouillement du sol nécessaires pour la réalisation du projet, jusqu’à l’égout du toit. Règles de hauteur applicables : – La hauteur des constructions, mesurées dans les conditions définies ci-dessus, ne peut excéder 9 mètres et R+2, à l’exception des constructions situées le long de l’avenue de la Victoire en secteur UBa pour lesquelles la hauteur maximale calculée dans les conditions indiquées ci-dessus sera limitée à 12 mètres et R+3. Pour des considérations architecturales tendant à une meilleure intégration et un meilleur aménagement et notamment pour les constructions en gradins, la hauteur totale en vue frontale, mesurée dans les conditions définies ci-dessus, ne pourra excéder 4 niveaux et 12 m. (…) ». Aux termes de l’article R. 151-13 du code de l’urbanisme : « Les règles générales peuvent être assorties de règles alternatives qui en permettent une application circonstanciée à des conditions locales particulières. Ces règles alternatives ne peuvent avoir pour objet ou pour effet de se substituer aux possibilités reconnues à l’autorité compétente en matière d’autorisation d’urbanisme de procéder à des adaptations mineures par l’article L. 152-3 et d’accorder des dérogations aux règles du plan local d’urbanisme par les articles L. 152-4 à L. 152-6. ».

Il ressort des pièces du dossier, notamment des plans de coupe et des façades, que l’immeuble en litige, élevé en R+3, comprend des décrochés successifs. Si les requérants font valoir à cet effet que le projet ne comporte pas de décrochés successifs au niveau du chemin de la Batterie, de sorte qu’elle ne constitue pas une construction en gradins au sens de l’article UB 10 du règlement du PLU, il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette présente un dénivelé important, le point le plus bas du terrain naturel étant coté à 479,74 NGF alors que le point haut atteint la cote de 485,93 NGF au droit du chemin de la Batterie. Le terrain d’assiette est par ailleurs structuré par des restanques. Or, la construction projetée s’encastre dans le terrain naturel et son faitage est parallèle aux courbes de niveau, de sorte que l’aménagement de son volume répond à des considérations architecturales tendant à une meilleure intégration et un meilleur aménagement. Par suite, compte tenu de la dérogation instituée par le règlement du PLU, dans le champ de laquelle s’inscrit le projet litigieux, la hauteur de ce dernier ne doit pas dépasser 12 mètres. Il ressort des pièces du dossier que le plan de coupe AA fait état d’une hauteur, mesurée selon les prescriptions de l’article UB 10, de 10,36 mètres, et que les plans de coupe BB et CC font quant à eux état d’une hauteur de 11,70 mètres. La hauteur frontale étant inférieure à celle fixée par la dérogation instaurée par le règlement du PLU, il s’ensuit que le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UB 10 ne peut qu’être écarté.

En ce qui concerne l’insertion du projet dans son environnement :

S’agissant de la teinte rouge des façades du projet :

Aux termes de l’article UB 11 du règlement du PLU : « Dispositions générales : – Les constructions, ainsi que les clôtures et les murs de soutènement, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, ne doivent pas porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. Dispositions particulières : – Les constructions nouvelles ou les restaurations devront être effectuées de manière à ne pas compromettre le caractère traditionnel de l’ensemble ni les perspectives urbaines. – Les matériaux employés, les enduits, les peintures, les parements doivent être en harmonie avec le caractère architectural des constructions traditionnelles. (…) Les couvertures seront réalisées de préférence en matériaux traditionnels, c’est à dire en tuiles rondes de type canal de couleur terre cuite (rouge ou rouge orangé) (…) Façades – Pierres apparentes : La pierre de taille doit rester apparente partout où elle existe sous forme d’ensemble. Seul est admis le remplacement des parties détériorées par des pierres dont les dimensions, l’aspect, la couleur et le grain sont identiques, le rejointoiement se faisant à fleur de pierre et non en creux ou en bourrelés. (…) ».

Il résulte de ces dispositions que, si les constructions projetées portent atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ou à la conservation des perspectives monumentales, l’autorité administrative compétente peut refuser de délivrer le permis de construire sollicité. Pour rechercher l’existence d’une atteinte de nature à fonder le refus de permis de construire ou les prescriptions spéciales accompagnant la délivrance de ce permis, il lui appartient d’apprécier, dans un premier temps, la qualité du site sur lequel la construction est projetée et d’évaluer, dans un second temps, l’impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site.

En premier lieu, il ressort des pièces du dossier que le projet se situe en zone UB, correspondant selon le règlement du PLU aux « quartiers anciens ayant une vocation de centre urbain, en continuité du centre historique. Les modes d’occupation des sols y [étant] diversifiés ». Il ressort des pièces du dossier que les constructions environnantes, composées d’habitations pavillonnaires et d’habitats collectifs, bien qu’adoptant dans leur majorité un style provençal avec des tuiles canal, sont de conceptions et de tailles variées. Dans ces conditions, et alors que les circonstances que le projet se situe dans les abords de deux monuments historiques, à savoir l’église Saint-Michel et le trophée d’Auguste, ainsi que dans le périmètre d’un site inscrit ne sont pas de nature à elles seules à conférer aux lieux environnants un intérêt particulier, les lieux ne disposent d’aucun intérêt architectural remarquable au sens des dispositions précitées.

En second lieu, le projet consiste en l’édification d’un immeuble en R+3 sur une parcelle de 448 m². La façade principale sera partiellement recouverte d’une couleur ocre rouge, référencée n°103 sur le nuancier de la ville de Nice, tandis ce que les autres seront recouvertes d’un enduit minéral beige. Il ressort des pièces du dossier que la partie basse de la façade Est sera en pierres naturelles du pays, que les menuiseries extérieures seront, en bois gris et vert, tout comme les volets à persiennes. Il ressort également des pièces du dossier que la toiture en pente adoptera des tuiles en terre cuite de teinte rouge orangé galbées façon tuile canal et que les 108 m² de surface non urbanisée sera végétalisée et quatre arbres seront plantés. Si les requérants font grief au projet de ne pas s’intégrer dans le paysage environnant, eu égard notamment à la couleur rouge, la couleur référencée n° 103 sur le nuancier de la ville de Nice correspondant aux façades traditionnelles. Dans ces conditions, eu égard aux matériaux et aux couleurs retenues par le projet, l’erreur d’appréciation n’est pas démontrée, de sorte que cette première branche du moyen de l’article UB 11 doit être écartée.

S’agissant des menuiseries :

Aux termes de l’article UB 11 du règlement du PLU : « (…) Toutes les menuiseries apparentes seront en bois. (…) ».

Il ressort des pièces du dossier que le permis de construire prévoit que les menuiseries extérieures, à savoir les baies et fenêtres, seront en bois gris foncé et que les volets persiennes ajourées seront en bois de couleur vert. Par suite, cette deuxième branche du moyen tiré de la méconnaissance de l’article UB 11 doit être écartée comme manquant en fait.

S’agissant des garde-corps :

Aux termes de l’article UB 11 du règlement du PLU : « (…) Les garde-corps seront en fer forgé et constitués par des éléments verticaux simples, non doublés d’un matériau quelconque (…) ».

Il ressort de la notice du permis de construire litigieux que les garde-corps auront un barreaudage simple en ferronnerie, ce que confirment les plans des façades. Par suite, cette troisième et dernière branche du moyen tiré de la méconnaissance de l’article UB 11 doit également être écartée comme manquant en fait.

En ce qui concerne la méconnaissance des règles de stationnement :

Aux termes de l’article UB 12 du règlement du PLU : « (…) Dispositions particulières : Il doit être au moins aménagé des places de stationnement automobiles pour : – Les constructions à usage d’habitation : – Les logements locatifs financés avec un prêt aidé de l’Etat lors de la construction : une aire de stationnement par logement, – Les autres types de logements : une place pour 50 m² de surface de plancher (…) ».

Il ressort des pièces du dossier que le projet comprend la création de 12 logements dont 3 logements locatifs sociaux (LLS) financés au moyen du prêt locatif aidé d’intégration (PLAI). Il s’ensuit que le règlement du PLU imposait la création de trois places de stationnement pour les logements relevant du PLAI. S’agissant des autres logements, il ressort des pièces du dossier qu’ils représentent une surface de plancher de 539,64 m² impliquant la création de onze places de stationnement supplémentaires, soit au total 14 places de stationnement. Dès lors que le permis de construire litigieux prévoit la réalisation de 16 places, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UB 12 du règlement du PLU, qui est invoqué uniquement dans la requête portant le n° 2405438, ne peut qu’être écarté.

En ce qui concerne la méconnaissance des règles relatives aux espaces libres :

Aux termes de l’article UB 13 du règlement du PLU : « Les espaces laissés libres de toute construction à l’exclusion des surfaces affectées aux accès, desserte et stationnement, doivent être aménagés en espaces verts, et comporter au moins un arbre pour 50 m2 de terrain. (…) ».

D’une part, ces dispositions n’imposent pas, contrairement à ce que soutiennent les requérants, de replanter des arbres abattus mais de végétaliser les espaces libres après travaux. Par suite, il y a lieu de calculer le nombre d’arbres nécessaire au respect de ces dispositions uniquement au regard de la superficie de ces espaces. D’autre part, il ressort des pièces du dossier que le projet disposera de 108 m² d’espaces verts et 4 arbres, soit davantage que ce que les dispositions de l’article UB 13 imposent. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions ne peut qu’être écarté.

En ce qui concerne l’existence d’une fraude :

Aux termes de l’article R*. 431-32 du code de l’urbanisme : « Lorsque l’édification des constructions est subordonnée, pour l’application des dispositions relatives à l’urbanisme, à l’institution sur des terrains voisins d’une servitude dite de cours communes, la demande est accompagnée des contrats ou décisions judiciaires relatifs à l’institution de ces servitudes. ».

L’autorité administrative saisie d’une demande de permis de construire peut relever les inexactitudes entachant les éléments du dossier de demande relatifs au terrain d’assiette du projet, notamment sa surface ou l’emplacement de ses limites séparatives, et, de façon plus générale, relatifs à l’environnement du projet de construction, pour apprécier si ce dernier respecte les règles d’urbanisme qui s’imposent à lui. En revanche, le permis de construire n’ayant d’autre objet que d’autoriser la construction conforme aux plans et indications fournis par le pétitionnaire, elle n’a à vérifier ni l’exactitude des déclarations du demandeur relatives à la consistance du projet à moins qu’elles ne soient contredites par les autres éléments du dossier joint à la demande tels que limitativement définis par les articles R. 431-4 et suivants du code de l’urbanisme, ni l’intention du demandeur de les respecter, sauf en présence d’éléments établissant l’existence d’une fraude à la date à laquelle l’administration se prononce sur la demande d’autorisation. La caractérisation de la fraude résulte de ce que le pétitionnaire a procédé de manière intentionnelle à des manœuvres de nature à tromper l’administration sur la réalité du projet dans le but d’échapper à l’application d’une règle d’urbanisme. Une information erronée ne peut, à elle seule, faire regarder le pétitionnaire comme s’étant livré à l’occasion du dépôt de sa demande à des manœuvres destinées à tromper l’administration.

Il ressort des pièces du dossier, notamment des plans de masse, que le dossier de permis de construire comprend la mention de la servitude de cour commune de type non aedificandi. Par suite, l’élément matériel de la fraude n’est pas caractérisé, et le moyen invoqué en ce sens ne peut qu’être écarté.

En ce qui concerne l’illégalité des prescriptions :

L’administration ne peut assortir une autorisation d’urbanisme de prescriptions qu’à la condition que celles-ci, entraînant des modifications sur des points précis et limités et ne nécessitant pas la présentation d’un nouveau projet, aient pour effet d’assurer la conformité des travaux projetés aux dispositions législatives et réglementaires dont l’administration est chargée d’assurer le respect. Le titulaire d’une autorisation d’urbanisme est recevable à demander l’annulation d’une ou de plusieurs prescriptions dont celle-ci est assortie. Il peut utilement soulever à l’appui de telles conclusions tout moyen relatif au bien-fondé des prescriptions qu’il critique ou au respect des exigences procédurales propres à leur édiction. Toutefois, le juge ne peut annuler ces prescriptions, lorsqu’elles sont illégales, que s’il résulte de l’instruction qu’une telle annulation n’est pas susceptible de remettre en cause la légalité de l’autorisation d’urbanisme et qu’ainsi ces prescriptions ne forment pas avec elle un ensemble indivisible.

Cependant, d’une part, si les requérants peuvent être regardés comme invoquant l’imprécision même du dossier de demande de permis de construire quant aux modalités de raccordement du projet au réseau public de distribution d’électricité, il ressort des pièces du dossier que le plan de masse coté PC 2c matérialise le raccordement du projet au coffret « EDF » situé au droit de la route de la Tête de Chien. D’autre part, les requérants, qui ne sont pas titulaires de l’autorisation d’urbanisme contestée, ne sauraient en demander l’annulation en raison des prescriptions qu’elle contient à défaut d’établir qu’elles auraient pour effet de rendre le projet en litige irrégulier au regard des règles d’urbanisme applicables. Or, l’arrêté du 19 février 2025 précise, suivant l’avis d’Enedis du 31 octobre 2024, que le projet nécessite un simple branchement et non une extension du réseau public de distribution d’électricité. Par suite, la prescription conditionnelle tenant en cas éloignement du projet du poste de distribution d’électricité à étendre le réseau électrique n’est pas de nature à entacher d’irrégularité le projet, notamment au regard de l’article L. 111-11 du code de l’urbanisme. Dans ces conditions, les requérants ne sont pas fondés à demander l’annulation de cette prescription, au motif qu’elle révèlerait l’imprécision du dossier de permis de construire.

Il résulte de l’ensemble de ce qui précède, sans qu’il soit besoin de se prononcer sur la fin de non-recevoir opposée en défense dans le dossier n° 2405438, que M. A… et M^me B… ne sont pas fondés à demander l’annulation des arrêtés des 19 février et 7 mars 2025, ensemble la décision du 8 juin 2025 rejetant implicitement leur recours gracieux dirigé contre ces arrêtés.

Sur les frais de l’instance :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu’il soit mis à la charge de la commune de la Turbie, qui n’est pas la partie perdante, une quelconque somme au titre des frais exposés par M. A… et M^me B… et non compris dans les dépens.

En revanche, il y a lieu, en application des mêmes dispositions, de mettre à la charge de M. A… et M^me B… deux fois une somme de 2 000 euros, à verser respectivement à la commune de la Turbie et à la société Sully Immobilier Méditerranée.

D E C I D E :

Article 1er : Il est donné acte du désistement de M. A… et M^me B… sur les conclusions à fin d’annulation présentées dans la requête portant le n° 2405438 et dirigées contre l’arrêté du 17 avril 2024.

Article 2 : Le surplus des conclusions de la requête portant le n° 2405438 est rejeté.

Article 3 : La requête portant le n° 2504033 est rejetée.

Article 4 : M. A… et M^me B… verseront d’une part, une somme globale de 2 000 euros à la commune de la Turbie et d’autre part, la même somme de 2 000 euros à la société Sully Immobilier Méditerranée en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 5 : Le présent jugement sera notifié à M. F… A…, à M^me E… B…, à la société Sully Immobilier Méditerranée et à la commune de la Turbie.

Délibéré après l’audience du 25 mars 2026, à laquelle siégeaient :

M. Myara, président,

M. Garcia, conseiller,

M. Facon, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 28 avril 2026.

Le rapporteur,

Signé

A. GARCIA

Le président,

Signé

A. MYARA

Le greffier,

Signé

D. CREMIEUX

La République mande et ordonne au préfet des Alpes-Maritimes en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le greffier en chef,

ou par délégation le greffier