Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés les 29 juin 2023, 20 novembre 2023 et 13 février 2024, la SCCV Trèfle, représentée par la SELARL Dôme Avocats, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 26 mai 2023 par lequel le maire d’Eckbolsheim a refusé de lui délivrer un permis de construire modificatif portant sur la modification du pourcentage des logements locatifs sociaux dans une opération de construction d’un immeuble de quatorze logements collectifs sur un terrain situé rue Joseph Hoerlé à Eckbolsheim, sur les parcelles cadastrées section 13 n° 163 et n° 450 ;

2°) de mettre à la charge de la commune d’Eckbolsheim une somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— l’arrêté attaqué est entaché d’une insuffisance de motivation ;

— il méconnaît les dispositions de l’article L. 111-24 du code de l’urbanisme ;

— il méconnaît les dispositions du 5. de l’article 2 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal de l’Eurométropole de Strasbourg, applicable à toutes les zones ;

— elle est titulaire d’un permis de construire modificatif tacite depuis le 28 mai 2023, de sorte que la décision attaquée doit être regardée comme une décision de retrait de ce permis de construire modificatif tacite, édictée en méconnaissance des dispositions de l’article L. 121-1 du code des relations entre le public et l’administration ;

— c’est à tort que le maire de la commune d’Eckbolsheim a, pour procéder au retrait du permis de construire modificatif tacite dont elle est bénéficiaire, estimé que son projet méconnait les dispositions de l’article L. 111-24 du code de l’urbanisme et celles du 5. l’article 2 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal de l’Eurométropole de Strasbourg, applicable à toutes les zones.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 20 octobre 2023 et 9 février 2024, la commune d’Eckbolsheim, représentée par M^e Dangel, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 1 500 euros soit mise à la charge de la requérante en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens soulevés par la SCCV Trèfle ne sont pas fondés.

Par une ordonnance du 12 février 2024, la clôture d’instruction a été fixée au 16 février 2024.

Sur le fondement des dispositions de l’article R. 613-1-1 du code de justice administrative, des pièces ont été produites, à la demande du tribunal, par la commune d’Eckbolsheim le 4 janvier 2023, qui ont été communiquées le 9 janvier 2023 à la SCCV Trèfle. Sur ce même fondement, des pièces ont été produites, à la demande du tribunal, par la SCCV Trèfle le 8 janvier 2024.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de la construction et de l’habitation ;

— le code des relations entre le public et l’administration ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Malgras,

— les conclusions de M. Pouget-Vitale, rapporteur public,

— les observations de M^e Verdin, avocat de la SCCV Trèfle,

— les observations de M^e Dangel, avocat de la commune d’Eckbolsheim.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 24 août 2022, le maire de la commune d’Eckbolsheim a délivré à la SCCV Trèfle un permis de construire pour la construction d’un immeuble de quatorze logements dont 50% de logements locatifs sociaux, sur un terrain situé rue Joseph Hoerlé à Eckbolsheim, sur les parcelles cadastrées section 13 n° 163 et n° 450. Un permis de construire modificatif portant sur l’aspect extérieur de la construction a été délivré à la société pétitionnaire le 23 décembre 2022. Le 31 janvier 2023, la SCCV Trèfle a sollicité la délivrance d’un second permis modificatif portant sur la modification du pourcentage des logements locatifs sociaux dans cette opération de construction. Par un arrêté du 26 mai 2023 dont la SCCV Trèfle demande l’annulation, le maire d’Eckbolsheim a refusé de lui délivrer le permis de construire modificatif sollicité.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En ce qui concerne la nature de l’arrêté du 26 mai 2023 :

2. Aux termes de l’article R. 423-19 du code de l’urbanisme : « Le délai d’instruction court à compter de la réception en mairie d’un dossier complet ». Aux termes de l’article R. 423-23 du même code : " Le délai d’instruction de droit commun est de : () b) Deux mois pour les demandes de permis de démolir et pour les demandes de permis de construire portant sur une maison individuelle, au sens du titre III du livre II du code de la construction et de l’habitation, ou ses annexes ; c) Trois mois pour les autres demandes de permis de construire et pour les demandes de permis d’aménager « . Aux termes de l’article R. 423-38 du même code : » Lorsque le dossier ne comprend pas les pièces exigées en application du présent livre, l’autorité compétente, dans le délai d’un mois à compter de la réception ou du dépôt du dossier à la mairie, adresse au demandeur ou à l’auteur de la déclaration une lettre recommandée avec demande d’avis de réception, indiquant, de façon exhaustive, les pièces manquantes « . L’article R. 423-39 du même code dispose que : » L’envoi prévu à l’article R. 423-38 précise : a) Que les pièces manquantes doivent être adressées à la mairie dans le délai de trois mois à compter de sa réception ; b) Qu’à défaut de production de l’ensemble des pièces manquantes dans ce délai, la demande fera l’objet d’une décision tacite de rejet en cas de demande de permis ou d’une décision tacite d’opposition en cas de déclaration ; c) Que le délai d’instruction commencera à courir à compter de la réception des pièces manquantes par la mairie « . L’article R. 423-41 du même code ajoute : » Une demande de production de pièce manquante notifiée après la fin du délai d’un mois prévu à l’article R*423-38 ou ne portant pas sur l’une des pièces énumérées par le présent code n’a pas pour effet de modifier les délais d’instruction définis aux articles R*423-23 à R*423-37-1 et notifiés dans les conditions prévues par les articles R*423-42 à R*423-49 « . L’article R. 424-1 du code de l’urbanisme précise que : » A défaut de notification d’une décision expresse dans le délai d’instruction déterminé comme il est dit à la section IV du chapitre III ci-dessus, le silence gardé par l’autorité compétente vaut, selon les cas : () b) Permis de construire, permis d’aménager ou permis de démolir tacite () ".

3. Il résulte de ces dispositions que, lorsque le projet ne porte pas sur une maison individuelle, au sens du titre III du livre II du code de la construction et de l’habitation, ou ses annexes, et qu’il est soumis à un délai d’instruction de droit commun ne relevant pas de l’un des régimes particuliers instaurés aux articles R. 423-24 à R. 423-37-3 du code de l’urbanisme, à l’instar du projet en litige, un permis de construire tacite naît trois mois après le dépôt du dossier de demande, en l’absence de notification d’une décision expresse de l’administration dans ce délai de trois mois ou d’une demande de pièces complémentaires notifiée dans le délai d’un mois à compter de la réception ou du dépôt du dossier à la mairie.

4. D’une part, il ressort des pièces du dossier que la société requérante a déposé un dossier de demande de permis de construire modificatif le 31 janvier 2023 portant sur la construction d’un ensemble collectif d’habitation, pour lequel le délai d’instruction est de trois mois. Les services de la commune d’Eckbolsheim ont adressé à la pétitionnaire une demande de pièces complémentaires le 20 février 2023, que l’intéressée démontre avoir reçue le 23 février 2023, soit dans le délai d’un mois mentionné à l’article R. 423-38 du code de l’urbanisme. Cette demande de pièces complémentaires a dès lors interrompu le délai d’instruction de la demande fixé par l’article R. 423-23 du même code, qui a recommencé à courir le 28 février 2023, date à laquelle la commune d’Eckbolsheim a reçu le courrier du 24 février 2023 de la SCCV Trèfle joignant les pièces manquantes. A cet égard, la circonstance que la demande de permis de construire modificatif et les pièces complémentaires ont été enregistrées sur la plateforme dématérialisée de la commune respectivement les 1er février 2023 et 1er mars 2023, par ses soins, est sans incidence sur la computation de ce délai, alors au demeurant que l’article L. 112-9 du code des relations entre le public et l’administration n’impose pas, contrairement à ce que fait valoir la commune d’Eckbolsheim, que l’usage d’un téléservice soit exclusif de toute autre modalité de dépôt.

5. D’autre part, la SCCV Trèfle produit l’avis de réception de l’arrêté du 26 mai 2023 attaqué, dont il ressort qu’il ne lui a été notifié que le 30 mai 2023, soit au-delà du délai d’instruction mentionné au point 4, qui courait jusqu’au 28 mai 2023.

6. Dans ces conditions, en vertu des dispositions citées au point 2, la requérante est fondée à soutenir qu’elle s’est trouvée bénéficiaire, à l’expiration du délai de trois mois courant à compter de la réception des pièces manquantes par la commune, soit le 28 mai 2023, d’un permis de construire modificatif tacite et que l’arrêté en litige, notifié le 30 mai 2023, doit être regardé comme procédant au retrait de cette décision.

En ce qui concerne la légalité du retrait du permis de construire modificatif tacite :

7. En premier lieu, aux termes de l’article L. 121-1 du code des relations entre le public et l’administration : « Exception faite des cas où il est statué sur une demande, les décisions individuelles qui doivent être motivées en application de l’article L. 211-2, ainsi que les décisions qui, bien que non mentionnées à cet article, sont prises en considération de la personne, sont soumises au respect d’une procédure contradictoire préalable ». La décision portant retrait du permis de construire modificatif tacite est au nombre de celles qui doivent être motivées. Elle doit, par suite, être précédée d’une procédure contradictoire. L’observation de celle-ci constitue une garantie pour le titulaire de l’autorisation d’urbanisme dont le retrait est envisagé.

8. Il ne ressort pas des pièces du dossier que la décision du 26 mai 2023 attaquée ait été précédée de la procédure contradictoire prévue par ces dispositions. Par suite, la requérante est fondée à soutenir que la décision de retrait a été prise à la suite d’une procédure irrégulière, en méconnaissance des dispositions de l’article L. 121-1 du code des relations entre le public et l’administration, ce qui l’entache d’illégalité.

9. En second lieu, aux termes de l’article L. 424-5 du code de l’urbanisme : « La décision de non-opposition à une déclaration préalable ou le permis de construire ou d’aménager ou de démolir, tacite ou explicite, ne peuvent être retirés que s’ils sont illégaux et dans le délai de trois mois suivant la date de ces décisions. Passé ce délai, la décision de non-opposition et le permis ne peuvent être retirés que sur demande expresse de leur bénéficiaire. () ».

10. Pour retirer le permis de construire modificatif tacite dont la SCCV Trèfle est bénéficiaire, portant de sept à cinq le nombre de logements sociaux dans la construction envisagée, le maire de la commune d’Eckbolsheim a estimé que le projet méconnait les dispositions de l’article L. 111-24 du code de l’urbanisme.

11. Aux termes de l’article L. 111-24 du code de l’urbanisme : « Conformément à l’article L. 302-9-1-2 du code de la construction et de l’habitation, dans les communes faisant l’objet d’un arrêté au titre de l’article L. 302-9-1 du même code, dans toute opération de construction d’immeubles collectifs de plus de douze logements ou de plus de 800 mètres carrés de surface de plancher, au moins 30 % des logements familiaux sont des logements locatifs sociaux définis à l’article L. 302-5 dudit code, hors logements financés avec un prêt locatif social. L’autorité administrative compétente de l’Etat, sur demande motivée de la commune, peut déroger à cette obligation pour tenir compte de la typologie des logements situés à proximité de l’opération () ».

12. D’une part, la préfète du Bas-Rhin a, par un arrêté du 28 décembre 2020, prononcé la carence de la commune d’Eckbolsheim au regard de ses objectifs de production de logements sociaux au titre de la période triennale 2017-2019 telle que définie par l’article L. 302-9-1 du code de la construction et de l’habitation. D’autre part, l’opération en litige, consistant en la construction d’un immeuble de quatorze logements représentant une surface de plancher de 1073 m2, entre dans le champ d’application des dispositions citées au point précédent.

13. Le projet initial, approuvé par l’arrêté du 24 août 2022 mentionné au point 1, portait sur la réalisation de quatorze logements dont sept logements locatifs sociaux, se répartissant en cinq logements financés avec un prêt locatif à usage social (PLUS) ou un prêt locatif aidé d’intégration (PLAI) et deux logements financés avec un prêt locatif social (PLS). Il ressort des pièces du dossier et des explications non sérieusement contredites de la société requérante, que les deux logements locatifs sociaux supprimés dans le projet modifié, concernent les deux logements financés avec un prêt locatif social (PLS) et non ceux financés avec un prêt locatif à usage social (PLUS) ou un prêt locatif aidés d’intégration (PLAI), lesquels demeurent au nombre de cinq, sur quatorze logements locatifs sociaux, soit un ratio de 35 %. Dans ces conditions, le projet modifié prévoit qu’au moins 30 % des logements familiaux sont des logements locatifs sociaux, hors logements financés avec un prêt locatif social, au sens des dispositions citées au point 11. Par suite, la société requérante, qui devra exécuter son permis conformément à ces éléments, est fondée à soutenir que c’est à tort que le maire d’Eckbolsheim a estimé que son projet méconnaissait l’article L. 111-24 du code de l’urbanisme.

14. En outre, la circonstance qu’en supprimant les deux logements financés avec un prêt locatif social (PLS), la société pétitionnaire ne respecte plus un engagement qu’elle aurait pris envers la commune et l’Etat, est sans incidence sur la légalité de son projet au regard des normes d’urbanisme applicables. Il s’ensuit qu’à supposer même que la commune ait entendu en faire un motif de refus ou de retrait du permis en litige, un tel motif serait entaché d’illégalité.

15. Pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, aucun autre moyen n’est de nature à entraîner l’annulation de l’arrêté en litige.

16. Il résulte de tout ce qui précède que la SCCV Trèfle est fondée à demander l’annulation de l’arrêté du 26 mai 2023 portant retrait du permis de construire modificatif tacite dont elle s’est trouvée bénéficiaire le 28 mai 2023 et qui l’autorise à réaliser un immeuble collectif de quatorze logements comprenant cinq logements sociaux financés avec un prêt locatif à usage social (PLUS) ou un prêt locatif aidés d’intégration (PLAI).

Sur les frais liés au litige :

17. Il y a lieu, sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative, de mettre à la charge de la commune d’Eckbolsheim le paiement de la somme de 1 500 euros à la SCCV Trèfle au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

18. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font en revanche obstacle à ce que soit mis à la charge de la SCCV Trèfle qui n’est pas, dans la présente instance, la partie perdante, le versement de la somme que la commune d’Eckbolsheim demande au titre des frais liés au litige.

D E C I D E :

Article 1 : L’arrêté du 26 mai 2023 portant retrait du permis de construire modificatif tacite obtenu le 28 mai 2023 par la SCCV Trèfle est annulé.

Article 2 : La commune d’Eckbolsheim versera à la SCCV Trèfle une somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Les conclusions de de la commune d’Eckbolsheim présentées au titre des dispositions de l’article L.761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la SCCV Trèfle et à la commune d’Eckbolsheim. Copie en sera adressée à la préfète du Bas-Rhin.

Délibéré après l’audience du 22 février 2024, à laquelle siégeaient :

M. Richard, président,

M^me Malgras, première conseillère,

M^me Eymaron, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe, le 21 mars 2024.

La rapporteure,

S. MALGRAS

Le président,

M. RICHARD

La greffière,

J. BROSÉ

La République mande et ordonne à la préfète du Bas-Rhin, en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,