Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 24 novembre 2024 et un mémoire enregistré le 20 février 2024, M. A D, représenté par M^e Chevalier, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 17 août 2023 par lequel le maire de Toulon a délivré à la SCI Méditerranée un permis de construire en vue de la démolition des constructions existantes et de l’édification d’un programme immobilier neuf de 51 logements, sur un terrain cadastré 137 BE 63, 64 et 65, situé rue Roger Giraud – Avenue Estelle, sur le territoire de cette commune, ensemble la décision du 23 octobre 2024 par laquelle cette même autorité a rejeté son recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Toulon une somme de 3 000 euros à lui verser sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

— voisin immédiat du terrain d’assiette, il possède une maison individuelle face à laquelle va s’édifier un immeuble de 5 étages sur un terrain qui ne supporte à l’heure actuelle que trois petites maisons alors que la voie de desserte n’a qu’une largeur de 3 m, ce qui va considérablement modifier les conditions de jouissance de son propre bien ainsi que sa valeur vénale ;

— le dossier de demande de permis de construire est incomplet en ce qu’il ne présente aucune indication permettant de s’assurer de ce que le demandeur remplit les conditions pour solliciter le permis ; de même, il ne contient aucun document permettant d’apprécier son insertion par rapport aux constructions avoisinantes ni son impact visuel et cette carence n’est compensée par aucun autre document ;

— les accès sur la voie publique méconnaissent les articles UB3 du PLU et R.112-1 du code de l’urbanisme ; compte tenu de l’ampleur du projet, dont le parking souterrain est appelé à accueillir 82 véhicules sans compter les deux-roues, cet accès est particulièrement dangereux pour la sécurité publique en cet endroit proche d’une école et très fréquenté par les piétons ;

— l’implantation du bâtiment méconnaît l’article UB7 du PLU : le bâtiment s’étend, en limite séparative, sur une profondeur de 17,08 m et en façade ouest, les balcons sont également en limite séparative ainsi que le parking alors que celui-ci n’est pas entièrement enterré puisque la dalle formant sa toiture terrasse dépasse de 40 cm, à tout le moins, de plus de 30 cm, le niveau du terrain naturel ;

— la hauteur du bâtiment par rapport à l’alignement opposé à la rue Roger Giraud excède le maximum autorisé par l’article UB10 du PLU ;

— le projet méconnaît également l’article UB11 en ce qu’il ne s’insère pas dans le seul groupement pavillonnaire demeurant dans le quartier ;

— le classement du terrain en zone UB par le PLU est entaché d’erreur manifeste d’appréciation et son illégalité doit être reconnue par la voie de l’exception ; compte tenu des caractéristiques de la zone, il aurait dû figurer dans le sous-secteur UBa.

Par des mémoires en défense enregistrés le 31 janvier 2024 et le 8 avril 2024, la commune de Toulon, agissant par son maire en exercice et représentée par la SELARL Imavocats par

M^e Parisi, conclut au rejet de la requête et demande que soit mise à la charge de M. D une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens soulevés par la requête ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense enregistré le 27 février 2024, la SCI Méditerranée, agissant par son représentant légal et représentée par M^e Baudino, conclut au rejet de la requête et demande que soit mise à la charge de M. D une somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens soulevés par la requête ne sont pas fondés.

Par une ordonnance du 17 juin 2024, la clôture d’instruction a été fixée à cette même date, par application des articles R. 611-11 et R. 613-1 du code de justice administrative.

Vu :

— les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Bonmati ;

— les conclusions de M^me Faucher, rapporteure publique ;

— et les observations de M^e Parisi, pour la commune de Toulon et de M^e Baudino, pour la SCI Méditerranée.

Considérant ce qui suit :

1. Par la présente requête, M. D demande l’annulation de l’arrêté du 17 août 2023 par lequel le maire de Toulon a délivré à la SCI Méditerranée un permis de construire en vue de la démolition des constructions existantes et de l’édification d’un programme immobilier neuf de 51 logements, sur un terrain cadastré 137 BE 63, 64 et 65, situé rue Roger Giraud – Avenue Estelle, sur le territoire de cette commune, ensemble de la décision du 23 octobre 2024 par laquelle cette même autorité a rejeté son recours gracieux.

2. Le requérant soutient, en premier lieu, que le dossier de demande de permis de construire serait incomplet au regard des dispositions des articles R. 423-1 et R. 423-5 du code de l’urbanisme, de sorte qu’il ne permet pas de s’assurer de ce que la pétitionnaire justifie de la qualité pour solliciter un permis de construire, notamment le déclarant n’a pas rempli l’encadré correspondant sur le formulaire CERFA et le dossier comporte des imprécisions quant à la qualité du demandeur, la SCI Méditerranée n’est pas basée à Toulon et n’a pas pour représentant M. C, la pétitionnaire est dénommée Promogim sur certains documents.

3. Aux termes de l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme : " Les demandes de permis de construire, d’aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d’avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ; / b) Soit, en cas d’indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire ; /c) Soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l’expropriation pour cause d’utilité publique. « . Aux termes de l’article R.423-5-1 du même code : » Lorsque la demande est effectuée par voie électronique, le récépissé est constitué par l’accusé de réception électronique délivré dans les conditions prévues à l’article L. 112-11 du code des relations entre le public et l’administration. Il comporte, outre les mentions prévues à l’article R. 112-11-1 du même code, les informations mentionnées aux articles R. 423-4 et R. 423-5. « et aux termes de l’article R.431-5 : » La demande de permis de construire précise : / a) L’identité du ou des demandeurs, qui comprend son numéro SIRET lorsqu’il s’agit d’une personne morale en bénéficiant et sa date de naissance lorsqu’il s’agit d’une personne physique ; () ".

4. Il ressort des pièces du dossier que la SCI Méditerranée, qui fait partie du groupe SAS Promogim, possède une agence à Toulon dont les coordonnées et la représentation sont celles qui sont mentionnées sur la demande de permis de construire. Par ailleurs, cette demande a été déposée par voie dématérialisée. Si l’encart attestant de la qualité pour demander le permis de construire existant sur le formulaire CERFA 13409 « papier » de demande de permis de construire ne figure pas sur le document, basé sur ce formulaire, généré à la suite d’une saisie dématérialisée, il ressort néanmoins des mentions qui y sont portées que la SCI Méditerranée a indiqué sous la rubrique « participation pour voirie et réseaux » : « Le propriétaire ou le bénéficiaire de la promesse de vente est-il différent du demandeur ' : Non ». Ainsi, le service ne disposant d’aucune information de nature à remettre en cause la déclaration de la pétitionnaire, lui donnant qualité, en tant que propriétaire, pour demander le permis de construire et les documents, notamment graphiques, comportant bien la mention « Promogim – l’immobilier résidentiel – SCI Méditerranée », aucune des circonstances invoquées n’ayant pu être de nature à fausser l’appréciation du service instructeur, elles sont, par suite, demeurées sans incidence ni sur la régularité de la procédure d’instruction de la demande, ni sur la légalité du permis de construire attaqué.

5. Aux termes, en deuxième lieu, de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme :

«  Le projet architectural comprend également : / () c) Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; () ". Toutefois,

la circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable, laquelle est susceptible d’être éclairée par des données publiques de référence librement accessibles sur les sites internet publics, tel Géoportail, ou privés, tels Google Maps ou Earth, qu’il est loisible au service instructeur de consulter.

6. Le requérant soutient que le dossier de demande de permis de construire ne contiendrait aucun document permettant d’apprécier avec la pertinence suffisante l’insertion du projet par rapport au bâti existant. Toutefois les pièces du dossier, notamment les planches PC6, qui fait apparaître la façade du bâtiment projeté, PC7, qui permet d’apprécier l’évolution de l’insertion du projet par rapport aux bâtiments existants, PC8, qui situe le terrain dans son environnement lointain et les photographies aériennes du document A2 qui identifient le terrain d’assiette du projet, dont le requérant se prévaut lui-même pour justifier son intérêt pour agir, font apparaître son insertion dans un espace urbain mixte composé de maisons individuelles et de bâtiments collectifs. Ces pièces pouvaient, en outre et en toute hypothèse, être éclairées par la visualisation des lieux sur les sites internet publics ou privés librement accessibles. Ainsi, en admettant même que ces pièces aient pu présenter un caractère succinct au regard des exigences de l’article R. 431-10 précité, cette circonstance n’a pas été de nature à faire obstacle à ce que le service ait été en mesure d’assurer l’instruction de la demande en toute connaissance de cause.

7. Aux termes, en troisième lieu, de l’article UB3 du règlement du PLU de Toulon :

«  Les accès doivent être en nombre limité, localisés et configurés en tenant compte des critères suivants : – la topographie et morphologie des lieux dans lesquels s’insère la construction ; / – la nature des voies sur lesquelles les accès sont susceptibles d’être aménagés afin de préserver la sécurité des personnes (visibilité, vitesse sur voie, intensité du trafic.) / – le type de trafic engendré par la construction (fréquence journalière et nombre de véhicules accédant à la construction, type de véhicules concernés.) ; / – les conditions permettant l’entrée et la sortie des véhicules dans le terrain sans manœuvre sur la voie de desserte. « et aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : » Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations. ".

8. Il ressort des pièces du dossier, notamment des planches photographiques, comme de la visualisation des lieux sur les données publiques librement accessibles sur le site internet geoportail.gouv.fr, que la rue Roger Giraud sur laquelle est prévu l’accès au projet, est une voie de desserte purement locale, d’une largeur suffisante, essentiellement fréquentée par les habitants du quartier et sur laquelle, du reste, débouche également un autre ensemble immobilier collectif dénommé « Le Ventoux ». Si elle se situe à proximité de l’école élémentaire Brunet I, elle n’en n’est pas immédiatement riveraine et il n’est pas établi que l’augmentation relative de la circulation liée à l’implantation de la nouvelle construction, notamment l’accès au sous-sol, dont la notice architecturale indique qu’il comporte 58 emplacements de parking automobile et non 82 comme allégué par la requête et un espace de stationnement « deux roues » de 135m², sera constitutive d’une aggravation des conditions de circulation telle qu’elle serait de nature à porter atteinte

à la sécurité publique. Il s’ensuit que le moyen invoqué par le requérant, tiré de la méconnaissance des dispositions citées au point 6, n’est pas fondé.

9. Aux termes, en quatrième lieu, de l’article UB7 du règlement du PLU de Toulon, relatif à l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives : « 1°) Dans une bande de 17 m, (hors débords de toiture de 50 cm maximum) à compter de l’alignement ou de la limite qui s’y substitue, tel que défini à l’article UB6, toute construction nouvelle doit être implantée en limites sur la même profondeur. () / 2°) au-delà de cette bande de 17 m (hors débords de toiture de 50 cm maximum) : / Cas général : la distance comptée horizontalement d’une construction au point le plus proche de la limite séparative du terrain doit être au moins égale au tiers de la hauteur de la construction, mesurée à compter du terrain naturel avant travaux, et jamais inférieure à 5 m. B construction peut être implantée sur une ou des limites séparatives si la hauteur de la construction en tout point n’excède pas 5,50 m à compter du terrain naturel avant travaux dans cette bande de 5 m. () / Construction à usage d’habitation : () Les balcons seront implantés à 2 m minimum de la limite. ».

10. Il ressort des plans versés au dossier que, contrairement à ce qui est soutenu,

les façades Ouest et Nord du projet sont situées en limite des voies publiques et non en limite séparative, laquelle s’entend comme séparant les parcelles d’assiette des propriétés privées voisines. Il s’ensuit que, l’article UB7 précité ne leur étant pas applicable, le moyen tiré de ce que les balcons, situés sur la façade Ouest, ne respecteraient pas la distance minimale de 2 mètres prévue par les dispositions précitées, ne peut qu’être écarté comme inopérant.

11. Par ailleurs, en admettant même que la toiture terrasse du parking, prévue en limite séparative Sud, dont le requérant soutient sans l’établir formellement qu’elle émergerait de plus de 30 cm du sol naturel, doive, comme il le soutient également, être regardée comme indissociable du bâtiment principal, il est constant que la hauteur de la construction n’excèdera pas 5,50 m dans la bande de 5 m située au-delà de la bande de 17 m décomptée à partir de l’alignement et ne méconnaît, par suite, pas les dispositions précitées de l’article UB7.

12. Aux termes, en cinquième lieu, de l’article UB10 du PLU de Toulon, relatif à la hauteur maximale des constructions : « () 2°) Hauteur relative / 2-1 la différence d’altitude entre tout point d’un bâtiment (saillies et garde-corps non compris) et tout point de l’alignement (tel que défini à l’article UB6, à l’exception des alignements futurs) opposé, ne doit pas excéder 1,5 fois la distance comptée horizontalement entre ces deux points. () 2-3 Si la construction est édifiée sur un terrain situé à l’angle de deux voies, la partie du bâtiment bordant la voie la plus étroite peut avoir la même hauteur que celle du bâtiment bordant la voie la plus large sur une longueur n’excédant pas 17 m à compter du point d’intersection des alignements tels que définis à l’article UB6 et parallèlement à la voie la plus large. ». L’article UB6 précise que : « Les règles énoncées dans cet article s’apprécient par rapport à l’alignement des voies (publiques ou privées) et emprises publiques existantes ou à créer ou par rapport au front bâti observé. » et le lexique définit l’alignement comme « limite entre les propriétés et les voies publiques ou privées. Il peut s’agir d’un alignement futur prévu au document graphique. ». Il résulte de ces dispositions combinées que les distances et, partant, les règles de hauteur des bâtiments, en ce qu’elles sont calculées par rapport à l’alignement, doivent prendre en considération la réalité observée.

13. Il ressort de l’examen des pièces du dossier et de la visualisation des lieux sur les données publiques librement accessibles sur le site internet geoportail.gouv.fr, que l’indication portée sur le plan de masse, invoquée par le requérant comme constituant l’alignement opposé, reproduit, comme le souligne la pétitionnaire, la limite cadastrale des parcelles situées sur l’autre côté de la rue Roger Giraud dont l’alignement par rapport à la parcelle d’assiette du projet, tel qu’il peut être réellement observé, se situe en retrait de cette ligne. Il s’ensuit qu’en fondant ses calculs sur ce seul élément, alors que la différence de hauteur alléguée n’est que de 26 cm et que, de surcroît, le projet prévoit un dernier étage en attique, c’est-à-dire nécessairement en retrait par rapport à l’alignement de la façade, il ne démontre pas la réalité du dépassement allégué.

14. Par ailleurs, si le requérant allègue également une différence de 8 cm entre la longueur du bâtiment autorisée au droit de l’avenue Estelle et celle, de 17 m, admise par les dispositions précitées, il ne conteste pas que, comme l’indique la ville de Toulon, cette distance devait être calculée, non pas à partir de l’escalier d’accès à la rue Roger Giraud, lequel se situe sur le trottoir de cette rue, mais à partir de la grille fermant l’extrémité de l’avenue Estelle qui constitue l’alignement réel de la voie et, qu’ainsi, le choix de la méthode de calcul est de nature à expliquer la différence minime constatée de 8 cm. Il résulte de ce qui précède que le requérant ne peut être regardé comme établissant la méconnaissance des dispositions précitées de l’article UB10 du PLU.

15. Aux termes, en sixième lieu, de l’article UB11 du PLU de Toulon :

« Les constructions, installations et aménagements devront être étudiés afin de ne pas porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, au site, paysage naturel ou urbain, ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. Les gabarits des bâtiments seront étudiés en fonction des proportions des bâtiments composant l’environnement. » et aux termes de l’article

R. 111-27 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. ».

16. Il ressort de l’examen des pièces du dossier, notamment des planches et documents photographiques, ainsi que de leur visualisation sur les données publiques librement accessibles sur le site internet geoportail.gouv.fr, que les lieux avoisinants correspondent à une zone urbaine mixte, composée de maisons individuelles et d’immeubles collectifs de hauteur et d’aspect comparables à ceux du projet en litige, qui ne présente ni caractère particulier, ni intérêt précisément défini et à laquelle le projet ne porte aucune atteinte. Il s’ensuit que, contrairement à ce que soutient le requérant, la décision attaquée n’apparaît entachée d’aucune erreur manifeste d’appréciation au regard des dispositions citées au point 15.

17. A l’appui de ses conclusions d’annulation, le requérant se prévaut enfin, par la voie de l’exception, de l’illégalité du plan local d’urbanisme en ce qu’il n’a pas inclus l’îlot auquel appartiennent les parcelles d’assiette du projet, comme du reste, sa propre parcelle, dans le sous-secteur Uba, mais l’a classé en zone UB. Il ressort toutefois de l’extrait du rapport de présentation du PLU, dont se prévaut le requérant lui-même, que la zone UB, en ce compris les secteurs UBh et UBa, y est définie comme ayant « une vocation d’habitat prédominante, principalement collectif » et que les auteurs du PLU, en précisant seulement que le secteur UBa « autorise des hauteurs moindres » que celles du secteur UBh, n’ont pas non plus entendu conférer à ce secteur UBa le caractère de zone uniquement pavillonnaire. Il s’ensuit qu’en admettant même que l’îlot au sein duquel se trouve le terrain d’assiette du projet soit le seul du secteur qui présente un caractère exclusivement pavillonnaire, son classement par le PLU en zone UB, en dehors du secteur UBa, n’apparaît entaché d’aucune erreur manifeste d’appréciation et que l’exception d’illégalité invoquée doit, en tout état de cause, être écartée.

18. Il résulte de tout ce qui précède que, sans qu’il soit nécessaire de se prononcer sur sa recevabilité, la requête de M. D doit être rejetée.

Sur les frais relatifs au litige :

19. Il n’y a pas lieu, dans les circonstances de l’espèce, de faire application de l’article L.761-1 du code de justice administrative, chaque partie conservant la charge de ses propres frais d’instance.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M. D est rejetée.

Article 2 : Les conclusions de la commune de Toulon et de la SCI Méditerranée tendant à l’application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : La présente décision sera notifiée à M. A D, à la SCI Méditerranée et à la commune de Toulon.

Délibéré après l’audience du 20 septembre 2024, à laquelle siégeaient :

M. Sauton, président,

M^me Martin, conseillère,

M^me Bonmati, magistrate honoraire.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 4 octobre 2024.

La rapporteure,

signé

D. Bonmati

Le président,

signé

J.F. Sauton

Le greffier,

signé

P. Bérenger

La République mande et ordonne au préfet du Var en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

Et par délégation,

Le greffier.

N°2303810