Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 31 mars 2023, la société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU) Decathlon France, représentée par M^e Dumez, demande au tribunal :

1°) la réduction des cotisations primitives de cotisation foncière des entreprises auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2021 et 2022 à raison du local qu’elle exploite situé 790 avenue Joël Pinon à Onet-Le-Château (Aveyron), à hauteur respectivement de 11 503 euros et 10 514 euros ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat une somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- contrairement à ce qu’a estimé l’administration, sa réclamation relative à la cotisation foncière des entreprises pour l’année 2021 est recevable ;

- elle est fondée à demander, pour le calcul de la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 du bien en cause, prise en compte pour la mise en œuvre du dispositif du planchonnement, que soit substitué au local-type retenu par l’administration, le local-type n°28 du procès-verbal « Locaux commerciaux et biens divers ordinaires » de la commune d’Onet-Le-Château du 16 avril 1974, correspondant à un « magasin grande surface » destiné à la vente de meubles, construit en 1960, d’une surface réelle de 3 903 m² et pondérée de 3 369 m², et présentant un tarif unitaire au m² de 2,74 euros, qu’elle estime le plus pertinent au regard de ses caractéristiques, tant extérieurs qu’intérieures, et auquel elle propose d’appliquer un ajustement à la hausse de 20% pour différence de situation géographique, portant ainsi son tarif à 3,29 euros.

Par un mémoire en défense, enregistré le 5 octobre 2023, le directeur régional des finances publiques d’Occitanie et du département de la Haute-Garonne conclut au rejet de la requête.

Il soutient que les moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés.

Par une ordonnance du 25 juillet 2024, la clôture de l’instruction a été fixée au 12 septembre 2024 en application de l’article R. 613-1 du code de justice administrative.

Par un courrier du 12 septembre 2025, les parties ont été informées, en application des dispositions de l’article R. 611-7 du code de justice administrative, de ce que le jugement était susceptible d’être fondé sur un moyen relevé d’office, tiré de ce que l’administration doit être regardée comme demandant une substitution de motif tenant à ce que le local-type proposé par la société Decathlon France a été, depuis son inscription régulière au procès-verbal des opérations de révision foncière de la comme d’Onet-Le-Château, entièrement restructuré et que, dans ces conditions, ce local-type ne peut être regardé comme pertinent pour l’évaluation par comparaison de la valeur locative du local en cause.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Cyril Luc, premier conseiller,

- et les conclusions de M^me Stéphanie Douteaud, rapporteure publique.

Considérant ce qui suit :

La société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU) Decathlon France exploite un local commercial situé 790 avenue Joël Pinon à Onet-Le-Château (Aveyron), à raison duquel elle a été assujettie à la cotisation foncière des entreprises au titre des années 2021 et 2022 pour des montants de 25 716 euros et 24 963 euros, mis en recouvrement les 31 octobre 2021 et 2022. Par décision du 30 janvier 2023, l’administration fiscale a rejeté sa réclamation tendant à la réduction de ces impositions. Par la présente requête, la société Decathlon France demande au tribunal la réduction des cotisations primitives de cotisation foncière des entreprises auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2021 et 2022 à raison de son local, à hauteur respectivement de 11 503 euros et 10 514 euros.

Sur les conclusions à fin de réduction :

Aux termes de l’article 1447 du code général des impôts, « I. – La cotisation foncière des entreprises est due chaque année par les personnes physiques ou morales, les sociétés non dotées de la personnalité morale ou les fiduciaires pour leur activité exercée en vertu d’un contrat de fiducie qui exercent à titre habituel une activité professionnelle non salariée. / (…). » Aux termes de l’article 1467 de ce code, « La cotisation foncière des entreprises a pour base la valeur locative des biens passibles d’une taxe foncière situés en France, à l’exclusion des biens exonérés de taxe foncière sur les propriétés bâties en vertu des 11°, 12° et 13° de l’article 1382, dont le redevable a disposé pour les besoins de son activité professionnelle pendant la période de référence définie aux articles 1467 A et 1478, à l’exception de ceux qui ont été détruits ou cédés au cours de la même période. / (…). » Aux termes de l’article 1415 du code général des impôts, « La taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe foncière sur les propriétés non bâties et la taxe d’habitation sont établies pour l’année entière d’après les faits existants au 1er janvier de l’année de l’imposition. » Aux termes de l’article 1380 de ce code, « La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France à l’exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code. » Aux termes de l’article 1388 de ce code, « La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d’après la valeur locative cadastrale de ces propriétés déterminée conformément aux principes définis par les articles 1494 à 1508 et 1516 à 1518 B (…). »

Aux termes des I et III de l’article 1518 quinquies A du code général des impôts, dans sa version applicable aux années d’imposition litigieuses, « I. – 1. En vue de l’établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe d’habitation et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la valeur locative des propriétés bâties mentionnées au I de l’article 1498 est corrigée par un coefficient de neutralisation. / Ce coefficient est égal, pour chaque taxe et chaque collectivité territoriale, au rapport entre, d’une part, la somme des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 des propriétés bâties mentionnées au même I de l’article 1498 imposables au titre de cette année dans son ressort territorial, à l’exception de celles mentionnées au 2 du présent I, et, d’autre part, la somme des valeurs locatives révisées de ces mêmes propriétés à la date de référence du 1er janvier 2013. / (…). / III. – Pour les impositions dues au titre des années 2017 à 2025 : / 1. Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du I est positive, celle-ci est majorée d’un montant égal à la moitié de cette différence ; / 2. Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du même I est négative, celle-ci est minorée d’un montant égal à la moitié de cette différence ; / (…). » Aux termes du IV du même article, « Pour la détermination des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 mentionnées aux I et III, il est fait application des dispositions prévues par le présent code, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016. » Il résulte de ces dispositions que la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 utilisée pour lisser les variations de cotisations d’impôts locaux résultant de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels est déterminée conformément au code général des impôts dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016.

Aux termes de l’article 1498 de ce code, dans sa version applicable au 31 décembre 2016, « La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l’article 1496 et que les établissements industriels visés à l’article 1499 est déterminée au moyen de l’une des méthodes indiquées ci-après : / (…) ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l’évaluation des immeubles d’un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l’immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l’objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / (…). » Aux termes de l’article 324 AA de l’annexe III au code général des impôts, dans sa dans sa version applicable au 31 décembre 2016, « La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance – telles que superficie réelle, nombre d’éléments – les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l’immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d’entretien, de son aménagement, ainsi que de l’importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n’ont pas été pris en considération lors de l’appréciation de la consistance. »

Il résulte des dispositions de l’article 1498 du code général des impôts que lorsque l’administration procède à une évaluation par comparaison, il appartient au contribuable, s’il s’y croit fondé, de contester devant le juge de l’impôt la pertinence du local-type retenu pour le calcul de la valeur locative. En l’absence de contestation sur la régularité du terme de comparaison envisagé par les parties, il n’appartient pas au juge de l’impôt de vérifier d’office si ce local-type remplit l’ensemble des conditions de régularité posées par le 2° de l’article 1498.

Pour déterminer, par voie de comparaison, la valeur d’un immeuble à usage commercial, l’administration peut retenir comme local de référence un immeuble qui, au regard de son affectation, de sa situation, de son importance, de son état d’entretien et de son aménagement, présente des caractéristiques similaires à celles du bien évaluer. Lorsque, pour arrêter la valeur locative de l’immeuble commercial à évaluer, l’administration, faisant application de la méthode par comparaison, retient valablement un local-type inscrit au procès-verbal des opérations de révision foncière d’une commune, il lui appartient, par application du coefficient prévu à l’article 324 AA de l’annexe III au code général des impôts, d’ajuster la valeur afin de tenir compte des différences entre le terme de comparaison et l’immeuble à évaluer.

Enfin, il résulte des dispositions du code général des impôts que ne peuvent être utilisés comme termes de comparaison, pour l’application de la méthode d’évaluation de la valeur locative prévue au a. du 2° de l’article 1498 de ce code, que les locaux-types régulièrement inscrits au procès-verbal des opérations de révision des évaluations foncières des propriétés bâties communales au 1er janvier de l’année au titre de laquelle l’imposition est établie. Toutefois, un local type qui, depuis son inscription régulière au procès-verbal des opérations de révision foncière d’une commune, a été entièrement restructuré, a été détruit ou a changé de consistance ou d’affectation ne peut plus servir de terme de comparaison, pour évaluer directement ou indirectement la valeur locative d’un bien soumis à la taxe foncière au 1er janvier d’une année postérieure à sa restructuration, à sa disparition ou à ses changements de consistance ou d’affectation.

Il résulte de l’instruction que, pour procéder à l’évaluation de la valeur locative du bien en cause, situé 790 avenue Joël Pinon à Onet-Le-Château, exploité par la société Decathlon France, l’administration a retenu comme terme de comparaison l’immeuble correspondant au local-type n° 3 du procès-verbal « Maisons exceptionnelles » de la commune d’Onet-Le-Château du 26 octobre 1981, correspondant à un « supermarché » construit en 1981 d’une surface réelle de 5 927 m² et pondérée de 1 603 m², et présentant un tarif unitaire au m² de 8,23 euros.

Pour demander la réduction des cotisations primitives de cotisation foncière des entreprises auxquelles elle a été assujettie pour les années 2021 et 2022 à raison du local litigieux, à hauteur respectivement de 11 503 euros et 10 514 euros, la société Decathlon France soutient qu’elle est fondée à solliciter la réduction de la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 du local en cause, laquelle est prise en compte pour la mise en œuvre du dispositif du planchonnement, prévu au III de l’article 1518 quinquies A du code général des impôts, constituant, avec les dispositifs du coefficient de neutralisation et du lissage, prévus respectivement par le I de l’article 1518 quinquies A et l’article 1518 E de ce code, une des différentes mesures d’atténuation des effets de la réforme des valeur locative de locaux professionnels prévue par l’article 34 de la loi n° 2010 1658 du 29 décembre 2010 modifiée, dès lors qu’il y a lieu de substituer au local-type retenu par l’administration, le local-type n° 28 du procès-verbal « Locaux commerciaux et biens divers ordinaires » de la commune d’Onet-Le-Château du 16 avril 1974, correspondant à un « magasin grande surface », destiné à la vente de meubles, construit en 1960, d’une surface réelle de 3 903 m² et pondérée de 3 369 m², et présentant un tarif unitaire au m² de 2,74 euros, qu’elle estime le plus pertinent au regard de ses caractéristiques et auquel elle propose d’appliquer un ajustement à la hausse de 20% pour différence de situation géographique, portant ainsi son tarif à 3,29 euros.

En premier lieu, si l’administration peut, à tout moment de la procédure, invoquer un nouveau motif propre à justifier l’imposition, une telle substitution ne saurait avoir pour effet de priver le contribuable de la faculté, prévue par les articles L. 59 et L. 59 A du livre des procédures fiscales, de demander la saisine de la commission départementale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d’affaires, lorsque celle-ci est compétente pour connaître du différend dont la solution commande le bien-fondé du nouveau motif invoqué par l’administration.

Dans son mémoire en défense, communiqué à la société Decathlon France, l’administration fait valoir que le local-type proposé par la requérante a été, depuis son inscription régulière au procès-verbal des opérations de révision foncière de la commune d’Onet-Le-Château, entièrement restructuré et que, dans ces conditions, ce local-type ne peut être regardé comme pertinent pour l’évaluation par comparaison de la valeur locative du local en cause. Ce motif n’étant pas au nombre de ceux opposés par l’administration pour rejeter la réclamation de la société requérante, elle doit être regardé ce faisant comme ayant sollicité une substitution de motif. La société Decathlon France a été mise à même de présenter ses observations sur cette demande de substitution.

Il résulte de l’instruction, comme le fait valoir l’administration fiscale, que le local-type n°28 proposé par la société Decathlon France a été, depuis son inscription régulière au procès-verbal des opérations de révision foncière de la commune d’Onet-Le-Château et antérieurement aux années d’imposition en litige, scindé en cinq locaux distincts, référencés sous les invariants 1760201478, 1760203881, 1760203882, 1760203883 et 1760215423, présentant respectivement une superficie de 368, 280, 144, 672 et 150 m², et que ces locaux hébergent des activités différentes. Ainsi, le local-type proposé par la société requérante a été entièrement restructuré et a changé de consistance et d’affectation, de sorte qu’en application des dispositions et principes exposés au point 7, il ne peut être retenu comme terme de comparaison pertinent pour évaluer la valeur locative de l’immeuble en cause. Dès lors, l’administration aurait rejeté sa réclamation si elle s’était fondée initialement sur ce nouveau motif, reposant sur la situation existant lors des années d’imposition litigieuses. Par suite, il y a lieu de faire droit à la demande de substitution de motif formulée par l’administration, qui n’a pas pour effet de priver la société requérante d’une garantie.

En second lieu, en l’absence de contestation portant sur l’adéquation du local-type retenu par l’administration, la société Decathlon France n’est pas fondée à demander la réduction des cotisations primitives de cotisation foncière des entreprises auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2021 et 2022 à raison son local situé 790 avenue Joël Pinon à Onet-Le-Château.

Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions présentées par la société Decathlon France à fin de réduction des impositions litigieuses, ne peuvent qu’être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que l’État, qui n’a pas la qualité de partie perdante, verse à la société Decathlon France une somme que celle-ci réclame au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SASU Decathlon France est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SASU Decathlon France et au directeur régional des finances publiques d’Occitanie et du département de la Haute-Garonne.

Délibéré après l’audience du 14 octobre 2025 à laquelle siégeaient :

M^me Arquié, présidente,

M. Luc, premier conseiller,

M^me Mérard, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 30 octobre 2025.

Le rapporteur,

Cyril LUC

La présidente,

Céline ARQUIÉ

La greffière,

Stella BALTIMORE

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme ;

La greffière en chef,