2017 003152 -1-

TRIBUNAL DE COMMERCE DE BAYONNE

JUGEMENT DU 29/01/2018

La cause a été entendue à l’audience du 04/12/2017 à laquelle siégeaient : Président : Monsieur Christian CANTIN Juges : Monsieur Xavier LASSALLE Monsieur Jacques CLAVERIE assistés du Greffier d’audience : Maître Ugo SALAGOITY

après quoi les Président et juges en ont délibéré pour rendre ce jour la présente décision dont les parties ont été avisées de la date du prononcé par mise à disposition au Greffe :

ENTRE DEMANDEUR (S) : VILLA HOTEL (SAS) 12, […]) : SELARL CADIOT FEIDT ET DEFENDEURS (S) : SCI LA CHANTERAIE (SCI) 29, […] (S) : ME DUTIN Q INTERVENANT VOLONTATRE : BELTESS (SARL)

[…] Représenté(e) par : M^e Davy F, SELARL PICOT VIELLE & ASSOCIES, Avocat plaidant

Q

Frais de greffe compris dans les dépens (Art 701 du CPC): 64,23 € HT, 12,85 € TVA (20%), 77,08 € TTC

Copie exécutoire envoyée le 29/01/2018 à SELARL CADIOT FEIDT Copie exécutoire envoyée le 29/01/2018 à ME DUTIN Copie exécutoire envoyée le 29/01/2018 à M^e Davy F, SELARL PICOT VIELLE & ASSOCIES

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Par acte introductif d’instance de la SCP UGOLINI – A B, huissiers de justice à Biarritz, en date du [0 mai 2017 remis à l’étude,

— la SAS VILLA HOTEL – 64100 Bayonne, a fait donner assignation à : – la SCI LA CHANTERAIE -- 64200 Biarritz, aux fins de comparaître devant le tribunal de commerce de Bayonne pour s’entendre et voir :

Vu l’article L 145 -41 du Code de commerce, Vu l’article 1134 du Code civil, Déclarer la demande de la SAS VILLA HOTEL recevable et bien fondée et en conséquence : – Recevoir l’opposition à la mise en demeure visant la clause résolutoire en date du 11 avril 2017, – Débouter la bailleresse de sa demande de remise en état et de résiliation du baïl commercial, – Dire et juger que la SCI LA CHANTERAIE devra procéder aux travaux qui lui incombent en exécution du bail commercial et de ses deux avenants, – Dire et juger qu’il sera alloué les plus larges délais à la requérante pour les sommes arriérées éventuellement dues à sa propriétaire, – Condamner la SCI LA CHANTERAIE au paiement de la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire, – Condamner la SCI LA CHANTERAIE à payer la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du CPC, – Condamner la SCI LA CHANTERAIE aux entiers dépens.

Y modifiant par dernières conclusions responsives :

Vu l’article 145 du CPC,

Déclarer la demande de la SAS VILLA HOTEL recevable et bien fondée et en conséquence : Voir nommer tel expert qu’il plaira au tribunal de désigner avec pour mission de :

— Convoquer et entendre les parties assistées le cas échéant de leurs conseils et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertises,

— Se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

— Se rendre sur les lieux et en faire la description,

— Relever et décrire les désordres, malfaçons et inachèvement affectant l’immeuble litigieux, en considération des documents contractuels liant les parties,

— En détailler les causes et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres, malfaçons et inachèvements sont imputables et dans quelles proportions,

— Indiquer les conséquences de ces désordres, malfaçons et inachèvements quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment et plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination,

— Indiquer les solutions appropriées pour y remédier,

— Préciser et évaluer les préjudices et coûts induits par ces désordres, malfaçons et inachèvements et par les solutions possibles pour y remédier,

— Rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties,

— Mettre en temps utile, au terme des opérations d’expertise, les parties en mesure de faire valoir leurs observations, qui seront annexées au rapport,

— Dire que l’expert sera mis en œuvre et accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du CPC, qu’en particulier il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée et s’adjoindre tout spécialiste de son choix prix sur la liste des experts près de ce tribunal,

— Dire qu’en cas de difficulté, l’expert saisira le Président qui aura ordonné l’expertise ou le juge désigné par lui,

— Dire et juger que l’expertise fonctionnera aux frais avancés par la SCI LA CHANTERAIE,

— Condamner la SCI LA CHANTERAIE à payer la somme de 2.000 € à chacun des requérants en application de l’article 700 du CPC.

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Par conclusions en défense, la SCI LA CHANTERAIE demande au tribunal de :

Vu les éléments de la cause et les pièces produites par les parties, Débouter la SAS VILLA HOTEL de toutes ses demandes, fins et conclusions, Accueillir la SCT LA CHANTERAIE en ses demandes reconventionnelles et y faisant droit : – Condamner la SAS VILLA HOTEL à payer à la SCI LA CHANTERAIE la somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, – Condamner la SAS VILLA HOTEL à payer à la SCI LA CHANTERAIE la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du CPC.

Par conclusions d’intervention volontaire, la Sarl BELTESS contre la SCI LA CHANTERAIE, en présence de la SAS VILLA HOTEL demande au tribunal :

Juger la Sarl BELTESS recevable en son intervention volontaire et subsidiairement en son intervention accessoire, In limine litis, et avant toute défense au fond : Vu les articles 73, 74,75 et suivants du CPC, – Se déclarer incompétent pour connaître des demandes, moyens, fins et prétentions formulées par la SAS VILLA HOTEL et la SCI LA CHANTERAIE au profit du TGI de Bayonne, Subsidiairement et sur le fond : – Donner acte à [a Sarl BELTESS de ce qu’elle formule toutes protestations et réserves d’usage au sujet de la mesure d’instruction sollicitée en application de l’article 145 du CPC, – Dire que la mesure d’instruction sera rendue commune et opposable à la Sarl BELTESS. Eu tout état de cause : – Condamner solidairement la SAS VILLA HOTEL et la SCI LA CHANTERAIE à verser à la Sarl BELTESS la somme de 1.500 € en application des dispositions de l’article 700 du CPC. – Condamner solidairement la SAS VILLA HOTEL et la SCI LA CHANTERAIE en tous les dépens de l’instance.

Après 5 renvois l’affaire est veuue à l’audience du 4 décembre 20417 où elle a été plaidée et mise en délibéré,

LES FAITS

La SAS VILLA HOTEL est locataire, selon bail du 14 mars 2008 établi initialement avec la SARL BEVINI devenue le 19 juin 2012 la SAS VILLA HOTEL, d’un immeuble à usage commercial sis à Bayonne dont la SCI LA CHANTERAIE est propriétaire,

La SAS VILLA HOTEL a donné le fonds en location gérance en premier lieu à l’EURL C D puis à la SARL BELTESS en date du 24 février 2016.

Le 2 avril 2014, le bailleur la SCI LA CHANTERAIE a mandaté un architecte monsieur X qui a dressé un constat sur les désordres et autres dégradations résultant du défaut d’entretien du preneur auquel il incombe selon les dispositions du bail en sus des réparations locatives les « grosses réparations ».

Par ordonnance du président du TGI du 22 septembre 2016, la SCI LA CHANTERAIE a obtenu l’autorisation de pénétrer dans les lieux et de faire effectuer par un huissier constat de l’état intérieur et extérieur de l’immeuble. Ce PV de constat a été effectué le 23 décembre 2016 par maître Y de la SELARL BES-Y-ELISSALDE et JUNQUA LAMARQUE.

Par courrier de mise en demeure du 11 avril 2017, préalable à une demande en résiliation de bail commercial, le conseil de la SCI LA CHANTERAIE a précisé en particulier à la SAS VILLA HOTEL de « remettre l’immeuble dans l’état où il vous a été donné à bail.….et le fait que le fonds ait été donné par vous en location gérance n’a strictement aucune incidence sur les manquements qui vous sont imputables ».

C’est en l’état que l’affaire se présente devant la juridiction de céans et que le demandeur la SAS VILLA HOTEL demande que soit ordonnée une expertise.

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PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’appui de son assignation maître Z de la SELARL CADIOT-FEIDT du barreau de Bordeaux pour la SAS VILLA HOTEL expose :

Sur l’obligation de délivrance pesant sur le bailleur :

Au moment de la signature du bail, l’obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur lui impose de livrer des biens conformes à l’usage auquel ils sont destinés.

Le bailleur a manqué à ses obligations, dès lors que les locaux sont dépourvus des caractéristiques techniques permettant d’exercer l’ensemble des activités convenues c’est-à-dire de cybercafé, brasserie et restaurant. 1] ne saurait s’exonérer de cette obligation par le biais d’une clause mettant les grosses réparations à la charge du preneur.

Le 14 mars 2008 au moment de la prise à bail, les lieux ne permettaient pas à la SAS VILLA HOTEL d’exercer son activité d’hôtellerie de luxe et de charme.

Après s’être rapproché de sa locataire la SCI LA CHANTERAIE a consenti à exécuter des travaux et l’avenant du 9 juin 2009 était rédigé avec une augmentation de loyer à 7.000 € par mois et précisait « Contrairement aux stipulations du bail, le bailleur a procédé aux travaux d’aménagement et de transformation des locaux loués ».

Deux mois après le loyer un nouvel avenant remettait le loyer à son montant initial de 6.000 € par mois.

Au 30 décembre 2014 le concluant mettait la SCI LA CHANTERAIE en demeure de procéder aux travaux de réfection des malfaçons qui lui incombaient.

La SCI persiste à faire croire que le preneur aurait manqué à ses obligations d’entretien alors que les travaux réalisés par ses soins comportaient de nombreuses malfaçons dont la reprise n’a pas à être supportée par le preneur.

Le rapport effectué à la demande de la SCI a été en effet dressé dans le cadre de la procédure qui l’oppose aux artisans ayant effectué les travaux. Les dégradations ne sont pas dues à un défaut d’entretien.

En raison du litige qui oppose le bailleur et le preneur sur l’origine des désordres invoqués et qui pourrait justifier la résolution judiciaire du bail, il convient dès à présent d’établir les responsabilités en cause et pour ce faire effectuer une expertise judiciaire.

Cette expertise fonctionnera aux frais avancés par la SCI LA CHANTERAIE.

En défense, maître F.DUTIN de la SELARL DUTIN du barreau de Mont-de-Marsan pour la SCI LA CHANTERAIE réplique :

Au printemps 2014, le bailleur la SC1 LA CHANTERAIE, constatant les manquements du preneur, a mandaté un architecte DPLG monsieur X qui a dressé un constat consternant sur les désordres et autres dégradations résultant du défaut d’entretien du preneur auquel il incombe selon les dispositions du bail en sus des réparations locatives les « grosses réparations ».

Par exploit du 17 février 2015, la SAS VILLA HOTEL et son locataire-gérant l’Eurl C ont fait délivrer assignation à la concluante d’avoir à comparaître devant le juge des référés du TG1 de Bayonne afin d’organiser une expertise judiciaire quant aux désordres et dégradations.

Un désistement des demandeurs a été constaté le 1° septembre 2015. C’est dire si le preneur et le locataire- gérant étaient sûrs de leur fait

Acculée à une situation inextricable, la SCI a sollicité du président du TGI l’autorisation de pénétrer dans les lieux et de faire effectuer par un huissier constat de l’état intérieur et extérieur de l’immeuble. Ce PV de constat a été effectué le 23 décembre 2016 par maître Y.

Au vu de ce constat, ni le preneur, ni son locataire gérant n’ont eu la moindre justification à faire valoir quant 'à leurs carences.

Suite à la lettre de mise en demeure du concluant du 11 avril 2017 et considérant sans doute que la meilleure défense était l’attaque…. la SAS VILLA HOTEL a assigné la SCI devant la juridiction de céans.

Il y a lieu de rappeler que le bail du 14 mars 2008 stipule « La SARL BEVINI prend les lieux loués dans leur état actuel sans recours possible contre la société bailleresse ». Nous sommes en présence d’un bail qui exclut tout recours avec une prise en l’état des locaux.

Il n°y a pas lieu de débouter la SCI de sa demande de résiliation du bail ou de remise en état des lieux, car la SCI ne va pas demander à une juridiction non compétente de résilier le bail dont il s’agit. Ces demandes ne peuvent être statuées que par le GI.

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La présente assignation de la SAS VILLA HOTEL a été faite pour gagner du temps et comment peut-elle espérer des dommages-intérêts pour procédure abusive alors que c’est elle qui a introduit la présente instance.

Elle sera donc déboutée de ses demandes et condamnée à 10.000 € pour procédure abusive et 3.000 € au titre de l’article 700 du CPC.

En intervenant volontaire pour la SARL BELTESS, maître D. F de la SELARL PICOT VIELLE & Associés contre la SCI CHANTERAIE précise :

Un contentieux larvé semble opposer la SCI LA CHANTERAIE et la SAS VILLA HOTEL.

La SAS VILLA HOTEL demande dans ses dernières conclusions la nomination d’un expert et de son côté le bailleur demande l’octroi d’une somme pour procédure abusive.

La Sarl BELTESS est contrainte d’intervenir volontairement à la procédure à titre de sous-locataire.

Le tribunal admettra cette intervention volontaire compte tenu de l’organisation de la mesure d’expertise demandée.

In limine litis, et se référant à l’article R 211-4 du Code de l’organisation judiciaire, une compétence exclusive est attribué au TG1 pour les baux commerciaux.

C’est bien l’ensemble des litiges relatifs aux baux commerciaux qui relève de la compétence du TGI. Le tribunal de commerce ne pourra que se déclarer incompétent au profit désormais du TGI de Bayonne.

Dans lhypothèse où le tribunal de céans se déclarerait compétent, il sera donné acte au concluant de ce qu’il formule toutes protestations et réserves au sujet de la mesure d’instruction sollicitée et demande que cette mesure lui soit déclarée commune et opposable.

Q

SUR CE LE TRIBUNAL,

Attendu que le tribunal notera en premier lieu : – les modifications apportées dans ses dernières conclusions par le demandeur la SAS VILLA et en conséquence ne prendra en compte que sa demande d’expertise, – que les jurisprudences notées par le demandeur dans ses conclusions ne sont pas jointes, – l’absence de réponse du défendeur dans ses conclusions sur la demande d’expertise,

In limine litis sur l’incompétence du présent tribunal :

Attendu que le tribunal admettra l’intervention volontaire de la SARL BELTESS titulaire d’un contrat de gérance libre signé avec la SAS VILLA,

Attendu que l’article R 211-4 du Code de l’organisation judiciaire énonce : « Le tribunal de grande instance a compétence exclusive dans les matières déterminées par les lois et règlements, au nombre desquelles figurent les matières suivantes :

I1° Baux commerciaux à l’exception des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, baux professionnels et conventions d’occupation précaire en matière commerciale »,

Que Particle R 145-23 du Code de commerce précise sur les baux commerciaux que «/es autres contestations (autres que le prix) sont portées devant le tribunal de grande instance. »,

Que la demande d’expertise auprès du tribunal de céans porte sur le constat des différents désordres et dégradations qui pourraient être constatés sur l’hôtel donné à bail par la SCI LA CHANTERAIE et qui pourra avoir un lien direct avec l’interprétation du bail,

Que ce litige, compte tenu de la suite qui est envisageable et qui pourrait aboutir à la résiliation du bail, sera du ressort du Président du tribunal de grande instance, et qu’il lui conviendra de juger si cette mesure d’expertise est nécessaire pour qu’il puisse faire sa religion sur les clauses du bail,

En conséquence, le tribunal se déclarera incompétent et vu les dispositions de l’article 96 du CPC, renverra l’affaire devant le Tribunal de grande instance de Bayonne.

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— Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts : Attendu que compte tenu de l’affaire, il n°y a pas lieu d’attribuer de dommages et intérêts. -Sur l’article 700 du CPC et les dépens :

Attendu que pour faire reconnaître ses droits, la SCI LA CHANTERAIE a dû exposer des frais non compris dans les dépens qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge, il y aura lieu de condamner la SAS VILLA HOTEL à lui régler la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du CPC et à la débouter du complément de sa demande.

Attendu que la SAS VILLA HOTEL succombe, elle sera condamnée aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire en premier ressort et après en avoir délibéré conformément à la Loi,

Vu l’article R 145-23 du Code de commerce et l’article R 211-4 11° du Code de l’organisation judiciaire, Reçoit les parties en leurs demandes, fins et conclusions,

Admet l’intervention volontaire de ia SARL BELTESS,

Se déclare incompétent,

Vu l’article 96 du CPC,

Renvoie l’affaire devant le tribunal de grande instance de Bayonne

Condamne la SAS VILLA HOTEL à régler la SCI LA CHANTERAIE la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du CPC,

Condamne la SAS VILLA HOTEL aux entiers dépens, dont les frais de Greffe liquidés à la somme de 77,08 €,

Ainsi jugé et prononté Suivent les signatures :

Monsieur Christian CANTIN, Président,

Maître Francis SALAGOITY, Greffier d’audience, […]