TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE MARSEILLE

Ordonnance de référé du 12 juin 2025

N° RG : 2025R00029

Madame [F] [B] Née le [Date naissance 1] 1961 à Behren-les-Forbach [Adresse 1] (Maître Julien AYOUN, Avocat au barreau de Marseille)

C /

Société IMMOBILIERE HOME AND SPACE S.A.S.U. [Adresse 2] registre du commerce et des sociétés de Marseille n° 851 292 664 (S.C.P. [O] & Associés agissant par Maître Cécile LEGOUT, Avocat au barreau de Marseille)

N° RG: 2025R00087

Société IMMOBILIERE HOME AND SPACE S.A.S.U. [Adresse 2] registre du commerce et des sociétés de Marseille n° 851 292 664 (S.C.P. [O] & Associés agissant par Maître Cécile LEGOUT, Avocat au barreau de Marseille)

C /

Madame [F] [B] Née le [Date naissance 1] 1961 à Behren-les-Forbach [Adresse 1] Es qualités de liquidateur amiable de la société 3BW IMMOBILIER S.A.S. [Adresse 3] registre du commerce et des sociétés de Marseille n° 849 636 758 (Maître Julien AYOUN, Avocat au barreau de Marseille)

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Décision contradictoire et en premier ressort

Nous, Alain BRUNELLO, Juge délégué à la Présidence du tribunal des activités économiques de Marseille

Assisté du Greffier Audiencier : Marion SOSTEGNI présent uniquement aux débats et au prononcé de la présente ordonnance

Par citation en date du 28 janvier 2025, Madame [F] [B] nous demande,

*Vu l’article 835 du Code de procédure civile,

*Vu l’article 544 du Code civil,

*Vu les pièces versées au débat, de :

* DECLARER les demandes de Madame [B] recevables et bien fondée,

* CONSTATER le trouble manifestement illicite consistant en la rétention illicite des documents de gestions des appartements de Madame [B], qu’il y a lieu de faire cesser.

En conséquence,

* ORDONNER à la société IMMOBILIERE HOME AND SPACE la remise de tous les documents de gestion afférents aux appartements sis :

* [Adresse 4] ;

* [Adresse 5] ;

* [Adresse 6].

En ce compris :

* Tous les documents afférant à la gestion des biens susmentionnés, incluant mais sans se limiter aux baux de location, états des lieux, dossiers locatifs et cautions versées.

* Le décompte financier détaillé pour chaque propriété pour la période de gestion sous sa responsabilité.

* La justification de la gestion des cas de loyers impayés, en particulier la mise en œuvre de la Garantie des Loyers Impayés, avec documentation à l’appui.

Et, ce sous une astreinte de 100 (cent) euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de quinze jours suivant la signification de la décision à intervenir.

* CONDAMNER la société IMMOBILIERE HOME AND SPACE au paiement de la somme provisionnelle de 17.294,55 euros correspondant aux loyers impayés pour les mois de juin 2023 à juin 2024 correspondant aux loyers, ainsi qu’à la somme de 2.700,00 correspondant au dépôt de garantie retenues abusivement s’agissant des appartements sis :

* [Adresse 4] ;

* [Adresse 5] ;

* [Adresse 6].

* CONDAMNER la société IMMOBILIERE HOME AND SPACE au paiement de la somme de 2.500,00 au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

* ORDONNER, vu l’urgence, l’exécution provisoire de l’ordonnance sur minute

Par dénonce avec assignation en intervention forcée délivrée le 5 mars 2025, la société IMMOBILIERE HOME AND SPACE a cité devant le tribunal de commerce de [F], Madame [F] [B] ès qualités de liquidateur amiable de la société 3BW IMMOBILIER S.A.S. pour entendre,

*Vu les articles 331 à 338 du Code de procédure civile,

*Vu l’article L. 721-3 du Code de commerce,

*Vu l’article L. 237-12 du Code de commerce,

*Vu les articles 696 et 700 du Code de procédure civile,

*Vu la jurisprudence dont il est fait état,

*Vu tout ce qui précède,

* RECEVOIR la SASU IMMOBILIERE HOME AND SPACE en son intervention forcée dirigée contre Madame [B] es qualité de liquidateur amiable de la société 3BW IMMOBILIER, et la DIRE bien fondée.

* ENJOINDRE et ORDONNER à Madame [B], en sa qualité de liquidateur amiable de la société 3BW IMMOBILIER, d’apporter tous justificatifs et précisions utiles concernant la situation déclarative comptable des comptes de liquidation clôturés par Madame [B], es qualité de liquidateur amiable de la société 3BW IMMOBILIER, notamment s’agissant du détail et de la consistance de la ligne comptable « emprunts et dettes financières divers » de 52 129 euros figurant dans les comptes de liquidation de ladite société.

* CONDAMNER Madame [B] en sa qualité de liquidateur amiable de la société 3BW IMMOBILIER à verser la somme de 2.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance.

Par conclusions écrites et oralement développées à la barre, Madame [F] [B] nous demande

*Vu les articles 872 et 873 du Code de procédure civile,

*Vu I’article 1120 du Code civil

*Vu les articles 1103 et 1104 du Code civil

*Vu les articles 1347 à 1348 du Code civil

*Vu l’article 544 du Code civil,

*Vu les pièces versées au débat, de :

* DECLARER les demandes de Madame [B] recevables et bien fondées,

* REJETER toutes les demandes, fins et prétentions de la société IMMOBILIERE HOME AND SPACE

* CONSTATER le trouble manifestement illicite consistant en la rétention illicite des documents de gestions des appartements de Madame [B], qu’il y a lieu de faire cesser. conséquence.

En conséquence,

* ORDONNER à la société IMMOBILIERE HOME AND SPACE la remise de tous les documents de gestion afférents aux appartements sis :

* [Adresse 4] ;

* [Adresse 5] ;

* [Adresse 6].

Et ce compris :

* Tous les documents afférant à la gestion des biens susmentionnés, incluant mais sans se limiter aux baux de location, états des lieux, dossiers locatifs et cautions versées.

* Le décompte financier détaillé pour chaque propriété pour la période de gestion sous sa responsabilité.

* La justification de la gestion des cas de loyers impayés, en particulier la mise en œuvre de la Garantie des Loyers Impayés, avec documentation à l’appui.

* Les coordonnées de l’assurance responsabilité civile professionnelle de l’agence

Et, ce sous une astreinte de 100 (cent) euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de quinze jours suivant la signification de la décision à intervenir.

* SE RESERVER le pouvoir de liquider cette astreinte.

* CONDAMNER la société IMMOBILIERE HOME AND SPACE au paiement de la somme provisionnelle de 17.294,55 euros correspondant aux loyers impayés pour les mois de juin 2023 à juin 2024 correspondant aux loyers, ainsi qu’à la somme de 460 euros correspondants au dépôt de garantie retenues abusivement s’agissant de l’appartements sis :

* [Adresse 4] : locataire [I] [H]

* CONDAMNER la société IMMOBILIERE HOME AND SPACE au paiement de la somme de 2.500,00 au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

* ORDONNER, vu l’urgence, l’exécution provisoire de l’ordonnance sur minute

Par conclusions écrites et oralement développées à la barre, Madame [F] [B] ès qualités de liquidateur amiable de la société 3BW IMMOBILIER S.A.S. nous demande,

*Vu l’article 872 du Code de procédure civile.

*Vu l’article 32-1 du Code de procédure civile

*Vu l’article 544 du Code civil,

Décision signée électroniquement conformément à l’article 456 du CPC

*Vu l’article 1240 du Code de civil.

*Vu les pièces versées au débat, de :

* DECLARER l’action en intervention forcée irrecevable

Subsidiairement,

* DEBOUTER la société IMMOBILIÈRE HOME AND SPACE de l’ensemble de ses demandes.

* CONDAMNER la société IMMOBILIÈRE HOME AND SPACE au paiement d’une amende civile de 10.000,00 euros.

* CONDAMNER la société IMMOBILIÈRE HOME AND SPACE à payer à Madame [B] la somme de 2.500,00 euros de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive introduite devant votre juridiction.

* CONDAMNER la société IMMOBILIÈRE HOME AND SPACE à payer à Madame [B] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

* CONDAMNER la société IMMOBILIÈRE HOME AND SPACE aux entiers dépens de l’instance.

Par conclusions écrites et oralement développées à la barre, la société IMMOBILIERE HOME AND SPACE S.A.S.U. nous demande

*Vu l’article 1353 du Code civil,

*Vu l’article 873 du Code de procédure civile,

*Vu les pièces versées,

*Vu la Jurisprudence dont il est fait état,

*Vu tout ce qui précède, de :

* RECEVOIR la SASU IMMOBILIERE HOME AND SPACE en ses conclusions, fins et prétentions.

* RELEVER l’existence de contestations sérieuses.

* DEBOUTER en conséquence Madame [B] de ses demandes.

* CONSTATER que la SASU IMMOBILIERE HOME AND SPACE justifie de la restitution des documents de gestion à Madame [B].

* CONSTATER que la SASU IMMOBILIERE HOME AND SPACE justifie de la restitution des dépôts de garantie.

* CONDAMNER Madame [B] au paiement de la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC

* LA CONDAMNER aux entiers dépens

Par conclusions écrites et oralement développées à la barre, la société IMMOBILIERE HOME AND SPACE nous demande

*Vu les articles 331 à 338 du Code de procédure civile,

*Vu l’article L721-3 du Code de commerce,

*Vu l’article L237-12 du Code de commerce,

*Vu les articles 696 et 700 du Code de procédure civile,

*Vu l’article 367 du Code de procédure civile,

*Vu la jurisprudence dont il est fait état,

*Vu tout ce qui précède, de :

* PRONONCER la jonction de la présente instance avec celle principale initiée par Madame [B] à titre personnel.

* RECEVOIR la SASU IMMOBILIERE HOME AND SPACE en son intervention forcée dirigée contre Madame [B] es qualité de liquidateur amiable de la société 3BW IMMOBILIER, et la DIRE bien fondée.

* CONSTATER le bienfondé de l’action en intervention forcée au regard de l’acte de cession de dettes produit par Madame [B] postérieurement à la délivrance de cette assignation.

* DEBOUTER Madame [B] de l’ensemble de ses demandes infondées et injustifiées.

* CONDAMNER Madame [B] en sa qualité de liquidateur amiable de la société 3BW IMMOBILIER à verser la somme de 2.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance

A la barre, la société IMMOBILIERE HOME AND SPACE indique que le prêt comporte une clause d’exigibilité anticipée et qu’elle se réserve la possibilité d’indiquer en cours de délibéré si Madame [B] a payé suite à la mise en demeure, l’échéance venant mardi.

Madame [B] relève que la société IMMOBILIERE HOME AND SPACE a indiqué que l’exigibilité du prêt est mardi prochain.

La société IMMOBILIERE HOME AND SPACE précise que c’est le solde, l’exigibilité anticipée du solde.

Conformément aux dispositions des articles 450 et 726 du code de procédure civile, après avoir indiqué la date de la décision, laquelle est mentionnée sur le répertoire général des affaires, nous avons mis l’affaire en délibéré.

SUR QUOI :

Il y a lieu de joindre les instances enrôlées sous les numéros 2025R00029 et 2025R00087 par application des dispositions de l’article 367 du code de procédure civile ;

Conformément aux dispositions de l’article 445 du code de procédure civile, Il y a lieu de rejeter les notes en délibéré adressées par les parties, la production de ces notes n’ayant pas été autorisée lors de l’audience ;

Sur la recevabilité de l’assignation en intervention forcée délivrée par la société IMMOBILIERE HOME & SPACE à Madame [F] [B] ès qualités de liquidateur amiable de la société 3BW IMMOBILIER S.A.S. :

La société IMMOBILIERE HOME AND SPACE soutient avoir un intérêt légitime à appeler dans la cause Madame [F] [B] ès qualités de liquidateur amiable de la société 3BW IMMOBILIER.

L’instance initiée par Madame [F] [B] porte sur le paiement de loyers de trois biens appartenant à Madame [F] [B] en sa qualité de personne physique. Dans le cadre de cette instance, la société IMMOBILIERE HOME & SPACE invoque le remboursement d’un prêt initialement consenti à la société 3BW IMMOBILIER qui a fait l’objet d’un acte de cession par la société 3BW IMMOBILIER à Madame [F] [B], intuitu personae.

Dès lors, la société IMMOBILIERE HOME AND SPACE ne justifie pas d’un intérêt à agir à l’encontre de Madame [F] [B] en sa qualité de liquidateur amiable de la société 3BW IMMOBILIER, qui n’est pas concernée par le présent litige. Il y a donc lieu de déclarer la société IMMOBILIERE HOME AND SPACE irrecevable en son action en intervention forcée à l’encontre de Madame [F] [B] en sa qualité de liquidateur amiable de la société 3BW IMMOBILIER.

Sur la demande de remise des documents de gestion :

La société IMMOBILIERE HOME & SPACE reconnaît que les locataires des biens n’ont pas toujours réglé les loyers mais qu’elle n’a pas exercé la garantie des loyers impayés. Il y a donc lieu de débouter Madame [F] [B] de sa demande de communication de la justification de la gestion des cas de loyers impayés, en particulier la mise en œuvre de la garantie des loyers impayés, avec documentation à l’appui ;

L’article 1993 du code civil qui dispose que « Tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu’il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu’il aurait reçu n’eût point été dû au mandant. »

Les mandats de gestion des trois biens signés par les parties stipulent que le mandataire doit fournir un relevé de compte tous les mois et un relevé détaillé de gérance au moins une fois l’an.

Les comptes rendus de gestion des trois biens pour la période de juin 2023 à mai 2024 sont versés aux débats par les parties.

En conséquence de ce qui précède, il y a lieu d’ordonner à la société IMMOBILIERE HOME AND SPACE à remettre à Madame [F] [B] les coordonnées de l’assurance responsabilité civile de l’agence et les relevés de gestion détaillés pour les années 2023 et 2024 concernant appartements sis :

* [Adresse 4] ;

* [Adresse 5] ;

* [Adresse 6],

Dans les 15 jours suivant la signification de la présente ordonnance, et à défaut sous astreinte provisoire de 100 € par jour de retard pendant le délai d’un mois et de dire n’y avoir lieu de nous réserver le pouvoir de liquider l’astreinte.

Il y a lieu de débouter Madame [F] [B] de ses autres demandes de remise de documents, aucun trouble manifestement illicite n’étant démontré pour justifier de la production de ces documents ;

Sur le quantum de la dette locative et les dépôts de garantie :

Madame [F] [B] demande le paiement par la société IMMOBILIERE HOME AND SPACE d’une provision de 17 294,55 € au titre de 13 loyers relatifs aux 3 biens pour la période de juin 2023 à juin 2024, ainsi que de la somme de 460 € au titre du dépôt de garantie de Monsieur [I] (bien [Adresse 7]).

Les comptes-rendus de gestion versés aux débats montrent qu’aucun versement de loyer n’a été fait à Madame [F] [B] à l’exception des sommes de 17,15 € et de 256,39 € correspondant au mois de mai 2024, respectivement pour les biens LE MONTEVIDEO et [Adresse 8] SCHWEITZER.

Il en résulte une dette de loyers envers Madame [F] [B] d’un montant de 17 021,01 €.

La société IMMOBILIERE HOME AND SPACE verse aux débats :

1. Des justificatifs de paiement des sommes de 460 €, 460,60 € et 400 €, sans indication de créditeurs et de crédités,

2. Un récapitulatif de virement de la somme de 460 € associé au dépôt de garantie de Monsieur [N],

3. Un document « virement SEPA » de la somme de 400 € sans indication de créditeur et de crédité.

Ces documents ne portent aucune indication de leur provenance et ne peuvent être considérés comme probants.

La société IMMOBILIERE HOME AND SPACE produit un extrait de compte bancaire qui montre le virement des sommes de 400 € et 480 €. Madame [F] [B] reconnaît dans ses écritures que deux dépôts de garantie pour des montants respectifs de 460 € et 400 € lui ont été crédités.

La société IMMOBILIERE HOME AND SPACE doit donc restituer à Madame [F] [B] la somme de 460 € au titre du dépôt de garantie du locataire Monsieur [H] [I] ;

il échet, par application de l’article 873 alinéa 2 du code de procédure civile, de condamner la société IMMOBILIERE HOME AND SPACE S.A.S.U. à payer en deniers ou quittance à Madame [F] [B] la somme provisionnelle de 460 € à valoir sur les sommes dues ;

Sur la compensation invoquée par la société IMMOBILIERE HOME AND SPACE :

L’acte de cession de la dette de la société 3BW IMMOBILIER, au titre du prêt que la société IMMOBILIERE HOME AND SPACE lui avait octroyé, à Madame [F] [B] est versé aux débats. Il n’est pas contesté.

Cet acte de cession stipule que :

* Madame [F] [B], intuitu personae, remboursera intégralement le prêt que la société 3BW IMMOBILIER avait souscrit auprès de la société IMMOBILIERE HOME AND SPACE ;

* La société IMMOBILIERE HOME AND SPACE dégage la société 3BW IMMOBILIER et son liquidateur de toute responsabilité.

La société IMMOBILIERE HOME AND SPACE a procédé à la compensation entre les loyers et le solde du prêt, comme elle le reconnaît et comme cela est indiqué sur les relevés de gestion.

La société IMMOBILIERE HOME AND SPACE ne verse aucun document justifiant d’un accord de compensation de Madame [F] [B]. La contestation soulevée par la société IMMOBILIERE HOME AND SPACE au titre de la compensation entre les loyers et le solde du prêt n’est pas sérieuse.

L’existence de l’obligation de la société IMMOBILIERE HOME AND SPACE S.A.S.U. au titre du paiement de la dette locative n’étant pas sérieusement contestable, il échet, par application de l’article 873 alinéa 2 du code de procédure civile, de condamner la société IMMOBILIERE HOME AND SPACE S.A.S.U. à payer en deniers ou quittance à Madame [F] [B] la somme provisionnelle de 17 021,01 € à valoir sur les sommes dues ;

Sur la demande reconventionnelle en remboursement du prêt :

La société IMMOBILIERE HOME AND SPACE demande à Madame [F] [B] de lui payer la somme de 7 738,58 € au titre du solde du prêt qu’elle avait consenti à la société 3BW IMMOBILIER.

En soutien de sa demande, elle verse aux débats le contrat de prêt et le justificatif de versement de la somme de 15 000 € à la société 3BW IMMOBILIER. Elle produit également un relevé dont on ne connaît ni le rédacteur ni la provenance et dont il est impossible de déterminer le solde du prêt dû par Mme [F] [B]. Ce relevé ne peut pas être considéré comme probant.

Il est constant que le juge des référés ne peut, sans aborder le fond du litige, trancher la difficulté sérieuse relative à l’exécution du prêt et de l’acte de cession ; qu’il échet en conséquence de dire n’y avoir lieu à référé et de renvoyer les parties à se pourvoir devant les juges du fond sur ce chef de demande ;

Sur les demandes formées par la société IMMOBILIERE HOME AND SPACE au titre de la procédure abusive et de l’amende civile :

Madame [F] [B] ne démontre pas que la société IMMOBILIERE HOME AND SPACE aurait commis une faute, dans l’exercice de son droit d’agir en justice susceptible de le faire dégénérer en abus. Il y a lieu de débouter Madame [F] [B] de sa demande au titre de la procédure abusive et de l’amende civile.

Attendu qu’en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il échet d’allouer à Madame [F] [B] la somme de 1 500 € au titre des frais irrépétibles occasionnés par la présente procédure ;

Attendu qu’il convient de rappeler que l’urgence est le danger réel qui menace un droit nécessitant protection et qui doit être évité avec une célérité laquelle ne se trouvant pas dans la procédure ordinaire, même sommaire ; que l’urgence ne peut résulter que de la nature de l’affaire et non des convenances des parties et s’apprécie au moment où le juge statue ; qu’en l’espèce, Madame [F] [B] ne démontre pas l’urgence et la nécessité qui justifieraient que soit ordonnée l’exécution de la présente ordonnance au seul vu de la minute ; que dès lors, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 489 du code de procédure civile ;

Attendu qu’il y a lieu de rejeter tout surplus des demandes comme non justifié ;

PAR CES MOTIFS :

Advenant l’audience de ce jour,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

Vu les dispositions de l’article 367 du code de procédure civile, Joignons les instances enrôlées sous les numéros 2025R00029 et 2025R00087 ;

Vu les dispositions de l’article 445 du code de procédure civile, Rejetons les notes en délibéré adressées par les parties ;

Déclarons la société IMMOBILIERE HOME AND SPACE irrecevable en son action en intervention forcée à l’encontre de Madame [F] [B] en sa qualité de liquidateur amiable de la société 3BW IMMOBILIER ;

Ordonnons à la société IMMOBILIERE HOME AND SPACE S.A.S.U. à remettre à Madame [F] [B] les coordonnées de l’assurance responsabilité civile de l’agence et les relevés de gestion détaillés pour les années 2023 et 2024 concernant appartements sis :

* [Adresse 4] ;

* [Adresse 5] ;

* [Adresse 6],

Dans les 15 jours suivant la signification de la présente ordonnance, et à défaut sous astreinte provisoire de 100 € par jour de retard pendant le délai d’un mois ;

Disons n’y avoir lieu de nous réserver le pouvoir de liquider l’astreinte ;

Déboutons Madame [F] [B] de ses autres demandes de remise de documents ;

Vu les dispositions de l’article 873 alinéa 2 du code de procédure civile,

Condamnons la société IMMOBILIERE HOME AND SPACE S.A.S.U. à payer, en deniers ou quittance, à Madame [F] [B] les sommes provisionnelles de :

* 460 € (quatre cent soixante euros) au titre du dépôt de garantie du locataire Monsieur [H] [I] ;

* 17 021,01 € (dix-sept mille vingt et un euros et un centime) au titre de la dette locative ;

* 1 500 € (mille cinq cents euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé et renvoyons les parties à se pourvoir devant les juges du fond sur la demande de remboursement de prêt formée par la société IMMOBILIERE HOME AND SPACE S.A.S.U. ;

Déboutons Madame [F] [B] de ses demandes formées au titre de la résistance abusive et de l’amende civile ;

Disons n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 489 du code de procédure civile ;

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Condamnons la société IMMOBILIERE HOME AND SPACE S.A.S.U. aux dépens toutes taxes comprises de la présente ordonnance tels qu’énoncés par l’article 695 du code de procédure civile ;

Rejetons tout surplus des demandes comme non justifié ;

Fait à [Localité 1], le 12 juin 2025 Le Greffier

Le Juge délégué

La minute de la décision est signée électroniquement par le juge et le greffier.