REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE PARIS

CHAMBRE 1-5

JUGEMENT PRONONCE LE 21/05/2025 par sa mise à disposition au Greffe

RG 2023032164

ENTRE :

SAS BARNES, dont le siège social est [Adresse 1] – RCS de Nanterre : 414 057 992, et représentée par la société de droit espagnol BARNES PROPERTY CONSULTING SL, sa présidente, elle-même représentée par M. [D] [Y], son président

Partie demanderesse : assistée du cabinet DOREAN AVOCATS, agissant par Maître Simon DUBOIS, Avocat (E0430) et comparant par Maître Alexandra PERQUIN Avocat (B970)

ET :

SAS ART APART, dont le siège social est [Adresse 3] – RCS de Fréjus : 522 906 718

Partie défenderesse : assistée de l’AARPI LMT AVOCATS, agissant par Maître Nathalie SINAVONG, Avocat (R169) et comparant par la SELARL MOREAU GUILLOU VERNADE SIMON LUGOSI, agissant par Maître Laurent SIMON, Avocat (P73)

APRES EN AVOIR DELIBERE

LES FAITS

La société BARNES est une agence immobilière spécialisée.

La société ART APART est un marchand de biens ayant pour objet l’achat, la construction, la rénovation et la vente de tous biens immobiliers.

Le 30 juin 2016, ART APART qui a mis en vente un hôtel particulier, situé dans le [Localité 4] a conclu avec BARNES un contrat, par lequel ART APART donne mandat à BARNES pour vendre son bien, pour un montant de 11.800.000 euros, frais d’agence inclus, sans exclusivité.

Le 29 novembre 2016, un avenant au mandat a été signé entre les Parties pour baisser le prix de vente affiché et reconduire le mandat pour 6 mois, soit jusqu’au 29 juin 2017.

En parallèle, ART APART a, selon elle, confié d’autres mandats de vente sans exclusivité à des agences immobilières telles que FEAU BELLES DEMEURES DE FRANCE et MOBILIS,

Le 30 novembre 2016, BARNES recevait par courriel une offre de Monsieur [I] [Z], sur le bien, soit une proposition d’un montant de 10.000.000 euros, mobilier non compris, honoraires d’agence inclus, sans condition suspensive de prêt.

Le même jour, un rendez-vous s’est tenu avec Monsieur [P] [S], Président d’ART APART en présence de BARNES. L’offre présentée par BARNES a été refusée par ART APART.

Le 14 février 2017, ART APART informe BARNES qu’une promesse de vente a été signée avec un autre acquéreur, et lui demande de cesser toute démarche de commercialisation du bien.

En septembre 2022, le fils de Monsieur [I] [Z], héritier du Bien précité, acquis en 2017, propose à nouveau le Bien à la vente, et conclut un mandat de vente avec BARNES, le 24 septembre 2022.

Et, le 10 mars 2023, BARNES adresse une mise en demeure à ART APART pour le paiement d’une indemnité compensatrice de 500 000 euros en application de la clause pénale prévue au mandat conclu six ans plus tôt.

Le 14 avril 2023, ART APART a informé BARNES qu’elle ne donnera pas suite à la demande d’indemnisation.

En l’absence d’accord entre les Parties, BARNES a saisi le Tribunal de céans afin de voir condamner ART APART à lui verser l’indemnité sollicitée.

C’est dans ces circonstances que se présente ce litige.

LA PROCEDURE

Par acte en date du 26 mai 2023, la SAS BARNES assigne la SAS ART APART.

Par cet acte, et par ses conclusions récapitulatives régularisées à l’audience du 1er avril 2025, la société BARNES demande au tribunal, dans le dernier état de ses prétentions, de :

Vu le code civil, et notamment ses articles 1104, 1231-2, 1353 et 2224,

Vu le code de procédure civile, et notamment ses articles 10, 11, 46, 199, 218, 700 et 857,

Vu la jurisprudence,

Vu le Mandat du 30 juin 2016,

À titre principal,

CONDAMNER la société ART APART à verser à BARNES la somme de 500 000 euros au titre de la clause pénale du contrat de mandat, sur la base du prix initialement proposé par Monsieur [I] [Z],

À titre subsidiaire,

CONDAMNER la société ART APART à verser à BARNES la somme de 499 000 euros au titre de la clause pénale insérée aux articles 3 et 9 du contrat de mandat, sur la base du prix de vente réel,

A titre infiniment subsidiaire,

CONDAMNER la société ART APART à verser à BARNES la somme de 500 000 euros au titre du gain dont elle a été privée, sur le fondement de l’article 1231-2 du code civil,

Et en tout état de cause,

CONDAMNER la société ART APART à verser la somme de 15 000 euros à la société BARNES, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 1er avril 2025, la SAS ART APART demande au tribunal, dans le dernier état de ses prétentions, de :

Vu les articles 1104, 1152, 2224 et 2241 du code civil,

Vu les articles 9, 699, 700 et 857 du code de procédure civile, Vu l’article 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972,

À TITRE PRINCIPAL :

Juger les demandes de la société BARNES à l’encontre de la société ART APART irrecevables pour cause de prescription au titre de l’article 2224 du code civil ; Débouter la société BARNES de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

À TITRE SUBSIDIAIRE

Juger que la société ART APART ne s’est rendue coupable d’aucune violation contractuelle et a agi en parfaite bonne foi à l’égard de la société BARNES ;

Juger que la clause pénale est nulle et inapplicable ;

Débouter la société BARNES de toutes ses demandes, fins et conclusions comme non fondées ;

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE,

Dans l’hypothèse où le tribunal considérerait que la société ART APART a engagé sa responsabilité au titre du Contrat de Mandat, réduire la condamnation de la société ART APART à un euro symbolique ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

Condamner la société BARNES à verser à la société ART APART la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ensemble de ces demandes fait l’objet du dépôt de conclusions, échangées en présence d’un greffier qui en prend acte sur la cote de procédure ou ont été régularisées au cours de l’audience du juge chargé d’instruire l’affaire.

A l’audience collégiale du 20 septembre 2024, le tribunal a désigné un juge chargé d’instruire l’affaire conformément aux articles 871 et suivants du code de procédure civile, et les Parties sont convoquées à l’audience du juge chargé d’instruire l’affaire du 1er avril 2025, à laquelle les Parties se présentent.

A cette audience, après avoir entendu les Parties en leurs explications et observations, le juge chargé d’instruire l’affaire clôt les débats, met l’affaire en délibéré et dit que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 21 mai 2025. Les Parties en ont été avisées en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

LES MOYENS DES PARTIES

Après avoir pris connaissance de tous les moyens et arguments développés par les Parties dans leurs écritures, appliquant les dispositions de l’article 455 du CPC, le tribunal les résumera succinctement de la manière suivante :

A l’appui de sa demande, BARNES fait valoir aux termes des articles 3 et 9 du mandat de vente qu’elle a signé en 2016 avec ART APART, la clause pénale en cas de vente conclue avec un acquéreur présenté par l’agence, qui prévoit le versement de 5 % du prix de vente en cas de non-respect par ART APART de ses engagements.

BARNES estime qu’en dépit de la cessation du mandat, l’offre de 10 millions d’euros présentée à ART APART par son intermédiaire, bien que refusée, justifie l’application de la clause pénale.

Elle prétend la mauvaise foi d’ART APART dans l’exécution du contrat par un non-respect volontaire d’informer le nom de l’acquéreur à BARNES.

Elle invoque une violation contractuelle par ART APART qui aurait empêché l’exécution du mandat de vente.

Elle sollicite à défaut, au visa de l’article 1231-2 du code civil la réparation du préjudice au titre du gain manqué également, arguant que la conclusion d’une promesse de vente avec un autre acquéreur a privé l’agence de la rémunération qu’elle aurait perçue si la vente avait été conclue.

En réplique, ART APART soulève au visa de l’article 2224 du Code civil, l’irrecevabilité des demandes de BARNES, au motif de la prescription quinquennale à compter de la cessation du mandat intervenue en février en 2017.

Outre la prescription, elle conteste toute violation du contrat de mandat, affirmant avoir agi de bonne foi, en informant BARNES de la signature d’une promesse de vente le 14 février 2017, via un autre mandat régulier, ce qui a légitimement mis fin au mandat de BARNES. Elle dit que BARNES ne rapporte pas la preuve de ses allégations. Elle soutient que la clause pénale est nulle et inapplicable, car BARNES n’a pas participé à la vente effective du bien, et invoque, à titre subsidiaire, son caractère disproportionné et abusif.

SUR CE

Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi, et que, selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur le mérite de la demande :

Le tribunal constate qu’un mandat de vente simple, sans exclusivité, d’un hôtel particulier, situé [Adresse 2] à [Localité 4], pour un montant de 11.800.000 euros, frais d’agence inclus, a été conclu le 30 juin 2016 avec BARNES, mandataire, et ART APART, mandant, et que, le 29 novembre 2016 (pièce n°1 versée aux débats par BARNES), les Parties ont signé un avenant réduisant le prix, avec reconduction du mandat simple pour six mois supplémentaires, soit jusqu’au 29 juin 2017.

Les débats confirment qu’ART APART a également confié des mandats de vente simples, sans exclusivité, à d’autres agences immobilières.

Un acte définitif de vente a été conclu et régularisé le 17 mars 2017, par le biais d’une agence concurrente, dans des conditions qui violeraient, selon BARNES, les termes du mandat signé en 2016 avec ART APART, qu’il convient d’examiner.

Sur la prescription de l’action :

ART APART invoque la prescription de l’action au visa de l’article 2224 du Code civil, qui dispose que les actions en responsabilité contractuelle se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le créancier a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’agir.

Tandis que BARNES soutient que la réclamation est encore valable au regard des dispositions du Code civil, en particulier l’article 2224, qui fixe le délai de prescription.

En l’espèce, les débats établissent que BARNES n’a pas eu connaissance, ni été informée du nom de l’acquéreur, avec lequel ART APART a conclu la vente du bien immobilier en février 2017. ART PART écrivant à BARNES par courriel du 14 février 2017 « je tiens à vous informer que nous avons signé une promesse de vente sur notre hôtel particulier [Adresse 5] », (pièce n°4), sans y préciser le nom de l’acquéreur.

Lors de débats, BARNES démontre avoir eu connaissance du nom de l’acquéreur seulement en septembre 2022, lorsque les héritiers de Monsieur [I] [Z], l’acquéreur, ont conclu avec BARNES le 27 septembre 2022, un mandat de vente dudit bien (pièce n° 12).

En conséquence, le tribunal dira les demandes de BARNES recevables, déboutant ART APART de sa demande d’irrecevabilité pour cause de prescription au titre de l’article 2224 du code civil.

Sur le bien-fondé de la demande :

L’article 3-1c du mandat stipule que « le mandant s’interdit pendant la durée du mandat et pendant une période d’un an suivant son expiration, de traiter directement ou par un autre mandataire avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui ».

Aux termes de l’article 9 du mandat, il est stipulé que « la violation d’une des stipulations évoquées dans le mandat entrainera le paiement par le mandant d’une somme forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue par les présentes et ce, même si la transaction n’a pas été réalisée par les soins du mandataire ».

BARNES fonde ses prétentions sur la proposition reçue de Monsieur [I] [Z], avec le courriel du 30 novembre 2016, dans lequel la secrétaire de ce dernier a écrit à BARNES « concernant un hôtel particulier situé [Adresse 5]. Monsieur [Z] souhaite faire une offre sur le bien proposé à 10.000.000,00 Euros (dix millions d’euros) sans le mobilier ».

Les échanges qui s’en sont suivis, indiquent que BARNES a demandé la copie de la carte d’identité de Monsieur [Z] », selon les « formalités d’usage ».

A l’examen de la pièce n° 3, versée aux débats, le tribunal relève que le nom de Monsieur [Z], client acquéreur, n’est mentionné que dans les échanges intervenus entre BARNES et le secrétariat de Monsieur [I] [Z].

Or, BARNES, professionnel de l’immobilier, qui n’est pas en mesure de verser aux débats une copie de « l’offre papier (…) reprenant le format classique (…) remis en main propre pour analyse », dont il est fait état (pièce n°11), manque à rapporter la preuve qu’elle a donné, lors des échanges de courriels et du rendez-vous du 30 novembre 2016, le nom du client acquéreur à ART APART. L’attestation de Monsieur [R], ancien salarié de BARNES (pièce n° 11 versée aux débats), étant insuffisante à démontrer que ART APART avait connaissance du nom de Monsieur [I] [Z], potentiel client acquéreur de BARNES.

De surcroît, BARNES qui est un professionnel de l’immobilier, ne démontre pas avoir cherché à connaitre le nom de l’acquéreur dudit hôtel particulier, lorsque le 14 février 2017, ART APART l’informe avoir « signé une promesse de vente sur notre hôtel particulier [Adresse 5]».

Il en résulte qu’aucun élément versé aux débats ne permet d’établir que ART APART avait effectivement connaissance du nom de l’acquéreur potentiel présenté par BARNES, ni que

Monsieur [I] [Z] avait été précisément identifié comme tel, dans le cadre des pourparlers engagés le 30 novembre 2016 par BARNES.

En l’absence d’une preuve certaine de l’identification de Monsieur [I] [Z] auprès d’ART APART en 2016, et n’étant pas établi lors des débats de manœuvre dolosive de la part d’ART APART, BARNES n’est pas fondée à revendiquer une quelconque rémunération sur le fondement de la clause pénale du contrat de mandat.

En conséquence, BARNES sera déboutée de l’ensemble de ses demandes indemnitaires au titre de la clause pénale.

Sur l’article 700 du CPC

Pour faire valoir ses droits, la société ART APART, a dû engager des frais non compris dans les dépens qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge, le tribunal, condamnera la société BARNES à lui payer la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du CPC, déboutant pour le surplus.

Sur les dépens

La société BARNES succombe, les dépens de l’instance seront laissés à sa charge.

Sur l’exécution provisoire

Le tribunal rappelle que l’exécution provisoire est de droit et qu’il ne convient pas de l’écarter.

Attendu qu’il n’apparaît pas nécessaire d’examiner les demandes plus amples ou autres des parties que le tribunal rejettera comme inopérantes ou mal fondées, il sera statué dans les termes suivants :

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :

Dit les demandes de la SAS BARNES recevables, déboutant la SAS ART APART de sa demande d’irrecevabilité pour cause de prescription au titre de l’article 2224 du code civil ; Déboute la SAS BARNES de l’ensemble de ses demandes indemnitaires au titre de la clause pénale ;

Condamne la SAS BARNES à verser à la SAS ART APART la somme de 8.000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, déboutant pour le surplus ;

Laisse les dépens à charge de la SAS BARNES, dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 70,86 € dont 11,60 € de TVA. En application des dispositions de l’article 871 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 1er avril 2025, en audience publique, devant M. Jean-Paul Joye, juge chargé d’instruire l’affaire, les représentants des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce juge a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du tribunal, composé de : M. JeanPaul Joye, M^me Cécile Bernheim et M. Éric Vincent.

Délibéré le 8 avril 2025 par les mêmes juges.

Dit que le présent jugement est prononcé par sa mise à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La minute du jugement est signée par M. Jean-Paul Joye, président du délibéré et par M^me Thérèse Thierry, greffier.

Le greffier

Le président