Copie exécutoire : Selarl Jacques Monta Copie aux demandeurs : 6 Copie aux défendeurs : 4

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE PARIS

CHAMBRE 1-5

JUGEMENT PRONONCE LE 17/12/2025 par sa mise à disposition au Greffe

RG J2023000444

AFFAIRE 2022043814

ENTRE :

SELARL [P] [D], société d’exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège social est sis [Adresse 6], [Localité 5], immatriculée au RCS de Toulouse sous le numéro 812 276 210, prise en la personne de Maître [P] [D] ès qualités de liquidateur judiciaire de la :

SARL RUNEXCO, dont le siège social était sis [Adresse 8] [Localité 4], immatriculée au RCS de Toulouse sous le numéro B 898 517 677, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège ;

Nommé à cette fonction par jugement du tribunal de commerce de Toulouse en date du 29 juillet 2024 et intervenant à ce titre dans la présente instance

Partie demanderesse et intervenante volontaire : assistée de la SELARL GOLDWIN SOCIETE D’AVOCATS, agissant par Maître Jonathan BELLAICHE, Avocat (K103) et comparant par la SELARL ORTOLLAND & ASSOCIES, agissant par Maître Elise ORTOLLAND, Avocat (R231)

ET :

SAS ERA FRANCE, dont le siège social est sis au [Adresse 2] [Localité 7], immatriculée au RCS Versailles B 390 051 464, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Partie défenderesse : assistée de l’AARPI Inter-barreaux BOURGEOIS ITZKOVITCH & DELACARTE, agissant par Maitre Ivan ITZKOVITCH, Avocat au barreau de Seine Saint Denis et comparant par la SELARL JACQUES MONTA, agissant par Maître Jacques MONTA, Avocat (D546)

AFFAIRE 2023022928

ENTRE :

SAS ERA FRANCE, dont le siège social est sis au [Adresse 2] [Localité 7], immatriculée au RCS Versailles B 390 051 464, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Partie demanderesse : assistée de l’AARPI Inter-barreaux BOURGEOIS ITZKOVITCH & DELACARTE, agissant par Maitre Ivan ITZKOVITCH, Avocat au barreau de Seine Saint Denis et comparant par la SELARL JACQUES MONTA, agissant par Maître Jacques MONTA, Avocat (D546)

ET :

Monsieur [C] [O], né le [Date naissance 3] 1960 à [Localité 10] (974), de nationalité française, agent immobilier, demeurant [Adresse 8] [Localité 4] ;

Partie défenderesse : assistée de la SELARL GOLDWIN SOCIETE D’AVOCATS, agissant par Maître Jonathan BELLAICHE, Avocat (K103) et comparant par la SELARL ORTOLLAND & ASSOCIES, agissant par Maître Elise ORTOLLAND, Avocat (R231)

APRES EN AVOIR DELIBERE

LES FAITS

La société ERA FRANCE (ci-après « ERA ») est titulaire de la licence d’exploitation de la marque ERA pour la France et dispose à ce titre d’un réseau de franchise d’agents immobiliers indépendants sous l’enseigne ERA.

M. [C] [O], qui exerçait l’activité d’agent immobilier à titre indépendant depuis plusieurs années, s’est rapproché d’ERA France en 2020 dans la perspective d’en devenir un franchisé.

Il a marqué à cette époque un intérêt pour acquérir le fonds de commerce de la société Cenima, étrangère à la cause, société exploitant l’agence immobilière « ERA Croix de Pierre » située [Adresse 1] à [Localité 11].

Le 31 mars 2021, M. [O], agissant pour son compte et pour celui d’une société en formation, a signé avec ERA FRANCE un contrat de franchise ainsi qu’un avenant prévoyant le versement immédiat par M. [O] d’une redevance initiale de 12 000 € ainsi que le transfert de l’agence, après acquisition du fonds de commerce de la société Cenima, du [Adresse 1] au [Adresse 9].

Le 15 juillet 2021, la société RUNEXCO, que M. [O] avait créée en avril 2021, a acquis le fonds de commerce de Cenima pour un montant de 18 000 € hors frais.

Par courrier RAR du 15 février 2022, RUNEXCO a formellement alerté la société ERA sur l’impossibilité dans laquelle elle se trouvait de développer son activité. Faisant état de nombreuses difficultés opérationnelles et financières, elle informait ERA de sa décision de mettre fin au bail commercial et de son souhait « d’aborder avec [ERA] une résiliation anticipée amiable à brève échéance ». Elle a indiqué par un courriel du 8 mars 2022 suivant ne plus être en mesure de payer sa redevance de mars 2022 et avoir donné congé de son bail professionnel.

Dans un courrier en réponse du 25 mars 2022, ERA a évalué à 33 840 € le montant de l’indemnité contractuelle de résiliation anticipée dont RUNEXCO devait s’acquitter compte tenu des 47 mois restant à courir sur le contrat.

Le 28 mars 2022, RUNEXCO demandait à être recontactée par ERA en urgence compte tenu de sa situation catastrophique et réitérait sa demande de résolution amiable du contrat.

Le 12 avril 2022, ERA a adressé un projet de convention de résiliation anticipée à RUNEXCO comportant une indemnité de résiliation réduite à 16 000 €.

Le 12 mai 2022, RUNEXCO a notifié à ERA la résiliation anticipée et immédiate du contrat de franchise, formulant à son encontre plusieurs griefs.

Le 15 juillet 2022, ERA a mis en demeure RUNEXCO de régler des factures en instance et de lui transmettre la liste des promesses de vente en attente de réitération à la date de la rupture.

RUNEXCO a alors décidé de saisir le tribunal.

C’est ainsi qu’est né le litige.

LA PROCEDURE

Par acte extrajudiciaire en date du 5 septembre 2022, remis à personne habilitée, enregistré sous le numéro RG 2022043814, RUNEXCO a assigné ERA devant le Tribunal de commerce de Paris.

Par acte extrajudiciaire en date du 12 avril 2023, remis à personne physique, enregistré sous le numéro RG 2023022928, ERA a assigné en intervention forcée M. [O], estimant que celui-ci devait répondre solidairement avec la société RUNEXCO de l’ensemble des demandes reconventionnelles.

La jonction des instances a été prononcée par jugement du 11 octobre 2023 sous le n° J 2023000444.

Par jugement du Tribunal de commerce de Toulouse du 29 juillet 2024, RUNEXCO a été placée en redressement judiciaire converti en liquidation judiciaire. La SELARL [P] [D], prise en la personne de Maître [P] [D] (ci-après « SJP ») a été désignée en qualité de liquidateur judiciaire de RUNEXCO.

SJP est intervenue volontairement à l’instance et a repris celle-ci aux fins d’assurer la poursuite des demandes de RUNEXCO.

Dans le dernier état de ses écritures (« conclusions n°4 » ) remises à l’audience du 3 juin 2025, SJP et M. [C] [O] demandent au tribunal au visa des articles 1103, 1104, 1112-1, 1130, 1131, 1137, 1138, 1178, 1186, 1187, 1217, 1224, 1227, 1231-2, 1240, 1241, 1352 et 1352-3 du Code civil et de l’article 700 du code de procédure civile, de :

Prendre acte de l’intervention volontaire de la SELARL [P] [D] prise en la personne de Me [P] [D], ès-qualité de liquidateur de la société RUNEXCO, et de la reprise de l’instance par cette dernière,

Déclarer la SELARL [P] [D] prise en la personne de Me [P] [D], ès-qualité de liquidateur de la société RUNEXCO, recevable et bien fondée en ses demandes ;

Et, à titre principal,

Prononcer la nullité du Contrat de franchise ;

Condamner la société ERA à verser à la SELARL [P] [D] prise en la personne de Me [P] [D], ès-qualité de liquidateur de la société RUNEXCO, la somme de 15.640 euros en restitution du droit d’entrée et des coûts engagés pour rejoindre le réseau ERA ;

Condamner la société ERA à verser à la SELARL [P] [D] prise en la personne de Me [P] [D], ès-qualité de liquidateur de la société RUNEXCO, la somme de 17.820 euros en réparation de la perte de chance de ne pas acquérir le fonds de commerce de la société CENIMA ;

Condamner la société ERA à verser à la SELARL [P] [D] prise en la personne de Me [P] [D], ès-qualité de liquidateur de la société RUNEXCO, la somme de 58.492,17 euros en réparation de la perte de chance de ne pas conclure le Contrat de franchise ;

A titre subsidiaire,

Prononcer la résolution du Contrat de franchise aux torts exclusifs de la société ERA ;

Condamner la société ERA à verser à la SELARL [P] [D] prise en la personne de Me [P] [D], ès-qualité de liquidateur de la société RUNEXCO, la somme de 10.000 euros en réparation de son préjudice moral, au titre de la responsabilité extracontractuelle de la société ERA ;

Condamner la société ERA à verser à la SELARL [P] [D] prise en la personne de Me [P] [D], ès-qualité de liquidateur de la société RUNEXCO, la somme de 12.000 euros en restitution du droit d’entrée ;

Condamner la société ERA à verser à la SELARL [P] [D] prise en la personne de Me [P] [D], ès-qualité de liquidateur de la société RUNEXCO, la somme de 3.640 euros en réparation de son préjudice financier ;

Condamner la société ERA à verser à la SELARL [P] [D] prise en la personne de Me [P] [D], ès-qualité de liquidateur de la société RUNEXCO, la somme de 59.083 euros en réparation des pertes subies ;

Concernant les demandes reconventionnelles,

A titre principal,

Débouter la société ERA de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Rejeter l’intervention forcée de Monsieur [O] comme étant irrecevable ;

A titre subsidiaire,

Réduire la clause pénale relative à l’indemnité de résiliation à la somme de 1 euro symbolique ;

Réduire la clause pénale relative à la communication des éléments comptables à la somme de 1 euro symbolique

Débouter la société ERA de toutes ses autres demandes, fins et conclusions

Et, en tout état de cause,

Condamner la société ERA à verser au titre de l’article 700 du Code de procédure civile :

la somme de 5.000 euros à la SELARL [P] [D] prise en la personne de Me [P] [D], ès-qualité de liquidateur de la société RUNEXCO ; et

la somme de 5.000 euros à Monsieur [O].

Condamner la société ERA aux entiers dépens.

Dans le dernier état de ses écritures, remises à l’audience de procédure du 8 avril 2025, ERA FRANCE demande au tribunal au visa des articles 1103 et 1104, 1240 du Code Civil, et de l’article 331 du code de procédure civile, de :

Dire et juger la société ERA FRANCE bien fondée en toutes ses présentes fins prétentions et conclusions,

En conséquence, L’y recevoir,

Dire et juger recevable l’assignation en intervention forcée formée à l’encontre de Monsieur [C] [O] sur le fondement des dispositions de l’article 331 du code de procédure civile,

Débouter la société RUNEXCO de l’ensemble de ses demandes,

A titre subsidiaire,

Ramener le montant des demandes de la société RUNEXCO à la somme de 9.400 €,

Débouter la société RUNEXCO du surplus de de ses demandes,

A titre reconventionnel,

Juger que la résiliation du contrat de franchise du 31 mars 2021 liant les parties a été résilié aux torts solidairement de Mr. [C] [O] et de la société RUNEXCO au 12 mai 2022,

Condamner solidairement Mr. [C] [O] et la société RUNEXCO à payer à la société ERA France la somme de 3.395,92 € TTC en principal, augmentée des intérêts à compter de la dernière mise en demeure du 15 juillet 2022, sauf à parfaire au vu des documents comptables ci-dessous à communiquer,

Condamner solidairement Mr. [C] [O] et la société RUNEXCO à payer à la société ERA France les frais de retard de 50 € par jour à compter de la dernière mise en demeure soit le 15 juillet 2022 jusqu’à parfait paiement,

Condamner solidairement Mr. [C] [O] et la société RUNEXCO à transmettre à la société ERA FRANCE les éléments pour le calcul de la redevance complémentaire due au Franchiseur au titre des actes en cours à la date de résiliation du contrat au 13 mai 2022 à savoir:

la liste exhaustive de tous les actes de mutation de biens et de droits immobiliers (notamment les promesses de ventes ou d’achat, cessions de bail, cessions de fonds de commerce) en cours à la date de la résiliation du contrat – 13 mai 2022 -, la copie du du (sic) registre répertoire (si le Franchisé est soumis à la tenue de ce registre) dûment certifiés conformes par le comptable et le gérant ainsi que les noms et adresses du ou des notaires ou des rédacteurs chargés de la régularisation de ces actes,

Condamner solidairement Mr. [C] [O] et la société RUNEXCO à payer à la société ERA FRANCE la somme de 53.700 € à titre de pénalité de retard acquise pour la nontransmission des éléments visés ci-dessus et la somme de 53.700 € à titre d’indemnité pour usage illicite des signes distinctifs ERA, provisoirement arrêtées au 7 novembre 2022,

Condamner solidairement Mr. [C] [O] et la société RUNEXCO à payer à la société ERA FRANCE la somme de 33.840 € en principal, avec intérêts au taux légal à compter de la dernière mise en demeure soit le 15 juillet 2022,

Faire injonction solidairement à Mr. [C] [O] et à la société RUNEXCO d’avoir à cesser sans délai tout usage des éléments d’identification ERA sur tout support et en tout lieu, notamment sur les sites internet LinkedIn, societe.com pagesjaunes.fr, et au Registre du Commerce et des Sociétés en détruisant lesdits éléments d’identification en en justifiant auprès de la société ERA FRANCE dans le délai de 8 jours à compter du prononcé de la décision à intervenir par tout constat d’huissier qu’elle devront faire dresser à ses frais et contradictoirement sous astreinte de 300 Euros par jour de retard conformément à l’article 10 du contrat de franchise,

Condamner solidairement Mr. [C] [O] et la société RUNEXCO à payer à la société ERA FRANCE la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens de la présente instance.

L’ensemble de ces demandes a fait l’objet de dépôts de conclusions. Elles ont été échangées en présence d’un greffier qui en a pris acte sur la cote de procédure.

A l’audience de procédure du 9 septembre 2025, le tribunal a désigné un juge chargé d’instruire l’affaire conformément aux articles 871 et suivants du code de procédure civile, et les parties sont convoquées à son audience du 14 octobre 2025, date reportée sur nouvelle convocation au 14 novembre 2025, à laquelle toutes se présentent.

A cette audience, après avoir entendu les parties en leurs explications et observations, le juge chargé d’instruire l’affaire a prononcé la clôture des débats, mis l’affaire en délibéré et dit que le jugement serait prononcé, en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par sa mise à disposition au greffe le 17 décembre 2025.

MOYENS DES PARTIES

Après avoir pris connaissance des moyens développés par les parties, le tribunal les résumera ci-dessous, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Sur l’irrecevabilité alléguée par SJP de l’intervention forcée de M. [O]

ERA expose, à l’appui de sa demande en intervention forcée de M. [O], que le contrat de franchise et son avenant ayant été conclus par M. [O] en son nom propre et celui d’une société en cours de constitution, il institue nécessairement des obligations solidaires entre les personnes physiques et morales regroupées sous la qualité de franchisé ; en outre, s’agissant d’un contrat à caractère commercial, la solidarité est présumée.

SJP soutient que le contrat de franchise ne stipule pas que M. [O] est codébiteur solidaire et que la signature du contrat ne comporte que le terme « Franchisé » rendant impossible la distinction de plusieurs auteurs obligés solidairement ; elle ajoute qu’ERA s’est comportée constamment par la suite comme si RUNEXCO était le seul franchisé, ne demandant notamment à M. [O] aucun des documents lui permettant d’exercer la franchise à titre personnel.

SJP en déduit qu’ERA n’est pas recevable à agir à titre principal contre M. [O] et ne peut requérir son intervention forcée.

Sur la nullité alléguée du contrat de franchise en raison du consentement vicié de RUNEXCO

SJP soutient qu’ERA a obtenu l’engagement de M. [O] par des manœuvres dolosives attestées par les éléments suivants :

M. [E] M., conseil d’ERA a, à la fois, remis à M. [O] le document d’information précontractuelle, organisé la signature du contrat de franchise et négocié la vente du fonds de commerce de Cenima qui était dépourvu de droit au bail ;

* ERA savait en tant que franchiseur que la société Cenima, qui avait réalisé en 2020 un résultat net de moins de 2 000 €, n’était pas viable et qu’elle a « cadencé les opérations de conclusion du contrat de franchise et de cession du fonds de commerce » de la société Cenima « dans des délais extrêmement étroits pour ce type d’opérations » dans l’objectif de s’assurer de la poursuite d’activité de cette agence franchisée ;

* ERA a ensuite reconnu que l’acquisition d’un tel fonds de commerce n’avait aucun intérêt pour le cessionnaire ;

* ERA conteste avoir usé de manœuvres dolosives pour inciter M. [O] à acquérir le fonds de commerce de la société Cenima :

* Elle affirme tout d’abord que M. M, consultant d’ERA a seulement présenté le cédant à M. [O], qu’il n’a pas participé à la négociation et n’est pas intervenu dans la promesse de vente.

* Elle souligne que « six mois de réflexion et d’échanges avec le cédant se sont déroulés » permettant M. [O] de « se forger une idée très précise de l’emplacement, du portefeuille cédé, de la situation des agents commerciaux et du chiffre d’affaires du fonds de commerce cédé ».

* Elle allègue par ailleurs que M. [O] a pris l’initiative de souscrire un bail à une autre adresse que celle de l’agence ERA Croix de Pierre avant même la signature du contrat de franchise et sans consultation préalable du franchiseur sur la qualité de l’emplacement et que c’est lui qui a pressé ERA de signer le contrat de franchise.

ERA soutient par ailleurs avoir communiqué à M. [O] « un document d’information précontractuelle conforme aux exigences de la réglementation et dans les délais prévus par la loi Doubin »

A titre subsidiaire, sur la responsabilité d’ERA

Sur la responsabilité extracontractuelle d’ERA pour manquement à son obligation de bonne foi et d’information dans la période précontractuelle

S’appuyant sur l’article 1112-1 du Code civil, SJP expose, à titre subsidiaire, que ERA n’a pas remis à RUNEXCO pendant la période précontractuelle les informations en sa possession sur la situation financière de la société Cenima, sur le fait que son fonds de commerce allait être

cédé sans droit au bail et sur l’instabilité de l’équipe de commerciaux, dont trois d’entre eux ont démissionné avant l’acquisition du fonds de commerce.

SJP affirme par ailleurs qu’ERA n’a pas respecté son obligation d’information précontractuelle notamment en ne communiquant pas à RUNEXCO « l’avis consultatif relatif à la localisation de l’agence et aux potentialités d’exploitation y afférentes » prévu à l’article 2.3 du contrat de franchise.

Elle allègue qu’en manquant ainsi à ses obligations d’information précontractuelle et de bonne foi, ERA a commis une faute engageant sa responsabilité extracontractuelle à l’égard de RUNEXCO.

ERA conteste avoir commis la faute invoquée par SJP : elle souligne qu’au terme au terme de « plusieurs mois d’échange et de discussions », M. [O] avait « parfaitement connaissance des chiffres préalablement à la conclusion de la promesse de vente ».

Sur la responsabilité contractuelle d’ERA pour manquement grave à son obligation contractuelle d’assistance

La SJP expose que RUNEXCO a rencontré des difficultés dès le début du contrat de franchise en raison du départ de son personnel. Elle affirme que si RUNEXCO a pu faire un point de situation avec ERA en juillet 2021, elle n’a reçu de celle-ci ni assistance commerciale, ni assistance en matière de formation, de publicité, de commercialisation, d’information juridique et de technique immobilière pourtant prévus au contrat de franchise.

ERA répond que M. [O] a suivi les formations « intégration », eu accès à l’intégralité des outils ERA en ligne et a bénéficié de services dans le recrutement.

Sur les demandes reconventionnelles de la société ERA

Le contrat ayant été résilié par anticipation et, selon elle, aux torts de M. [O] et de RUNEXCO, ERA demande le paiement d’arriérés de redevances, de l’indemnité contractuelle pour retard de paiement et de l’indemnité contractuelle de résiliation.

Elle demande également à ce qu’il soit enjoint à RUNEXCO et à M. [O] sous astreinte journalière de communiquer la liste exhaustive des actes de mutation et droits immobiliers en cours au 13 mai 2022 et de mettre fin à l’usage des éléments d’identification ERA sur tout support et en tout lieu.

SJP demande au tribunal de débouter ERA de l’ensemble des demandes indemnitaires cidessus ou à titre subsidiaire de les réduire à 1 euro symbolique, en raison de l’absence de préjudice subi par ERA. Elle soutient également que RUNEXCO a transmis à ERA en avril 2022 l’ensemble des informations relatives à l’activité de la société et qu’elle a mis fin à l’utilisation des éléments d’identification ERA.

SUR CE, LE TRIBUNAL

Sur l’intervention volontaire

Attendu que par conclusions en date du 24 septembre 2024, la SELARL [P] [D] prise en la personne de Me [P] [D], ès qualités de liquidateur de la société RUNEXCO, est intervenue volontairement dans la cause en vue de la reprise de l’instance par cette dernière, le tribunal en prendra acte.

Sur l’irrecevabilité alléguée de l’intervention forcée de M. [O]

Attendu que l’article 1310 du Code civil dispose : « la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas »,

Attendu que le contrat de franchise est un contrat commercial par nature ;

Attendu qu’il est constant que, par exception à l’article 1310 du Code civil, la solidarité est présumée dans un contrat commercial ; qu’il appartient au juge de vérifier que l’obligation est conjointe et indivisible et que le comportement des parties ou les termes du contrat révèlent une volonté commune d’en garantir l’exécution ;

Attendu qu’en l’espèce, le contrat de franchise a été signé le 31 mars 2021 entre ERA et M. [O], agissant tant en son nom personnel qu’en qualité de représentant d’une société non identifiée ; qu’un avenant à ce contrat signé le même jour précise que M. [O] intervient « tant en son nom personnel qu’en qualité de dirigeant d’une société en cours de constitution » ;

Attendu que M. [O] a signé le contrat de franchise alors que la société RUNEXCO, alors en cours de constitution, ne pouvait pas s’engager ;

Attendu que les documents adressés à ERA en application de l’article 5 du contrat de franchise (carte professionnelle, attestation d’assurance et de garantie financière, pièces n° 20 à 22 SJP) ont été émis au nom de la société RUNEXCO, M. [O] y étant seulement mentionné en qualité de représentant légal ;

Attendu de plus que dans sa proposition de « convention amiable de résiliation anticipée » du 12 avril 2022 (pièce ERA n°8), ERA décrit le franchisé comme étant « la société RUNEXCO SARL (…) représentée par M. [C] [O] agissant tant en son nom personnel qu’en qualité de gérant » et non pas en tant que co-contractant ;

Attendu qu’il résulte de ce qui précède que, dans ces conditions, ERA ne démontre pas l’intention des parties d’instituer une solidarité entre M. [O] et RUNEXCO ;

En conséquence, le tribunal dit que ERA n’est pas recevable à agir contre M. [O] à titre principal et, en conséquence, dira irrecevable la demande d’intervention forcée de M. [O] sollicitée par ERA et en déboutera ERA.

A titre principal, sur la nullité du contrat de franchise en raison du consentement vicié de RUNEXCO

Attendu que l’article 1112-1 du Code civil énonce « Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant » ;

Attendu que l’article 1137 du Code civil définit ainsi le dol « (…) Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des cocontractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. (…) » ;

Attendu que SJP allègue que ERA, consciente que l’agence « ERA Croix de Pierre » n’était pas viable, aurait incité M. [O] à reprendre le fonds de commerce de cette agence afin d’éviter un contentieux avec le dirigeant de la société propriétaire ; qu’elle aurait à cette fin :

* agi comme intermédiaire pour la cession du fonds de commerce

* fourni à M. [O] préalablement à la signature du contrat de franchise des informations précontractuelles erronées ou incomplètes ;

Sur le rôle d’ERA dans la cession du fonds de commerce

Attendu que la SJP affirme que ERA aurait « encouragé M. [O] à se porter acquéreur du fonds de commerce » disputé et s’est « directement chargé des négociations sur le prix de vente avec le cédant » ;

Mais attendu que SJP ne produit cependant aucun élément à l’appui de cette allégation ; que l’acte de cession du fonds de commerce du 15 juillet 2021(pièce n°6 SJP) mentionne que « les parties déclarent que les présentes conventions ont été négociées directement entre elles sans le concours ni la participation d’un intermédiaire » ;

Dans ces conditions, le tribunal constate que SJP ne démontre pas que ERA ait joué un rôle d’intermédiaire dans les négociations portant sur l’achat par RUNEXCO du fonds de commerce.

Sur les informations fournies préalablement à la signature du contrat de franchise du 31/03/21

Attendu que SJP soutient que ERA n’a pas fourni à RUNEXCO « l’avis consultatif relatif à la localisation de l’agence et aux potentialités d’exploitation y afférentes » prévu à l’article 2.3 du contrat de franchise ; qu’ERA aurait omis d’aviser RUNEXCO « des faibles résultats de Cenima et de sa situation financière particulièrement inquiétante » avant la conclusion du contrat de franchise alors qu’elle en était elle-même informée ; que ces dissimulations seraient constitutives d’un dol ou, à titre subsidiaire, qu’elles auraient conduit RUNEXCO à donner son consentement par erreur ;

Attendu que l’avenant au contrat de franchise du 31 mars 2021 mentionne que M. [O] « reconnaît avoir reçu une information sur le marché de [Localité 11] » et a « décidé d’acquérir le fonds de commerce de l’agence ERA Croix de Pierre » et de « transférer le local de l’agence du [Adresse 1] au [Adresse 9] » ;

Attendu que M. [O] a signé le 8 avril 2021, soit une semaine après le contrat de franchise, la promesse de vente du fonds de commerce de Cenima, (pièce ERA n°3) ; que dans le cadre de cette promesse où le cédant a précisé les chiffres d’affaires et résultats d’exploitation des exercices 2018 à 2020, M. [O] déclare « s’être par ses investigations personnelles informé et rendu compte des potentialités du fonds vendu » ;

Attendu qu’il résulte de ce qui précède que M. [O], qui est un professionnel confirmé de l’immobilier, avait reçu préalablement à la signature du contrat de franchise des informations sur le marché local ; qu’il a par ailleurs décidé de se porter acquéreur du fonds de commerce litigieux qu’il savait dépourvu de droit au bail et dont il connaissait la faible rentabilité ;

Dans ces conditions, le tribunal constate que SJP échoue à démontrer que M. [O] n’a pas été informé préalablement à la signature du contrat de franchise des résultats et du potentiel du fonds de commerce cédé par Cenima ;

En conséquence, et à titre principal, le tribunal déboutera SJP de sa demande d’annulation du contrat de franchise pour vice du consentement et déboutera SJP de ses demandes tendant à condamner ERA à lui régler les sommes de :

* 15 640 € au titre du remboursement du droit d’entrée et des coûts engagés pour intégrer le réseau ERA ;

* 17 820 € au titre de la perte chance de ne pas acquérir le fonds de commerce de Cenima ;

* 58 492,17 € au titre de l’indemnisation de la perte de chance de ne pas contracter.

A titre subsidiaire sur la responsabilité d’ERA

Sur la responsabilité extracontractuelle de ERA pour manquement à son obligation de bonne foi et d’information dans la période précontractuelle

Attendu que SJP allègue qu’en ne communiquant pas à RUNEXCO et à M. [O] les informations en sa possession sur « l’échec » de la société Cenima, ERA a manqué à son obligation de bonne foi et d’information dans la période précontractuelle ;

Attendu que, comme mentionné ci-dessus, M. [O] s’est déclaré informé des résultats et des potentialités du fonds vendu à l’occasion de la signature de la promesse de vente du 8 avril 2021 ;

Attendu que le tribunal relève, de surcroît, que M. [O] avait conclu préalablement à la signature du contrat de franchise un nouveau bail au [Adresse 9] pour y transférer l’agence, une fois le fonds de commerce acquis (pièce SJP n°4) ; que cette décision, au terme de trois mois d’étude du projet, révèle que M. [O] se considérait comme suffisamment informé pour s’engager dans le contrat de franchise ERA et l’acquisition du fonds de commerce de Cenima ;

Dans ces conditions, le tribunal constate que SJP échoue à prouver que ERA a commis un manquement à son obligation d’information et de bonne foi dans la période précontractuelle, déboutera SJP de sa demande d’engager la responsabilité extracontractuelle d’ERA de ce chef et, en conséquence, déboutera SJP de sa demande de condamnation de ERA à lui payer la somme de 10 000 € en réparation de son préjudice moral, au titre de la responsabilité extracontractuelle de la société ERA ;

Sur la responsabilité contractuelle d’ERA pour manquement grave à son obligation contractuelle d’assistance

Attendu que les articles 3.1 et 3.6 du contrat de franchise prévoient au titre des obligations permanentes d’ERA que celle-ci « mettra à la disposition du franchisé le Système ERA accompagné de formations d’agents immobiliers et de négociateurs (…) » et « emploiera le personnel capable d’assister le Franchisé d’une manière raisonnable en matière de formation, de publicité, de commercialisation, d’information juridique et de technique immobilière » ;

Attendu que ERA établit que M. [O] s’est vu proposer les « formations d’intégration ERA » qu’il a suivies fin 2021 (pièce ERA n°5) ; qu’il a effectué un point d’ensemble avec ERA

le 27 juillet 2021 ; qu’il a pu publier des offres de recrutement de commerciaux sur le site ERA+ Online même si ces offres ne lui ont pas permis de recruter (pièce SJP n°7) ;

Dans ces conditions, le tribunal constate que SJP n’établit pas de manquements d’ERA à son obligation contractuelle d’assistance et déboutera SJP de sa demande d’engager la responsabilité contractuelle d’ERA de ce chef ;

En conséquence et à titre subsidiaire, le tribunal déboutera SJP de sa demande de condamnation de ERA à lui payer les sommes de :

* 12 000 € en restitution du droit d’entrée ;

* 3 640 € en réparation de son préjudice financier allégué ;

* 59 083 € en réparation des pertes subies.

Sur les demandes reconventionnelles de la société ERA

Sur les arriérés de redevances allégués

Attendu que l’article 4.1 du contrat de franchise prévoit une contribution mensuelle du franchisé au « fonds national de communication » mis en place par ERA, en fonction du chiffre d’affaires réalisé ;

Attendu que ERA évalue les arriérés dus par RUNEXCO à ce titre à la somme de 3 395,92 € TTC (pièce ERA n°10) ;

Attendu que SJP ne conteste pas que RUNEXCO est redevable de cette somme mais invoque une exception d’inexécution, ERA n’ayant pas selon elle soutenu RUNEXCO dans sa recherche de collaborateurs ;

Mais attendu que l’obligation d’assistance d’ERA ne porte pas sur la présentation de candidats aux fonctions de négociateur et d’agent commercial ; qu’ERA établit avoir donné à RUNEXCO l’accès à son site ERA Online+ ;

Le tribunal dit que SJP est infondée à invoquer l’exception d’inexécution et constatera l’existence d’une créance de 3 395,92 € à l’encontre de RUNEXCO au bénéfice de ERA ;

Sur les demandes au titre des frais contractuels

Attendu que l’article 6.5.3 du contrat de franchise stipule « que tout retard du franchisé dans le paiement de quelles que sommes (sic) que ce soient dues à ERA France, notamment au titre des redevances d’exploitation, des contributions au FNC ou de prestations ou commandes entraîne de plein droit l’exigibilité d’une indemnité forfaitaire de 50 € par jour de retard à compter de la date de réception par le franchisé de la mise en demeure du franchiseur » ;

Attendu que ERA demande sur cette base la condamnation de RUNEXCO et de M. [O] à lui payer une indemnité de retard de 50 € par jour à compter de la dernière mise en demeure du 15 juillet 2022 ;

Attendu que la somme demandée par ERA, en ce qu’elle est exclusive de tout service rendu, revêt un caractère indemnitaire et comminatoire et constitue ainsi une clause pénale au sens de l’article 1231-5 du Code civil que le juge peut moduler si elle est manifestement excessive

ou dérisoire ; que la qualification de clause pénale a été soulevée durant l’audience du juge chargé d’instruire l’affaire ;

Attendu que l’indemnité forfaitaire de 50 € somme demandée s’élèverait à la date de l’audience à plus de 60 000 € ;

Le tribunal :

Considère le montant de l’indemnité demandée comme manifestement excessif et, usant de son pouvoir d’appréciation, en ramènera le montant à une somme forfaitaire de 1 000 € ;

Et, en conséquence, constatera l’existence d’une créance de 1 000 € à l’encontre de RUNEXCO au bénéfice de ERA, déboutant ERA pour le surplus ;

Sur l’injonction de communiquer les éléments comptables sous astreinte contractuelle de 300 € par jour de retard

Attendu que l’article 10 alinéa 6 du contrat stipule que « Quelle que soit la cause de cessation du contrat (terme, rupture résiliation ou autre), le Franchisé s’engage à s’acquitter des redevances et contributions au fonds national de communication sur le chiffre d alaires tel que défini à l’article b.2 ci-dessus, généré avant la date de cessation effective du contrat et dont l’encaissement est postérieur à celui-ci. Pour ce faire, le Franchisé transmettra au Franchiseur par lettre recommandée avec AR, au plus tard dans les 15 jours suivant la cessation du présent contrat, la liste exhaustive de tous les actes de mutation de biens et de droits immobiliers (notamment les promesses de ventes ou d’achat, cessions de bail, cessions de fonds de commerce) en cours à la date du terme, la copie du répertoire des actes et du registre répertoire (si le Franchisé est soumis à la tenue de ce registre), dûment certifiés conformes par le comptable et le gérant ainsi que les noms et adresses du ou des notaires ou des rédacteurs chargés de la régularisation de ces actes ».

« A défaut du respect de l’une quelconque de ces obligations, le Franchisé sera redevable envers le Franchiseur d’une indemnité forfaitaire de trois cents euros (300 €) par jour de retard ».

Attendu que ERA allègue que RUNEXCO ne lui a pas transmis la liste des actes de mutation mentionnée ci-dessus, réclamée dans sa mise en demeure du 15 juillet 2022 ;

Attendu que si, par courriel du 12 avril 2022, M. [O] a adressé à ERA « la liste des dossiers ventes conclus depuis l’ouverture de l’agence » ainsi que la désignation de deux ventes à réitérer dans les mois suivants, RUNEXCO n’a pas envoyé à ERA les promesses de vente et actes de cession afférents aux dossiers de vente conclus ;

Mais attendu que la demande de communication des pièces susvisées date de plus de 3 ans à la date de l’audience du juge chargé d’instruire l’affaire ; que dans ces conditions, l’urgence de la communication de ces pièces n’est pas caractérisée ;

Le tribunal :

* ordonnera à SJP de communiquer à ERA les promesses de vente et actes de cession afférents aux dossiers de vente conclus par RUNEXCO jusqu’à la résiliation du contrat de franchise et ce dans un délai de 30 jours suivant la signification du jugement à intervenir ;

déboutera ERA de sa demande de paiement par RUNEXCO d’une somme de 53 700 € (soit 300 € par jour pendant 179 jours, du 13 mai au 7 novembre 2022) à titre d’astreinte en relation avec l’engagement de communication par RUNEXCO des promesses de vente et actes de cession afférents aux dossiers de vente conclus pendant la durée du contrat de franchise.

Sur la demande de paiement de l’indemnité contractuelle de résiliation

Attendu que l’article 10 alinéa 5 du contrat stipule que « En cas de résiliation due à un manquement du Franchisé à l’une de ses obligations prévues au présent contrat, le Franchisé devra verser, à titre de clause pénale irréductible, une indemnité égale au total des redevances proportionnelles que le Franchisé aurait payées si le contrat avait été poursuivi jusqu’à son terme en prenant pour base la moyenne mensuelle de redevances et de contributions au fonds national de communication de l’année antérieure, étant précisé que ladite moyenne mensuelle ne peut en aucun cas être inférieure aux minimas contractuels prévus ci-dessus aux articles 4.2.2. et 6.4.2. (…)».

Attendu que ERA demande l’application des minima contractuels, soit 740 € HT/mois multipliés par les 47 mois restant à courir, soit la somme de 33 840 € ;

Attendu que cette somme s’analyse bien comme une clause pénale relevant de l’article 1231-5 précité du Code civil ; que cette qualification a également été soulevée lors de l’audience du juge chargé d’instruire l’affaire ;

Attendu que ERA a envoyé le 12 avril 2012 à RUNEXCO une proposition de résiliation amiable du contrat de franchise ; que cette proposition n’a pas été acceptée par RUNEXCO ; qu’en revanche, RUNEXCO a notifié à ERA le 12 mai 2022 la résiliation anticipée « sans préavis du contrat de franchise aux torts exclusifs » de ERA ; que ERA en a pris acte dans sa réponse du 15 juillet 2022 ;

Attendu qu’il ressort de ce qui précède que la résiliation du contrat a été prononcée par RUNEXCO et non par ERA ; que l’indemnité de résiliation demandée n’est due qu’en cas de résiliation aux torts du Franchisé ;

Le tribunal déboutera ERA de sa demande de paiement d’une somme de 33 840 € au titre de sa demande d’indemnité contractuelle de résiliation.

Sur l’injonction de « descente » d’enseigne ERA sous astreinte contractuelle de 300€ par jour

Attendu que l’article 10 alinéa 6 du contrat stipule qu’à la cessation du contrat « le Franchisé devra cesser immédiatement de manière absolue l’exploitation de son Agence sous le nom et l’enseigne « ERA ». Il devra également cesser immédiatement l’usage de tout ou partie des éléments d’identification ERA dans sa dénomination sociale et son nom commercial, sa documentation et sa publicité, sur tout support, y compris sur Internet et sur les réseaux sociaux (Facebook, twitter…) et en tout lieu.

Enfin, le Franchisé s’engage, dès la cessation du contrat, à ne jamais utiliser à l’avenir nom commercial, dénomination sociale, logo, graphisme ou tout autre document, susceptibles d’entretenir une confusion avec les dénominations, logo, graphismes ou documents ERA.

En cas d’usage de tout ou partie des éléments d’identification ERA ou à défaut de la restitution immédiate de ces éléments relevant du droit de propriété industrielle, et après mise en demeure notifiée par lettre recommandée restée sans effet, le Franchisé devra, outre le

préjudice délictuel, acquitter auprès de ERA France une astreinte journalière de trois cents euros (300 €) par jour de non-respect de cette obligation ».

Attendu qu’ERA prétend que RUNEXCO et M. [O] continuent d’utiliser la marque ERA ; qu’elle produit des extraits de sites internet de RUNEXCO à des dates s’étendant du 7 septembre au 4 novembre 2022 (pièces ERA n°11 à 14) ; qu’elle demande à ce titre une indemnité pour la période comprise entre la date de la résiliation (15 mai 2022) et le 7 novembre 2022, soit 300 € x 179 jours = 53 700 € ;

Attendu que les extraits produits figurent sur des sites opérés par des tiers (LinkedIn, Sociétés.com, Pages Jaunes) ; que RUNEXCO et M. [O] ne contrôlent pas la mise à jour des informations figurant sur ces sites ; que M. [O] a indiqué dans sa lettre de résiliation du 15 mai 2022 que « l’enseigne [avait] été descendue le 30 avril dernier » ;

Le tribunal constate que ERA n’apporte pas la preuve que RUNEXCO a continué à utiliser a éléments d’identification « ERA » à la suite de la résiliation du contrat de franchise et déboutera ERA

* de sa demande d’enjoindre à RUNEXCO de procéder à la descente de l’enseigne ERA sous astreinte contractuelle de 300 € par jour de retard.

* de sa demande de paiement par RUNEXCO d’une somme de 53 700 € (soit 300 € par jour pendant 179 jours, du 13 mai au 7 novembre 2022) à titre d’astreinte en relation avec l’engagement de non-utilisation par RUNEXCO de la marque ERA après la résiliation du contrat de franchise ;

Sur les dépens

SJP, ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL RUNEXO, succombant, le tribunal laissera les dépens à la charge de la procédure collective.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Attendu que pour faire reconnaître ses droits, ERA a dû exposer des frais irrépétibles et non compris dans les dépens qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge ;

Le tribunal constate l’existence d’une créance de ERA sur RUNEXCO au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en chiffre le montant à 2 000 € et dit que cette créance devra être mise à la charge de la procédure collective conformément aux articles L. 622-24 et suivants du Code de commerce.

Attendu que pour faire reconnaître l’irrecevabilité de la demande d’intervention forcée d’ERA à son encontre, M. [O] a dû exposer des frais irrépétibles et non compris dans les dépens qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge ;

Le tribunal condamnera ERA à payer à M. [O] la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les autres demandes :

Sans qu’il apparaisse nécessaire, compte tenu de la solution donnée au litige, de discuter les demandes et moyens autres, plus amples ou contraires que le tribunal considère comme

inopérants ou mal fondés et qu’il rejettera comme tels, il sera statué dans les termes du dispositif ci-après :

Par ces motifs,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire en premier ressort,

* prend acte de l’intervention volontaire de la SELARL [P] [D], prise en la personne de Maître [P] [D] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL RUNEXCO,

* déboute la SAS ERA FRANCE de sa demande d’intervention forcée de M. [C] [O] ;

* déboute la SELARL [P] [D], prise en la personne de Maître [P] [D] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL RUNEXCO, de sa demande d’annulation du contrat de franchise pour vice du consentement ;

* déboute à titre principal la SELARL [P] [D], prise en la personne de Maître [P] [D] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL RUNEXCO, de sa demande tendant à condamner la SAS ERA FRANCE à lui payer la somme de 15 640 € au titre du droit d’entrée et des coûts engagés pour intégrer le réseau ERA ;

* déboute à titre principal la SELARL [P] [D], prise en la personne de Maître [P] [D] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL RUNEXCO, de sa demande tendant à condamner la SAS ERA FRANCE à lui payer la somme de 17 820 € au titre de la perte de chance de ne pas acquérir le fonds de commerce de la société Cenima ;

* déboute à titre principal la SELARL [P] [D], prise en la personne de Maître [P] [D] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL RUNEXCO, de sa demande tendant à condamner la SAS ERA FRANCE à lui payer la somme de 58 492,17 € au titre de l’indemnisation de la perte de chance de ne pas contracter ;

* déboute à titre subsidiaire la SELARL [P] [D], prise en la personne de Maître [P] [D] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL RUNEXCO, de sa demande tendant à condamner la SAS ERA FRANCE à lui payer la somme de 10 000 € en réparation de son préjudice moral, au titre de la responsabilité extracontractuelle de la SAS ERA FRANCE ;

* déboute à titre subsidiaire la SELARL [P] [D], prise en la personne de Maître [P] [D] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL RUNEXCO, de sa demande tendant à condamner la SAS ERA FRANCE à lui payer la somme de 12 000 € en restitution du droit d’entrée ;

* déboute à titre subsidiaire la SELARL [P] [D], prise en la personne de Maître [P] [D] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL RUNEXCO, de sa demande tendant à condamner la SAS ERA FRANCE à lui payer la somme de 3 640 € en réparation du préjudice financier allégué de la SARL RUNEXCO ;

* déboute à titre subsidiaire la SELARL [P] [D], prise en la personne de Maître [P] [D] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL RUNEXCO, de sa demande tendant à condamner la SAS ERA FRANCE à lui payer la somme de 59 083 € en réparation des pertes subies par la SARL RUNEXCO ;

* constate l’existence d’une créance de 3 395,92 € à l’encontre de la SARL RUNEXCO au bénéfice de la SAS ERA FRANCE au titre des arriérés de redevance dus par la SARL RUNEXCO à la SAS ERA FRANCE ;

* constate l’existence d’une créance de 1 000 € à l’encontre de la SARL RUNEXCO au bénéfice de la SAS ERA FRANCE au titre de l’indemnité pour retard de paiement due par la SARL RUNEXCO à la SAS ERA FRANCE ;

* ordonne à la SELARL [P] [D], prise en la personne de Maître [P] [D] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL RUNEXCO, de communiquer à la SAS ERA FRANCE les promesses de vente et actes de cession afférents aux dossiers de vente conclus par la SARL RUNEXCO jusqu’à la résiliation du contrat de franchise, dans un délai de 30 jours suivant la signification du présent jugement ;

* déboute la SAS ERA FRANCE de sa demande d’astreinte relative à la communication par la SARL RUNEXCO à la SAS ERA FRANCE des promesses de vente et actes de cession afférents aux dossiers de vente conclus par la SARL RUNEXCO jusqu’à la résiliation du contrat de franchise ;

* déboute la SAS ERA FRANCE de sa demande de paiement par la SARL RUNEXCO d’une somme de 53 700 € à titre d’astreinte en relation avec l’engagement de communication par la SARL RUNEXCO des promesses de vente et actes de cession afférents aux dossiers de vente conclus par la SARL RUNEXCO pendant la durée du contrat de franchise ;

* déboute la SAS ERA FRANCE de sa demande de paiement par la SARL RUNEXCO d’une somme de 33 840 € à titre d’indemnité contractuelle de résiliation ;

* déboute la SAS ERA FRANCE de sa demande d’enjoindre à la SARL RUNEXCO de procéder à la descente de l’enseigne ERA sous astreinte contractuelle de 300 € par jour de retard ;

* déboute la SAS ERA FRANCE de sa demande de paiement par la SARL RUNEXCO d’une somme de 53 700 € à titre d’astreinte en relation avec l’engagement de non-utilisation par la SARL RUNEXCO de la marque ERA après la résiliation du contrat de franchise ;

* laisse les dépens de la présente instance, dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 120,93 € dont 19,94 € de TVA, à la charge de la procédure collective ;

* constate l’existence d’une créance de la SAS ERA FRANCE sur la SARL RUNEXCO au titre de l’article 700 du code de procédure civile d’un montant de 2 000 € et dit que cette créance devra être mise à la charge de la procédure collective ;

* condamne la SAS ERA FRANCE à payer à M. [C] [O] la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 871 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 novembre 2025, en audience publique, devant M. Éric Vincent, juge chargé d’instruire l’affaire, les représentants des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce juge a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du tribunal, composé de : MM. François Chatin, Claude Pepin de Bonnerive et Éric Vincent.

N° RG : J2023000444 PAGE 18

Délibéré le 2 décembre 2025 par les mêmes juges.

Dit que le présent jugement est prononcé par sa mise à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La minute du jugement est signée par M. François Chatin, président du délibéré et par M^me Thérèse Thierry, greffier.

Le greffier

Le président.