Décision du 28 février 2017

Minute n° 17/00025

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BOBIGNY

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

DE LA SEINE-SAINT-DENIS

[…]

du 28 février 2017

:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:

Rôle n° 15/00169

Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-SAINT-DENIS

DEMANDEUR :

Société SEQUANO AMÉNAGEMENT

[…]

[…]

[…]

représentée par Maître Xavier GOSSELIN de l’AARPI DS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

comparant à la visite des lieux et à l’audience

DÉFENDEUR :

Monsieur Z Y

[…]

[…]

représenté par Maître Patrick CHABRUN de l’AARPI Cabinet RATIO LEGIS, avocats au barreau de PARIS

comparant à la visite des lieux et à l’audience

INTERVENANT :

FRANCE DOMAINE, Monsieur X, Commissaire du gouvernement

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

E F, Vice-Présidente, désignée par ordonnance de madame la Première Présidente de la cour d’appel de Paris

C D, Greffière présente lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la visite des lieux : 07 septembre […]

Date de la première évocation et des débats : 26 octobre […]

Date de mise à disposition : 13 décembre […]

Date de prorogation de la mise à disposition : 31 janvier 2017 et 28 février 2017

FAITS ET PROCÉDURE

Monsieur Z Y était propriétaire d’un bien immobilier situé […] à […], sur la parcelle cadastrée […].

Il s’agit d’un immeuble composé d’un local commercial au rez-de-chaussée et d’une habitation à l’étage. Pour une description plus précise des lieux, il conviendra de se reporter au procès-verbal du 7 septembre […], annexé à la présente décision.

Le bien est situé dans le périmètre de la ZAC Auvry/Barbusse qui a fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique (DUP), selon arrêté préfectoral en date du 12 juin 2012.

Une ordonnance d’expropriation, emportant transfert de propriété, a été rendue le 28 septembre 2012 au profit de la société SEQUANO AMENAGEMENT.

La société SEQUANO AMENAGEMENT justifie avoir notifié par lettre recommandée ses offres d’indemnisation à Monsieur Z Y, en produisant un accusé de réception daté du 3 avril 2015. La société expropriante précise qu’aucun accord n’est intervenu dans le délai d’un mois prévu à l’article R.311-9 du code de l’expropriation.

Par une requête et par un Mémoire introductif d’instance datés du 20 mai 2015 et reçus le 21 mai 2015 par le greffe, la société SEQUANO AMENAGEMENT a saisi la juridiction de l’expropriation du tribunal de grande instance de Bobigny aux fins de fixation de la valeur du bien de Monsieur Z Y.

La saisine du juge et le mémoire ont été notifiés par lettre recommandée à Monsieur Z Y avec accusé de réception daté du 21 mai 2015.

Par une ordonnance rendue le 13 juillet […], le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 7 septembre […]. La société SEQUANO AMENAGEMENT expose avoir notifié cette décision à Monsieur Z Y sans en justifier ; toutefois, le défendeur était présent lors de la visite des lieux.

La date de l’audience a été déterminée lors du transport sur les lieux.

La société SEQUANO AMENAGEMENT sollicite la fixation de la valeur du bien de Monsieur Z Y à un montant de 318 900 €, en valeur occpée, lequel se décompose de la manière suivante :

— indemnité principale : 289 000 €, soit 200 m² x 1 700 €/m² x 0,85 selon un abattement de 15 % pour tenir compte de la situation d’occupation du bien ;

— indemnité de remploi : 29 900 €.

Monsieur Z Y, par un Mémoire en réponse n° 2, reçu le 20 octobre […], sollicite une indemnisation en réparation de la dépossession de son bien d’un montant de 509 000 €, en valeur libre, qui se décompose de la manière suivante :

— indemnité principale : 440 000 €, soit 200 m² x 2 200 €/m² ;

— indemnité de remploi : 45 000 € ;

— indemnité pour perte de revenus : 24 000 €.

Monsieur Y sollicite, en outre, la condamnation de la société SEQUANO AMENAGEMENT à lui payer une somme de 3 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le défendeur exproprié fait essentiellement valoir que le bien est dans un bon état d’entretien, que les surfaces à usage commercial et à usage d’habitation sont indépendantes et rationnellement réparties, que la situation géographique est d’excellente qualité et que le bien est desservie par les transports en commun et les voies routières.

Par un Mémoire récapitulatif et en réplique, la société SEQUANO AMENAGEMENT :

— réitère sa demande de fixation de la valeur du bien à la somme de 289 000 €, à titre principal ;

— ajoute à son argumentation une critique de la description par Monsieur Y de la consistance de son bien et des termes de comparaison produits par le défendeur exproprié et par le commissaire du Gouvernement.

Par des conclusions reçues les 5 septembre et 24 octobre […], le commissaire du Gouvernement propose une indemnité de dépossession de 320 000 €, soit :

— indemnité principale : 290 000 €, soit 200 m² x 1 450 €/m² ;

— indemnité de remploi : 30 000 €.

Il propose, en outre, une indemnité pour perte de revenus locatifs égale à 9 000 €, soit l’équivalent de six mois de loyer.

A l’audience du 20 octobre […], les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions de l’article R.311-20, 1^er alinéa, du code de l’expropriation.

Par une note en délibéré reçue le 8 novembre […], le conseil de Monsieur Y confirme que la redevance mensuelle au titre du contrat de location-gérance est d’un montant actualisé de 2 000 €.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les principes du droit de l’expropriation

L’article L.321-1 du code de l’expropriation dispose que : Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’indemnité réparatrice allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, soit un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien…) sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché immobilier.

Plus précisément, le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. Celle-ci n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsqu’aucun bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé n’est offert sur le marché immobilier local ou n’est susceptible d’être acquis par un particulier.

Le montant des indemnités est fixé d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance d’expropriation portant transfert de propriété, en application des dispositions de l’article L.322-1 du code de l’expropriation et les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, en application de celles du premier alinéa de l’article L.322-2 du code précité.

Selon les dispositions de l’article L.213-6 du code de l’urbanisme, la date de référence à prendre en compte en matière d’expropriation est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le plan d’occupation des sols (POS) ou le plan local d’urbanisme (PLU) et définissant la zone dans laquelle est situé le bien.

Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités

Sur le droit applicable :

En l’espèce, le bien doit être évalué à la date du présent jugement, selon sa consistance au 28 septembre 2012 et selon les possibilités définies par le plan local d’urbanisme (PLU) approuvé le 21 octobre 2010.

Le bien est situé en zone UAa du PLU.

Sur la consistance du bien :

Il s’agit d’un immeuble composé :

— au rez-de-chaussée : d’un local commercial à usage de café-bar disposant d’une baie vitrée le long de la voie publique ainsi que de deux petits locaux à usage de débarras accessibles à partir d’une cour intérieure ;

— au premier étage : d’une habitation composée de trois chambres, d’une cuisine et d’une salle de bains ainsi que d’un dégagement ; l’agencement des pièces est empirique.

La construction est ancienne. Les façades extérieures (le long de la voie publique et donnant dans la cour intérieure) sont à l’état d’usage, tout comme le local commercial. Certains murs sont endommagés par des infiltrations d’eau et le passage couvert qui permet un accès indépendant au logement situé au premier étage est constitué de matériaux de récupération à ce jour en mauvais état.

La partie habitation est à l’état d’usage, toutefois elle est entretenue et propre.

Le commissaire du Gouvernement qualifie l'immeuble de mauvaise qualité de construction, en l’état d’usage.

Le commerce fait l’objet d’un contrat de location-gérance, le propriétaire a conservé l’usage du premier étage. La petite taille de l’immeuble et la location du seul commerce ne permettent pas de qualifier le bien d’immeuble de rapport.

[…] est située entre […], deux voies majeures de la ville d’Aubervilliers, à grande proximité du périphérique et de la Porte de la Villette. Il s’agit d’un quartier qui fait l’objet d’une rénovation d’ampleur.

Pour de plus amples descriptions, il convient de se reporter au procès-verbal de transport sur les lieux annexé à la présente décision.

Sur la méthode et les surfaces :

La méthode consistant à comparer le bien à évaluer à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local, adoptée par chacune des parties, sera retenue pour être adaptée à l’espèce.

Il convient de comparer le présent bien à des biens également composés d’un local commercial et d’un logement.

Le commissaire du Gouvernement produisant des termes de comparaison correspondant à des ventes d’appartements, d’immeubles de rapport selon une étude réalisée par Estimer un bien, de locaux commerciaux, de locaux professionnels et d’immeubles de rapport à Aubervilliers, le bien sera évalué selon la méthode globale (bien comprenant à la fois une partie habitation et une partie commerce) et selon la méthode analytique (évaluation du commerce d’une part et du logement d’autre part). Il conviendra ensuite de choisir l’une ou l’autre de ces méthodes.

Les parties exposent, de manière concordante, une surface totale de 200 m² ; elles ne précisent pas la surface de chacune des parties, habitation et commerce.

Dans le cadre de l’évaluation des biens par la méthode analytique, chacune des parties habitation et commerce sera considérée d’une surface équivalente, comme constaté lors du transport sur les lieux, de 100 m².

L’évaluation du bien se fera terrain intégré.

Sur la situation locative :

Les parties expropriante et expropriée exposent, de manière concordante, que le fonds de commerce est occupé selon un contrat de location-gérance conclu le 16 janvier 2012 avec Monsieur A B, pour une durée de douze mois à compter de la signature et moyennant une redevance mensuelle actualisée de 2 000 € ; le contrat est renouvelable par tacite reconduction d’année en année.

Il convient de préciser que la location-gérance porte uniquement sur le local commercial, l’appartement situé au premier étage étant occupé par le propriétaire des murs, Monsieur Y.

La société SEQUANO AMENAGEMENT applique un abattement de 15 % à la valeur libre pour tenir compte de la moins-value sur le marché immobilier résultant de la situation d’occupation.

Monsieur Y compare son bien à des biens qui ont été vendus occupés.

Le commissaire du Gouvernement précise que la situation d’occupation devra être examinée à la date de l’ordonnance d’expropriation, soit le 28 septembre 2012, et qu’il n’y a pas lieu à application d’un abattement pour occupation pour un immeuble de rapport, celui-ci ayant vocation à être loué.

A la date de l’ordonnance d’expropriation, le fonds de commerce fait l’objet d’une location gérance en cours d’exécution. Le propriétaire a conféré un titre sur le fonds de commerce, un contrat de location-gérance, et non un titre sur les murs à l’instar d’un bail commercial. Ainsi, la location-gérance ne portant que sur le fonds de commerce, il convient de considérer les murs comme libres de toute occupation.

Le bien sera évalué en valeur libre de toute occupation. D’ailleurs, la société SEQUANO AMENAGEMENT expose, dans ses dernières conclusions, à la rubrique A. 2 Sur l’indemnité pour perte de revenus, que Monsieur Y perçoit des redevances mensuelles et non des revenus locatifs et que la présente instance a uniquement vocation à déterminer l’indemnité de dépossession à lui revenir.

Sur la détermination des indemnités

L’article R.311-22 du code de l’expropriation dispose que :

Le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse à l’expropriant dans le délai de six semaines prévu à l’article R.311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié.

Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

En l’espèce, le juge fixe l’indemnité en considération des termes de comparaison produits par la partie expropriante, par le commissaire du Gouvernement et par la partie expropriée, et à un montant unitaire compris entre :

—  1 445 €/m², en valeur occupée, montant offert par la société expropriante, le commissaire du Gouvernement propose une valeur équivalente égale à 1 450 €/m² ;

et

—  2 200 €/m², montant demandé par la partie expropriée.

Sur l’indemnité principale :

* La société SEQUANO AMENAGEMENT produit aux débats les termes de comparaison suivants, selon la présentation du commissaire du Gouvernement :

Adresse et référence cadastrale	Descriptif	Prix (en €)	Prix unitaire (en € / m²)	Date de vente référence publication
[…] A 140	Hôtel en très mauvais état de 279 m² SU sur terrain de 468 m²	[…]	[…]	18/05/2011 2011P3897
[…] […]	[…] m² SU (309 m² selon le cadatre)	[…]	[…]	06/01/2012 2012P0178
[…] […]	Hôtel de 507 m²	760 500 € occupé	[…]	Jugement du TGI n°15/00021 du 27/01/2015

La moyenne de ces trois termes de comparaison est de 1 603 €/m² et celle des deux premiers termes, en valeur libre, est de 1 654,5 €/m².

La société SEQUANO AMENAGEMENT offre une valeur de référence proche de la seconde moyenne, arrondie à la centaine supérieure, égale à 1 700 €/m², en valeur libre. La société expropriante détermine ensuite une valeur occupée de 1 445 €/m², après application d’un abattement de 15 %.

Monsieur Z Y critique ces termes, faisant valoir que :

— le premier terme est une vente ancienne (2011), soit il y a près de six ans ;

— les trois termes sont des ventes concernant un hôtel, soit un bien d’une consistance différente de celui à évaluer, le premier est au surplus en très mauvais état et situé dans une zone très excentrée de la ville d’Aubervilliers.

Le commissaire du Gouvernement fait aussi remarquer qu’il s’agit de ventes anciennes d’hôtels.

Toutefois, ces termes de comparaison sont retenus pour servir la comparaison avec le présent bien dans le cadre de la méthode globale.

* Monsieur Z Y verse aux débats les termes de comparaison suivants, selon la présentation du commissaire du Gouvernement :

Adresse et référence cadastrale	Descriptif	Prix (en €)	Prix unitaire (en € / m²)	Date de vente – référence publication
[…] K 97	IR de 1929, R+3, 2 commerces et 2 logements / 272 m² (sur terrain de 353 m² libre)	[…]	[…]	05/07/2013 2013P4222 (cession promoteur)
77 rue Saint-Denis AUBERVILLIERS B1	IR de 1900, R+2, 8 logements / 268 m² SU	[…]	[…] […] comm. du Gouv.	16/09/2011 2011P6098
[…] AUBERVILLIERS AC 62	IR de […], R+4, 16 logements / 406, 19 m² Cz	[…]	[…]	23/05/2012 2012P3497
[…] AUBERVILLIERS k50	IR de 1930, R+3, 7 logements et un commerce / 300 m² logements (4 de 30 m² et 4 de 45 m²) et commerce de 190 m²	[…]	[…] […] comm. du Gouver.	01/07/2013 2013P4105

La moyenne des deux premiers termes de comparaison, libres de toute occupation, est de 2 151 €/m² selon les valeurs exposées par le défendeur exproprié et de 2 179 €/m² selon celles exposées par le commissaire du Gouvernement.

La moyenne des deux derniers termes de comparaison, en situation d’occupation, est de 2 632,5 €/m² (au lieu de 2 241 €/m² comme indiqué page 8 des dernières conclusions de Monsieur Y) selon les valeurs exposées par le défendeur exproprié et de 2 241 €/m² selon les valeurs exposées par le commissaire du Gouvernement (moyenne reprise par le défendeur dans ses dernières conclusions).

Monsieur Z Y demande une valeur équivalente à la valeur moyenne des deux termes de comparaison exprimés en valeur occupée, égale à 2 200 €/m², arguant que la construction de son bien est de bonne qualité, qu’il est dans un bon état d’entretien, que les surfaces à usage commercial et à usage d’habitation sont indépendantes et rationnellement réparties, que la situation géographique est excellente et que l’immeuble est bien desservi par les transports en commun et les voies routières.

La société SEQUANO AMENAGEMENT critique ces termes, produisant aux débats des photographies et faisant valoir que :

— le premier terme correspond à un immeuble en construction, soit à une vente dans un immeuble neuf ;

— les deuxième et troisième termes correspondent à des immeubles uniquement d’habitation et dans un meilleur état d’entretien ;

— le quatrième terme est un bien qui a été échangé à 2 925 €/m² selon la partie expropriée et à 2 143 €/m² selon le commissaire du Gouvernement.

Le commissaire du Gouvernement fait remarquer que :

— le premier terme correspond à la vente d’un terrain, de droits à construire ;

— les deuxième et troisième ventes sont anciennes (2011 et 2012) ;

— les deuxième, troisième et quatrième termes correspondent à la vente d’immeubles de rapport de grande taille composés uniquement de logements, soit des biens d’une consistance différente de celle à évaluer ;

et conclut que ces quatre termes de comparaison ne sont pas pertinents.

Toutefois, ces termes de comparaison sont retenus dans le cadre de la méthode globale, il conviendra d’appliquer un abattement pour tenir compte de ce qu’il s’agit de ventes de biens d’une consistance plus valorisée que celle du bien à évaluer.

* Le commissaire du Gouvernement propose les termes de comparaison suivants :

— ventes d’appartements, entre particulier ou à la SEQUANO :

N°	Adresse	Réf. Cad	Descriptif	Superficie	[…]	Prix (en € / m² )	Contexte
1	[…]	BD 98	Immeuble de rapport (313 m² logements et 90 m² commerce )	[…]	866 450 € en indemnité principale	[…]	Adhésion à ordonnance d’expropriation du 16/04/2015
2	[…]	[…]	[…]	70, […]	173 000 €	[…]	14/04/2015 entre particuliers
3	[…]	[…]	Atelier et cave loué 8 400 € / an	[…]	90 000 €	[…]	29/10/2014 2015P5725 particulier à SCI
4	[…]	[…]	[…]	56,56 m² Cz	140 000 €	[…]	26/02/2015 entre particuliers
5	[…]	BD 44 lots 5 et 8	[…]	[…]	121 815 € en indemnité principale		Adhésion à ordonnance d’expropriation du 20/01/2015
6	[…]	[…]	Appartement	[…]	90 000 € indemnité principale	[…]	Adhésion à ordonnance d’expropriation du 26/04/2014
7	[…]	BD 44 lots 2 et 3	Débarras	[…]	35 455 € en indemnité principale		Adhésion à ordonnance d’expropriation du 11/06/2013

La moyenne des cinq termes de comparaison pour lesquels la superficie est précisée est de 2 304 €/m².

Ces termes sont retenus pour l’évaluation de la partie habitation, dans le cadre de la méthode analytique.

— ventes d’immeubles de rapport dans un rayon de 500 mètres et depuis 2014, selon une étude ESTIMER UN BIEN :

Ref enregistrement

[…]

Commune

Adresse

Date mutation

Date publication

Année construction

Surface utile totale

Prix total

Prix / m² (utile)

Nature mutation

Nb niveaux

Descriptif

1

9304P02 2014P03388

1//BD/78//

AUBERVILLIERS

[…]

11/06/2014

07/07/2014

1900

558

[…]

[…]

Vente

5

[…]

2

9304P02 […]P00057

1//BF/26//

AUBERVILLIERS

[…]

13/11/2015

10/02/[…]

1901

92

[…]

[…]

Adhésion à ordonnance d’expro

2

[…]

3

9304P01 2014P04128

55//H/29//

PANTIN

[…]

01/07/2014

30/10/2014

1900

424

[…]

[…]

Vente

4

1[…] de 26 à 40 m²

4

9304P01 2015P02457

55//F/6//

PANTIN

[…]

13/04/2015

30/11/2015

1900

264

[…]

[…]

Vente

5

15 studios et local de 44 m²

5

9304P01 […]P00469

55//I/114//

PANTIN

[…]

28/12/2015

21/06/[…]

1870

649

[…]

[…]

Vente

5

19 studios et 2 commerces pour 168 m²

6

9304P01 2014P05393

55//I/62//

PANTIN

[…]

29/08/2014

27/01/2015

1900

220

[…]

[…]

Vente

6

[…]

La moyenne des cinq premiers termes de comparaison est de 2 096 €/m², le sixième terme a été écarté des débats pour avoir été échangé à un prix élevé sur le marché immobilier et ne pas correspondre aux caractéristiques du bien à évaluer.

Ces termes ne seront pas retenus, quatre d’entre eux correspondant à la vente de biens situés dans une autre commune que celle où se trouve le présent bien (Pantin / Aubervilliers).

— ventes de locaux commerciaux (par lots) dans un rayon de 500 mètres et depuis 2014, selon une étude ESTIMER UN BIEN :

Ref. Enregistrement	[…]	Communes	Adresse	Date mutation	Date enregistrement	Année construction	[…]	Surface utile	Prix total	Prix / m² (Surface utile)	Situation locative
9304P02 2014P01275	1//BG/420//8013 et 5174	AUBERVILLIERS	[…]	07/02/2014	04/03/2014	1976	1	150	[…]	787	loué
9304P02 […]P00114	1//BG/420//5342 et 5343	AUBERVILLIERS	[…]	22/12/2015	12/01/[…]	1976	2	97, 1	[…]	[…]	loué 14 336 €/an
9304P02 […]P00669	1//BG/420//8004	AUBERVILLIERS	[…]	19/01/[…]	09/02/[…]	1976	1	158, 92	[…]	943	loué

La moyenne de ces trois termes de comparaison est de 932,66 €/m².

Ces termes sont retenus pour l’évaluation de la partie commerciale, dans le cadre de la méthode analytique.

— ventes de locaux professionnels de 100 à 300 m² dans un rayon de 1 km et depuis juillet 2013 :

Ref enregistrement

[…]

Commune

Adresse

Date mutation

Date publication

Année construction

[…]

Surface utile

Prix total

Prix / m² (surf. utile)

Descriptif

Situation locative

Nb de niveaux de l’immeuble

1

9304P02 2015P04156

1//U/47//538-539-540-544

AUBERVILLIERS

[…]

27/07/2015

10/09/2015

1959

1

155

[…]

935

boutique et 3 caves

libre

10

2

9304P02 2014P00249

1//AZ/69//

AUBERVILLIERS

[…]

20/12/2013

16/01/2014

1908

1

113

[…]

[…]

local

libre

2

3

9304P01 2014

55//G/122//1-19-20

PANTIN

[…]

01/04/2014

30/06/2014

1850

1

125, 09

[…]

[…]

bar restaurant

loué 14 400 € / an

6

4

9304P01 2015PO6987

55//G/11//

PANTIN

[…]

19/11/2015

11/05/[…]

1970

1

350

[…]

[…]

R+1 : commerce en RDC, appartement à l’étage

libre

0

5

9304P01 2015P04883

55//K/38//

PANTIN

[…]

16/07/2015

11/03/[…]

1

186

[…]

[…]

entrepôt

libre

0

6

9304P01 2013P05956

55//K/69//1 et 20 autres lots

PANTIN

[…]

01/10/2013

21/11/2013

1920

1

322

[…]

[…]

Hôtel meublé

loué

2

La moyenne de ces six termes est de 1 434 €/m².

Ces termes ne seront pas retenus, quatre d’entre eux correspondant à la vente de biens situés dans une autre commune que celle où se trouve le présent bien (Pantin / Aubervilliers).

— ventes d’immeuble de rapport mixte à Aubervilliers :

Ref	Date mut	Adresse	Année constr	Cad	Situation locative	Montant	M² utile	Euros / m²	Observation
2014P00092	17/12/13	[…]	1910	I 27-148	libre	474 237 €	311	1 525 €	Un immeuble de 7 logements + 1 maison
2014P4847	16/09/14	[…]	1960	K 67	occupé	850 000 €	668	1 272 €	bâtiment avec 1 commerce + bureau + 12 logements
2014P04560	27/08/14	[…]	1936	K 110	occupé	[…] €	400	2 250 €	pavillon r+3 avec 2 com + 6 logements
2014P1483	14/02/14	[…]	1900	M 34	libre	620 000 €	304	2 039 €	2 bâtiments en R +2 / R+3 de 15 logements
2014P2032	13/03/14	[…]	1907	D 79	occupé	500 000 €	502	996 €	[…]
2013P4105	01/07/13	[…]	1930	K 50	libre	[…] €	490	2 143 €	Immeuble en R+3 avc 7 logements
2014P00321	20/12/13	[…]	1890	AP 111	libre	500 000 €	330	1 515 €	pavillon en R+1 avec 9 chambres
2014P543	30/12/13	[…]	1913	BC 33	occupé	240 000 €	150	1 600 €	immeuble en r+3 de 4 logements
2013P667	12/11/13	[…]	—	AQ 2-3	libre	2 300 000 €	812	2 833 €	2 pavillons de 2 étages + bureaux
2013P6579	30/10/13	[…]	1914	[…]	libre	370 000 €	323	1 146 €	4 logements + 1 commerce
2012P00883	06/01/12	[…]	—	[…]	occupé	[…] €	309	1 553 €	1 café-hôtel 12 chambres + logements
2012P4869	13/03/12	[…]	1927	G3	occupé	781 000 €	455	1 716 €	[…]
2012P04176	13/06/12	[…]	1907	AB 6	occupé	1 620 000 €	[…]	1 541 €	4 commerces + 13 logements + 2 parkings
2012P3497	23/05/12	[…]	[…]	AC 62	occupé	[…] €	406	[…] €	16 logements immeuble R+4
2012P2317	19/03/12	[…]	—	B 40	occupé	390 000 €	370	1 054 €	[…]
2012P04586	18/07/12	[…]	1920	[…]	libre	288 000 €	202	1 428 €	[…]

La moyenne de ces seize termes de comparaison est de 1 685 €/m². Celle des sept termes (1, 4, 6, 7, 9, 10 et 16) correspond à des biens libres de toute occupation est de […] €/m², celle des huit termes (2, 3, 8 ,11, 12, 13, 14 et 15) correspondant à des biens occupés est de 1 665 €/m².

Le commissaire du Gouvernement propose une valeur égale à 1 450 €/m², en valeur occupée, soit une valeur intermédiaire entre la valeur moyenne des trois immeubles mixtes dont les caractéristiques sont proches du présent bien (termes 1, 3 et 4 de l’avant dernier tableau), 1 136 €/m², et la valeur moyenne des immeubles de rapport à Aubervilliers (dernier tableau), 1 685 €/m², arrondis à 1700 €/m².

La société SEQUANO AMENAGEMENT se réfère au dernier tableau, des ventes d’immeubles de rapport à Aubervilliers et maintient son offre à 1 700 €/m², en valeur libre.

Monsieur Z Y critique l’analyse faite par le commissaire du Gouvernement en ce qu’il opère des moyennes de prix de vente de biens libres et de biens occupés, et de biens de nature différente (café, entrepôt, hôtel meublé…).

Ces termes sont retenus pour servir la comparaison avec le présent bien, dans le cadre de la méthode globale.

* En l’espèce, il convient de déterminer l’indemnité principale revenant à Monsieur Z Y au titre de la dépossession de son bien de la manière suivante :

Selon la méthode globale, comparaison avec des biens comprenant à la fois une partie commerce et une partie habitation :

Les termes de comparaison retenus sont :

— les trois présentés par la société expropriante, selon une moyenne de 1 603 €/m², étant précisé que le deuxième terme, un immeuble mixte d’une superficie et d’un emplacement équivalents à ceux du présent bien, a été échangé à […] €/m² ;

— les deux, libre d’occupation, cités par le défendeur exproprié, selon une moyenne de 2 179 €/m² ;

— les seize versés dans le dernier tableau (immeuble de rapport mixte) par le commissaire du Gouvernement, selon une moyenne de 1 685 €/m².

La valeur unitaire du bien de l’espèce devra être :

— inférieure à la valeur moyenne des deux termes de comparaison cités par la partie expropriée, 2 179 € en valeur libre ; les biens vendus étant de meilleure qualité, dans un meilleur état d’entretien, composés uniquement de logements et correspondant pour le premier à la vente de droits à construire, facteur de plus-value ; un abattement de 20 % est appliqué pour tenir compte de cette différence de consistance avec le bien à évaluer, soit une valeur de 1 743 €/m² (2 179 €/m² x 0,80) ;

— équivalente :

. au deuxième terme de comparaison présenté par la société expropriante, […] €/m², s’agissant d’un immeuble mixte d’une superficie de 266 m² (200 m² pour le présent bien) […], soit dans le même quartier que le bien à évaluer ;

. à la valeur moyenne des seize termes de comparaison du dernier tableau versé par le commissaire du Gouvernement, 1 685 €/m², correspondant à des immeubles mixtes et de rapport situés à Aubervilliers libre ou occupé, les biens cités ont été construits entre 1890 et 1936 (à l’exception de l’un d’entre eux, en 1960), étant précisé que la moyenne des immeubles libres de toute occupation est de […] €/m² (termes 1, 4, 6, 7, 9, 10 et 16).

Les valeurs sont proches les unes des autres : 1 743 €/m², […] €/m² et […] €/m².

La construction ancienne et l’état d’entretien du bien à évaluer ne permettent pas de retenir les valeurs moyennes les plus hautes, soit […] €/m², mais au contraire une valeur légèrement inférieure à la moyenne la plus basse. Il convient de fixer la valeur du mètre carré à 1 700 €/m², en valeur libre.

L’état d’entretien de l’extérieur du bâtiment et du rez-de-chaussée, la disposition empirique des pièces au premier étage, ne permettent pas d’atteindre la valeur de 2 200 €/m² sollicitée.

Ainsi, l’indemnité principale est de 340 000 €, en valeur libre, soit 200 m² x 1 700 €/m².

Selon la méthode analytique :

Les termes de comparaison retenus sont :

— en ce qui concerne l’habitation : les cinq présentés par le commissaire du Gouvernement dans son premier tableau, ventes d’appartements entre particulier ou à la Sequano, selon une valeur moyenne de 2 304 €/m² ;

— en ce qui concerne le local commercial : les trois cités par le commissaire du Gouvernement dans son troisième tableau, ventes de locaux commerciaux (par lots) dans un rayon de 500 mètres et depuis 2014 selon une étude Estimer un bien, selon une moyenne de 932,66 €/m², étant précisé que le deuxième terme échangé à […] €/m² est celui dont la surface est la plus proche de celle du bien à évaluer ( 97,1 m² contre 100 m²).

En l’espèce, la valeur des biens de l’espèce devra être :

— pour la partie habitation : équivalente à la moyenne des cinq termes retenus, de 2 304 €/m² ;

— pour la partie commerce : égale à la valeur d’échange du deuxième terme, de […] €/m².

Ainsi, l’indemnité principale est de 337 200 €, soit :

— pour l’appartement : 230 400 €, soit 100 m² x 2 304 €/m² ;

— pour le commerce : 106 800 €, soit 100 m² x […] €/m².

Sur le choix d’une méthode :

La méthode globale est retenue pour l’évaluation des présents biens, réalisant l’indemnisation la plus juste.

Ainsi, l’indemnité principale est de 340 000 €.

Sur l’indemnité de remploi :

Elle a pour base le montant de l’indemnité principale, en l’espèce 340 000 €.

Elle est égale à :

. 20 % jusqu’à 5 000 € = 1 000 € ;

. 15 % de 5 000 € à 15 000 € = […] € ;

. 10 % sur le surplus, soit sur 325 000 € = 3[…] € ;

soit un total de 35 000 €.

Sur l’indemnité pour perte de revenus :

Monsieur Y sollicite une somme de 24 000 €, égale à la redevance annuelle perçue au titre d’un contrat de location-gérance du fonds de commerce de bar-café en date du 16 janvier 2012. Il fonde sa demande sur la jurisprudence de la Cour de Cassation du 7 avril 2015.

La société SEQUANO AMENAGEMENT tout en ayant sollicité une évaluation des murs en situation d’occupation conclut au débouté de la demande tendant à l’indemnisation d’une perte de revenus. Elle fait valoir :

— que la demande émane de Monsieur Y en sa qualité de propriétaire du fonds de commerce et non de propriétaire des murs, or la présente instance a uniquement vocation à déterminer l’indemnité de dépossession à revenir à Monsieur Y, non l’indemnité due au titre de son éviction ;

— que le défendeur perçoit une redevance mensuelle et non des revenus locatifs.

Elle argue, au surplus :

— que la Cour de Cassation a, dans un arrêt du 6 novembre 2007 confirmé un arrêt de la Cour d’appel de Paris écartant une demande d’indemnité pour perte de loyers au motif qu’un exproprié ne peut prétendre percevoir, à la fois le capital représentant la valeur du bien et le revenu de ce bien ;

— que le préjudice évoqué n’a pas un caractère certain, le propriétaire exproprié n’ayant pas l’obligation de réinvestir son indemnité dans l’acquisition d’un nouveau bien immobilier ; quand bien même le ferait-il, aucun élément ne permet à priori d’estimer la durée pendant laquelle le propriétaire concerné demeurera sans revenu locatif.

En l’espèce, le bien étant considéré comme libre de toute occupation et ayant été évalué comme tel, il n’y a pas lieu d’allouer à Monsieur Y l’équivalent de la somme annuelle due au titre de la revedance dans le cadre du contrat de location-gérance.

Sur l’indemnité totale de dépossession :

Elle est égale à 375 000 €, soit 340 000 € indemnité principale + 35 000 € indemnité de remploi.

Sur les dispositions de l’article 700 du CPC

L’équité commande d’allouer à Monsieur Z Y une somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC, somme au paiement de laquelle la société SEQUANO AMENAGEMENT est condamnée.

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article L.312-1 du code de l’expropriation, la société SEQUANO AMENAGEMENT, société expropriante, supporte les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision mise à disposition, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

Annexe à la présente décision le procès-verbal de transport du 7 septembre […] ;

Fixe à 375 000 € (trois cent soixante quinze mille euros), en valeur libre, l’indemnité totale de dépossession due par la société SEQUANO AMENAGEMENT à Monsieur Z Y dans le cadre de l’opération d’expropriation du bien situé […] à […], sur la parcelle cadastrée […] ;

Dit que la somme de 375 000 € se décompose de la manière suivante :

— indemnité principale : 340 000 € ;

— indemnité de remploi : 35 000 € ;

Condamne la société SEQUANO AMENAGEMENT à payer à Monsieur Z Y une somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC ;

Condamne la société SEQUANO AMENAGEMENT au paiement des dépens de la présente procédure.

C D

Greffier

E F

Juge