LC

Date de délivrance des copies par le greffe :

[…]

1 copie exécutoire + 1 Exp à M^e D

1 Exp à M^e VIALE Yvon-François

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE GRASSE

POLE CIVIL 1^re Chambre section B

S.A.R.L. E A F IMMOBILIERE, prise en la personne de son représentant légal c\ S.C.I. X, prise en la personne de son représentant légal

JUGEMENT DU 22 Janvier 2015

DÉCISION N° : 2015/

RG N°13/04631

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. E A F IMMOBILIERE, prise en la personne de son représentant légal

[…]

[…]

[…]

représentée par Maître Yvan-françois VIALE de la SCP GASTALDI – LASSAU – VIALE, avocats au barreau de GRASSE, avocats postulant

DEFENDERESSE :

S.C.I. X, prise en la personne de son représentant légal

[…]

[…]

représentée par M^e C D, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : M^me VELLA, Vice-Présidente

Greffier : Monsieur Y

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu l’article 62 du code de procédure civile, issu du décret n° 2011-1202 du 28 septembre 2011

Vu l’acquittement du timbre ou le justificatif dispensant de son apposition,

Vu la clôture de la procédure en date du 20 octobre 2014 ;

A l’audience publique du 20 Novembre 2014,

M^me VELLA, Vice-Présidente, en son rapport oral

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement sera prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 22 Janvier 2015.

*****

• Vu l’assignation diligentée le 28 août 2013 par la société E A F IMMOBILIERE (ci-après dénommée CRGI) à l’encontre de la société X, en opposition à commandement ;

Vu les conclusions en défense signifiées le 13 décembre 2013 par acte du palais, par la société X ;

Vu les conclusions récapitulatives, signifiées le 12 février 2014,par acte du palais, par la société CRGI ;

Vu les conclusions en réponse signifiées le 14 mars 2014, par acte du palais, par la société X ;

Vu l’ordonnance de clôture du 20 octobre 2014 ;

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS

La société E A F IMMOBILIERE dénommée CRGI et titulaire d’un bail commercial consenti par la société X et portant sur divers locaux situés à Mandelieu, 795, […], constituant le siège social de la société. Ce bail a été consenti le 20 mars 2012 pour une durée de neuf années à compter du 1^er avril 2012 pour se terminer le 31 mars 2021 moyennant un loyer fixé trimestriellement à la somme de 8811 € HT, ainsi qu’une provision sur charges fixée trimestriellement à la somme de 1750 €.

Suivant acte extrajudiciaire du 1^er août 2013 la société X a fait délivrer à la société CRGI un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 8524,46 euros outre les frais de signification.

Aux termes de l’assignation qu’elle a diligentée en opposition à commandement de payer, la société CRGI soutient qu’elle s’est acquittée régulièrement de son loyer tous les mois et que c’est uniquement par ce que la société X prétend que le loyer serait payable trimestriellement et d’avance que le commandement de payer a été délivré. La société CRGI demande au tribunal de prononcer la nullité du commandement de payer signifié le 1^er août 2013.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 12 février 204, la société CRGI demande au tribunal, sur le fondement de l’article 1134 du Code civil, et au visa des pièces produites, de :

➢constater que le bail commercial du 20 mars 2012 entre la société X et la société CRGI ne précise ni la périodicité ni la date de règlement des loyers ;

à titre principal

➢dire et juger que le loyer ne peut être payable que mensuellement et à terme échu ;

à titre subsidiaire

➢dire et juger que le loyer ne peut être payable qu’à trimestre échu ;

en tout état de cause

➢prononcer la nullité du commandement de payer signifié le 1^er août 2013 qui ne porte sur aucune somme exigible à la date de sa délivrance ;

➢condamner la société X au paiement de la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

➢condamner la société X aux entiers dépens de l’instance distraits au profit de la SCP GASTALDI-LASSAU-VIALE, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Lla société CRGI expose que pendant un temps elle a réglé le loyer et les charges, trimestriellement et d’avance. À compter du mois d’avril 2013 elle a réglé des loyers et charges mensuellement. Le 1^er août 2013 la société X lui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, lui réclamant l’échéance trimestrielle correspondant au mois de juillet, août et septembre 2013 qu’elle prétend payable d’avance. À réception de ce commandement, la société CRGI s’est acquittée de l’échéance mensuelle du mois d’août 2013, tout comme elle déclare qu’elle s’acquittera de l’échéance mensuelle le premier de chaque mois suivant.

La société X prétend qu’aux termes du bail le loyer serait payable trimestriellement et d’avance. Toutefois et selon ce bail conclu le 20 mars 2012 il est expressément indiqué en préambule que les parties ont décidé de « refaire un nouveau bail à usage commercial ». Il ne s’agit donc pas d’un renouvellement du précédent bail du 1^er janvier 2007 aux mêmes clauses et conditions et d’ailleurs le bail du 20 mars 2012 ne fait pas référence aux dispositions du précédent bail. Dans la convention de bail du 20 mars 2012 le loyer est fixé au montant trimestriel de 8811 € HT et la convention de bail en son article 4 ne fait que prévoir le lieu et le mode de paiement de ce loyer. En aucun cas il n’est indiqué que le loyer serait payable trimestriellement et d’avance. Seule la provision sur charges est payable « par trimestre, à terme d’avance ». Quant à la TVA il n’est pas plus indiqué qu’elle serait payable trimestriellement et d’avance.

Ainsi la jurisprudence et la doctrine précisent qu’à défaut de stipulations précises s’agissant de la date de règlement, les loyers et charges sont considérées comme payables à terme échu, c’est-à-dire après une période déterminée de jouissance et non au début de cette période. En l’absence de périodicité de paiement on ne peut considérer que le loyer est payable trimestriellement.

Par conséquent la société CRGI demande au tribunal de dire que le loyer ne peut être payable que mensuellement et à terme échu et à titre subsidiaire qu’il ne peut être payable qu’à trimestre échu. En tout état de cause il conviendra de prononcer la nullité du corps en de payer signifié le 1^er août 2013 qui ne porte sur aucune somme exigible à la date de sa délivrance.

En défense, et selon ses dernières conclusions signifiées le 14 mars 2014, la société X demande au tribunal, sur le fondement des articles 1156 et suivants du Code civil, au visa du bail commercial du 20 mars 2012, celui en date du 1^er janvier 2007, et d’une manière générale au visa de l’ensemble des pièces produites aux débats, de :

➢débouter purement et simplement la société CRGI de ses demandes fins et conclusions ;

➢la condamner au paiement de la somme 2704 € au titre de la clause pénale applicable sur les sommes due au jour du commandement de payer du 1^er août 2013 ;

➢la condamner au paiement de la somme de 4101,91€ montant des sommes dues au jour du commandement de payer du 5 novembre 2013, outre intérêts de droit depuis cette date, et 820 € au titre de la clause pénale incluse au bail ;

➢la condamner au paiement de la somme de 5000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et injustifiée au paiement des sommes dues ;

➢la condamner au paiement de la somme de 5000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

➢la condamner aux entiers dépens, distraits au profit de Maître C D, avocat aux offres de droit conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

➢ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel et sans caution.

La société X expose qu’elle est propriétaire de locaux commerciaux dans l’ensemble résidentiel situé […] à Mandelieu la Napoule que selon acte sous seing privé du 1^er janvier 2007 elle a donné en location à la société CRGI moyennant un loyer de 30 000 € annuels payables par trimestre à terme et d’avance, au domicile du bailleur de son mandataire.

Monsieur Z A était alors cogérant avec Monsieur G-H E de la société CRGI.

Monsieur Z A a décidé de céder ses parts dans la société CRGI à monsieur G-H E et de séparer ses destinées d’affaires d’avec cette société. C’est ainsi que les parties ont convenu d’établir un bail commercial le 20 mars 2012 au profit de la société CRGI.

Ce bail du 20 mars 2012 reprend toutes les dispositions du bail commercial précédemment signé le 1^er janvier 2007, étant rappelé que les termes de ce dernier bail sont visés dans le préambule du bail commercial du 20 mars 2012.

C’est de manière unilatérale que la société CRGI a décidé d’acquitter mensuellement ses loyers. Plusieurs rappels amiables lui ont été adressés avant qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire lui soit délivré. Ce commandement vise le paiement d’une somme qui correspond aux deux mois de loyers dus au début du trimestre commençant le 1^er août 2013, et sur lequel la société CRGI a cru devoir procéder au paiement du loyer mensuellement et d’avance.

En l’espèce le bail prévoit que les provisions sur charge et la TVA sont payables par trimestre à terme d’avance. Les charges sont l’accessoire du principal dont elle suit le sort. Quant à la TVA on ne peut imaginer que le preneur y soit tenu au paiement avant d’être tenu au paiement des loyers.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Toutes les parties ayant comparu, il convient par application de l’article 467 du code de procédure civile de statuer par jugement contradictoire et en premier ressort, eu égard à la nature et au montant de la demande.

Sur la périodicité du loyer commercial

Aux termes d’un premier bail signé le 1^er janvier 2007 la société X représentée par monsieur Z A son gérant en exercice a donné à bail à la société CRGI un local commercial composé de sept lots portant les numéros 451, 452, 453, 454, 455, 456 et 457 d’une superficie totale de 266,83 m2 situés à Mandelieu la Napoule, […] pour une durée de neuf années entières et consécutives qui ont commencé à courir le 1^er janvier 2007 pour se terminer le 31 décembre 2015.

Il a été stipulé à l’article 4 et au titre du « LOYER » que :

« Le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel hors taxes en principal de… 30.000€ HT…

que le preneur s’oblige à payer au bailleur ou à son mandataire :

7.500,00€ par trimestre – à terme d’avance.

Tous les paiements auront lieu au domicile du bailleur ou de son mandataire, ou en tout autre lieu indiqué par lui.

PAR VIREMENT »

A l’article 6 « PROVISIONS POUR CHARGES / DROIT DE BAIL ET TAXE ADDITIONNELLE OU TVA » il a été stipulé que :

« Le preneur versera à chaque terme de loyer, en sus du loyer, une provision de 1.625€ par trimestre.

Il sera procédé à une régularisation en fin d’exercice et la provision sera réactualisée chaque année en fonction des dépenses engagées. En outre il réglera à chaque terme, en sus du loyer, TVA au taux en vigueur. »

Monsieur Z A gérant de la société bailleur a décidé de vendre les parts qu’il détenait au sein de la société CRGI dont monsieur G-H E est le gérant. En clair et pour des raisons qui n’intéressent pas directement le présent débat mais qui permettent de mieux comprendre les sources et l’évolution du litige, monsieur Z A s’est séparé de monsieur G-H E dans le cadre des affaires commerciales dans lesquelles ils étaient impliqués ensemble.

C’est dans ces conditions que les parties sont convenues de l’établissement d’un nouveau bail commercial qui a été signé le 20 mars 2012.

Il est indiqué en « préambule » de cet acte sous seing privé que :

« Le Groupe CRGI a procédé à une restructuration de ses sociétés. Dans ce cadre, les parties de sont rapprochées et ont décidé de refaire un nouveau bail à usage commercial prenant effet à la date du 01-04-2012. Il est ici rappelé que la Société CRGI était déjà locataire dans des conditions similaires depuis le 01-01-2007, de telle manière que la propriété commerciale lui est acquise. Le nouveau contrat objet des présentes ne remet pas en cause cette propriété. »

A l’article 4 « LOYER » de ce nouveau bail il est stipulé que :

« Présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer trimestrielle hors taxes en principal de (en lettres et en chiffres)

➢8.811,00 HT….Que le preneur s’oblige à payer au bailleur et à son mandataire :

tous les paiements auront lieu par virement automatique au domicile du bailleur ou de son mandataire en tout autre lieu indiqué par lui. »

À l’article 6 « PROVISIONS POUR CHARGES : TVA » de ce nouveau bail il est stipulé que :

➢« 1.750€….. par trimestre de provisions pour charges de copropriété, à terme d’avance.

La TVA est en plus des montants indiqués au taux en vigueur au jour de la signature, soit 19,60 %….. Tous les paiements auront lieu par virement automatique au domicile du bailleur de son mandataire, en tout autre lieu indiqué par lui. »

Il est constant que dans le nouveau bail du 20 mars 2012 la périodicité du paiement du loyer n’est pas précisément stipulée.

Toutefois et comme le soutient la société X et par référence aux articles 1156, 1157, 1158 et 1161 du Code civil On doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes. Lorsqu’une clause est susceptible de deux sens, on doit plutôt l’entendre dans celui avec lequel elle peut avoir quelque effet, que dans le sens avec lequel elle n’en pourrait produire aucun. Les termes susceptibles de deux sens doivent être pris dans le sens qui convient le plus à la matière du contrat. Toutes les clauses des conventions s’interprètent les unes par les autres, en donnant à chacune le sens qui résulte de l’acte entier.

Quant à la doctrine et à la jurisprudence il en ressort que s’il appartient aux parties de prévoir la périodicité des échéances, la date, le lieu et le mode de règlement, à défaut de stipulation précisée, on se réfère aux usages.

Les loyers du premier bail, auquel il est fait référence en « préambule » du second bail, ont été stipulés payables par trimestre et d’avance, tout comme le montant des provisions sur charge et la TVA.

Pendant la première année d’exécution du bail du 20 mars 2012, la société CRGI s’est acquittée du montant du loyer trimestriellement et d’avance avant d’y procéder mensuellement, ce qui a provoqué la délivrance par la société X du commandement de payer objet de l’opposition.

Il est constant aux termes des clauses du bail du 20 mars 2012dont les articles ont été repris in extenso plus avant, que la clause visée à l’article 6 au titre des provision sur charge et de la TVA a prévu un règlement par trimestre et d’avance de ses accessoires au loyer, ce que la société CRGI ne conteste pas puisqu’elle indique dans ses dernières écritures que « seule la provision sur charges est payable « par trimestre à terme d’avance » ainsi que le précise l’article 6 du bail, sans que cet article n’ajoute que ladite provision sera payable en même temps que le loyer. »

Toutefois et ce même article 6 du bail du 20 mars 2012 prévoit le paiement de la TVA, et indique qu’elle est payable trimestriellement et d’avance. Comme le souligne à très juste titre la société X il est parfaitement illogique de prévoir le paiement d’un accessoire du loyer, telle que la TVA, à un terme trimestriel et d’avance alors que le loyer serait, lui, payable mensuellement et à terme échu.

En vertu de l’article 1161 précité du code civil les clauses des conventions s’interprétant les unes par les autres, il convient de donner à chacune le sens qui résulte de l’acte entier et dire en l’espèce que le loyer est payable trimestriellement et d’avance tout comme le sont la provision sur charge et la TVA.

En conséquence la société CRGI est déboutée de sa demande tendant à voir déclarer nul et de nul effet le commandement de payer délivré le 1^er août 2013.

Sur la demande reconventionnelle de la société X au titre du commandement délivré le 5 novembre 2013

La société X expose que la société CRGI a résisté au paiement des ordures ménagères et taxes foncières mises à sa charge pour les années 2010, 2011, 2012 et 2013 de telle manière qu’un commandement de payer la somme de 4.101,91€ lui a été notifié le 5 décembre 2013.

La clause contenue à ce titre dans le bail du 1^er janvier 2007 à l’article 12-1 est rédigée en ces termes :

« Le preneur acquittera ses contributions personnelles : taxe d’habitation, taxe professionnelle, et généralement tous impôts contributions et taxes auxquels il est et sera assujetti personnellement et dont le bailleur pourrait être responsable à un titre quelconque. Il devra justifier de leur paiement au bailleur à toutes réquisitions et notamment à l’expiration du bail avant tout enlèvement des objets immobiliers, matériels et marchandises.

Il remboursera en outre au bailleur :

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe de balayage et les frais de F de la fiscalité locale directe afférents à ces deux taxes. »

La clause contenue à cette même rubrique dans le bail du 20 mars 2012 est strictement identique à la virgule près.

La société CRGI ne formule aucune observation écrite sur ce chef de demande.

La société X justifie du montant des sommes dues en produisant le commandement de payer du 5 décembre 2013 auquel ont été annexés les avis d’échéances des taxes foncières pour les années 2010, 2011 et 2013 mentionnant le montant de la taxe des ordures ménagères outre les frais de F de la fiscalité directe locale.

Si l’avis d’imposition pour l’année 2012 n’est pas produit et il correspondrait à une somme de 901,20€, la société CRGI n’en conteste ni le principe du paiement ni celui du montant.

Il convient donc de condamner la société CRGI à payer à la société X au titre des ordures ménagères et taxes foncières mises à sa charge pour les années 2010, 2011, 2012 et 2013 la somme de 3.935,67€, le surplus correspondant aux frais de notification du commandement dont le sort est inclus dans les dépens.

Sur l’application de la clause pénale

Il a été stipulé à l’article 18 du bail du 20 mars 2012 une clause pénale qui est la suivante :

« A défaut de paiement de toutes sommes à son échéance, notamment du loyer et de ses accessoires, et dès mise en demeure délivrée par le bailleur ou son mandataire au preneur ou dès délivrance d’un commandement de payer ou encore après tout début d’engagement d’instance, les sommes dues par le preneur seront automatiquement majorées de 20 % à titre d’indemnité forfaitaire et ce sans préjudice de tous frais quels qu’en soient la nature engager pour le recouvrement des sommes ou de toute indemnité qui pourrait être mise à la charge du preneur. »

Sur les sommes dues au titre du commandement du 1^er août 2013

La société X demande au tribunal de faire application de la clause pénale aux sommes dues au titre du commandement de payer délivré le 1^er août 2013.

L’article 1152 du Code civil prévoit que lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.

Toutefois et en l’espèce le litige porte sur non pas un paiement de somme qui a été effectivement acquittée au titre du loyer mais sur la périodicité de ce paiement, et sur l’interprétation de la convention conclue entre les parties. En conséquence la clause pénale ne trouve pas à s’appliquer de ce chef

Sur les sommes dues au titre du commandement du 5 décembre 2013

Il résulte du décompte produit par la société X qu’au 5 décembre 2013, la société CRGI restait à lui devoir une somme de 3.020,05€ alors que le montant des taxes foncières impayées correspond à la somme de 3.935,67€, ce qui signifie que partie de ces taxes a été acquittée. Plus précisément la différence, soit 915,62€ correspond très exactement à la taxe foncière et accessoire de l’année 2013, dont la société CRGI s’est donc acquittée du montant.

En revanche et toujours à la lecture de la situation du compte locataire de la société CRGI au 15 septembre 2014, et alors qu’elle a reçu le 5 décembre 2013 commandement de payer les taxes 2010, 2011 et 2012, la société CRGI ne s’en est toujours pas acquittée.

La société CRGI n’a pas conclu sur la demande reconventionnelle de la société X en paiement d’une somme au titre de la clause pénale.

Par application de l’article 1152 alinéa 2 du code civil, et en tenant compte de l’absence de preuve produite de toute demande de paiement amiable des sommes, antérieurement au commandement de payer du 5 décembre 2013, du litige qui oppose à ce jour les gérants des sociétés locataire et bailleur, autrefois associés au sein de la société CRGI jusqu’au début de l’année 2012, il convient de réduire le montant de la clause pénale à 10%, soit une somme de 302€ que la société CRGI devra verser à ce titre à la société X.

Sur les autres demandes

Le prononcé de l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire ne s’impose pas.

L’équité commande de condamner la société CRGI à payer à la société X la somme de 1.200€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société CRGI qui succombe supportera la charge des dépens de l’instance, qui comprendront les frais du commandement de payer du 1^er août 2013, et lesquels seront distraits dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de maître C D, avocat qui déclare en avoir fait l’avance, sans avoir reçu de provision préalable, et qui en sollicite l’application.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe, en matière civile, et en premier ressort ;

Dit et juge qu’au visa de l’article 1161 du Code civil le loyer que la société E A F IMMOBILIERE doit à la société X, en application du bail conclu entre elles le 20 mars 2012, est payable trimestriellement et d’avance, tout comme le sont la provision sur charge et la TVA ;

Déboute la société E A F IMMOBILIERE de sa demande tendant à voir déclarer nul et de nul effet le commandement de payer délivré le 1^er août 2013 ;

Dit n’y avoir lieu à application de la clause pénale contractuelle sur les sommes commandées le 1^er août 2013 ;

Condamne la société E A F IMMOBILIERE à payer à la société X au titre des ordures ménagères et taxes foncières mises à sa charge pour les années 2010, 2011, 2012 et 2013 la somme de 3.020,05€, le surplus correspondant aux frais de notification du commandement dont le sort est inclus dans les dépens ;

Condamne la société E A F IMMOBILIERE à payer à la société X la somme de 302€ au titre de la clause pénale contractuelle sur les sommes dues au titre des ordures ménagères et taxes foncières mises à sa charge pour les années 2010, 2011, 2012 et 2013 ;

Condamne la société E A F IMMOBILIERE à payer à la société X la somme de 1.200€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société E A F IMMOBILIERE aux dépens de l’instance, qui comprendront les frais du commandement de payer du 1^er août 2013, et lesquels seront distraits dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de maître C D, avocat qui déclare en avoir fait l’avance, sans avoir reçu de provision préalable, et qui en sollicite l’application ;

Déboute les parties de leurs plus amples demandes ;

Dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire de la présente décision ;

ET LE PRÉSENT JUGEMENT A ÉTÉ SIGNE PAR LA PRÉSIDENTE ET LE GREFFIER ;

Le Greffier La Présidente