1 EXP DOSSIER + 1 CCC EXPERT + 1 CCC ME ESSNER + 1 CCC ME VIDEAU-GILLI + 1 CCC ME

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 14 Février 2018

EXPERTISE

Synd. de copropriétaires D Z A, […], Y X

DÉCISION N° : 2018/

RG N°17/01002

A l’audience publique des référés tenue le 20 Décembre 2017

Nous, Madame Marie-Laure GUEMAS, Première vice-présidente du tribunal de grande instance de GRASSE, assistée de Madame Sandrine LEJEUNE, Greffière, avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

le syndicat de copropriétaires D Z A representé par son syndic la SAS BOURGEOIS IMMOBILIER […]

[…]

[…]

représentée par M^e Audrey ESSNER, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

la S.C.I. LA RHODESIANE prise en la personne de son représentant légal monsieur E F G

[…]

[…]

représentée par M^e Martine VIDEAU -GILLI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

ET :

la S.C.I. LA RHODESIANE

[…]

[…]

représentée par M^e Martine VIDEAU -GILLI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame Y X

[…]

”Z A”

[…]

comparante en personne

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 20 Décembre 2017 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 14 Février 2018

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

La SCI LA RHODESIANE est propriétaire au sein de la D Z A à Cannes, sise […], des lots numéro 77, 79 et 80.

Exposant que les travaux réalisés par cette société sont allés au-delà de l’autorisation votée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 février 2016, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Z A a fait assigner en référé cette société, par acte d’huissier en date du 28 juin 2017, aux fins de la voir condamner, au visa des articles 809 du code de procédure civile, 9 et 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, à remettre en état d’origine la terrasse du lot 77 (appartement 65) en lui restituant la destination d’origine, à réinstaller les baies vitrées, les volets roulants qui se trouvaient en façade de l’immeuble, seule la fermeture de la terrasse autorisée pouvant subsister, à procéder ou faire procéder à l’enlèvement du climatiseur et des jardinières maçonnées installés sur le toit terrasse des lots 79 et 80 (appartement 64) et remettre en état les parties communes suite à l’enlèvement du climatiseur, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et au paiement d’une indemnité de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par acte d’huissier du 8 novembre 2017, la SCI LA RHODESIANE a dénoncé à Y X, avec assignation forcée, l’assignation que lui a délivrée le Syndicat des copropriétaires. Elle sollicite une expertise judiciaire et sa condamnation au paiement d’une indemnité de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Le dossier a été appelé à l’audience du 19 juillet 2017 et a été renvoyé contradictoirement pour être finalement plaidé à l’audience du 20 décembre 2017.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Z A expose au soutien de son action que :

— suite à la demande de la SCI LA RHODESIANE l’assemblée générale des copropriétaires a adopté, le 24 février 2016, une résolution relative à la ratification de travaux,

— or, il apparaît que les travaux réalisés sont allés au-delà de l’autorisation ainsi accordée ; le 25 juillet 2016, la présidente du conseil syndical et son époux ont constaté que la fermeture de la terrasse n’avait pas été opérée conformément aux fermetures opérées par d’autres copropriétaires ; ils ont ainsi constaté dans l’appartement 65 que les baies vitrées avaient été supprimés ainsi que les volets roulants et les coffres, que les peintures des murs extérieurs de l’immeuble avaient été modifiées, qu’à la place de la terrasse, se trouvait désormais une chambre parentale ainsi qu’une salle de douches allant jusqu’au rebord extérieur de la fenêtre de la terrasse ; si les autres copropriétaires ont procédé à la fermeture de leur terrasse, aucun d’entre dans la modifier la destination ;

— il a fait dresser un procès-verbal de constat par un huissier de justice le 16 décembre 2016 ; les constatations ont été opérées dans l’appartement numéro 64 et dans l’appartement 65 portant le numéro de lot 77 ; il en résulte qu’il a été opéré une modification de la destination de la terrasse qui nécessitait l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires ;

— la SCI LA RHODESIANE a fait fi de la décision de l’assemblée générale mais également du règlement de copropriété notamment des dispositions figurant en page 47 au point f) qu’elle a l’obligation de respecter ;

— or, les tantièmes attachés à chaque lot sont calculés en prenant en compte notamment leur superficie ou leur consistance ; dès lors, toute augmentation de cette superficie modification de la consistance implique une augmentation des tantièmes du ou des lots concernés, les nouveaux tantièmes devant s’ajouter à la base de calcul des différentes clés de répartition des charges existantes ; l’augmentation de la surface habitable du lot 77 (16 m²) n’a pas fait l’objet d’un modificatif des tantièmes de propriété, la société s’étant bien gardée de préciser dans sa demande d’autorisation de travaux son intention de transformer sa terrasse en surface habitable ;

— il ressort de l’avis technique de la société MORO PRATO, entreprise spécialisée entre autres, en génie climatique, s’agissant de la transformation en partie habitable de la terrasse, que « l’augmentation des surfaces et donc du volume à traiter, rend la puissance des appareils privatifs insuffisants ce qui a pour conséquence d’accroître leur fonctionnement sans pour cela obtenir la température souhaitée, conformément à l’étude thermique effectuée à l’origine de la construction » ; ces modifications créent en fait un déséquilibre thermique et entraînent une atteinte aux droits des autres copropriétaires qui devront à terme participer financièrement à ces travaux de remplacement ;

— en outre, il a été porté atteinte à l’harmonie de l’immeuble et se faisant au règlement de copropriété dès lors que les baies vitrées installées en façade de l’appartement 65 (lot 77) sont différentes de celles mises en place par les 2 autres copropriétaires ; les murs de la terrasse ont également été repeints dans une teinte différente de celle de la façade de l’immeuble et ceux alors qu’il s’agit d’un mur de façade, parties communes de l’immeuble ;

— les travaux n’ont pu être réalisés « sous le contrôle du conseil habituel du syndicat » car les clés en sa possession ont été restituées le 19 janvier 2016, date du début des travaux, et l’accès à l’appartement a été interdit jusqu’au 25 juillet 2017 par l’architecte d’intérieur 65 ;

— le procès-verbal de constat démontre, s’agissant de l’appartement 64, portant les numéros de lot 79 et 80, que la société a fait installer un climatiseur en parties communes du toit terrasse de l’immeuble, normalement inaccessible, ainsi que des jardinières maçonnées et complantées sur ce toit terrassent de l’appartement, sans l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires soutient qu’il est fondé à exiger, au visa des dispositions des articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, la condamnation de ce copropriétaire à démolir tous les travaux qui n’ont pas donné lieu à une décision expresse de l’assemblée générale et notamment tous les travaux qui ne sont pas conformes aux travaux expressément autorisés par celle-ci.

En réponse aux moyens opposés en défense, il souligne que l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 14 février 2017 a donné mandat au syndic d’assigner en référé au fond la société défenderesse, que cette société a engagé une procédure au fond aux fins d’annulation de cette résolution faisant valoir l’irrégularité du mandat d’est est confiée au syndic et la rupture d’égalité entre les copropriétaires.

Il s’est expliqué sur la contestation du mandat d’ester en justice et sur la demande de sursis à statuer en faisant valoir que le syndic n’avait pas à solliciter de l’assemblée générale des copropriétaires une quelconque autorisation pour délivrer une assignation en référé.

Il s’est également expliqué sur la réalité du trouble manifestement illicite dont il se prévaut au regard de la transformation en partie habitable des terrasses de l’appartement 65 (lot 77), constitutive d’un changement de destination qui n’a pas été autorisée. Il soutient que l’interdiction de ces travaux ne constitue pas une quelconque rupture d’égalité, qu’il verse un procès-verbal de constat dressé le 21 juin 2017 faisant ressortir incontestablement que les terrasses des autres copropriétaires, ayant fait l’objet de la même autorisation que celle consentie à la SCI LA RHODESIANE, existent toujours en temps que parties distinctes des appartements du fait du maintien des baies vitrées et de leur seuil, qu’elles ne constituent pas le prolongement de l’appartement existant comme c’est le cas de l’appartement de cette société.

Il soutient que les travaux portent atteint au droit des autres copropriétaires ainsi qu’à l’harmonie de l’immeuble.

Il maintient sa position en ce qui concerne les travaux non autorisés concernant le toit terrasse est conteste un quelconque acharnement donc la société serait victime de la part de Y X, membre du conseil syndical. Le syndicat des copropriétaires sollicite l’entier bénéfice de son assignation introductive d’instance et à titre subsidiaire ne s’oppose pas à la demande d’expertise formée reconventionnellement si le juge des référés s’estimait insuffisamment éclairé.

***

La SCI LA RHODESIANE conclut au débouté de l’ensemble des demandes, fins et conclusions du syndicat des copropriétaires. À titre principal, elle sollicite un surseoir à statuer dans l’attente du jugement à intervenir sur la demande d’annulation de la résolution numéro 15 de l’assemblée générale des copropriétaires du 14 février 2017. À titre subsidiaire, elle demande au juge des référés de dire et juger qu’il existe aucun trouble manifestement illicite, de débouter le syndicat de l’ensemble de ses demandes et à titre reconventionnel d’ordonner une expertise judiciaire, en précisant la mission qu’elle entend lui confier s’agissant des travaux réalisés sur le toit, des travaux de fermeture des terrasses en façade arrière. Elle demande que l’expert puisse accéder aux appartements dans les terrasses ont été fermées y compris celui de Madame X qu’elle a appelé en cause qu’il examine l’installation de chauffage de la copropriété, procède à un diagnostic énergétique de l’ensemble des appartements ayant procédé à la fermeture de leur terrasse ainsi que la qualité de l’isolation des baies vitrées, détermine les éventuels impacts matériels et financiers des fermetures des terrasses par les différents copropriétaires.

Elle sollicite la condamnation du syndicat au paiement d’une indemnité de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Elle expose qu’elle est propriétaire au sein de l’ensemble immobilier du lot 79 (ex partie du lot 76) et du lot 77 (appartements 64 et 65), au dernier étage, qu’elle a entrepris des travaux afin de réunir les 2 appartements ainsi que la fermeture de la terrasse nord située au dernier étage outre la création d’une véranda sur le toit de l’immeuble après avoir sollicité diverses s’autorisation auprès de Y X et du syndicat, que contrairement aux affirmations de ce dernier, son gérant a pris toutes les précautions pour réaliser les travaux de rénovation de l’appartement, s’est entouré d’un architecte décorateur, qu’à la demande de la présidente du conseil syndical, il a soumis à celui-ci est au syndic le 1^er septembre 2015 une demande d’autorisation d’effectuer certains travaux, que ces travaux ont été autorisés par une correspondance du 9 septembre 2015, que 2 autres documents ont été transmis postérieurement pour l’assemblée générale s’agissant du plan relatif à l’ouverture entre les 2 appartements ainsi que des plans de reprise en sous œuvre, que de manière malicieuse et afin d’instaurer une confusion, la pièce numéro 3 regroupe des documents présentés séparément, que les travaux devaient être entrepris et par la suite ratifiée lors de l’assemblée générale du 24 février 2016, que les plans concernant la création d’une véranda ainsi que l’ouverture entre les 2 appartements ont été transmise à l’assemblée générale des copropriétaires, pour ce qui concerne la fermeture des terrasses à l’arrière nord de l’immeuble, elle a été réalisée dans les mêmes conditions que les autres copropriétaires de manière à ne pas porter atteint à l’harmonie de l’immeuble.

Elle ajoute que Y X a toujours été informée de l’état d’avancement des travaux au fur et à mesure, que postérieurement ses rapports avec l’architecte et son gérant sont envenimées, que celui-ci a autorisé huissier de justice à pénétrer dans son appartement, qu’elle a contesté le procès-verbal d’assemblée générale du 14 février 2017.

Elle fait valoir que le mandat du syndic est remis en cause, que la démonstration de trouble manifestement illicite n’est pas rapportée, que la fermeture de la terrasse nord du dernier étage de l’immeuble ne porte pas atteint à l’harmonie de l’immeuble, que les constatations ont été effectuées à l’intérieur de l’appartement par l’huissier de justice et non à l’extérieur. Elle s’est expliquée sur les autorisations qu’elle a obtenues.

En ce qui concerne la fermeture des terrasses qui auraient été transformées en surface habitable, elle invoque le principe d’égalité de nombreux autres copropriétaires utilisant à titre privatif ses terrasses fermées augmentant la surface de leur appartement.

En ce qui concerne le toit terrasse, elle précise qu’elle a obtenu l’autorisation de créer une véranda identique à celle construite par son voisin, qu’elle démontre qu’il existait avant l’acquisition de la terrasse des jardinières maçonnées contrairement aux affirmations du demandeur, que l’installation d’un climatiseur sur la terrasse technique, parties communes, sur laquelle sont installées des paraboles, la machinerie ascenseur et des conduits de ventilation de la VMC de l’immeuble n’engendrent pas pour la copropriété de nuisances phoniques, de danger, les câbles étant insérés dans une couleur haute aux normes. Elle ajoute que son voisin a également installé de climatiseur sur les parties communes sans jamais avoir été inquiété par le syndicat, qu’elle a fait l’acquisition de la terrasse sur le toit, qu’elle a accepté de mettre un terme à plusieurs années de procédure avec son vendeur, de supporter au lieu et place de la copropriété l’intégralité du coût de réfection de l’étanchéité de la terrasse, que les jardinières n’engendrent aucun risque de structure pour l’immeuble.

Elle évoque l’acharnement de la présidente du conseil syndical à son encontre.

Elle s’est également expliquée sur sa demande d’expertise formulée à titre reconventionnel.

***

Y X sollicite à titre reconventionnel la condamnation de la SCI LA RHODESIANE à fournir la facture complète des travaux réalisés afin de la comparer au devis « dit complet » qu’elle lui avait adressé pour tromperie sur les travaux à effectuer, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, au paiement de la somme de 1500 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, à la remise en état d’origine du balcon de l’appartement 65, savoir la réinstallation des baies vitrées, des volets roulants et des seuils qui se trouvaient en façade de l’immeuble, seule la fermeture du balcon ayant été autorisé à l’assemblée générale laquelle pourra subsister, à l’enlèvement du climatiseur privatif, de toutes les canalisations se trouvant sur les parties communes et à leur remise en État, à la démolition des jardinières fixes bétonnées, le tout sous astreinte, au paiement d’une indemnité de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et le rejet de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Elle expose en substance qu’en tant que présidente du conseil syndical, son objectif est de maîtriser le mieux possible les coûts de fonctionnement et de maintenir le patrimoine allant au niveau de qualité, que pour ce faire, elle intervient dans les domaines pour lesquels elle estime avoir les compétences nécessaires, tout en retirant l’accord du syndic qu’elle informe systématiquement des actions menées ainsi que le conseil syndical, qu’à titre personnel, 75 % des occupants de l’immeuble lui ont confié les clés de leur appartement, que la société défenderesse a créé des nuisances à la copropriété au-delà de la moyens acceptables.

Elle soutient que la SCI LA RHODESIANE a réalisé des travaux qu’elle n’avait pas demandés lesquels ne pouvaient bien évidemment pas être autorisés, qu’elle conteste la fermeture des balcons opérés par les autres copropriétaires dont le sien, ce qui ne lui est pas reproché s’agissant du balcon 64, qu’en revanche, s’agissant de la fermeture du balcon 65 et des travaux réalisés, si la copropriété n’avait pas réagi, cela aurait entraîné une différence de traitement puisque elle avait refusé comme voisin les réalise. Elle évoque la collusion entre le gérant de la société, son architecte et ce copropriétaire.

MOTIFS ET DÉCISION :

1 Sur la jonction des procédures enrôlées sous les numéros 17/1002 et 17/1702 :

Il convient d’ordonner la jonction de ces procédures dont le lien est avéré.

2 Sur la demande de sursis à statuer formée par la SCI LA RHODESIANE dans l’attente de la décision au fond du tribunal de grande instance sur l’annulation de la résolution n° 15 de l’assemblée générale des copropriétaires du 14 février 2017 :

Il est constant que l’assemblée générale a adopté le 14 février 2017 une résolution donnant pouvoir au syndic d’ester en justice à l’encontre de la SCI LA RHODESIANE pour les travaux réalisés en infraction au règlement de copropriété pour l’annexion de parties communes-agrandissement de la surface habitable sans autorisation, que cette société a saisi le tribunal de grande instance de Grasse d’une action en annulation de cette résolution par acte du 5 avril 2017, que l’instance est toujours pendante.

Le syndicat des copropriétaires a fait le choix de saisir le juge des référés sur le fondement de l’article 809 du code de procédure civile, définissant les pouvoirs de ce juge et non le tribunal statuant au fond. Or, l’article 55 du décret du 17 mars 1967 pris en application de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale, qu’une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en œuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent des pouvoirs du juge des référés.

Il n’y a donc pas lieu à surseoir à statuer dans l’attente de la décision du tribunal de grande instance statuant sur cette assignation.

3 Sur les demandes de condamnation sous astreinte formée par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de la SCI LA RHODESIANE :

Aux termes de l’article 809 du code de procédure civile, « même en présence d’une contestation sérieuse », le président peut toujours prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas l’existence où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, « ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne pas porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».

Aux termes de l’article 25 suivant « ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant (….) b) l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conforme à la destination de celui-ci ».

Il est constant que :

— conformément à la demande de la présidente du conseil syndical, la SCI LA RHODESIANE a adressé le 1° septembre 2015 au conseil syndical et au syndic de copropriété une demande d’autorisation d’effectuer divers travaux "dont la fermeture des terrasses des appartements par des baies vitrées, sur la façade arrière à l’identique (même matériaux), sans modification de l’aspect extérieur de l’immeuble, procéder à la création d’une véranda sur le toit terrasse lui appartenant à l’identique de celle réalisée par le propriétaire du lot n° 61 ; un vague projet de véranda située au dernier étage était joint à la demande d’autorisation ;

— le syndic a autorisé, par lettre du 9 septembre 2015, la réalisation des travaux « selon le projet de la création qui était joint à votre courrier » alors même que cette autorisation ne pouvait être donnée que par l’assemblée générale au regard de la nature des travaux ;

— l’architecte mandaté par la SCI LA RHODESIANE a communiqué le plan et le rapport de l’ingénieur béton relatif à la réunion des deux appartements à joindre à la convocation de l’assemblée générale du 24 février 2016 (pièce n° 20) ;

— cette assemblée générale des copropriétaires du 24 février 2016 a adopté en sa résolution n° 15, alors que la SCI LA RHODESIANE avait d’ores et déjà entrepris dans les lots de copropriété portant les numéros 54 et 65 lui appartenant, « sous contrôle d’un architecte en bâtiment et avec l’autorisation de la présidente du conseil syndical », les travaux suivants : création d’une véranda sur le toit terrasse de leur appartement n° 64, fermeture des terrasses à l’arrière du bâtiment des appartements 64 et 65, création d’une ouverture entre l’appartement n° 64 et 65, la résolution suivante : l’assemblée générale autorise la société a effectuer ces travaux, à ses frais exclusifs ; elle s’engage à respecter les clauses suivantes : se conformer à la réglementation en vigueur et obtenir les autorisations administratives nécessaires, faire effectuer les travaux sur le contrôle du conseil habituel du syndicat, souscrire une assurance dommages ouvrage pour les travaux exécutés, avec extension sur les existants, dans le cas ou la nature des travaux rendraient l’assurance obligatoire, enfin, prendre en charge toutes les conséquences dommageables résultant de ces travaux, tant vis-à-vis des tiers que de la copropriété.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Z A prétend que les travaux réalisés par cette société excèdent l’autorisation ainsi accordée, qu’ils emportent modification de la destination de la terrasse, non autorisée, qu’ils contreviennent au règlement de copropriété, portent atteinte à l’harmonie de l’immeuble et au droit des autres copropriétaires, que la société a également réalisé des travaux non autorisés notamment l’installation d’un climatiseur et de jardinières sur des parties communes, en se basant sur les constatations opérées par la présidente du conseil syndical et sur le procès-verbal de constat qu’il a fait dresser le 16 décembre 2016 par un huissier de justice,

Le procès-verbal comporte des constatations relatives à l’appartement numéro 65 et à l’appartement numéro 64.

Il produit également un procès-verbal dressé le 21 juin 2017, non contradictoire, relatif aux autres lots de copropriété dont la terrasse arrière a été fermée.

La SCI LA RHODESIANE conteste formellement les griefs articulés à son encontre.

Les seuls éléments produits aux débats, contestés par cette société ainsi que l’absence de détermination des travaux qui seraient nécessaires pour remettre en état la terrasse du lot 77 (appartement 65) et lui restituer les baies vitrées et les volets roulants qui se trouvaient en façade de l’immeuble alors que la fermeture de la terrasse a été autorisée par l’assemblée générale et est censée persister, ne permettent pas au juge des référés, juge de l’évidence, de caractériser le trouble manifestement illicite qui lui est reproché et de déterminer techniquement les travaux de nature à y mettre fin s’il était avéré.

Aux termes l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à mise en œuvre des dispositions de l’article 145, l’application de ce texte n’impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des personnes mises en cause ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

En outre, les dispositions de l’article 146 ne s’appliquent pas lorsque le juge est saisi d’une demande fondée sur l’article 145 (Cass.Ch mixte, 7 mai 1988. préc. Note 2). En ordonnant la preuve de fait dont pourrait dépendre la solution d’un litige ultérieur, le juge des référés n’a d’autre objet que d’éviter la carence du demandeur.

La SCI LA RHODESIANE a un intérêt légitime à solliciter une expertise judiciaire en l’état des difficultés apparues et des griefs articulés à son encontre mais également du différent l’opposant à Y X et au syndicat des copropriétaires. Elle sera ordonnée. Elle fournira à la juridiction éventuellement saisie les éléments d’ordre technique indispensables à la solution du litige et elle se déroulera au contradictoire de l’ensemble des parties susceptibles d’être, en définitive, concernées.

Dans le cadre de cette expertise, il appartiendra à la société de communiquer à l’expert l’ensemble des documents relatifs aux travaux de toute nature qu’elle a réalisés, les factures de ces travaux.

La mission de l’expert et les modalités de cette expertise, ordonnée aux frais avancés de cette société qui la solliciter et qui a intérêt à ce qu’elle soit pratiquée, seront précisées dans le dispositif de la présente ordonnance. Elle sera sensiblement modifiée au regard de la nature du litige intéressant une copropriété au sein de laquelle certains travaux réalisés par un copropriétaire sont soumis à l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

4 Sur la demande en paiement de dommages-intérêts formée par Y X à l’encontre de la SCI LA RHODESIANE :

La SCI LA RHODESIANE n’a aucunement abusé de son droit d’ester en justice en assignant en intervention forcée Y X tant en sa qualité de présidente du conseil syndical et que copropriétaire, alors que les travaux ont été initialement autorisés par le syndic et ratifiés par l’assemblée générale. Elle sera déboutée de sa demande.

5 Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte de l’article 491 du code de procédure civile que le juge des référés statue sur les dépens, la cour de cassation ayant précisé qu’il s’agissait d’une obligation.

L’équité commande de laisser à la charge de chaque partie les dépens de l’instance et les frais irrépétibles qu’elle a exposés.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Marie-Laure GUEMAS, 1° vice-président, juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Tous droits et moyens des parties demeurant réservés, au principal renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà, en application des articles 145, 367, 379, 491, 809 du code de procédure civile, 9 et 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, L 131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Ordonnons la jonction des procédures enrôlées sous les numéros 17/1002 et 17/1702 et disons qu’elles se poursuivront désormais sous le numéro le plus ancien ;

Déboutons la SCI LA RHODESIANE de sa demande de sursis à statuer dans l’attente de la décision du tribunal de grande instance de Grasse saisi d’une contestation de la résolution n° 15 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 14 février 2017 ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de condamnation sous astreinte formée par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Z A et par Y X ;

Avant dire droit, recevons la SCI LA RHODESIANE en sa demande reconventionnelle ;

Ordonnons une expertise judiciaire ;

Commettons pour y procéder :

B C, expert judiciaire,

avec faculté de s’adjoindre les soins d’un sapiteur dans une spécialité distincte de la sienne et mission de :

* se rendre sur les lieux, dans les lots de copropriété de la SCI LA RHODESIANE et de Y X dépendant de l’immeuble sis à […], en présence des parties ou à défaut celles-ci régulièrement convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception ;

* se faire communiquer par les parties tous documents ou pièces qu’il estimera nécessaires à l’accomplissement de sa mission et entendre, si besoin est seulement, tous sachants ; prendre connaissance de l’ensemble des documents versés aux débats, de tous les documents relatifs aux travaux de toute nature que la SCI LA RHODESIANE a réalisés, les factures de ces travaux, du règlement de copropriété ;

* déterminer précisément les travaux autorisés dans un premier temps par le syndic et le conseil syndical puis par l’assemblée générale du 24 février 2016, en se faisant remettre les documents, plans, autorisations administratives accompagnant les demandes d’autorisation ; les décrire ;

* décrire précisément les travaux effectivement réalisés par la SCI LA RHODESIANE en exécution de ces deux autorisations ;

* apporter à la juridiction qui sera éventuellement saisie les éléments techniques qui lui permettront de déterminer si les travaux effectivement réalisés sont conformes à l’autorisation donnée par l’assemblée générale, si ces travaux (appartement 65-lot 77) l’ ont entraîné une transformation de la terrasse en surface habitable et par voie de conséquence un changement de destination, si la peinture des murs de la terrasse est d’une teinte différente de celle des autres terrasses, si la couleur est de nature à porter atteinte à l’harmonie de l’immeuble, si les fermetures des terrasses (baies vitrées) sont effectivement différentes de celle des autres copropriétaires ayant été autorisé à fermer leur terrasse, ainsi la société défenderesse a effectivement les baies vitrées, les volets roulants et les barres de seuil se trouvant sur les ouvertures en façade Nord de l’immeuble ;

* apporter à la juridiction qui sera éventuellement saisie les éléments techniques qui permettront de déterminer l’impact de la fermeture par la société défenderesse des terrasses sur la consommation en énergie ; dans l’affirmative, déterminer les éventuels et pactes matériels et financiers de ces fermetures ;

* se rendre dans les lots de copropriété appartenant à Y X ; décrire les travaux autorisés qu’elle a réalisés notamment la fermeture de la loggia afin de permettre une comparaison avec ceux réalisés par la société défenderesse ;

* rechercher et indiquer si la SCI LA RHODESIANE a installé un climatiseur et des jardinières sur le toit terrasse (appartement 64-lots 79 et 80) et donc sur les parties communes de l’immeuble, sans autorisation préalable de l’assemblée générale ; décrire les installations réalisées et indiquer si elles sont de nature à entraîner des désordres à la structure de l’immeuble ; rechercher si d’autres copropriétaires ont également installé sur le toit terrasse des jardinières ;

* donner son avis, d’une part, sur les moyens et travaux nécessaires pour remettre les lots de copropriété dans leur état initial, conformément à la demande du syndicat des copropriétaires dans son assignation introductive d’instance et dans les conclusions prises par son conseil, s’il s’avérait qu’ils excédent ceux autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires, qu’ils portent atteinte aux parties communes, qu’ils entraînent un changement de destination initiale de la terrasse, en faisant produire par les parties des devis qu’il appréciera et annexera à son rapport et, d’autre part, sur le coût et la durée des travaux ;

* fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues ;

* fournir éventuellement tous éléments d’appréciation des préjudices subis et donner son avis ;

* s’expliquer techniquement dans le cadre de ces chefs de mission sur les dires et observations des parties après leur avoir fait part de ses pré-conclusions ;

Disons que l’expert devra accomplir sa mission en présence des parties ou elles dûment convoquées, les entendre en leurs explications et répondre à l’ensemble de leurs derniers dires récapitulatifs conformément aux nouvelles dispositions de l’article 276 du code de procédure civile ;

Disons que pour l’exécution de sa mission, l’expert commis s’entourera de tous renseignements utiles à charge d’en indiquer l’origine, recueillera toutes informations orales ou écrites de toutes personnes sauf à préciser dans son rapport leurs noms, prénoms, demeure et profession ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, en collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles et qu’il pourra éventuellement recueillir l’avis d’un autre technicien dans une spécialité distincte de la sienne ;

Disons que l’expert commis devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle des mesures d’instruction, le tenir averti de la date de son premier accedit et informé de l’état de ses opérations ;

Disons qu’en cas de refus ou d’empêchement de l’expert, il sera pourvu à son remplacement d’office par ce juge ;

Disons que la SCI LA RHODESIANE devra consigner auprès du Régisseur du tribunal de grande instance de GRASSE, dans les deux mois suivant l’invitation qui lui en sera faite conformément à l’article 270 du code de procédure civile, la somme de TROIS LILLE EUROS (3.000 €) destinée à garantir le paiement des frais et honoraires de l’expert, sauf dans l’hypothèse où une demande d’aide juridictionnelle antérieurement déposée serait accueillie, auquel cas les frais seront avancés directement par le Trésorier Payeur Général ;

Disons qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert sera caduque à moins que le Juge, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime ne décide une prorogation du délai ou un relevé de caducité ;

Disons qu’en cas de défaillance de la partie en charge de la consignation, l’autre partie pourra consigner en ses lieu et place ;

Disons que, conformément aux dispositions de l’article 280 du code de procédure civile, en cas d’insuffisance manifeste de la provision allouée, au vu des diligences faites ou à venir, l’expert en fera sans délai rapport au juge, qui, s’il y a lieu, ordonnera la consignation d’une provision complémentaire à la charge de la partie qu’il détermine et qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, et sauf prorogation de ce délai, l’expert déposera son rapport en l’état ;

Disons que, dans l’hypothèse où l’expert judiciaire aurait recueilli l’accord des parties à l’utilisation de la plateforme OPALEXE, celle-ci devra être utilisée, conformément à la convention entre le ministère de la justice et le conseil national des compagnies d’experts de justice concernant la dématérialisation de l’expertise civile et à l’arrêté du 14 juin 2017 portant application des dispositions du titre XXI du livre 1° du code de procédure civile aux experts judiciaires, aux envois, remises et notifications mentionnés à l’article 748-1 du code de procédure civile ;

Disons que les conseils des parties devront communiquer leurs pièces numérotées à l’expert dans les 15 jours de sa saisine ;

Disons que l’expert devra déposer son rapport au service expertise du greffe dans les 8 mois de sa saisine, à moins qu’il ne refuse sa mission ;

Disons qu’il devra solliciter du magistrat chargé du contrôle de l’expertise, une prorogation de ce délai, si celui-ci s’avère insuffisant, en exposant les motifs de sa demande;

Disons que l’expert désigné devra rendre compte pour cette date et par écrit du degré d’avancement de la mesure, si cette mesure est toujours en vigueur ;

Disons que les parties pour cette date pourront faire parvenir au juge en charge de cette expertise leurs observations écrites ;

Informons l’expert que les dossiers des parties sont remis aux avocats postulants de celles-ci,

Disons que dans le cas où les parties viendraient à se concilier, l’expert devra constater que sa mission est devenue sans objet et en faire rapport au juge chargé du contrôle ;

Disons qu’à défaut de pré-rapport, il organisera, à la fin de ses opérations, « un accedit de clôture » où il informera les parties du résultat de ses investigations et recueillera leurs ultimes observations, le tout devant être consigné dans son rapport d’expertise ;

Disons qu’après diffusion du pré rapport, l’expert devra laisser un délai de 6 semaines aux parties pour formuler leurs observations sur ce pré rapport, lesquelles devront, conformément à l’article 276 du code de procédure civile, rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement ;

Disons que conformément à l’article 173 du code de procédure civile, l’expert devra remettre copie de son rapport à chacune des parties (ou des représentants de celles-ci) en mentionnant cette remise sur l’original ;

Disons qu’à l’issue de ses opérations, l’expert adressera au magistrat taxateur sa demande de recouvrement d’honoraires et débours, en même temps qu’il justifiera l’avoir adressée aux parties ;

Disons que, conformément aux dispositions de l’article 282, le dépôt par l’expert de son rapport sera accompagné de sa demande de rémunération, dont il aura adressé un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception et disons que, s’il y a lieu, celles-ci adresseront à l’expert et à la juridiction ou, le cas échéant, au juge chargé de contrôler les mesures d’instruction, leurs observations écrites sur cette demande dans un délai de quinze jours à compter de sa réception ;

Disons que, passé le délai imparti aux parties par l’article 282 pour présenter leurs observations, le juge fixera la rémunération de l’expert en fonction notamment des diligences accomplies, du respect des délais impartis et de la qualité du travail fourni ;

Disons que les parties disposeront à réception de ce projet de demande de recouvrement d’honoraires, d’un délai d’un mois pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais, que ces observations seront adressées au magistrat taxateur afin, si nécessaire, de débat contradictoire préalablement à l’ordonnance de taxe ;

Déboutons le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Z A de sa demande en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

Disons que chacune des parties conservera à sa charge les dépens de la présente instance et les frais irrépétibles qu’elle a personnellement engagés.

Ainsi ordonné et prononcé au Palais de Justice de GRASSE.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS