DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

25 Septembre 2017

R.G : n° 14/09512

E Z

F A

C/

G X

H-P Q épouse X

S.A.R.L. SIMON IMMOBILIER

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal de Grande Instance de PONTOISE, assistée de R S, Greffier a prononcé le VINGT CINQ SEPTEMBRE DEUX MIL DIX SEPT, en audience publique, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame K, Vice-Présidente

Madame CITRAY, Vice-Présidente

Madame Y, Juge

L’affaire a été plaidée à l’audience collégiale du 12 Juin 2017 et mise en délibéré au 25 Septembre 2017. Le jugement a été rédigé par H I, auditrice de justice, sous le contrôle de J K.

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DEMANDEURS

Monsieur E Z, né le […] à […]

Madame F A, née le […] à […][…]

représentés par M^e Patrick FLORENTIN, avocat au barreau du Val d’Oise et assistés de M^e Philippe REZEAU, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDEURS

Monsieur G X, né le […] à […][…]

Madame H-P Q épouse X, née le […] à […][…]

représentés par M^e Véronique FAUQUANT, avocat au barreau du Val d’Oise et assistés de M^e R LEFEVRE, avocat plaidant au barreau de Versailles

S.A.R.L. SIMON IMMOBILIER, immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 482 672 920, dont le siège social est […]

représentée par M^e Valérie BAUME, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de M^e Pierre QUEUDOT, avocat plaidant au barreau de Paris

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EXPOSE DU LITIGE

Par l’intermédiaire de l’agence AVIS IMMOBILER, enseigne commerciale de la Sarl SIMON IMMOBILIER, Monsieur E Z et Madame F A (co après désignés «ྭconsorts Z-BOUCHERྭ») se sont portés acquéreurs d’un bien immobilier situé à HERBLAY, propriété des époux X, aux termes d’un compromis de vente signé le 10 mai 2014, pour un prix de 720.000€, outre 30.000€ de commission d’agence, sous condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire.

Ils ont procédé lors de la signature du compromis au versement d’une somme de 35.000€ entre les mains de l’agence immobilière SIMON IMMOBILIER, qui en était conventionnellement désignée séquestre.

Le compromis stipulait en son article 9 la possibilité, en cas de refus d’une partie de régulariser l’acte authentique, soit de l’y contraindre par tous moyens de droit, soit pour la partie qui n’est pas en défaut, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution du contrat, moyennant dans l’un et l’autre cas le versement à la partie qui n’est pas en défaut d’une indemnité forfaitaire de 72.000€ en réparation de son préjudice.

Le même article 9 stipulait dans l’hypothèse d’un refus de régularisation de l’acte authentique, le règlement au mandataire d’une indemnité compensatrice de sa perte de rémunération telle que fixée à l’article 10 du compromis.

La condition suspensive d’obtention du prêt immobilier a été levée courant août 2014 et la date de réitération par acte authentique, initialement fixée au 10 octobre 2014, a été reportée par avenant au 10 novembre 2014.

Par courrier de leur conseil en date du 18 septembre 2014, les consorts Z-A ont informé le notaire chargé de l’acte de leur refus de procéder à la régularisation de la vente par acte authentique, au motif de l’existence de nuisances acoustiques liées au survol des avions de l’aéroport Charles de Gaulle.

Mis en demeure, aux termes d’un courrier recommandé avec accusé de réception en date du 3 octobre 2014, reçu le 4, par le conseil des époux X de régler le solde de l’indemnité forfaitaire prévue au compromis, soit 37.000€ en sus des 35.000€ séquestrés, et d’autoriser la libération de la somme séquestrée, Monsieur Z et Madame A ont confirmé leur refus et sollicité la restitution des 35.000€ séquestrés, par courrier de leur conseil du 9 octobre 2014.

C’est dans ces conditions que par exploit délivré le 17 novembre 2014, Madame A et Monsieur Z ont fait citer tant Monsieur et Madame X que la Sarl SIMON IMMOBILIER, exerçant à l’enseigne AVIS Immobilier, à comparaître devant le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE.

Aux termes de conclusions récapitulatives signifiées par RPVA le 20 octobre 2016, ils poursuivent la nullité du compromis de vente signé le 10 mai 2014 et la condamnation des époux X à leur restituer la somme de 35.000€ placée sous séquestre. Ils demandent également la condamnation de la Sarl SIMON IMMOBILIER à leur restituer la somme de 35.000€ placée sous séquestre au plus tard dans un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement à intervenir.

Ils demandent la condamnation in solidum de la Sarl SIMON IMMOBILIER et de Monsieur et Madame X à leur payer la somme de 10.000€ à titre de dommages et intérêts, la somme de 5.000€ au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens, dont distraction au bénéfice de M^e FLORENTIN, avocat aux offres de droit.

Ils concluent au débouté de toutes demandes formées à leur encontre par les époux X et la Sarl SIMON IMMOBILIER, et demandent subsidiairement la réduction pour excès de la clause pénale stipulée au bénéfice des époux X.

A l’appui de leurs demandes, ils font valoir que leur consentement à l’achat du bien immobilier litigieux a été surpris par le dol des vendeurs, faute pour ces derniers de les avoir informés de l’existence de nuisances notamment acoustiques liées au trafic aérien, dont ils considèrent que les vendeurs avaient l’obligation de les informer dans la mesure où la commune d’Herblay fait l’objet d’un plan d’exposition au bruit, de sorte que la nullité de la promesse serait encourue. Ils estiment également que cette réticence dolosive leur a causé un préjudice distinct tenant à l’impossibilité dans laquelle ils se sont trouvés de s’installer dans une maison calme pour accueillir leur enfant, préjudice ouvrant droit à réparation

A l’égard de l’agence immobilière, les consorts Z-A arguent d’un manquement au devoir d’information dont celle-ci est débitrice, ayant participé de leur préjudice et ouvrant droit à réparation.

S’opposant aux demandes de l’agence SIMON IMMOBILIER, les consorts Z-A estiment que l’agence ne peut prétendre au règlement de sa commission, en l’absence de vente effective du bien immobilier, mais tout au plus à une perte de chance qui ne peut être indemnisée en l’espèce puisqu’elle est causée non par une faute de leur part, mais par le comportement fautif de l’agence elle-même qui a failli à son devoir d’information.

Enfin, ils estiment que l’indemnité forfaitaire prévue aux compromis n’est pas due aux époux B car l’absence de régularisation de la vente procèderait de leur faute, et subsidiairement poursuivant la réduction de cette clause pénale, ils font valoir que compte tenu des délais écoulés entre la promesse et leur rétractation, et dans la mesure où la maison a finalement été vendue moins d’un an plus tard, la clause pénale ne serait pas due ou serait à tout le moins excessive et devrait être réduite.

Par conclusions notifiées par RPVA le 10 janvier 2017, les époux X concluent au débouté des demandes formées par les consorts Z-A, au prononcé de la résolution judiciaire du compromis de vente signé le 10 mai 2014. Ils poursuivent la condamnation solidaire de Madame A et Monsieur Z à leur verser la somme de 72.000€ à titre d’indemnité compensatrice, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2014, date de la mise en demeure.

Ils entendent que la somme de 35.000€ placée sous séquestre auprès de l’agence SIMON Immobilier soit versée entre leurs mains, et demandent la condamnation complémentaire de Monsieur Z et Madame A à leur verser la somme de 37.000€ sous astreinte de 150€ par jour de retard commençant à courir 15 jours après la signification du jugement à intervenir.

Ils demandent la condamnation solidaire de Monsieur Z et de Madame A à leur verser la somme de 5.000 au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens, dont distraction au bénéfice de la SCP M N O, et que soit ordonnée l’exécution provisoire du jugement.

A l’appui de leurs demandes, ils font valoir que les demandeurs ne rapportent pas la preuve qui leur incombe de l’existence d’un vice grave affectant la maison, qui leur aurait été sciemment caché, et portant sur une caractéristique essentielle du bien acquis, de sorte que leur demande en nullité du compromis encourt le rejet. A l’appui de leur demande reconventionnelle, ils concluent au caractère fautif du refus de régulariser la vente des consorts Z-A, qui justifie à lui seul l’application de la clause pénale. Ils exposent avoir subi un préjudice à la fois moral, financier et matériel du fait du revirement des consorts Z L, que viendrait compenser l’indemnité forfaitaire stipulée au contrat.

Par conclusions notifiées par RPVA le 16 mars 2016, la Sarl SIMON IMMOBILIER conclut au débouté des demandes formées par les consorts Z-A, et sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la condamnation solidaire de Monsieur Z et de Madame C à lui verser la somme de 30.000€ à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2014, outre celle de 6000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens, dont distraction au bénéfice de Maître BEAUME.

A l’appui de ses demandes, elle conteste avoir manqué à son obligation d’information et conteste plus généralement toute réticence dolosive de sa part, et argue d’un refus fautif des requérants de régulariser la vente définitive de la maison, lequel lui a causé un préjudice correspondant à la rémunération perdue à ce titre.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 30 mars 2017.

MOTIFS DE LA DECISION

I.Sur les demandes principales de Monsieur Z et de Madame A.

A.Sur la demande principale en annulation du compromis de vente signé le 10 mai 2014.

L’article 1116 du Code civil dispose que «ྭle dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.ྭ»

Il est constant que le dol peut être constitué par le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter. Le dol est une erreur provoquée.

En l’espèce, il est constant que le bien immobilier appartenant aux époux X, est situé […], en centre-ville de la commune d’Herblay, elle-même située à une distance d’une trentaine de kilomètres de l’aéroport de Paris Charles de Gaulle.

Avant la régularisation du compromis de vente, les acquéreurs ont procédé à plusieurs visites du bien immobilier, sans que le mandat consenti à l’agence immobilière pour la présentation d’une offre aux vendeurs fasse état d’une quelconque inquiétude vis-à-vis de nuisances en provenance de l’aéroport de Charles de Gaulle.

Il ressort de l’arrêté inter préfectoral en date du 3 avril 2007, que le plan d’exposition au bruit de l’aérodrome Paris Charles de Gaulle a été approuvé, lequel bien que n’ayant pas de valeur réglementaire, est placé à la disposition des administrés au sein des locaux de la commune, où il peut être consulté.

Il apparaît également que, si ce plan concerne la commune d’Herblay dans son ensemble, le plan annexé à l’arrêté permet de se convaincre que seule la partie située au nord de la commune est couverte par la zone 1, correspondant à des émergences acoustiques de l’ordre de 50 décibels, la zone du centre-ville dans laquelle se situe la rue Soufflot, et donc la maison litigieuse, n’étant en revanche pas concernée par ce plan d’exposition au bruit, dont les requérants ne peuvent donc se prévaloir. L’objet de ce plan d’exposition au bruit n’est d’ailleurs pas d’offrir une quelconque protection aux habitants des zones concernées, mais vise à alerter les communes sur la nécessité de maîtriser l’arrivée de nouveaux habitants sur ces zones, susceptibles d’être concernées par des nuisances.

En outre, il ressort de la lecture du plan de gêne sonore de l’aéroport de Charles de Gaulle, approuvé par arrêté préfectoral du 11 décembre 2013, que la commune d’Herblay n’est pas visée au titre des 64 communes visées par ce plan, et donc susceptibles de subir des nuisances acoustiques en provenance du trafic aérien de l’aéroport.

Il n’existait à la charge des époux X, ni à la charge de la Sarl SIMON immobilier, aucune obligation légale ou réglementaire d’information sur une particulière exposition au bruit de la maison visée par le compromis de vente, exposition qui n’est pas avérée.

L’ensemble des pièces versées aux débats par les requérants, et supposées attester de l’exposition au bruit de la maison ou de doléances particulières en ce sens des herblaysiens, portent sur des zones non précisées, voire éloignées de la rue Soufflot, et ne sont donc pas probantes à cet égard.

Le fait que, sur une vingtaine d’avis émis sur un site internet à propos de la qualité de vie à Herblay, deux habitants, dont ni l’identité, ni le lieu de résidence ne sont précisés, fassent état de nuisances acoustiques dues au survol des avions, n’est pas plus probant, dès lors que par ailleurs d’autres habitants du centre-ville attestent y vivre en toute sérénité.

Il n’apparaît donc aucune réticence dolosive à la charge des époux X susceptible d’avoir provoqué chez Monsieur Z et Madame A une erreur sur les qualités substantielles de la maison, objet du compromis signé.

La demande en nullité du compromis de vente signé le 10 mai 2014 sera donc rejetée.

La demande de restitution de la somme de 35.000€ placée sous séquestre, formée tant à l’encontre des époux X que de l’agence SIMON Immobilier, est donc sans objet.

B.Sur la demande indemnitaire formée contre les époux X et la Sarl SIMON IMMOBILIER.

L’article 1382 du code civil, dans sa rédaction en vigueur au présent litige, dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, les requérants arguent d’un préjudice qui aurait été causé par l’attitude des époux X et par l’agence immobilière, préjudice tenant à la nécessité pour eux, en suite de leur refus de régulariser la vente, de conclure un bail pour un logement temporaire.

Outre qu’il ressort des précédents développements que, en l’absence de toute obligation légale ou réglementaire d’information pesant sur les vendeurs, et en l’absence de nuisance avérée affectant le bien immobilier litigieux, leur silence à cet égard n’est pas constitutif d’une faute, il n’apparaît pas que le fait d’engager des frais pour se loger, fût-ce à titre transitoire, constitue un préjudice indemnisable, ce d’autant que le refus de régulariser la vente n’est pas justifié par le comportement des vendeurs.

La demande formée en ce sens sera donc rejetée.

II.Sur les demandes reconventionnelles formées par les époux X et la Sarl SIMON IMMOBILIER.

A.La demande des époux X au titre de l’indemnité forfaitaire contractuelle.

L’article 1152 du code civil dispose queྭ: «Lorsque la convention porte que celui qui manquera à l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire».

Pour apprécier le caractère excessif ou non d’une clause pénale, le juge doit tenir compte de son but.

L’article 1956 du code civil définit le séquestre conventionnel comme le dépôt fait par une personne d’une chose contentieuse, entre les mains d’un tiers qui s’oblige de la rendre, après la contestation terminée, à la personne qui sera jugée devoir l’obtenir, l’article 1960 du même code disposant que le dépositaire chargé du séquestre ne peut être déchargé avant la contestation terminée que du consentement de toutes les parties intéressées ou pour une cause jugée légitime.

Enfin l’article 1153 du code civil prévoit queྭ: «Dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages et intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, sauf règles particulières au commerce et au cautionnement. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Ils ne sont dus que du jour de la sommation de payer».

En l’espèce il apparaît que, contractuellement engagés vis-à-vis des époux X, dans les termes du compromis signé, Monsieur Z et Madame A ont manqué à leurs obligations en refusant de régulariser la vente par acte authentique, pour des motifs qui leur sont propres, mais qui ne sont pas légalement justifiés. Il convient donc d’appliquer les termes de la convention signée, et de les condamner au paiement d’une indemnité forfaitaire conformément aux dispositions prévues à l’article 9 du contrat.

S’agissant du montant de l’indemnité, contractuellement fixé à 72.000€ soit 10% du prix offert par les consorts Z et A pour l’acquisition de la maison, ce dernier apparaît excessif au regard d’une part, du préjudice effectivement subi par les époux X, qui ont vu la vente de leur maison reportée de 7 mois, de la perte financière subie au regard du prix moindre auquel la maison a été vendue, et des différents tracas causés par la rétractation des acquéreurs, au regard des démarches qu’ils avaient eux-mêmes déjà entreprises pour se reloger et organiser leur déménagement.

En l’espèce, compte tenu des éléments qui précèdent, il apparaît équitable de réduire le montant de cette indemnité forfaitaire à la somme de 35.000€.

Monsieur Z et Madame D seront donc condamnés à verser la somme de 35.000€ à titre de dommages et intérêts aux époux X, augmentée des intérêts aux taux légal à compter de la mise en demeure qui a été faite de régler la clause pénale, soit à compter du 4 octobre 2014.

B.La demande indemnitaire formée par la Sarl SIMON IMMOBILIER.

L’article 1382 du Code civil (dans sa rédaction applicable au présent litige) dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que seul le préjudice certain peut donner lieu à indemnisation, et que celui-ci peut être constitué par une perte de chance lorsqu’est constatée la disparition, par l’effet de la faute retenue, de la probabilité d’un évènement favorable, encore que par définition la réalisation d’une chance ne soit jamais certaine.

L’article 1153-1 du code civil prévoit que «en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement».

En l’espèce, ainsi qu’il ressort des développements qui précèdent, c’est à tort que les consorts Z-A ont refusé de signer l’acte de vente définitif de la maison, malgré l’engagement qu’ils avaient pris en ce sens aux termes du compromis signé le 10 mai 2014. Ce refus fautif est générateur d’une perte de chance pour la société SIMON IMMOBILIER de percevoir la rémunération prévue audit compromis, dans le délai qui était stipulé, soit en novembre 2014, ce préjudice étant certain dès lors que la condition suspensive relative à l’obtention du prêt bancaire avait été préalablement levée.

S’agissant de l’évaluation du préjudice constitué par cette perte de chance, il apparaît que la maison a finalement été vendue par l’entremise de la même société, en juin 2015, la Sarl SIMON IMMOBILIER ayant alors perçu une commission dont le montant n’est pas précisé.

Compte tenu de ces éléments, le préjudice subi par la société SIMON IMMOBILIER sera indemnisé par l’allocation d’une indemnité de 5.000€.

En revanche, en l’absence de mise en demeure de régler cette somme, il convient de dire et juger que cette somme ne portera intérêts au taux légal qu’à compter du présent jugement.

Monsieur Z et Madame A seront condamnés in solidum à verser à la Sarl SIMON IMMOBILIER la somme de 5.000€ à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

III.Sur les demandes accessoires.

1/ les dépens.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de ces dispositions, Madame A et Monsieur Z, parties perdantes au principal, seront condamnés solidairement aux entiers dépens, le bénéfice de distraction étant accordé aux avocats constitués des parties non succombantes au principal, qui en ont fait la demande, dans les termes de l’article 699 du même code.

2/ Les frais irrépétibles.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il convient de faire droit à la demande formée par Monsieur et Madame X d’une part, et par la société SIMON IMMOBILIER d’autre part et de condamner in solidum Madame A et Monsieur Z à leur verser à chacun des trois défendeurs la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire et justifiée par l’ancienneté du litige, sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, conformément aux alinéas 2 des articles 450 et 451 du Code de procédure civile, par jugement contradictoire, et en premier ressort,

DEBOUTE Madame F A et Monsieur E Z de toutes leurs demandes.

CONDAMNE in solidum Madame F A et Monsieur E Z à payer à Madame H-P Q épouse X et à Monsieur G X la somme de 35.000€ à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2014, date de la mise en demeure,

Dit que la somme de 35.000 € séquestrée auprès la société SIMON IMMOBILIER sera libérée entre les mains de Madame H-P Q épouse X et de Monsieur G X,

CONDAMNE in solidm Madame F A et Monsieur E Z à payer à la Sarl SIMON Immobilier la somme de 5.000€ à titre de dommages et intérêts, avec intérêt au taux légal à compter de la date du présent jugement,

CONDAMNE in solidum Madame F A et Monsieur E Z à payer à Madame H-P Q épouse X, à Monsieur G X et à la Sarl SIMON IMMOBILIER la somme de 1.200 euros chacun (soit 3.600 € au total) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE solidairement Madame F A et Monsieur E Z aux entiers dépens et dit qu’ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile,

ORDONNE l’exécution provisoire du jugement.

Ainsi jugé et prononcé le 25 Septembre 2017, et signé par le Président et le Greffier,

Le Greffier, Le Président,

R S J K