Tribunal de grande instance de Paris, 8e chambre 1re section, 28 octobre 2008, n° 06/13628

TGI Paris 5 juin 2007

TGI Paris 28 octobre 2008

CA Paris
Confirmation 6 janvier 2010

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Sur la décision

Référence :	TGI Paris, 8e ch. 1re sect., 28 oct. 2008, n° 06/13628
Juridiction :	Tribunal de grande instance de Paris
Numéro(s) :	06/13628

Sur les parties

Avocat(s) :	François DE KERVERSAUJacques BOUILLON
Cabinet(s) :	WHITE ET CASEBOURGOING DUMONTEIL BOURNILHAS BERTAGNA
Parties :	Syndicat des copropriétaires LE GRAND HOTEL c/ S.A. MIDDLE EAST AIRLINES AIR LIBAN, S.A. SOCIETE NOUVELLE DU GRAND HOTEL

Texte intégral

T R I B U N A L

D E GRANDE

I N S T A N C E

D E P A R I S

■

8^e chambre 1^re section

N° RG :

06/13628

N° MINUTE :

Assignation du :

20 Septembre 2006

^{(footnote: 1)}

JUGEMENT

rendu le 28 Octobre 2008

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires LE GRAND HOTEL […], représenté par son syndic la SAS LOISELET, Y Z ENTREPRISE

[…]

représentée par Maître Arnaud GRAIGNIC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire U004

DÉFENDERESSES

S.A. C D E F G, prise en la personne de son responsable en France, Monsieur A B

[…]

représentée par Maître François DE KERVERSAU, de la SCP BOURGOING-DUMONTEIL-KERVERSAU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P16

S.A. SOCIETE NOUVELLE DU GRAND HOTEL

[…]

représentée par Maître Jacques BOUILLON, du Cabinet White & Case LLP, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire J002

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Alain PALAU, Vice Président

Dominique MOUTHON-VIDILLES, Vice-Présidente

Antoinette LE GALL, Juge ayant fait rapport à l’audience

assistés de Corinne OBERTI, Greffier

DEBATS

A l’audience du 16 Septembre 2008

tenue en audience publique au cours de laquelle les avocats ont été avisés de la date du délibéré par mise à disposition au greffe

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure :

La société C D E F G (ci-après la société MEA) est propriétaire du lot n°14 dans l’immeuble “Le Grand Hôtel” situé […] à Paris 9^e. La Société Nouvelle du Grand Hôtel (ci-après la société SNGH) est copropriétaire majoritaire dans l’immeuble où elle exploite le “Grand Hôtel”.

A l’occasion de la rénovation du “Grand Hôtel”, des travaux tenant à la réfection de la toiture, de ravalement de la façade, d’étanchéité et des descentes des eaux pluviales, ont été approuvés au cours de l’assemblée générale des copropriétaires du 1^er mars 2000, et aux termes d’une résolution n°11 de l’assemblée générale du 27 juin 2001 et d’une résolution n°3 de l’assemblée générale du 3 février 2003.

Par courrier du 9 octobre 2001, la société SNGH a précisé à la société MEA que les travaux de rénovation de l’hôtel devaient débuter en janvier 2002 et que les autorités demandaient son autorisation en vue de la mise en place des installations de chantier et du survol par une grue.

Le 11 octobre 2001, la société SNGH a adressé à la société MEA un courrier ainsi libellé : “suite à notre entretien de ce jour relatif aux installations de chantier au droit de votre façade, nous vous confirmons par la présente que les façades A rue Auber et rue Scribe seront ravalées par l’entreprise chargée des travaux dans la hauteur de vos vitrines à l’identique des étages” ; une mention manuscrite à savoir “ceci sans aucune charge pour la MEA”, y est portée.

Le 17 octobre 2001, la société MEA a donné son accord sur le plan d’installation soit la mise en place d’un bungalow sur portique au 1^er étage et le survol de grue sans charge.

En novembre 2003, le syndic de l’immeuble, le cabinet Loiselet-Y & Z entreprise a adressé à la société MEA un appel de fonds comprenant les frais liés aux travaux de ravalement de la façade, que celle-ci a fait suivre à la société SNGH par courrier recommandé du 28 janvier 2004.

Par lettre recommandée du 2 février 2004, la société SNGH a indiqué à la société MEA qu’elle ne s’était pas engagée à prendre en charge les coûts de ravalement.

Divers courriers ont été échangés entre les parties.

Par acte d’huissier de justice du 20 septembre 2006, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “Le Grand Hôtel” situé […] à Paris 9^e représenté par son syndic la SAS Loiselet, Y, Z Entreprise a fait assigner devant ce tribunal la société MEA en paiement de charges impayées.

Par acte d’huissier de justice du 15 janvier 2007, la société MEA a assigné la société SNGH en intervention forcée et en garantie.

La jonction des procédures est intervenue le 5 juin 2007.

Moyens et prétentions des parties :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Grand Hôtel situé […] à Paris, aux termes de ses conclusions récapitulatives signifiées le 21 janvier 2008, demande au Tribunal, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 1147 du code civil et 32 alinéa 4 de la loi du 9 juillet 1991, de :

— condamner la société C D E G à lui verser les sommes de :

* 83.201,32 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1^er janvier 2008 soit appel n°1 exercice 2008 inclus et déduction faite des frais de contentieux avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

* 314,82 euros au titre des frais article 10-1 de la loi SRU,

* 2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

* 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire,

— condamner la société C D E F G aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Grand Hôtel expose que la créance est parfaitement établie, les comptes du syndicat des exercices arrêtés au 31 décembre 2003, 2004, 2005 et 2006 ayant été approuvés, les travaux régulièrement votés au cours des assemblées des 27 juin 2001 et 3 février 2003 tout comme les budgets prévisionnels.

Faute de tout recours, il précise que la créance du syndicat des copropriétaires est liquide et exigible contre la société MEA à concurrence de la somme de 83.201,32 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1^er janvier 2008, l’appel n°1 exercice 2008 inclus et déduction faite des frais de contentieux.

Il précise que la société MEA, sans contester le quantum des arriérés de charges, se limite à soutenir qu’il incombe à la société SNGH de les acquitter.

Il rappelle que conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 du décret du 17 mars 1967, la société MEA est tenue au paiement de sa quote-part de charges.

Il impute à la société MEA une abstention dans le paiement des charges sans motifs légitimes de sorte que cette rétention abusive, qui fragilise la trésorerie du syndicat, justifie la condamnation de la défenderesse au règlement des frais exposés pour recouvrer la créance à concurrence de la somme de 314,82 euros.

Il sollicite l’allocation de dommages et intérêts à hauteur de 2.000 euros, sur la base des dispositions de l’alinéa 4 de l’article 32 de loi du 9 juillet 1991, dans la mesure où la société MEA est en l’espèce de mauvaise foi et refuse de régler sa quote-part motif pris qu’un autre copropriétaire lui aurait promis de les payer en ses lieu et place. Il souligne que ce prétendu accord lui est en tout état de cause inopposable.

Il demande enfin l’indemnisation de ses frais irrépétibles à concurrence de la somme de 2.500 euros.

***

La société MEA, aux termes de ses conclusions récapitulatives signifiées le 7 mai 2008, demande au Tribunal, au visa de l’article 1134 du Code civil, de :

— dire et juger que la société SNGH s’est régulièrement engagée à supporter la quote-part des frais de ravalement votés en 2000 et 2001 imputables à la MEA dont elle a fait l’avance entre les mains du syndic de l’immeuble,

— limiter la réclamation du syndicat des copropriétaires à son encontre strictement à la somme représentée par ses frais de ravalement soit la somme de 83.196,21 euros, à l’exclusion de tout intérêt ou pénalité de quelle que nature que ce soit,

— condamner la société SNGH à la garantir de toute condamnation quel qu’en soit le montant mise à sa charge au profit du syndicat des copropriétaires,

— condamner conjointement le syndicat des copropriétaires et la société SNGH à lui payer la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La société MEA expose que les demandes dirigées à son encontre sont limitées aux charges liées au ravalement de l’immeuble et qu’elle a toujours payé régulièrement les autres charges qui lui étaient imputables tenant aux autres travaux ou aux charges générales.

Elle fait valoir que les travaux de ravalement ont été votés antérieurement au courrier de la société SNGH du 9 octobre 2001, aux termes d’assemblées générales présidées par le représentant de cette société, Monsieur X et ce, depuis l’année 2000 jusqu’à la fin des travaux qui ont duré plus de deux ans. Il ajoute que l’engagement de la société SNGH doit se comprendre comme un accord de prise en charge en ses lieu et place de la quote-part des frais de ravalement lui incombant à titre de dédommagement amiable et négocié en raison des désagréments consécutifs à l’occultation de ses vitrines et aux difficultés d’accès à ses locaux pendant plusieurs années.

Elle soutient que les termes initiaux du courrier de la société SNGH du 11 octobre 2001 étant ambigus, elle a subordonné son accord à la mise en place des installations de chantier nécessaires à la rénovation totale du “‘Grand Hôtel” à l’ajout d’une mention manuscrite de la part de Monsieur X selon laquelle la société SNGH prendrait en charge tous les frais de ravalement incombant à la société MEA.

Elle prétend que les atermoiements du syndic de l’immeuble, – tenu informé du litige entre les deux copropriétaires -, dans la délivrance de la présente assignation constituent une preuve de l’engagement de la société SNGH à cet effet.

Dans ces conditions, la société MEA demande à être garantie par la société SNGH de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre, et ce, indépendamment de toute disposition de la loi du 10 juillet 1965.

Au regard des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Grand Hôtel, elle conteste l’application de pénalités ou frais dans la mesure où le contrat de syndic n’est pas produit et où le syndicat des copropriétaires ne peut se prévaloir d’un quelconque préjudice.

Elle discute les demandes accessoires du syndicat des copropriétaires dès lors que celui-ci, en raison de la prédominance de la société SNGH, copropriétaire à concurrence de 87% des tantièmes de l’immeuble, ne peut prétendre à des difficultés de trésorerie, celle-ci étant assurée par la société SNGH.

Sur les frais sollicités au titre de l’article 10-1 de la loi SRU, elle rappelle que le contrat de syndic n’est pas communiqué et ajoute que les frais de relance ou de contentieux sont injustifiés dans la mesure où le litige est cristallisé depuis quatre ans, que la présente procédure est en cours et qu’elle s’acquitte par ailleurs des charges courantes ou exceptionnelles qui lui incombent.

Elle sollicite l’indemnisation de ses frais irrépétibles.

***

La société SNGH, aux termes de ses conclusions récapitulatives signifiées le 13 mai 2008, demande au Tribunal, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et 32 alinéa 4 de la loi du 9 juillet 1991, de :

— déclarer la société MEA irrecevable à agir à son encontre et la mettre hors de cause,

— dire que le jugement à intervenir ne saurait lui être commun,

— dire qu’elle ne saurait être condamnée à garantir la société MEA des conséquences de l’action dirigée par le syndicat des copropriétaires contre elle et débouter la MEA de toutes ses demandes à son égard,

— condamner la société MEA à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La société SNGH expose qu’il appartient au seul propriétaire d’acquitter la quote-part des charges afférente à son lot. Elle prétend que la société MEA est irrecevable à prétendre à la substitution de la SNGH dans le paiement de charges qui incombent à chaque copropriétaire.

Elle précise que les sommes restant dues par la société MEA, laquelle n’a pas réglé les charges de copropriété en 2003, 2004, 2005 et 2006, ne se limitent pas aux seules charges liées au ravalement.

Elle conteste s’être engagée dans son courrier du 11 octobre 2001 à prendre en charge les frais de ravalement aux lieu et place de la société MEA. Elle souligne que les travaux de rénovation du “Grand Hôtel” auxquels ont été intégrées les opérations de ravalement et d’étanchéité votées le 27 juin 2001, devaient débuter en novembre 2001, rue Scribe et qu’elle a sollicité de la société MEA son autorisation en vue de l’installation d’un chantier en élévation et du survol par la grue de chantier.

Elle ajoute que la société MEA a uniquement demandé la confirmation de ce que l’entreprise chargée des travaux à hauteur de ses vitrines effectuerait le ravalement de la façade A à l’identique des étages et que les installations de chantier nécessaires n’entraîneraient pour elle de frais supplémentaires. Elle précise que le courrier litigieux du 11 octobre 2001 se limite à apporter à la société MEA les éclaircissements sur les conditions de réalisation des travaux et à lui confirmer l’absence de coût complémentaire pour la société MEA au regard des installations de chantier.

Elle déclare que la mention manuscrite “ceci sans aucune charge pour MEA” portée par Monsieur X, ne peut s’interpréter comme une décharge prétendument donnée à la société MEA dans le paiement des charges qui lui incombent, ce qu’au demeurant Monsieur X n’était pas habilité à faire. Elle ajoute que la société SNGH, dans le courrier du 11 octobre 2001, n’a jamais indiqué prendre à sa charge le coût financier du ravalement A à hauteur des vitrines de la société MEA au titre d’un prétendu dédommagement de désagréments qu’aurait subis celle-ci en raison du ravalement et plus généralement des travaux de rénovation de l’hôtel.

Elle souligne que la société SNGH a rappelé à la société MEA cette position dans son courrier du 2 février 2004.

***

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 juin 2008.

MOTIFS

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Grand Hôtel contre la société MEA :

Par application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes.

La société MEA est infondée à se prévaloir d’un engagement qu’elle prétend avoir été conclu avec la société SNGH et qui sera examiné ci-après, lequel, en tout état de cause et faute d’accord du syndicat des copropriétaires, lui est parfaitement inopposable.

Le principe de l’obligation personnelle de la société MEA au paiement des charges ne peut dès lors être discuté.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “‘le Grand Hôtel” produit aux débats les convocations et les procès verbaux de l’assemblée générale réunie le 27 juin 2001 votant la réalisation des travaux notamment de ravalement, du 3 février 2003 approuvant la revalorisation du budget de travaux de réfection des toitures et de ravalement, des 6 mai 2003, 13 avril 2004, 7 septembre 2005, 12 juillet 2006 et 6 mars 2007 approuvant les comptes et les budgets prévisionnels des exercices en cours.

S’agissant de la nature et du montant sollicité, il résulte du compte de charges pour l’année 2003 et de son annexe que la quote-part dans les travaux de ravalement imputable à la société MEA comprend les sommes de 69.562,05 euros et de 13.463,16 euros correspondant à la TVA à 19,6%, ce dernier montant étant inclus dans la régularisation des charges de l’année 2003 pour 21.050,10 euros.

Les courriers de la société MEA au syndic et les comptes individuels de charges confirment qu’elle a refusé de s’acquitter de ce poste de charges mais a réglé les autres.

Sur la période litigieuse entre novembre 2004 et le 1^er janvier 2008, le syndicat des copropriétaires a facturé 343,23 euros de frais (et non 314,82 euros comme le précise le syndicat) et 1.998,05 euros d’intérêts de retard.

L’examen de l’ensemble des comptes individuels de charges établit qu’au 27 décembre 2007, le solde strictement lié aux charges s’élève à la somme de 81.174,86 euros (83.516,14 – 343,23 – 1.998,05).

La créance du syndicat des copropriétaires est donc bien fondée à concurrence de la somme de 81.174,86 euros arrêtée au 1^er janvier 2008 et incluant l’appel n°1 de l’exercice 2008. Toutefois, la société MEA justifie (pièce 22), d’un chèque de 2.178,22 euros du 27 décembre 2007 qui peut correspondre au règlement de l’appel n°1 de l’exercice 2008 et ne paraît pas avoir été pris en considération par le syndicat des copropriétaires dans son décompte produit (pièce 10).

Dans ces conditions, au titre des charges impayées, la société MEA sera condamnée, en deniers ou quittances, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble “le Grand Hôtel” la somme de 81.174,86 euros en principal.

Il résulte des relevés individuels qu’ont été comptabilisés entre le 25 novembre 2004 et le 27 mars 2006 des intérêts de retard que le syndic peut exiger en vertu de l’article 36 du décret du 17 mars 1967 depuis la mise en demeure pour un montant de 1.998,05 euros. La société MEA qui ne pouvait s’affranchir du paiement des charges sera condamnée à les payer. Cependant, faute de convention de capitalisation justifiée, la somme de 1.998,05 euros d’intérêts échus, incluse dans la demande principale du syndicat, ne peut produire d’intérêts antérieurement à la demande en justice.

Par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, peuvent être pris en considération les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure, ce qui s’entend des frais qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Contrairement à ce que soutient la société MEA, les contrats annuels de syndic portant détail des frais ont été soumis aux assemblées générales et étaient joints aux convocations qu’elle-même et le syndicat produisent.

Cependant, outre que les relances ou autres lettres de rappel ne sont pas fournies, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de la nécessité de leur envoi répété depuis 2005 voire postérieurement à la délivrance de l’assignation ni de frais réitérés d’ouverture de contentieux.

Un somme de 123 euros sera admise au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat ne peut qu’être débouté de sa demande de dommages et intérêts.

En conséquence, la société MEA sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble “‘le Grand Hôtel”, en deniers ou quittances, :

— au titre de l’arriéré de charges arrêté au 1^er janvier 2008, appel 1^er trimestre 2008 inclus, la somme de 81.174,86 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2006, date de l’assignation,

— au titre des intérêts de retard échus au 27 mars 2006, la somme de 1.998,05 euros,

— au titre des frais de l’article 10-1 la somme de 123 euros.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de ses demandes principales.

Sur l’appel en garantie de la société MEA contre la société SNGH :

Conformément aux dispositions de l’article 1315 du Code civil, il appartient à la société MEA de démontrer l’obligation dont elle demande l’exécution.

Il résulte du courrier litigieux du 11 octobre 2001 que la société SNGH s’est adressée à la société MEA dans le cadre de discussions relatives aux installations de chantier au droit de la façade de la compagnie aérienne. Il n’est pas lié à des doléances ou craintes de la société MEA quant à la perspective ou à la durée des travaux de rénovation de l’hôtel, – lesquels n’étaient au demeurant pas encore commencés – et dont la société MEA n’a jamais fait part antérieurement ni même postérieurement.

La discussion faisait manifestement suite à la correspondance de la société SNGH du 9 octobre 2001, informant la société MEA du début des travaux de rénovation de l’hôtel en janvier 2002 et de la nécessité d’obtenir son autorisation en vue de la mise en place d’un bungalow en hauteur et du survol de l’immeuble par une grue.

Il ne peut être déduit de la mention “sans aucune charge pour la MEA”, un engagement de la société SNGH de se substituer dans le règlement des charges de ravalement dont la nature, le principe et la répartition entre les copropriétaires avaient été approuvés définitivement par les assemblées générales ; elle ne s’analyse pas plus en un accord de lui rembourser une somme de plus de 80.000 euros en dédommagement de désagréments futurs qui n’ont jamais été envisagés, discutés ou évalués entre deux sociétés rompues aux négociations d’affaires.

Le courrier se comprend comme une confirmation des modalités techniques de réalisation des travaux – à savoir un ravalement des étages et des façades à l’identique – et de ce que les installations de chantier -un bungalow sur portique au 1^er étage et survol par grue – objets alors des préoccupations des parties, n’entraîneraient aucune charge supplémentaire pour la société MEA.

C’est également vainement que la société MEA argue d’un délai par le syndicat des copropriétaires dans la mise en oeuvre de la procédure en recouvrement de sa créance pour prétendre en déduire l’engagement de la société SNGH, tiers à son obligation vis à vis du syndicat, au paiement des charges.

La société MEA échouant dans l’administration de la preuve qui lui incombe d’une obligation de la société SNGH à son profit sera déboutée de l’ensemble de ses demandes en garantie.

Sur l’exécution provisoire :

Compte tenu de l’ancienneté des réclamations non contestables du syndicat des copropriétaires, l’exécution provisoire du chef des condamnations prononcées ci-avant sera ordonnée.

Sur les demandes accessoires :

La société MEA qui succombe sera, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, condamnée aux dépens.

Elle sera par ailleurs condamnée, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros et à la société SNGH la somme de 2.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Condamne, en deniers ou quittances, la société C D E F G (MEA) à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble “Le Grand Hôtel” situé […] à Paris 9^e représenté par son syndic la SAS Loiselet, Y, Z Entreprise les sommes de :

—  81.174,86 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2006, au titre de l’arriéré de charges arrêté au 1^er janvier 2008, appel 1^er trimestre 2008 inclus,

— la somme de 1.998,05 euros, au titre des intérêts de retard échus au 27 mars 2006,

—  123 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “Le Grand Hôtel” situé […] à Paris 9^e du surplus de ses demandes principales,

Déboute la société C D E F G (MEA) de ses demandes dirigées contre la Société Nouvelle du Grand Hôtel (SNGH),

Ordonne l’exécution provisoire du chef des condamnations prononcées ci-avant,

Condamne la société C D E F G (MEA) à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble “Le Grand Hôtel” situé […] à Paris 9^e la somme de 2.000 euros et à la Société Nouvelle du Grand Hôtel (SNGH) la somme de 2.000 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne la société C D E F G (MEA) aux dépens et dit qu’ils pourront être recouvrés par Maître Arnaud Graignic, Avocat, dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile, pour ceux dont il a fait l’avance sans recevoir de provision.

Fait et jugé à Paris le 28 Octobre 2008

Le Greffier Le Président

FOOTNOTES

Expéditions

exécutoires

délivrées le :