DEMANDERESSE

Madame A Y

[…]

[…]

représentée par M^e Henri DAUDET, avocat au barreau de PARIS – #A0314

DÉFENDEUR

Monsieur B X

[…]

[…]

représenté par Maître Céline MAURY de l’AARPI ROOM AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #J0152

DÉBATS

A l’audience du 18 Mai 2015, tenue publiquement, présidée par E F, Vice-Président, assisté de Noémie D, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil,

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame A Y est usufruitière de l’appartement qu’elle occupe au 1^er étage de l’immeuble […] ; elle est en outre propriétaire de l’appartement situé au dessus, au 2^e étage, qui a une terrasse et sur lequel elle a consenti un bail.

Monsieur B X est devenu propriétaire de la maison voisine régulièrement construite en 2012 sur la parcelle du […]

Durant l’été 2014, Monsieur B X a fait construire un mur sur 3 niveaux en limite de séparation de son terrain, à 15 cm de l’immeuble du […], qui obstrue totalement la fenêtre de l’appartement qu’habite Madame A Y au 1^er étage et la terrasse de l’appartement dont elle est propriétaire au 2^e étage, et cela sans autorisation administrative préalable et sans autorisation de Madame A Y qui s’y était préalablement opposée à plusieurs reprises.

Par acte du 27 avril 2015, Madame A Y a fait assigner en référé Monsieur B X, pour voir :

« Vu l’article 809 du code de procédure civile,

Vu l’article 491 du code de procédure civile,

Vu les jurisprudences visées et les pièces versées aux débats,

- Ordonner la destruction intégrale de l’ouvrage illégalement construit par Monsieur X, aux seuls frais de ce dernier ;

- Condamner Monsieur X à remettre les lieux dans l’état dans lequel ils se trouvaient à l’achèvement des travaux initiaux, tels qu’autorisés suivant arrêté de juillet 2008 ;

- Dire et juger que les opérations de démolition devront débuter dans un délai de 10 jours à compter de l’ordonnance à intervenir ;

- Assortir cette condamnation du paiement d’une astreinte de 500 euros par jour de retard constaté ;

- Se réserver la liquidation de !'astreinte ainsi prononcée ;

- Condamner Monsieur X au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance. »

A l’appui de ses demandes, Madame A Y fait valoir les moyens suivants :

— la construction litigieuse est illégale et un procès-verbal d’infraction aux règles d’urbanisme a été dressé le 15 janvier 2015

— cette construction constitue un trouble anormal de voisinage pour elle en raison des conséquences de l’obstruction de sa fenêtre sur l’évacuation des gaz brûlés de sa chaudière (production d’eau chaude et de chauffage) ; en effet l’évacuation ne se fait plus correctement et la chaudière se met sans cesse en arrêt de sécurité

— pour faire cesser ce trouble manifestement illicite, Monsieur B X doit faire procéder à la remise en état des lieux et à la démolition du mur qu’il a fait édifier pendant l’été 2014.

Monsieur B X s’est fait représenter et a fait déposer régulièrement des conclusions à l’audience ; Monsieur B X demande à la juridiction des référés de :

« Vu l’ article 809 du Code de procédure civile ;

Vu les articles 674 et suivants, 226 1 et 2266 du Code civil ;

Vu les dispositions des articles 9, 25 et 26 de la loi du IO juillet 1965 ;

Vu les dispositions législatives et réglementaires du Code de l ' urbanisme ;

VU la théorie du trouble anormal de voisinage ;

Vu les titres de propriétés ;

Vu l ' ensemble des pièces versées au débat ;

DIRE ET JUGER Monsieur B X recevable et bien-fondé en l’ensemble de ses demandes. moyens et prétentions ;

Y faisant droit,

SUR L’INCOMPETENCE DU JUGE DES REFERES

SE DECLARER incompétent au profit de la juridiction du fond;

SUR LA CONTESTATION SERIEUSE RELATIVE À LA QUALITE A AGIR DE MADAME Y

DIRE ET JUGER que Madame Y ne démontre ni sa qualité de propriétaire ni l’existence d’une servitude ni la réalité du trouble anormal de voisinage dont elle se prétend victime ;

CONSTATER que Madame Y ne justifie pas avoir été autorisée par la copropriété à faire réaliser les ouvrages dont elle revendique la possession ;

CONSTATER que Madame Y ne justifie pas de la régularité des ouvrages réalisés par elle ;

DIRE ET JUGER irrecevables les demandes formulées par Madame Y à l’encontre de Monsieur X pour défaut de qualité à agir ;

A tout le moins RELEVER lleverle moins s demandes formulées par Madame Y à l’encontre de Monsieur X

RENVOYER Madame Y à mieux se pourvoir au fond.

SUR LA CONTESTATION SERIEUSE RELATIVE A L’IRREGULARITE DE LA CONSTRUCTION REALISEE PAR MONSIEUR X

A titre principal,

CONSTATER que la procédure de régularisation auprès de l’Administration est en cours ;

CONSTATER que l’Administration a outrepassé ses prérogatives en tranchant un litige de droit privé ;

CONSTATER l’absence de démonstration par Madame Y de l’existence d’une servitude ;

CONSTATER que Madame Y ne justifie pas de l’existence d’un trouble manifestement illicite ;

DIRE ET JUGER infondées les demandes formulées par Madame Y à l’encontre de Monsieur C ;

A tout le moins RELEVER l’existence de contestations sérieuses quant à l’irrégularité de la construction réalisée par Monsieur X.

RENVOYER Madame Y à mieux se pourvoir au fond.

SUR LA CONTESTATION SERIEUSE QUANT AU PRETENDU TROUBLE ANORMAL SUBI PAR MADAME Y

DIRE ET JUGER que Madame Y ne démontre pas ni l’existence. ni la réalité, ri l’étendue du trouble anormal de voisinage dont elle se prétend victime ;

DECLARER irrecevable l’action intentée par Madame Y en réparation du trouble anormal de voisinage ;

En conséquence,

DEBOUTER Madame Y de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions formulées à l’encontre de Monsieur X

RENVOYER Madame Y à mieux de pourvoir au fond en raison de l’existence de contestations sérieuses ;

[…]

ORDONNER la démolition intégrale des ouvrages réalisés par Madame Y sans autorisations des services de légrale des ouvrages réalisés pa et en violation des dispositions de l’article 678 du Code civil.

DIRE ET JUGER que les opérations de démolition devront débuter dans un délai de 10 jours à compter de l’ordonnance à intervenir le tout sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compte de l’ordonnance à intervenir ;

SE RESERVER la liquidation de !'astreinte ainsi prononcée ;

EN TOUTE HYPOTHESE,

CONDAMNER Madame Y à verser à Monsieur X la somme de 7.500 euros titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Madame Y aux entiers s dépens.

[…]»

A l’appui de ses moyens de défense et demande reconventionnelle, Monsieur B X fait valoir les moyens suivants:

— la fenêtre et la terrasse obstruées sont des constructions illicites commandées sans aucun droit par la mère de Madame A Y et la demande de démolition du mur édifié en 2014 est destinée à revendiquer et à faire reconnaître une servitude de vue qui n’existe pas et n’est établie par aucun titre

— l’appréciation des droits litigieux relève du Tribunal de Grande Instance puisque Madame A Y invoque une servitude qui est contestée comme n’existant et n’étant pas établie par un titre ou autrement

— des contestations sérieuses existent relativement à la qualité à agir de Madame A Y qui n’est pas propriétaire

— des contestations sérieuses existent relativement à la servitude dont Madame A Y se prévaut

— des contestations sérieuses existent relativement à l’irrégularité de la construction litigieuse ; en effet la procédure de régularisation intentée par Monsieur B X qui a abouti à une déclaration d’opposition de la part de l’administration fait l’objet de recours de la part de Monsieur B X et n’est donc pas définitivement rejetée

— des contestations sérieuses existent relativement au trouble anormal de voisinage ; en effet en réalisant illicitement la fenêtre et la terrasse obstruée par le mur édifié par Monsieur B X, Madame A Y s’est exposée aux troubles qu’elle dénonce

— les ouvrages édifiés par la mère de Madame A Y doivent être démolis au motif qu’ils ne sont pas en retrait d'1m90 par rapport à la limite séparative des deux fonds, et au motif qu’ils ont été édifiés sans autorisation et en violation de l’article 678 du Code civil.

L’affaire a été utilement appelée à l’audience du 18 mai 2015 ; lors de l’audience présidée selon la méthode dite de la présidence interactive, le juge des référés a fait un rapport et les débats ont notamment porté sur le trouble anormal de voisinage invoqué par Madame A Y relativement à l’obstruction du système d’évacuation des gaz brûlés de sa chaudière, sur le mur édifié par Monsieur B X qui a mis tout le monde devant le fait accompli au mépris de l’opposition formulée par Madame A Y et sur les éléments de preuve produits par les parties au soutien de leurs arguments contraires.

Les conseils des parties ont ensuite plaidé par observations et s’en sont rapportés pour le surplus à leurs écritures ; l’affaire a alors été mise en délibéré au 27 mai 2015 par mise à disposition de la décision au greffe (Art. 450 CPC).

MOTIFS

Sur la demande principale de remise en état et de démolition du mur édifié par Monsieur B X

Il entre dans les pouvoirs du juge des référés d’ordonner, même en présence d’une contestation sérieuse, les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite (art. 809, al.1, CPC).

Il résulte de l’examen des pièces versées aux débats et des moyens débattus que Madame A Y apporte suffisamment d’éléments de preuve pour établir le trouble manifestement illicite qui fonde sa demande, dès lors que :

— l’édification du mur litigieux par Monsieur B X pendant l’été 2014 est illégale faute d’autorisation administrative préalable et un procès-verbal d’infraction aux règles d’urbanisme a d’ailleurs été dressé à son encontre le 15 janvier 2015

— cette construction constitue un trouble anormal de voisinage pour Madame A Y en raison des conséquences de l’obstruction de sa fenêtre sur l’évacuation des gaz brûlés de sa chaudière (production d’eau chaude et de chauffage) ; en effet l’évacuation ne se fait plus correctement et la chaudière se met sans cesse en arrêt de sécurité.

Il sera donc fait droit dans les termes du dispositif, aux demandes principales de Madame A Y qui tendent à la remise en état des lieux et à la démolition du mur que Monsieur B X a fait édifier pendant l’été 2014.

Le moyen tiré de l’existence d’une contestation sérieuse est inopérant, le référé conservatoire (Art. 809, al.1) n’étant pas subordonné à la condition d’absence de contestation sérieuse qui ne concerne que le référé classique de l’article 808 du Code de procédure civile ou les référés provision ou injonction de l’article 809, 2^e alinéa, du Code de procédure civile.

De surcroît, Monsieur B X manque en fait dans l’articulation des moyens relatifs à la servitude de vue que Madame A Y revendiquerait ou voudrait voir reconnue ; Madame A Y n’a aucunement invoqué une telle servitude et s’est limitée à invoquer l’illégalité de la construction litigieuse et le trouble anormal de voisinage liée à l’obstruction de sa fenêtre et de la goulotte d’évacuation des gaz brûlés de sa chaudière.

Sur la demande reconventionnelle de démolition des ouvrages réalisés par la mère de Madame A Y

Il est constant que la fenêtre de l’appartement de Madame A Y qui a été obstruée par le mur édifié par Monsieur B X a été installée dans le cadre de travaux réalisés en 1973 par la mère de Madame A Y, dans des conditions aujourd‘hui contestées par Monsieur B X.

Il entre dans les pouvoirs du juge des référés d’ordonner, même en présence d’une contestation sérieuse, les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite (art. 809, al.1, CPC).

Il résulte de l’examen des pièces versées aux débats et des moyens débattus que Monsieur B X n’apporte pas suffisamment d’éléments de preuve pour établir le dommage imminent ou le trouble manifestement illicite qui fonde sa demande, dès lors qu’il est constant et établi que les ouvrages litigieux ont été réalisés par la mère de Madame A Y en 1973 et qu’ils sont mentionnés dans l’acte de vente de 2004 des droits immobiliers du 32 Rue Boileau en sorte qu‘ils existent depuis plus de 40 ans sans clandestinité aucune ; en outre la mesure de démolition sollicitée ne constitue pas une mesure conservatoire ni une mesure de remise en état au sens de l’article 809, alinéa 1 du Code de procédure civile dès lors que la demande qui est formulée nécessite de trancher le litige au fond.

Il ne sera donc pas fait droit à la demande de Monsieur B X.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats d’allouer au Madame A Y une somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles de la procédure que l’attitude de Monsieur B X l’a contrainte à engager.

PAR CES MOTIFS

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

Statuant en référé conformément aux dispositions de l’article 809, 1er alinéa, du code de procédure civile, par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamnons Monsieur X à démolir ou à faire démolir intégralement le mur qu’il a fait édifier sur 3 niveaux, en 2014, sur la limite séparative de propriété de son fonds avec le fonds voisin du […] ;

Condamnons Monsieur X à remettre les lieux dans l’état dans lequel ils se trouvaient à l’achèvement des travaux de construction des ouvrages autorisés suivant arrêté de juillet 2008;

Disons que les opérations de démolition devront être achevées avant le 40^e jour à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Assortissons ces condamnations d’une astreinte de 500 € par jour de retard à compter du 41^e jour suivant la signification de la présente ordonnance ;

Nous réservons la liquidation de l’astreinte ainsi prononcée ;

Condamnons Monsieur B X à verser au Madame A Y une somme de 3000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons Monsieur B X aux entiers dépens de la présente instance,

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 27 mai 2015.

Et Nous avons signé avec le Greffier,

Le Greffier, Le Président,

Noémie D E F

FOOTNOTES

1:

2 Copies exécutoires

délivrées le: