T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S(footnote: 1) ■
8e chambre 2e section N° RG : 15/11749 N° MINUTE : Assignation du : 06 Juillet 2015	JUGEMENT rendu le 23 Février 2017

DEMANDERESSE

Madame F X

[…]

[…]

représentée par M^e Jean-louis ISRAËL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #D1131

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires 1 […], représenté par son syndic SAMOGIMM SARL 67-69 rue de Bagnolet

[…]

Monsieur G Y

[…]

[…]

représentés par M^e Jérôme DE VILLEPIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #B0117

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles L.311-10 du Code de l’Organisation Judiciaire et 801 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

H I, Juge, statuant en juge unique.

assistée de Christine KERMORVANT, Greffier stagiaire en pré-affectation sur poste

DÉBATS

A l’audience du 13 Janvier 2017

tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble […], est sousmis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Madame F X est copropriétaire au sein de cet immeuble de 5 lots ( 5, 7, 25, 27 et 30), représentant 26/1000 des tantièmes, et elle est concierge de l’immeuble depuis le 28 avril 1968.

Une assemblée générale s’est tenue le 11 mai 2015, au cours de laquelle ont notamment été votés la suppression de son poste de concierge ainsi que le changement de syndic.

Par acte d’huissier en date du 6 juillet 2015, Madame X a assigné devant le Tribunal le Syndicat des copropriétaires ainsi que Monsieur G Y, autre copropriétaire dans l’immeuble, principalement, en annulation de l’assemblée générale du 11 mai 2015, et à titre subsidiaire, en annulation des résolutions 6, 7, 11, 12 et 16 de la même assemblée, et en condamnation de Monsieur Y au paiement de dommages et intérêts.

Au terme de ses dernières conclusions, Madame X sollicite, sur le fondement des articles 42 de la loi du 10 juillet 1965, 14 et 15 du décret du 17 mars 1967:

Vu la sommation faite au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble d’avoir à communiquer les pouvoirs de Mesdames Z et A et de Monsieur B, donnés à Madame F X pour l’assemblée générale du 11 mai 2015, et vu lesdits mandats communiqués in extremis, vu l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, condamner personnellement le syndic SAMOGIMM à lui verser la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts,

l’annulation de l’assemblée générale du 11 mai 2015;

à titre subsidiaire: l’annulation des résolutions 6, 7, 11, 12, 16 et 17 de l’assemblée générale du 11 mai 2015;

de dire que le Syndicat des copropriétaires devra tenir une nouvelle assemblée générale avec le même ordre du jour dans le délai d’un mois de la signification du jugement à intervenir et afin de régulariser les actes de fait commis par le syndic SAMOGIMM et ce, aux frais de Monsieur Y et du syndic SAMOGIMM,

de la dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

de condamner Monsieur G Y à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour abus de pouvoir,

de condamner Monsieur G Y à lui verser la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

de condamner solidairement le Syndicat des copropriétaires et Monsieur G Y à verser à Madame F X la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 de Code de procédure civile,

de condamner solidairement le Syndicat des copropriétaires et Monsieur G Y aux entiers dépens, qui pourront être recouverts directement par Maître Jean-Louis ISRAËL, avocat, en application de l’article 699 du Code de procédure civile,

et d’ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Madame X invoque à l’appui de ses demandes, la recevabilité des mandats reçus pour l’assemblée, alors que, Monsieur Y, Président de séance, lui a d’abord refusé le pouvoir de la SCI PIGALLE au motif de son statut de préposée du syndic, qui entrainerait la prohibition de recevoir tout pouvoir, et ce alors que l’article 20 du règlement de copropriété de l’immeuble prévoit que chaque co-propriétaire peut se faire représenter par un mandataire, celui-ci peut être, soit permanent, soit désigné spécialement pour une assemblée. Toutefois, les copropriétaires ne peuvent se faire représenter par le concierge ni par un locataire ou occupant de l’immeuble, à moins que ceux-ci ne soient membres de leur famille ou eux-mêmes copropriétaires. Il lui a ensuite été refusé les pouvoirs de Mesdames Z et A et de Monsieur B, aux motifs que lesdits pouvoirs étaient raturés et que Madame X n’aurait aucune faculté de subdélégation. Le syndic a conservé ces trois mandats contestés.

Or, en rejetant 685 tantièmes sur 1000, Monsieur Y a modifié le sens de l’assemblée générale.

A titre subsidiaire, les résolutions 6, 7, 11, 12 et 16 doivent être annulées, car elles devaient être votées selon les termes de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965; cependant, le quorum n’étant pas atteint, l’assemblée a décidé de les revoter immédiatement aux conditions de majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Or, selon l’article 25-1 de la loi précitée, lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité prévue à l’article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote; cependant, en l’espèce, il est impossible que le projet ait recueilli au moins le tiers des voix étant donné que seuls 298 tantièmes sur 1000 votaient.

Sur la résolution 17 relative à la suppression du poste de concierge, elle a été adoptée au mépris des termes de l’article 26, impliquant une majorité renforcée. Monsieur Y a imposé d’autorité un vote selon les modalités de l’article 24 alors que le syndic avait fait figurer un vote soumis à celles de l’article 26 de la même loi. De plus, la conciergerie visée au règlement de copropriété existait dans l’immeuble de longue date avant son embauche; il y a donc atteinte à la destination de l’immeuble et aux modalités de jouissance des parties privatives impliquant un vote unanime.

La responsabilité de Monsieur Y est engagée, car ses interprétations ont dénaturé l’assemblée générale, où Madame X disposait, avec ses mandants, de 711 tantièmes (dont 166 à subdéléguer) sur 1000. Le Président de séance a commis plusieurs abus de pouvoir et voies de fait caractérisés qui justifient des dommages et intérêts à hauteur de 10.000 euros en faveur du Syndicat, et de 10.000 euros à son égard.

Au terme de ses dernières conclusions, le Syndicat des copropriétaires et Monsieur Y demandent au Tribunal, de:

in limine litis, vu l’article 56, 2°, du Code de procédure civile: annuler l’assignation délivrée le 6 juillet 2015 pour défaut de motivation juridique,

à titre subsidiaire: débouter Madame X de sa demandes de dommages et intérêts à l’encontre de Monsieur Y,

prendre acte de ce que les défenderesses reconnaissent s’être méprises s’agissant des votes des résolutions n° 6, 7, 11, 12 et 17,

débouter Madame X du surplus de ses demandes,

la condamner à verser à Monsieur Y et au Syndicat des copropriétaires, chacun la somme de 3.000 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens,

et ordonner l’exécution provisoire.

Les défendeurs rappellent que Monsieur Y, désigné comme président de séance, a refusé le pouvoir de la SCI PIGALLE (519/1000èmes) à Madame X, gardienne de l’immeuble, en raison de sa qualité de préposée du syndic. Il a également refusé le pouvoir de Madame Z à Monsieur C au motif que ce pouvoir était raturé, donné initialement à Madame X, cette dernière n’ayant aucune faculté de subdélégation, refusé le pouvoir de Madame A à Monsieur C au motif que ce pouvoir était raturé, donné initialement à Madame X, cette dernière n’ayant aucune faculté de subdélégation, et refusé le pouvoir de Monsieur B à Monsieur D au motif que ce pouvoir était raturé, donné initialement à Madame X, cette dernière n’ayant aucune faculté de subdélégation.

Les défendeurs invoquent à titre liminaire la nullité de l’assignation pour défaut de motivation en droit.

Sur le fond: les demandes de dommages et intérêts devront être rejetées car il n’existe aucun préjudice. Madame E n’apporte aucun élément susceptible d’étayer son prétendu préjudice moral .

Madame X ne pouvait recevoir de mandat de représentation de la part des copropriétaires sur le fondement de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, celle-ci étant préposée du syndic de copropriété. Elle confond en effet la qualité de préposé avec celle de salarié, différence exposée aux termes de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965. Madame X est bien préposée du syndic. Indépendamment du règlement de copropriété, cet article est d’ordre public.

A titre subsidiaire, Madame X demande au Tribunal d’annuler le vote de la résolution 16 portant sur sa mise à la retraite, au motif que la procédure de l’article 25-1, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 n’a pas été mise en œuvre.

Le procès-verbal de l’assemblée générale indique faussement que la résolution 16 est soumise à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

En réalité, la mise à la retraite des employés du syndicat est un acte de gestion du personnel relevant de la seule compétence du syndic, conformément à l’article 31 du décret du 17 mars 1967.

A supposer que cette mise à la retraite doive faire l’objet d’un vote, ce qui n’a rien d’évident, la majorité requise ne pourrait qu’être celle de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, concernant un acte de gestion courante. La décision a donc été prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés ; majorité largement atteinte en l’espèce.

En outre, à l’occasion de l’assemblée générale du 13 avril 2016 et à la demande de Madame X, une résolution a été insérée, visant à son maintien dans ses fonctions de concierge; cette résolution a été rejetée. De plus, à l’occasion de cette même assemblée générale, une résolution portant sur la mise à la retraite de Madame X a été, une nouvelle fois, approuvée.

S’agissant des autres résolutions: compte tenu de la tension qui régnait lors de cette assemblée, Monsieur Y s’est effectivement mépris sur les procédures de votes à suivre s’agissant de ces résolutions. Le Tribunal prendra donc acte de ce que les défenderesses reconnaissent leur erreur concernant le vote des résolutions 6, 7, 11, 12 et 17.

Lors de l’assemblée générale du 13 avril 2016:

par une résolution n° 6, approuvée à 917 voix (0 contre et 0 abstention), il a été décidé de donner quitus à SAMOGIMM pour sa gestion depuis sa reprise de la gestion jusqu’au 31/12/2015;

par une résolution n° 7, approuvée à 917 voix (0 contre et 0 abstention), il a été décidé de ratifier le mandat de SAMOGIMM pour la période du 11 mai 2015 à ce jour;

par une résolution n° 8, approuvée à 917 voix (0 contre et 0 abstention), il a été décidé de renouveler le mandat de SAMOGIMM jusqu’au « jour de l’assemblée Générale devant statuer sur les comptes de l’exercice clos au 31/12/2016 »;

par une résolution n° 9, il a été décidé de dire sans objet la demande de Madame X de désigner un nouveau Syndic, « SAMOGIMM ayant été élu »;

par une résolution n° 14, approuvée à 917 voix (0 contre et 0 abstention), il a été décidé de fixer le montant à partir duquel le syndic doit consulter le Conseil Syndical, conformément à la procédure de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965;

par une résolution n° 15, approuvée à 917 voix (0 contre et 0 abstention), il a été décidé de fixer le montant des marché et contrats à partir duquel une mise en concurrence des entreprises et prestataires sera nécessaire, conformément à la procédure de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965;

il a été décidé de rejeter la résolution n° 19, insérée à la demande de Madame X et visant à prendre acte du caractère irrégulier de la résolution n° 17 de l’ssemblée générale du 11 mai 2015 relative à la suppression du poste de gardien;

il a été décidé par une résolution n° 20, approuvée à 789 voix d’approuver la suppression du poste de gardien et de recourir à une entreprise extérieure.

En conséquence, les prétentions de Madame X concernant les résolutions 6, 7, 11, 12 et 17 adoptées lors de l’assemblée du 11 mai 2015, sont donc sans objet.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, il convient de se référer aux dernières conclusions des parties, en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédur

civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 16 septembre 2016, l’audience de plaidoiries s’est tenue le 13 janvier 2017, et l’affaire a été mise en délibéré au 23 février 2017.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient à titre liminaire de relever que le syndic, la Société SAMOGIMM, à l’égard de laquelle Madame X formule une demande de dommages et intérêts, n’a pas été attraite à la présente procédure en son nom personnel. Il ne sera pas statué sur cette demande.

Par ailleurs, les défenderesses invoquent la nullité de l’assignation. Cependant, il convient de rappeler que l 'article 771 du Code de procédure civile dispose que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour, notamment statuer sur les exceptions de procédure ; les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu’ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge. En l’espèce, la nullité de l’assignation est soulevée; or seul le juge de la mise en état est compétent pour statuer sur les exceptions de procédure. En conséquence, il n’y aura pas lieu de statuer sur l’exception de procédure.

Sur l’annulation de l’assemblée générale du 11 mai 2015

Pour solliciter l’annulation de l’assemblée générale, Madame X invoque la recevabilité des mandats qui lui avaient été donnés, mandats qui lui ont été refusés.

Il convient de préciser que les mandats ont été refusés suivant deux motifs: pour le mandat de la SCI PIGALLE, en raison de son statut de salariée du Syndicat, et donc de préposée du syndic, et pour les trois autres mandtas, au motif que les mandats ont été raturés par Madame X, alors qu’elle n’avait pas la faculté de subdélégation.

S’agissant de premier mandat (SCI PIGALLE):

Aux termes de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, et ses préposés ne peuvent présider l’assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire. Les salariés du syndic, leurs conjoints ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité et leurs ascendants ou descendants qui sont également copropriétaires de l’immeuble bâti ne peuvent pas porter de pouvoirs d’autres copropriétaires pour voter lors de l’assemblée générale.

Il est constant que ne peuvent désormais recevoir mandat d’autres copropriétaires pour voter lors de l’assemblée générale, même s’ils sont également copropriétaires, les préposés du syndic; or peut être considéré comme préposé du syndic la personne, qui même en l’absence de tout contrat de travail le liant au syndic, travaille pour son compte, exécute ses ordres, accomplit pour son compte des actes de gestion, et se comporte à l’égard des tiers et des copropriétaires comme un préposé.

En l’espèce, Madame F X, concierge et copropriétaire dans l’immeuble, est salariée du Syndicat des copropriétaires.

La lecture de la résolution 1 permet de confirmer que le Président de séance, Monsieur Y a refusé le pouvoir de la SCI PIGALLE donné à Madame X, au motif de son statut de salariée du Syndicat et de préposée du syndic.

Il ressort des pièces versées en procédure que Madame E agissait dans le cadre de ses fonctions de gardienne de l’immeuble, pour le compte du syndic au sein de la copropriété, exécutait ses demandes, accomplissait également des actes de gestion pour celui-ci.

Dès lors, sa qualité de préposée du syndic est établie, et elle ne pouvait donc, à ce titre, recevoir de mandats d’autres copropriétaires pour l’assemblée générale.

C’est à juste titre que le mandat de la SCI PIGALLE lui a été refusé.

Il convient de préciser que les dispositions contraires du règlement de copropriété ne sont pas applicables, puisque la loi est d’ordre public et impérative.

S’agissant des trois autres mandats refusés (pouvoirs de Madame A, de Monsieur B et de Madame Z)

La lecture du procès-verbal de l’assemblée générale établit que ces trois mandats lui ont été refusés, car les pouvoirs, initialement donnés à Madame X, avaient était raturés, alors que cette dernière n’avait aucune faculté de subdélégation.

Il est constant que tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire et la subdélégation de ce droit est possible dès lors que cette faculté n’est pas interdite par le mandant.

En l’espèce, il ressort de la lecture desdits pouvoirs, que la mandataire avait faculté de substitution.

Dès lors, et eu égard au fait que le Syndicat des copropriétaires et/ou Monsieur Y n’ont pas refusé ces mandats, soit en raison de la qualité de préposée de Madame X, soit en raison du pourcentage excessif des voix du syndicat détenues, mais seulement en raison de son absence de faculté de délégation, il en ressort que les pouvoirs lui ont été irrégulièrement refusés.

De ce fait, l’assemblée générale est entachée d’irrégularité; il conviendra de l’annuler dans son ensemble.

Il n’appartient pas au Tribunal d’ordonner au Syndicat des copropriétaires de tenir une nouvelle assemblée générale avec le même ordre du jour, étant précisé, que les résolutions contestées ont été adoptées à nouveau lors de l’assemblée générale du 13 avril 2016.

Sur la demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Il y a lieu de rappeler que les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoient que le copropriétaire, qui à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention fondée par le juge, est dispensé, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Il sera donc fait droit à la demande de Madame X, d’être dispensée de participation à la dépense commune des frais de procédure.

Sur les demandes à titre de dommages et intérêts

Il sera rappelé que nul ne plaide par procureur.

Madame X n’est donc pas fondée à solliciter la condamnation de Monsieur Y à verser des dommages et intérêts au Syndicat des copropriétaires.

Elle sollicite pour sa part l’octroi de dommages et intérêts en raison de son préjudice moral.

Force est de constater que son préjudice distinct n’est nullement justifié ou établi.

Elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est compatible avec la nature du litige et elle est nécessaire, elle sera donc ordonnée, conformément aux dispositions de l’article 515 du Code de procédure civile.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens

L’article 700 du Code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires succombe à la procédure; il sera condamné à verser à Madame X la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Il convient de préciser que Monsieur Y, assigné, ne succombe pas à la procédure, puisque sa responsabilité n’est pas établie. La demande formulée à son encontre notamment relative à l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la demande de dommages et intérêts dirigée à l’encontre de la Société SAMOGIMM, non attraite à la présente procédure en son nom personnel,

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la nullité de l’assignation,

ANNULE l’assemblée générale des copropriétaires du 11 mai 2015, de l’immeuble sis […]

DEBOUTE Madame F X de sa demande de dommages et intérêts,

RAPPELLE que Madame F X sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions respectives,

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision,

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à verser à Madame F X, la somme de 2.500 euros titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […], […] aux entiers dépens de la présente instance,

DIT que Maître Jean-Louis ISRAËL, avocat, pourra les recouvrer directement, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris le 23 Février 2017

Le Greffier Le Président

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