T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S(footnote: 1) ■
8e chambre 2e section N° RG : 14/09546 N° MINUTE : Assignation du : 22 Mai 2014	JUGEMENT rendu le 09 Mars 2017

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires 99 rue K-Y Z […], la SAS D E sise

[…]

[…]

représenté par Maître F G, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #D2154

DÉFENDEURS

Monsieur A X

[…]

[…]

représenté par Maître Bernard DEMONT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #P0037

S.A.R.L. RUFIN PERE ET FILS

99 rue K Y Z

[…]

représentée par Maître Michel BUCHS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #D0822

S.A.R.L. ENZO venant aux droits de la SARL RUFFIN PÈRE ET FILS

[…]

[…]

représentée par Maître Anna CHOUKROUN SAADA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #C2520

* * *

COMPOSITION DU TRIBUNAL

M N-O, Vice-présidente

B C, Juge

Séverine BESSE, Vice-Présidente

assistées de Christine KERMORVANT, Greffier stagiaire en pré-affectation sur poste

DÉBATS

A l’audience du 15 Décembre 2016 tenue en audience publique devant M N-O et B C, juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu seules l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

* * *

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis 99 rue K Y Z […] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis régi par la loi du 10 juillet 1965 et est géré par son syndic actuel, la Société D E.

Monsieur A X est propriétaire d’un local commercial situé au rez-de-chaussée de cet immeuble et communiquant avec une cave par un escalier intérieur (lots n°3 et 23). La Société RUFIN PERE ET FILS, aux droits de laquelle est venue la Société ENZO à compter du 16 juillet 2014, est locataire par contrat de bail du 17 juillet 1996 renouvelé par acte du 7 février 2006, de ces locaux, dans lesquels elle exploite un fonds de commerce sous l’enseigne « l’ASSASSIN », ayant acquis le fonds de commerce selon acte sous seing privé enregistré le 16 juillet 2014. La Société ENZO a pour activité « Bar, Restaurant, organisation de loisirs ».

Depuis plusieurs années, le café l’ASSASSIN se fait livrer des caisses de boissons et des fûts en métal plusieurs fois par semaine et parfois tôt le matin, par les parties communes de l’immeuble, par la Société MILLIET qui emprunte la porte cochère et l’escalier de la cave pour transporter les caisses de boissons jusqu’à la cave du restaurant. Le Syndicat des copropriétaires a fait constater ces livraisons selon procès verbaux de constat d’huissier de la SELARL CHERKI RIGOT des 11 mai 2011, 16 janvier 2013, 20 février 2013 et 26 novembre 2014.

Par lettre recommandée avec AR du 23 septembre 2013, la Société D E, syndic, a adressé tant au gestionnaire du bien de Monsieur X qu’à Monsieur X une mise en demeure afin qu’il interdise à son locataire de faire passer ses livraisons par les parties communes de l’immeuble, puis a adressé directement des lettres au Café l’ASSASSIN. Une lettre a également été adressée à la Société MILLIET par le syndic le 6 août 2010.

Par exploit d’huissier en date des 22 mai et 6 juin 2014, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 99 rue K Y Z […], représenté par son syndic la Société D E, a assigné Monsieur A X et la Société RUFIN PERE ET FILS devant ce Tribunal.

Par exploit d’huissier en date du 18 mars 2015, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 99 rue K Y Z […], représenté par son syndic la Société D E, a assigné la Société ENZO devant ce même Tribunal.

Les deux affaires ont été jointes.

Aux termes de ses dernières conclusions, le demandeur sollicite de voir :

- juger que la Société ENZO sera condamnée in solidum avec la Société RUFIN PERE ET FILS et Monsieur X :

* à cesser et à faire cesser toute livraison par les parties communes de l’immeuble,

* à se faire livrer directement par le local (lot 3) qui dispose d’un accès direct sur la rue K Y Z et qui communique directement avec sa cave (lot 23) et ce, sous astreinte de 600 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

- condamner in solidum Monsieur X, la Société RUFIN PERE ET FILS et la Société ENZO à lui payer les sommes de :

* 9675 euros HT au titre de la remise en état du hall de l’immeuble, augmentée de la TVA au taux applicable,

* 7800 euros HT au titre de la réfection des marches de l’escalier d’accès à la cave, augmentée de la TVA au taux applicable,

* 10.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du trouble de jouissance engendré par les livraisons,

* 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

- condamner in solidum Monsieur X, la Société RUFIN PERE ET FILS et la Société ENZO aux entiers dépens en ce compris le coût des constats d’huissiers des 11 mai 2011, 9 janvier 2013, 16 janvier 2013, 20 février 2013 et 26 novembre 2014, dont distraction au profit de Maître F G pour ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Il fait valoir que :

— le Café l’ASSASSIN utilise les parties communes en violations des dispositions du règlement de copropriété (articles 5 et 8), qui s’appliquent aux copropriétaires mais également à leurs locataires; il appartient alors au copropriétaire bailleur de veiller à la bonne exécution du bail par son locataire et au respect du règlement de copropriété qui s’impose à lui; depuis plusieurs années, le Café l’ASSASSIN se fait livrer, notamment par la Société MILLIET, de lourds fûts métalliques et des caisses de boissons entre 7h30 et 10h45, le matin, tel que cela ressort des différents procès-verbaux de constat établis; le rituel de livraison est donc toujours le même : la Société MILLIET passe directement par le porche d’entrée de l’immeuble, y stocke les fûts et caisses de boissons avant de les descendre par l’escalier de la cave, de les entreposer à nouveau dans le couloir de la cave et de les stocker dans la cave dont est locataire la Société RUFIN PERE ET FILS; la Société MILLIET remonte de la cave les fûts métalliques et caisses de boissons vides de la cave, en les entreposant à nouveau dans le hall d’entrée avant de les remettre dans le camion

stationné devant l’immeuble; ces livraisons ont lieu une à deux fois par semaine; cet encombrement régulier des parties communes de l’immeuble est contraire aux dispositions du règlement de copropriété;

— sur la cessation des livraisons : en sa qualité de propriétaire du lot n°3, Monsieur X est tenu de respecter le règlement de copropriété, mais également de le faire respecter par son locataire; le syndic l’a informé à plusieurs reprises des infractions commise par le Café l’ASSASSIN, engendrant des dommages aux parties communes de l’immeuble; ces diffétents courriers et mises en demeure sont demeurés sans effet; Monsieur X n’a procédé à aucune diligence envers la Société RUFIN PERE ET FILS pour faire cesser ces agissements; Monsieur X et la Société ENZO prétendent à tort avoir présenté un projet de résolution à mettre à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 10 mars 2015, en vue d’installer un monte-charge dans le commerce de la Société ENZO, ayant fait cette demande très tardivement, de sorte qu’une question adressée la veille d’une assemblée générale ne peut être mise à l’ordre du jour; aucune assemblée générale extraordinaire n’a été ensuite convoquée faute d’instruction en ce sens; il a fallu attendre la dernière assemblée générale du 22 mars 2016, qui a voté à l’unanimité une résolution n°10 autorisant Monsieur X a faire installer un monte-charge reliant le café exploité par la Société ENZO à sa cave; depuis 2011, Monsieur X n’a rien fait pour permettre à son locataire de jouir paisiblement de son local, et a, au contraire, fait preuve d’une passivité exemplaire en attendant que son locataire prenne enfin la mesure du problème et sollicite un devis pour faire installer le monte-charge;

— sur la réparation des dommages : ils sont décrits dans les constats d’huissier (porte d’entrée, hall, escalier de la cave); s’agissant du trouble de jouissance, les livraisons régulières réalisées pour le compte du Café l’ASSASSIN par les parties communes de l’immeuble causent un trouble de jouissance certain à l’ensemble de la copropriété (nuisances sonores “bruits métalliques” matinales).

Aux termes de ses dernières conclusions, Monsieur X, défendeur, sollicite de voir:

- prononcer sa mise hors de cause, n’étant que le propriétaire des murs dans lesquels la Société RUFIN PERE ET FILS exerce son commerce de café-restaurant-brasserie, et qui habite Strasbourg, et qui bien avant la présente instance avait tenté de résilier le bail de la Société RUFIN PERE ET FILS du fait des infractions reprochées par le Syndicat des copropriétaires,

- subsidiairement, ramener à de plus justes proportions les indemnités réclamées, et exclure la remise en état du nez des marches de l’escalier d’accès aux caves qui va être solutionnée par l’assurance de la Société MILLIET, fournisseur et livreur de la Société RUFIN PERE ET FILS, et responsable des désordres lors de ses livraisons, à la suite de la déclaration de sinistre effectuée par le syndic,

- dire n’y avoir lieu à le condamner sous astreinte à contraindre son locataire, la Société RUFIN PERE ET FILS, à ne plus utiliser les parties communes pour ses livraisons, alors que ce dernier a pris l’engagement ferme devant le Juge des référés d’aménager son accès intérieur à sa cave afin de ne plus faire passer ses livraisons par les parties communes, et alors qu’en toute hypothèse Monsieur X habitant Strasbourg n’a pas les moyens d’interdire ce passage, ayant en particulier été débouté de sa demande par ordonnance de référé du 25 juin 2014, et alors que par lettre recommandée en date du 6 mars 2015 Monsieur X a demandé au syndic d’inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale l’autorisation de faire réaliser par son locataire, et aux frais de ce dernier, l’installation d’un monte-charges,

- condamner solidairement les Sociétés RUFIN PERE ET FILS et ENZO à réaliser à leurs frais exclusifs les travaux d’installation d’un monte-charges desservant sa cave, conformément à leur engagement déjà acté par l’ordonnance de référé du 25 juin 2014, sous astreinte journalière provisoire de 100 euros passé le délai d’un mois de la tenue de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 mars 2016 autorisant ladite installation, et ce durant une période d’un mois passé lequel délai il sera à nouveau statué sur la liquidation de la première astreinte, et sur la fixation éventuelle d’une seconde astreinte définitive plus dissuasive,

- condamner solidairement les Sociétés RUFIN PERE ET FILS et ENZO à le garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre à quelque titre que ce soit, inclus toute éventuelle astreinte, par application des clauses et conditions de son bail et des articles 1146 et suivants du Code civil,

- condamner solidairement les Sociétés RUFIN PERE ET FILS et ENZO à lui payer les sommes de :

* 2000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive par application de l’article 1382 du Code civil,

* 3000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

- les condamner solidairement aux dépens dont distraction au profit de la SCP DEMONT & BOURNAS-DEMONT, Avocats, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Il fait valoir que :

— sur l’absence de responsabilité : il n’est que le propriétaire des murs dans lesquels la Société RUFIN PERE ET FILS exerce son activité, et il habite Strasbourg; les désordres et nuisances sonores sont générées par les livraisons à la Société RUFIN PERE ET FILS; le Règlement de Copropriété n’interdit pas les livraisons par le hall alors que l’accès à l’escalier des caves ne peut se faire que par sa traversée; le Syndicat des copropriétaires reproche seulement au livreur d’entreposer les marchandises dans le hall juste le temps de les descendre dans la cave de la Société RUFIN PERE ET FILS; il n’est produit aucune pièce justificative démontrant la responsabilité de la Société RUFIN PERE ET FILS dans l’apparition des désordres sur la peinture tant de la porte cochère, au surplus qui ne présente que des éclats minimes, que sur celle du hall, les attestations des copropriétaires constituant des «preuves à soit même »; depuis 2009, seuls trois courriers ont été adressés à Monsieur X; toutes les autres mises en demeure ont été adressées directement à la Société RUFIN PERE ET FILS, seule responsable des désordres; il est totalement inexact d’affirmer que Monsieur X n’aurait pas réagi alors qu’avant même l’assignation, il avait mis en demeure sa locataire par RAR des 6 mars et 26 septembre 2013; en l’absence de réaction de sa locataire, il lui a fait signifier le 18 novembre 2013 un commandement visant la clause résolutoire, l’a assignée en référé le 27 décembre 2013 et a fait constater les désordres par constat du 21 février 2014 pour faire jouer l’acquisition de la clause résolutoire; par ordonnance de référé du 25 juin 2014, le Juge des référés a estimé qu’il n’y avait pas lieu à l’acquisition de la clause résolutoire aux motifs essentiels que la preuve de la date des désordres n’était pas rapportée, ni les nuisances sonores, et a donné acte à la Société RUFIN PERE ET FILS qu’elle offrait de réaliser à ses frais les travaux d’aménagement de sa trappe d’accès à l’escalier intérieur reliant la salle à la cave afin que les livraisons soient effectuées directement sans passer par les parties communes; par la suite, Monsieur X a mis en demeure le Syndicat des copropriétaires de lui communiquer le devis de remise en état des parties communes visé au procès-verbal de l’assemblée générale du 25 mars 2013, et d’effectuer la déclaration de sinistre exigée par l’ordonnance de référé du 25 juin 2014, ce que ce dernier a fait le 10 juillet 2014; il a tout fait auprès tant du syndic que de sa locataire pour régler ce problème, et n’est donc pas responsable de la situation; par ailleurs, la Société RUFIN PERE ET FILS a pris l’engagement, acté par le Juge des référés, de faire les aménagements nécessaires, engagement repris dans l’acte de cession du fonds de commerce intervenue le 24 juillet 2014 au profit de la Société ENZO; enfin, par lettre recommandée en date du 6 mars 2015, il a transmis à la Société D E la demande officielle de la Société ENZO d’installer le monte-charges; il n’est pas responsable de l’attente de cette demande (avec devis descriptif établi par la Société « OPIUM ARCHITECTURE ») et de l’absence d’inscription de cette question à l’ordre du jour d’une assemblée générale; même tardive, la demande reste néanmoins valable pour la prochaine assemblée générale ordinaire de mars 2016; la Société ENZO n’a adressé que le 6 mars 2015 le dossier technique d’implantation du monte-charges, sur sommation de communiquer du 9 janvier 2015, et Monsieur X l’a le jour même répercuté sur le syndic, en sollicitant l’inscription à l’ordre du jour de l’autorisation d’installation; toutefois, l’assemblée générale ayant déjà été convoquée pour le 10 mars 2015, ce n’est qu’à l’assemblée du 22 mars 2016 que l’autorisation a pu être inscrite à l’ordre du jour; aux termes de l’assemblée générale du 22 mars 2016, Monsieur X a enfin été autorisé à faire réaliser par son locataire l’installation d’un monte-charges; il appartient donc maintenant au locataire de réaliser cette installation à ses frais, ainsi qu’il en avait pris l’engagement lors de l’audience des référés du 11 juin 2014;

— sur les demandes de condamnations : elles sont contestées; concernant la remise en état du hall, le devis ALPHA RENOV BAT ne concerne pas exclusivement le carrelage, mais également le remplacement des bordures en Y et de la première marche d’escalier; or aucun justificatif n’a été communiqué pour démontrer la réalité de ces désordres et surtout la responsabilité de la Société RUFIN PERE ET FILS; concernant la réfection des marches de l’escalier d’accès aux caves, une déclaration de sinistre ayant été effectuée, ce problème sera donc réglé par les assurances; concernant le trouble de jouissance, il n’est pas justifié, les attestations de copropriété constituant des « preuves à soit même », par ailleurs imprécises et contradictoires en ce qui concerne la fréquence des livraisons;

— en toute hypothèse, les Sociétés RUFIN PERE ET FILS et ENZO sont seules à l’origine des désordres devront garantir Monsieur X compte tenu des termes tant des articles 1146 et suivants du Code civil, que des termes du bail du 7 février 2006, et en particulier de ses clauses d’user des lieux en bon père de famille, ne rien faire qui puisse nuire à la tranquillité ou à la jouissance paisible des voisins, en particulier à l’occasion des livraisons, se soumettre aux obligations du Règlement de Copropriété et se substituer au bailleur dans toute instance judiciaire engagée à ce titre.

Aux termes de ses dernières conclusions, la Société RUFIN PERE ET FILS, défenderesse, sollicite de voir :

- débouter le Syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes,

- débouter Monsieur X de son appel en garantie,

- condamner le Syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître Michel BUCHS, conformément aux dispositions de l’article 699 du même code.

Elle fait valoir que :

— le règlement de copropriété n’interdit pas les livraisons par les parties communes de l’immeuble et notamment par le hall et le couloir interne conduisant aux caves, ce que ne conteste d’ailleurs pas le Syndicat des copropriétaires, qui reproche à la concluante d’encombrer les parties communes lorsqu’elle se faisait livrer par la Société MILLIET les caisses de boissons et fûts de bière, ledit encombrement étant interdit par le règlement; or, il ne s’agit pas en l’espèce d’encombrement, notion supposant un excès en durée ou en volume, mais juste d’un dépôt de quelques instants et seulement une fois par semaine, le temps de descendre du camion l’intégralité des caisses et fûts à livrer et de reprendre ceux vides; il n’y a dès lors aucun abus de jouissance des parties communes; les constats d’huissier précités versés aux débats par le Syndicat des copropriétaires confirment cette situation;

— le demandeur n’apporte aucune preuve objective sur l’imputabilité des désordres matériels invoqués : il a fait établir au cours des années 2011 à 2013, durant les opérations de livraison des caisses de boissons et futs de bière par la Société MILLIET, cinq constats d’huissier décrivant les modalités desdites livraisons, qui ne font que décrire les désordres existants, au demeurant minimes, sans en indiquer ni la date de leur survenance ni les auteurs; au contraire, il a été constaté que toutes les précautions étaient prises pour éviter les chocs lors des livraisons par la Société MILLIET; qui plus est, les dégradations constatées sur les trottoirs situés de part et d’autre du hall ne sauraient davantage être imputées à la concluante puisque ces derniers se trouvent en léger retrait des volumineuses boîtes à lettres existant des deux côtés, empêchant donc les diables de heurter lesdits trottoirs; l’imputabilité de la cause des désordres ne saurait se déduire de la simple existence des livraisons, les parties communes étant empruntées par de nombreuses personnes et divers objets et engins, susceptibles d’en être à l’origine (vélos, poussettes d’enfants, containeurs-poubelles); la Société RUFIN PERE ET FILS n’était par ailleurs pas le seul commerce à emprunter les parties communes lors de livraisons; l’exploitant de la boutique attenante faisait de même et utilisait un transpalette ancien, lourdement chargé, muni de roulettes métalliques et non en caoutchouc; la cause de ces désordres peut également trouver son origine dans les importants travaux effectués dans l’immeuble au cours des années 2006 à 2008 pendant lesquels de nombreux engins, quantités de matériels et échafaudages ont transité par le hall de l’immeuble; les photographies produites montrent que les cassures du carrelage et les tâches de résidus de peinture sur le sol sont anciennes; l’état des lieux est avant tout dû à un manque d’entretien évident des parties communes; concernant le nez des marches de l’escalier conduisant aux caves, cet escalier est ancien, en mauvais état et porte les traces de réparations de fortune indiquant bien une usure répétée et ancienne; tous les occupants de l’immeuble utilisent cet escalier pour accéder aux caves; il n’est pas contesté par la concluante que la détérioration du nez des marches est survenue en 2012 du fait d’un livreur de la Société MILLIET particulièrement indélicat qui faisait rouler les futs de bière dans l’escalier; la Société RUFIN PERE ET FILS est alors intervenue à plusieurs reprises auprès du mandataire du bailleur, la Société D afin qu’une déclaration de sinistre soit établie et que la copropriété soit indemnisée par la compagnie d’assurance de la Société MILLIET; la bonne foi de la concluante a été reconnue par le juge des référés qui dans son ordonnance du 25 juin 2014 a fait injonction sous astreinte à Monsieur X d’intervenir auprès du syndic de l’immeuble pour que ce dernier effectue, pour le compte du Syndicat des copropriétaires une déclaration de sinistre auprès de la compagnie assurant l’immeuble aux fins de remboursement par l’assureur de la Société MILLIET du coût de la réfection des marches; Monsieur X et le syndic se sont exécutés de telle sorte que le Syndicat des copropriétaire sera indemnisé par l’assureur du coût de ces travaux;

— sur le trouble de jouissance et de voisinage causé par les nuisances sonores : ces nuisances ne pouvaient qu’être épisodiques; en outre, la concluante avait pris dès la fin 2012 toutes les mesures pour y mettre fin (changement du livreur, utilisation de diables munis de roues en caoutchouc, inscription sur tous les bons de livraisons de la mention « escalier très fragile, ne pas faire glisser les fûts », changement de l’horaire d’ouverture); les quelques nuisances sonores pouvant subsister sont ainsi réduites, de faible durée et interviennent à des horaires diurnes normaux;

— il n’est pas contesté que les lieux loués comportent un accès direct à la cave via une trappe conduisant à un escalier intérieur pouvant permettre d’éviter le passage par les parties communes, bien que le règlement de copropriété n’interdise pas l’utilisation de ces dernières pour effectuer les livraisons; cette trappe permet avec de grandes difficultés le passage de la majorité des marchandises mais pas des fûts de bière; néanmoins, la Société RUFIN PERE ET FILS a offert de prendre à sa charge les travaux d’élargissement et d’aménagement de la trappe, voire de l’installation d’un monte-charge; la Société ENZO, successeur, a intégralement repris cet engagement et a fait parvenir le 4 mars 2015 un dossier technique établi par un architecte.

Aux termes de ses dernières conclusions, la Société ENZO, défenderesse, sollicite de voir :

- débouter le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,

- condamner le Syndicat des copropriétaires aux entiers dépens et au paiement de la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle fait valoir que :

— sur le non respect du règlement de copropriété, elle fait sienne les conclusions de la Société RUFIN PERE ET FILS, ajoutant les photographies des livraisons effectuées par l’autre commerçant de l’immeuble, sans que ce dernier ne soit mis en cause; il reste que la Société ENZO a fait établir un dossier technique relatif à l’installation d’un monte-charges pour respecter l’engagement pris dans l’acte de cession qu’elle a transmis par l’intermédiaire de son conseil en date du 4 mars tant au conseil du bailleur qu’au conseil du Syndicat des copropriétaires; aucune réponse ni aucun avis n’a été donné sur ce dossier; la Société ENZO a sollicité les autorisations nécessaires afin d’éviter le passage par les parties communes; il appartient tant à son bailleur qu’au Syndicat des copropriétaires de donner cette autorisation; enfin, la Société ENZO a fait établir un constat d’huissier le 1^er avril 2015, qui ne démontre aucun désordre dû aux livraisons;

— sur l’imputabilité des désordres allégués, il n’est produit que les constats d’huissier sans que les désordres ne puissent être attribués spécifiquement à l’exploitant du Café Bar Restaurant; lesdits procès-verbaux ne font que constater l’existence de désordres sans pour autant déterminer le responsable, ni indiquer la date de survenance ou les auteurs; ils sont rédigés sous le même format et sans modification des termes par rapport au premier constat; concernant la porte d’entrée, aucun élément ne permet de démontrer que ces éclats sont le fait des livraisons effectuées pour le Café; concernant le hall, rien ne permet de démontrer que la réfection du hall soit nécessitée du fait des livraisons effectuées pour le Café; les attestations de copropriétaires ou locataires ne stipulent pas que les dégradations sont le fait du Café, ainsi que les factures du ravalement de la façade sur rue de 2011, s’agissant du ravalement de la façade rue et aucunement du ravalement intérieur des parties communes; concernant, l’escalier de la cave, la Société RUFFIN PÈRE ET FILS préalablement à la cession et la Société ENZO tentent de faire en sorte que les livraisons soient faites en respectant tant l’accès par l’escalier que le hall d’entrée, ce qui résulte notamment du constat du 1^er avril 2015; les livraisons sont passées par l’intérieur du restaurant et à partir de 10 h, de façon à gêner le moins possible les voisins; le Syndicat des copropriétaires avait mis à l’ordre du jour de l’assemblée des copropriétaires du 20 mars 2011 la réfection du nez des marches des escaliers menant aux caves, démontrant que ces désordres sont antérieurs au premier constat d’huissier en date du 20 mai 2011; ils ont depuis voté contre les travaux de réfection du nez des marches; il est rappelé que la Société ENZO a sollicité son bailleur et le Syndicat des copropriétaires à l’effet d’obtenir l’autorisation d’installer un monte-charge;

— sur le trouble de jouissance, les copropriétaires n’ont jamais déposé de plainte, et n’ont pas plus écrit au syndic pour se plaindre de bruits anormaux de voisinage.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 juin 2016; l’affaire a été examinée à l’audience du 15 décembre 2016; la décision a été mise en délibéré au 9 février 2017 prorogé au 9 mars 2017.

MOTIFS DE LA DECISION

— sur la demande de cessation des troubles et la demande de travaux :

L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot, et use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Il est établi que le locataire doit également respecter les dispositions du règlement de copropriété et se conformer aux décisions de l’assemblée générale des copropriétaires. Dans l’usage qu’il fait de son lot, le locataire a exactement les mêmes droits et obligations que son bailleur. Le Syndicat des copropriétaires se voit de ce fait reconnaître le droit d’agir directement à l’encontre du locataire en cas de violation du règlement de copropriété.

Il résulte de ces dispositions que lorsqu’un copropriétaire ou un occupant utilise son lot contrairement aux prescriptions du règlement de copropriété, il doit être condamné à remettre les choses dans un état conforme aux exigences dudit règlement ou faire cesser toute activité non conforme à ces exigences, au besoin sous astreinte. L’action tendant à obtenir la cessation d’une infraction au règlement de copropriété n’est pas subordonnée à la justification d’un préjudice.

En l’espèce, le règlement de copropriété en date du 21 janvier 1997 que l’immeuble, divisé en 37 lots, est composé d’un bâtiment unique tenant: en façade à la rue K Y Z, à gauche à l’immeuble 97 rue K Y Z, au fond à l’immeuble 99a rue K Y Z, et à droite à l’immeuble 101 rue K Y Z, et comprenant un bâtiment en façade à l’alignement actuel de la rue K Y Z, édifié sur la totalité de la parcelle, élevé sous-sol, d’un rez-de-chaussée, de cinq étages partiels et carrés, et d’un sixième étage partiel lambrissé et en retrait sur la rue K Y Z et sur l’arrière du bâtiment.

Aux termes de l’article 2 du règlement de copropriété, “l’immeuble est destiné à usage principal d’habitation. Toutefois, il pourra être utilisé pour l’exercice d’une profession libérale et pour l’installation de bureaux ou de locaux administratifs découlant d’une activité commerciale. Par dérogation à ce qui précède, les locaux situés au rez-de-chaussée et au premier étage pourront être utilisés à usage commercial suivant la notion “Tous commerces”. Une activité de restauration sera également admise, sous respect des dispositions administratives et d’hygiène”.

Les lots n°3 et 23, propriété de Monsieur X et loués à la Société RUFIN PERE ET FILS jusqu’au 16 juillet 2014, puis à la Société ENZO depuis cette date, laquelle exerce une activité de bar-restaurant, sont des locaux à usage commercial, ainsi décrits au règlement de copropriété :

— lot n°3 : “Au rez-de-chaussée, avec accès sur la rue K Y Z : un local commercial avec cuisine, cabinet de toilette et WC, d’une surface de 80 m2, autre accès porte face dans l’entrée commune. Ce niveau communique avec le lot 23 du sous-sol par un escalier. Au sous-sol : une cave, d’une surface de 14 m2. Ces deux niveaux communiquent entre eux par une trappe”.

— lot n°23 : “Au sous-sol : une cave commerciale, d’une surface de 27 m2. Ce lot communique avec le lot 3 du rez-de-chaussée par un escalier”.

Le règlement de copropriété stipule que “les parties communes sont celles qui sont affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires”. Elles “comprennent” notamment “la cage de l’escalier, les paliers des étages ainsi que les couloirs du sous-sol” et “au rez-de-chaussée : le porche commun avec sa porte sur la rue K Y Z. L’entrée commune avec sa porte donnant sur le porche commun ainsi que le digicode. Le couloir commun du sous-sol où se trouve le compteur d’eau et l’accès à l’égout”. “D’une façon générale sont communes toutes les parties de l’immeuble qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif de l’un des copropriétaires ou qui sont communes selon la loi et l’usage”.

L’article 3 du règlement de copropriété prévoit que “Chacun des copropriétaires aura le droit de jouir et d’user comme bon lui semblera des parties privatives lui appartenant à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires. D’une façon générale, il ne devra rien être fait qui puisse porter atteinte à la destination, compromettre l’harmonie, la solidité de l’immeuble, nuire à la sécurité et à la tranquillité des occupants”. “Tout bruit ou tapage nocturne, de quelque nature que ce soit, troublant la tranquillité des occupants, est formellement interdit”. “Chaque copropriétaire doit veiller à ne rien faire ni laisser faire qui puisse nuire à la bonne tenue des lieux et troubler la jouissance des voisins”. “Tout copropriétaire a la faculté de louer sa fraction d’immeuble. En tout état de cause, il restera personnellement responsable de l’exécution des charges et conditions imposées par le règlement de copropriété et il demeurera aussi responsable des agissements de son locataire”.

L’article 5 du même règlement dispose que “Chacun des copropriétaires pourra user librement des parties communes, suivant leur destination propre telle qu’elle résulte du présent règlement, à condition de ne pas faire obstacle aux droits des autres copropriétaires”. “Nul ne pourra, même temporairement, encombrer les parties communes ni déposer quoi que ce soit, ni les utiliser pour son usage personnel, en dehors de leur destination normale”. “Toutes dégradations causées aux choses communes par le fait d’un copropriétaire, de son locataire, de son personnel ou de personnes se rendant chez lui, seront réparées entièrement aux frais du copropriétaire intéressé”.

L’article 8 dudit règlement précise enfin que “Chaque copropriétaire est responsable, à l’égard tant du syndicat que tout autre copropriétaire, des troubles de jouissance et infractions aux dispositions du présent règlement, dont lui-même, sa famille, ses préposés, les locataires ou occupants quelconques des locaux lui appartenant, seraient directement ou indirectement les auteurs, ainsi que des conséquences dommageables résultant de sa faute ou de sa négligence et de celle de ses préposés, ou par le fait d’une chose, d’une personne dont il est légalement responsable”.

Il résulte des procès-verbaux de constats d’huissier suivants, établis à la demande du Syndicat des copropriétaires, que :

— procès-verbal du 11 mai 2011 : “ à 7 h 30, face aux immeubles des 99 et 101 rue K Y Z, un imposant camion de livraison de boissons est stationné. Deux hommes sortent de ce camion de nombreuses caisses de boissons ainsi que des bonbonnes métalliques qu’ils transportent et entreposent dans le porche de l’immeuble du 99 rue K Y Z ainsi qu’au pied de l’escalier où se situe la porte donnant accès à la cave où les hommes descendent. A 7 h 55, les hommes mentionnés ci-dessus, après avoir livré les caisses de boissons ainsi que les bonbonnes métalliques dans la cave située à droite de l’escalier, sortent de cette même cave diverses caisses de boissons ainsi que des bonbonnes métalliques. Ils entreposent ces biens au pied de l’accès cave ainsi que dans le porche de l’immeuble. Puis l’ensemble est transporté devant le camion mentionné ci-dessus. La porte donnant accès au porche de l’immeuble comporte de nombreux éclats et chocs en partie basse. Les trottoirs en Y, de part et d’autre du porche, comporte également des éclats et chocs. Le sol comporte de nombreuses traces noirâtres provenant de l’extérieur. Durant la livraison des caisses de boissons ainsi que des bonbonnes métalliques dans la cave, des bruits importants de manipulation sont largement audibles et résonnent dans l’immeuble ainsi que sur la voie publique devant l’immeuble. Les mêmes constatations sont faites lorsque les caisses de boissons et les bonbonnes métalliques sont emportées de la cave vers le camion”.

Les photographies jointes au procès-verbal sont particulièrement éloquentes et montrent clairement l’entreposage des divers fûts métalliques et caisses de boissons sous le porche de l’immeuble, notamment près des boîtes aux lettres et de la porte d’entrée de l’immeuble, ainsi que dans le hall à proximité immédiate des premières marches de l’escalier desservant les étages supérieurs situé devant la porte de l’escalier desservant la cave. Les deux battants de la porte d’entrée de l’immeuble, peints en bleu, présentent de très nombreuses traces d’impacts (peinture totalement dégradée) en partie basse à hauteur des fûts et caisses précités.

— procès-verbal du 9 janvier 2013 : “ La porte d’entrée double- battant de l’immeuble, de couleur bleue, a été entièrement repeinte dans le cadre d’un ravalement. Côté extérieur, en partie basse, au ras du sol, sont relevées quelques salissures”.

— procès-verbal du 16 janvier 2013 : “ A 10 h 15, face aux immeubles des 99 et 101 rue K Y Z, un imposant camion de livraison de boissons arrive sur les lieux et stationne. Ce camion contient de nombreux fûts métalliques, cartons et caisses de bouteilles.

Un homme sort de ce camion des fûts métalliques qu’il transporte à l’aide d’un diable et les entrepose dans le porche de l’immeuble du 99 rue K Y Z, en ouvrant le battant gauche de la porte double-battant sur rue de l’immeuble. Cette porte comporte quatre petits éclats en partie intérieure près des arêtes, étant précisé que la porte d’entrée double-battant a été entièrement repeinte dans le cadre d’un ravalement. A 10 h 45, le livreur emporte de nouveau des fûts et se retire”.

Les photographies jointes au procès-verbal montrent que la porte a été repeinte en bleu et présente quelques traces, identiques à celles constatées précédemment, en partie basse.

— procès-verbal du 20 février 2013 : “A 9 h 40, face aux immeubles des 99 et 101 rue K Y Z, un imposant camion de livraison de boissons est stationné. Un homme sort de ce camion de nombreuses caisses de boissons ainsi que des fûts métalliques qu’il transporte et entrepose au pied de l’escalier où se situe la porte donnant accès à la cave où l’homme descend. Cette même personne, après avoir descendu les produits livrés, remonte de ladite cave les fûts de bière vides et les transporte jusqu’au camion, en les ayant préalablement stockés au pied de la porte de la cave dans le hall de l’immeuble. Les marches de l’escalier menant à la cave et les murs de la cage d’escalier sont en mauvais état. Durant la livraison des caisses de boissons et des bonbonnes métalliques dans la cave, des bruits importants de manipulation sont largement audibles et résonnent dans l’immeuble ainsi que sur la voie publique devant l’immeuble. Les mêmes constatations sont effectuées lorsque les caisses et bonbonnes de boissons sont emportées de la cave vers le camion de transport, jusqu’à 10 h 30”.

— procès-verbal du 26 novembre 2014 : “A 9 h 40, face aux immeubles des 99 et 101 rue K Y Z, un imposant camion de livraison de boissons arrive sur les lieux et stationne. Il contient de nombreux fûts métalliques , cartons et caisses de bouteilles. Deux hommes sortent de ce camion des fûts métalliques et caisses de boissons qu’ils transportent à l’aide d’un diable et les entreposent dans le porche de l’immeuble du 99 rue K Y Z. Puis, ils les entreposent sur le palier du rez-de-chaussée au-devant de la porte donnant accès aux caves. Se présente le gérant de la Société ENZO, Monsieur J I J, auquel l’huissier de justice décline sa qualité et l’objet de sa présence. Les livreurs, bien qu’essayant de porter les fûts de bière, les font doucement rouler dans l’escalier en Y donnant accès à la cave, créant néanmoins un bruit important et causant des dégradations manifestes. Le mur et les marches en Y de cet escalier sont en très mauvais état comportant des manques et décrochements très importants”.

Il ressort par ailleurs des attestations versées aux débats, établies en 2013, que ces livraisons s’effectuent une fois par semaine depuis une dizaine d’années, et provoquent outre des nuisances sonores, des dégradations du carrelage du hall d’entrée et de l’escalier de la cave, rendant ce dernier dangereux (marches cassées), et un encombrement du hall de l’immeuble empêchant le passage, notamment des poussettes.

Il ressort par ailleurs du procès-verbal de constat d’huissier du 21 février 2014, établi à la demande de Monsieur X, que : “ L’accès à l’immeuble du 99 rue K Y Z se fait par une porte cochère à double-battant, dont la partie supérieure vitrée est intacte. La partie basse de cette porte est recouverte d’une peinture de couleur bleue comportant plusieurs rayures et éclats. Les chasses-roues sont recouverts de peinture bleue et sont encrassés. Les montants en Y au droit de ces chasses-roues comportent des éclats. Le hall est recouvert d’un dallage en Y abîmé, comportant d’importantes traces noires. De part et d’autre, il existe un trottoir en Y dont les nez de marches sont très abîmés. Le trottoir est émoussé au droit de la porte d’accès au bâtiment de gauche. La partie basse des murs est en pierres anciennes et comportent plusieurs éclats ainsi que des coulures brunes. La partie supérieure des murs est recouverte de peinture présentant plusieurs éclats et des traces brunes. La partie basse des coffrages, de part et d’autre du hall, est abîmée et comporte plusieurs éclats. Le soubassement en Y de part et d’autre de la porte d’accès au bâtiment gauche est émoussé et cassé du côté gauche. Le sol du palier de l’escalier de gauche est recouvert d’un carrelage à motifs, ancien, comportant plusieurs éclats et fissurations au droit de la porte vitrée. La première marche de l’escalier en Y est émoussée au niveau des nez de marches et fissurée de part et d’autre du pilastre de départ.”

Il ressort enfin du procès-verbal de constat d’huissier du 1^er avril 2015, établi à la demande de la Société ENZO, que : “ A 10 h, un camion “FRANCILIENNE” arrive, deux personnes sortent du camion et déchargent des fûts à l’aide de chariots. Ils passent par les parties communes de l’immeuble et ouvrent la porte cochère. Les chariots chargés de fûts passent sans difficulté cette porte. Ils montent une petite marche en Y pour accéder à la cage d’escalier et aux caves. Les chariots sont équipés de barres en caoutchouc pour prendre appui sur la marche en Y. Les deux employés descendent dans la cave puis dans la réserve du commerce à l’enseigne L’ASSASSIN les fûts ainsi que des caisses de sodas. Pendant toutes ces opérations, les fûts et les caisses pas plus que le chariot ne heurtent les différentes portes ou murs. Dans l’escalier menant aux caves, il n’est pas noté de dégradations particulières en dehors des deux de l’escalier d’aspect très ancien et en très mauvais état. Aucune dégradation particulière n’est aussi relevée sur le chemin emprunté depuis la rue jusqu’aux caves. Dans la réserve du restaurant au sous-sol, il est constaté la présence d’une dizaine de différents fûts ainsi que la présence d’une échelle de meunier qui mène au rez-de-chaussée arrivant en-dessous du bar. Quelques minutes plus tard, arrive un camion MILLET. Des fûts et des caisses de vins sont transportés à l’intérieur du restaurant sans passer par les parties communes. La livraison est déposée à l’aide d’un chariot à proximité du bar. Le gérant descend lui-même les deux fûts de bière livrés en passant par la petite trappe sous le bar qui donne sur l’échelle de meunier. L’opération est périlleuse, et nécessite de retirer les portes sous le bar donnant accès à l’échelle puis de descendre en marche arrière par ladite échelle en tenant l’un des fûts. Les caisses de vins sont déchargées du chariot par les employés du restaurant. Le gérant explique que seuls les fûts de 30 litres peuvent être descendus à la cave par l’échelle de meunier, pas ceux de 50 litres.”

Bien que le règlement de copropriété n’interdise pas expressément les livraisons commerciales par le porche et le hall d’entrée de l’immeuble, néanmoins il apparaît que les livraisons effectuées par la Société RUFIN PERE ET FILS, puis depuis le 16 juillet 2014 par la Société ENZO, constituent une violation manifeste du règlement de copropriété en ce qu’elles constituent un usage répété et régulier des parties communes contraire aux droits des autres copropriétaires : encombrement et dégradations des parties communes, nuisances sonores importantes à des heures matinales, et ce d’autant que ces livraisons peuvent s’effectuer directement par le local commercial, qui dispose d’une entrée sur rue, ainsi qu’une communication directe au sous-sol (cave commerciale) par une trappe et un escalier, même s’il s’avère que cette dernière n’est pas adaptée aux contenants de grands volumes. En tout état de cause, les contraintes liées à la configuration des lieux n’exonèrent pas le copropriétaire bailleur et son locataire de leur obligation de respecter les dispositions du règlement de copropriété. Il leur appartient simplement de solliciter de l’assemblée générale l’autorisation d’effectuer les aménagements nécessaires afin d’exercer l’activité commerciale autorisée par ledit règlement de copropriété dans le respect des droits des autres copropriétaires.

C’est d’ailleurs dans ces conditions que l’assemblée générale du 22 mars 2016 a autorisé, à l’unanimité, Monsieur X à installer un monte-charges reliant directement le café à sa cave, à ses frais exclusifs, conformément au projet joint et sous les conditions habituelles s’agissant de travaux affectant les parties communes (article 25 b de la loi du 10 juillet 1965) (résolution n°10).

La demande d’exécution des travaux de Monsieur X à l’encontre des Sociétés RUFIN PERE ET FILS et ENZO ne saurait prospérer à l’encontre de la Société RUFIN PERE ET FILS, qui n’a plus la qualité de locataire depuis le 16 juillet 2016.

Concernant la Société ENZO, celle-ci s’est engagée par contrat de cession de fonds de commerce, signifié à Monsieur X à “reprendre à son compte l’offre faite par la Société RUFIN PERE ET FILS, actée par le Tribunal, de faire réaliser les travaux d’élargissement de la trappe ou d’installation d’un monte-charges, à ses frais exclusifs, sous réserve de l’obtention de l’accord du bailleur et de la copropriété”.

L’autorisation de la copropriété donnée au bailleur étant établie, il convient donc de condamner la Société ENZO à réaliser, à ses frais exclusifs, les travaux d’installation d’un monte-charges desservant la cave du local loué.

Afin d’assurer l’exécution de cette mesure de travaux, et en application des articles L131-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, il y a lieu de laisser à la Société ENZO un délai de 4 mois à compter de la signification du présent jugement qui sera exécutoire à titre provisoire en application de l’article 515 du Code de procédure civile, comme statué ci-dessous, à l’expiration duquel une astreinte de 300 euros par jour de retard sera due, et ce pendant 3 mois, à la suite de quoi le Juge de l’Exécution pourra liquider cette astreinte et au besoin, fixer une nouvelle astreinte.

De même, à l’expiration de ce délai de quatre mois, il convient de condamner in solidum Monsieur X, copropriétaire bailleur, et la Société ENZO, actuelle locataire, à faire cesser toute livraison effectuée par le porche et le hall d’entrée de l’immeuble, et à faire effectuer ses livraisons par l’accès direct sur rue du local commercial et par l’accès direct de ce dernier à la cave commerciale, et ce sous astreinte de 500 euros par infraction constatée par voie d’huissier, et ce pendant 3 mois, à la suite de quoi le Juge de l’Exécution pourra liquider cette astreinte et au besoin, fixer une nouvelle astreinte.

— sur les préjudices :

Le principe de la réparation intégrale du préjudice subi impose que la personne à l’origine des désordres indemnise celui qui les a subis de l’intégralité de ses préjudices.

En application de l’article 1202 du Code civil, la solidarité ne se présume pas et doit être expressément stipulée, sauf solidarité de plein droit prévue par la loi. Toutefois, chacun des responsables d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité. Ils sont donc tenus d’une obligation in solidum à son égard.

En l’espèce, s’agissant d’un même dommage, la condamnation in solidum sera dès lors retenue.

* sur le préjudice matériel :

— la réfection du hall d’entrée :

Un devis de réfection du hall d’entrée de l’immeuble a été établi par la Société ALPHA RENOV BAT le 3 avril 2014 (n° 1622/09/ALF) pour un montant de 9675 euros HT.

Il ressort des constatations précitées que le hall d’entrée (carrelage, bordures, 1^re marche (en Y) est dégradé, tel qu’en témoignent également clairement les différentes photographies jointes aux procès-verbaux de constats d’huissier. Il apparaît manifeste que les passages et l’entreposage fréquents depuis plusieurs années de lourds et imposants fûts métalliques et de diverses caisses de boissons dans ce hall d’entrée, par ailleurs étroit, a contribué en partie à la dégradation dudit hall d’entrée.

Néanmoins, compte tenu du passage des autres copropriétaires, dont il n’est toutefois pas démontré le caractère abusif et contraire au règlement de copropriété, il conviendra de retenir un coefficient d’usage et d’usure normale du hall d’entrée à hauteur de 50 %.

En conséquence, il convient de condamner in solidum Monsieur X, la Société RUFIN PERE ET FILS et la Société ENZO à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 4837,50 euros HT (9675 / 2), augmentée de la TVA applicable au jour du prononcé du présent jugement.

— la réfection des marches de l’escalier d’accès à la cave :

Un devis de réfection des marches de l’escalier donnant accès aux caves a été établi par la Société DO FUNDO le 24 janvier 2013 (n° 130136H) pour un montant de 9328,80 euros TTC (TVA 19,60%) (7800 euros HT).

Il ressort des constatations précitées que l’état des marches de l’escalier d’accès aux caves est très dégradé, tel qu’en témoignent également clairement les différentes photographies jointes aux procès-verbaux de constats d’huissier. Il apparaît manifeste que les descentes et remontées régulières depuis plusieurs années de lourds et imposants fûts métalliques et de diverses caisses de boissons par cet escalier, par ailleurs très étroit, a contribué de manière majeure à la dégradation dudit escalier. Il sera souligné que l’assemblée générale du 25 mars 2013 a rejeté une résolution relative aux travaux de nez de marches au motif que “les nouvelles dégradations lors des livraisons pour le café rendent les devis de réfection des nez de marches obsolètes”.

Néanmoins, compte tenu du passage des autres copropriétaires, dont il n’est toutefois pas démontré le caractère abusif et contraire au règlement de copropriété, il conviendra de retenir un coefficient d’usage et d’usure normale de l’escalier, s’agissant d’un escalier pour lequel le passage régulier est plus réduit, à hauteur de 30 %.

En conséquence, il convient de condamner in solidum Monsieur X, la Société RUFIN PERE ET FILS et la Société ENZO à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 5460 euros HT (7800 – [7800 x 30 % = 2340] ), augmentée de la TVA applicable au jour du prononcé du présent jugement.

* sur le préjudice de jouissance :

Les nuisances sonores avérées (au moins une fois par mois, voire une fois par semaine) et les dégradations des parties communes ont causé un préjudice de jouissance certain à l’ensemble des copropriétaires, dans la mesure où il s’agit de parties communes (hall d’entrée et escalier d’accès à la cave) utilisées quotidiennement par tous les copropriétaires et occupants de l’immeuble.

Les faits ont été constatés pour la première fois le 11 mai 2011 (constat d’huissier susvisé) et se poursuivent tant que les travaux d’aménagement votés par l’assemblée générale du 22 mars 2016 n’ont pas été effectués, et dans une moindre mesure compte tenu des quelques précautions prises par la Société ENZO pour limiter ces nuisances (livraisons partielles par l’intérieur du commerce).

Le préjudice de jouissance peut ainsi être indemnisé à hauteur de 7000 euros, soit une moyenne de 1000 euros par an.

En conséquence, il convient de condamner in solidum Monsieur X, la Société RUFIN PERE ET FILS et la Société ENZO à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 7000 euros, à hauteur de 4000 euros à charge de la Société RUFIN PERE ET FILS et de 3000 euros pour la Société ENZO.

— sur la demande de garantie de Monsieur X à l’encontre de la Société RUFIN PERE ET FILS et de la Société ENZO :

Aux termes de l’article 1147 (nouvellement 1232-1) du Code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages-intérêts à raison de l’inexécution de l’obligation, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée.

Par ailleurs, l’article 1728 du Code civil dispose que le preneur est tenu d’user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail. A l’inverse, l’article 1719 du même code prévoit que le bailleur est tenu de délivrer au preneur la chose louée conforme à la destination du bail.

En l’espèce, le contrat de bail commercial, renouvelé le 7 février 2006, conclu entre Monsieur X, bailleur, et la Société RUFIN PERE ET FILS, preneuse, stipulait que “le preneur s’engage à ne rien faire qui puisse nuire à la tranquillité ou à la jouissance paisible des voisins, tant à l’occasion des livraisons qu’à celle des déplacements du personnel. Le preneur déclare se soumettre aux obligations du règlement de copropriété qui s’imposeront à lui dans la mesure où elles ne sont pas contraires aux dispositions du présent bail”.

Monsieur X a reçu, le 6 août 2010, copie du courrier adressé par le syndic D E à la Société RUFIN PERE ET FILS en date du même jour, aux termes duquel, faisant suite au précédent courrier du 3 novembre 2009, resté sans réponse, relatif aux livraisons du Café L’ASSASSIN par la Société MILLET, il était réitéré la demande de faire livrer l’établissement directement par l’accès dont dispose celui-ci. Il était rappelé que les fûts ne doivent en aucun cas être stockés dans les couloirs des caves, et il était également indiqué que les livreurs endommageaient les marches de l’escalier d’accès aux caves.

Par courrier recommandé du 6 mars 2013, le conseil de Monsieur X a rappelé à la Société RUFIN PERE ET FILS ses obligations résultant du bail relatives à la jouissance paisible des lieux loués, rappelant les plaintes du Syndicat des copropriétaires et des occupants de l’immeuble concernant des nuisances sonores et des dégradations des parties communes.

Suite à une nouvelle mise en demeure du syndic en date du 23 septembre 2013, Monsieur X a délivré à la Société RUFIN PERE ET FILS, par acte d’huissier en date du 18 novembre 2013, un commandement de faire aux fins de mettre fin aux infractions énoncées (livraisons de fûts de bière et de boissons dans les parties communes, dégradations des peintures de la porte d’entrée de l’immeuble, du hall d’entrée et des marches de l’escalier d’accès aux caves à l’occasion des livraisons, bruits générés notamment par le roulement des fûts sur le sol), et à défaut aux fins de résiliation du bail.

Par acte d’huissier du 27 décembre 2013, Monsieur X a assigné la Société RUFIN PERE ET FILS devant le Juge des Référés de ce Tribunal aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail litigieux et prononcer l’expulsion de la locataire.

Par ordonnance du 25 juin 2014, le Juge des Référés a dit n’y avoir lieu à l’acquisition de la clause résolutoire et fait injonction, sous astreinte, à Monsieur X d’intervenir auprès du syndic pour que ce dernier effectue, pour le compte du Syndicat des copropriétaires, une déclaration de sinistre auprès de l’assureur de l’immeuble aux fins de remboursement par l’assureur de la Société MILLET du coût de réfection des marches de l’escalier commun conduisant aux caves. Il a été jugé que la preuve des dégradations et des nuisances sonores et de leur persistance n’était pas rapportée par le demandeur au référé, et que la société exploitante justifiait avoir fait toutes les démarches utiles auprès de son bailleur pour qu’une déclaration de sinistre soit établie, celui-ci n’étant jamais intervenu auprès du syndic en ce sens, laissant ainsi perdurer la situation dommageable. La clause résolutoire ne peut donc pas jouer. Par ailleurs, la demande du bailleur tendant à voir l’exploitante condamner à remettre en état des parties communes souffre d’une contestation sérieuse dans la mesure où il ne lui a pas permis, par sa carence, une prise en charge du sinistre par l’assureur de la Société MILLET, son fournisseur. De même, la demande du bailleur tendant à voir interdire à l’exploitante l’utilisation des parties communes pour ses livraisons souffre d’une contestation sérieuse dans la mesure où ce dernier est tenu de délivrer un local conforme à la destination du bail, dont l’appréciation échappe au juge des référés, et que l’accès des fûts de bière par la trappe, de par sa taille et de sa situation sous le comptoir, n’est pas en l’état possible. L’exploitante se propose d’ailleurs de prendre à sa charge la réalisation des travaux d’élargissement de la trappe et de l’escalier menant à la cave, voire l’installation d’un monte-charges pour faciliter les livraisons dans de bonnes conditions, sous réserve de l’accord du bailleur et de la copropriété.

Le 10 juillet 2014, le syndic a déféré à l’injonction qui lui était faite par l’ordonnance susvisée.

Le 16 juillet 2014, le bail commercial a été transféré à la Société ENZO.

Il ressort donc de l’ensemble des éléments précédemment exposés, que s’agissant de la Société RUFIN PERE ET FILS, Monsieur X, outre son absence de réaction entre 2010 (6 août), date à laquelle il est alerté pour la première fois par le syndic des infractions au règlement de copropriété, et 2013, date de ses premiers courriers adressés à sa locataire (6 mars et 23 septembre), ne peut lui reprocher de ne pas avoir respecter ses obligations contractuelles résultant du bail, à savoir d’user en bon père de famille de la chose louée et de ne pas nuire à la tranquillité des occupants de l’immeuble, dans la mesure où lui-même n’a pas fait toutes diligences pour mettre le local loué en conformité avec son usage, ce dernier devant lui-même être conforme aux dispositions du règlement de copropriété, étant rappelé qu’il a été relevé par le juge des référés que la Société RUFIN PERE ET FILS s’était proposée de prendre à sa charge la réalisation des travaux d’élargissement de la trappe et de l’escalier menant à la cave, voire l’installation d’un monte-charges pour faciliter les livraisons dans de bonnes conditions, sous réserve de l’accord du bailleur et de la copropriété.

Aux termes de l’acte de cession du fonds de commerce entre la Société RUFIN PERE ET FILS et la Société ENZO, signifié le 24 juillet 2014 à Monsieur X, il était stipulé que Monsieur I J, gérant de la Société ENZO, déclarait avoir eu connaissance de l’ordonnance de référé du 25 juin 2014 et reprendre à son compte l’offre faite par la Société RUFIN PERE ET FILS, actée par le Tribunal, de faire réaliser les travaux d’élargissement de la trappe ou d’installation d’un monte-charges, à ses frais exclusifs, sous réserve de l’obtention de l’accord du bailleur et de la copropriété.

Cette demande d’autorisation a été effectuée par la suite par Monsieur X, et l’autorisation a été donnée par l’assemblée générale du 22 mars 2016.

La Société ENZO n’a pas manqué à ses obligations contractuelles.

La demande de garantie à l’encontre de la Société RUFIN PERE ET FILS et de la Société ENZO sera dès lors rejetée, de même que les demandes subséquentes.

— sur les frais irrépétibles et les dépens :

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et qu’il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Monsieur X, la Société ENZO et la Société RUFIN PERE ET FILS succombent à la présente procédure. Ils seront donc condamnés in solidum à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et de supporter la charge des dépens, incluant les frais des cinq constats d’huissier des 11 mai 2011, 9 janvier 2013, 16 janvier 2013, 20 février 2013 et 26 novembre 2014.

— sur l’exécution provisoire :

Afin d’assurer la sécurité juridique au sein de la copropriété, il est nécessaire de prononcer l’exécution provisoire, laquelle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal , statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Condamne la Société ENZO à réaliser, à ses frais exclusifs, les travaux d’installation d’un monte-charges desservant la cave du local loué, dans un délai de 4 mois à compter de la signification du présent jugement, à l’expiration duquel une astreinte de 300 euros par jour de retard sera due, et ce pendant 3 mois,

Condamne in solidum Monsieur A X et la Société ENZO à faire cesser toute livraison effectuée par le porche et le hall d’entrée de l’immeuble du 99 rue K Y Z […], et à faire effectuer ses livraisons par l’accès direct sur rue du local commercial et par l’accès direct de ce dernier à la cave commerciale, à l’expiration du délai de 4 mois, ci-dessus spéficié, et ce sous astreinte de 500 euros par infraction constatée par voie d’huissier, pendant 3 mois,

Condamne in solidum Monsieur A X, la Société RUFIN PERE ET FILS et la Société ENZO à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 99 rue K Y Z […] :

* au titre des préjudices matériels :

— la somme de 5460 euros HT, augmentée de la TVA applicable au jour du prononcé du présent jugement,

— la somme de 4837,50 euros HT, augmentée de la TVA applicable au jour du prononcé du présent jugement,

* au titre du préjudice de jouissance :

— la somme de 7000 euros, à hauteur de 4000 euros à charge de la Société RUFIN PERE ET FILS et de 3000 euros pour la Société ENZO,

Déboute Monsieur A X de sa demande de garantie à l’encontre de la Société RUFIN PERE ET FILS et de la Société ENZO,

Condamne in solidum Monsieur A X, la Société RUFIN PERE ET FILS et la Société ENZO à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 99 rue K Y Z […] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Déboute les parties du surplus de leurs prétentions respectives,

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement,

Condamne in solidum Monsieur A X, la Société RUFIN PERE ET FILS et la Société ENZO aux dépens, incluant les frais des constats d’huissier des 11 mai 2011, 9 janvier 2013, 16 janvier 2013, 20 février 2013 et 26 novembre 2014, et qui pourront être recouvrés par Maître F G, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris le 09 Mars 2017

Le Greffier Le Président

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