Tribunal de grande instance de Paris, Loyers commerciaux, 26 avril 2017, n° 16/18055

TGI Paris 26 avril 2017

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision du Tribunal de Grande Instance de Paris, la société BNP Paribas demande la fixation du loyer de renouvellement de son bail commercial à 38 380 euros, tandis que Madame X Y sollicite un loyer de 90 000 euros. Les questions juridiques portent sur l'application des articles L.145-33 et L.145-34 du Code de commerce, notamment concernant le déplafonnement du loyer et la détermination de la valeur locative. Le tribunal conclut que le déplafonnement ne s'applique pas en raison de la clause de cession et sous-location, et ordonne une expertise pour évaluer la valeur locative au 1er avril 2016, tout en fixant un loyer provisionnel au montant contractuel pendant l'instance.

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Sur la décision

Référence :	TGI Paris, loyers commerciaux, 26 avr. 2017, n° 16/18055
Juridiction :	Tribunal de grande instance de Paris
Numéro(s) :	16/18055

Sur les parties

Avocat(s) :	Paola PEREIRA-OSOUF
Cabinet(s) :	SCP ZURFLUH LEBATTEUX RAMEY RODELLE
Parties :	S.A. BNP PARIBAS

Texte intégral

T R I B U N A L

D E GRANDE

I N S T A N C E

D E P A R I S

■

Loyers commerciaux

N° RG :

16/18055

N° MINUTE : 3

Assignation du :

13 Novembre 2016

^{(footnote: 1)}

Expert :

^{(footnote: 2)}

Mr A-B C

[…]

JUGEMENT

rendu le 26 Avril 2017

DEMANDEUR

S.A. BNP PARIBAS

[…]

représenté par Maître Paola PEREIRA-OSOUF de la SCP ZURFLUH LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES, demeurant 3 RUE LA BOETIE – […], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0154

DEFENDERESSE

Madame X Z Y

[…]

représentée par Maître François DUFFOUR de la SCP D.D.A Avocats, demeurant […] – […], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0043

COMPOSITION DU TRIBUNAL

F G, Vice-Présidente

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance de Paris, conformément aux dispositions de l’article

R 145-23 du Code de Commerce ;

assistée de D E, faisant fonction de Greffier.

DEBATS

A l’audience du 01 Février 2017

tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au Greffe

Contradictoire

en premier ressort

PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 16 juillet 2007 enregistré au RAINCY le 9 octobre 2007 (bordereau 690-12-9310), M^me X Y a donné à bail à la société BNP PARIBAS, divers locaux commerciaux dépendant d’un immeuble sis […] et […], composés d’une grande […] et […] formée de la réunion de deux anciennes boutiques, laquelle partant du mur mitoyen séparant le 9 de la […] de l’immeuble voisin et allant jusqu’à l’entrée du […], d’un sous-sol à l’étage inférieur et communiquant par un escalier privé entre les deux étages et d’un sous-sol à l’étage inférieur communiquant par un escalier privé entre les deux étages, pour une durée de neuf années à compter du 1^er avril 2007 pour finir le 31 mars 2016, moyennant un loyer annuel de 69 000 euros, en principal, et à destination de l’activité de «commerce de banque, d’établissement financier et de toues opérations similaires ou connexes exercées par la banque Nationale de Paris et ses filiales».

Par avenant à bail 2^e révision triennale en date du 23 avril 2013, le loyer a été porté à la somme annuelle de 82 340 euros, hors taxes et hors charges, «correspondant, d’une part, au résultat de la variation de l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE rapportée au loyer contractuel de départ, et d’autre par, à la valeur locative définie d’un commun accord au visa de l’article L.145-33 du code de commerce» et qui «constitue donc le nouveau loyer du bail résultant de la révision triennale prévue par l’article L.145-38 du code de commerce».

Par acte extrajudiciaire du 15 juillet 2015, M^me X Y a notifié à la société BNP PARIBAS un congé avec offre de renouvellement pour le 31 mars 2016 à effet au 1^er avril 2016 moyennant un loyer annuel de 90 000 euros.

Par un mémoire en demande notifié le 23 août 2016, la société BNP PARIBAS sollicite la fixation du prix du loyer du bail renouvelé à compter du 1^er avril 2016, suivant la valeur locative par elle estimée, soit à la somme annuelle de 38 380 euros, hors taxes et hors charges, aux motifs que cette valeur locative est inférieure au loyer plafond de 77 596,73 euros calculé sur la base de l’indice trimestriel des loyers commerciaux «ྭILCྭ»ྭ, en application de l’article L.145-34 du code de commerce [(69 000 euros x 108,41, ILC T4 2015) / 96,40, ILC T4 2006], et que la clause de cession et sous-location «tous commerces»ྭfait échec à l’application de l’article R.145-11 du code de commerce qui ne concerne que le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux.

Par un mémoire en réponse notifié le 20 septembre 2016, M^me X Y sollicite le déplafonnement du loyer renouvelé, en application de l’article R.145-11 du code de commerce, en raison de l’assimilation des locaux à usage de banque aux locaux à usage de bureaux ; déduit de ce déplafonnement que la valeur locative s’appliquera en tout état de cause, en l’espèce, que son montant soit inférieur au loyer plafonné par variation indiciaire ou qu’il lui soit supérieur ; fait valoir, que si, en raison de la date du renouvellement du bail intervenu après la date d’application de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 dite «ྭloi PINELྭ», le loyer de renouvellement résultant de la fixation à intervenir sera soumis à l’indice ILC, en application de l’article L.145-34 du code de commerce dans sa rédaction issue de cette loi, le loyer de renouvellement lui-même restera, en revanche, régi par les conditions en vigueur à la date de conclusion du bail expiré dès lors que la variation du loyer et le calcul du plafonnement ne peuvent s’effectuer sur la base de deux indices distincts à savoir l’ICC comme indice de départ et l’ILC comme indice d’arrivée, ce qui la conduit à fixer le montant du loyer plafonné à la somme annuelle de 81 341,78 euros [(69 000 euros x 1608, ICC 3T 2015) / 1381, ICC 3T 2006] et relève, enfin, que ce montant est inférieur au montant de la valeur locative qu’elle estime à 90 000 euros au 1^er avril 2016 et qui est, dès lors, seule applicable.

M^me X Y demande ainsi au juge des loyers commerciaux de:

— fixer le loyer de renouvellement à la valeur locative,

fixer ledit loyer à la somme de 90 000 euros en principal, hors taxes et hors charges,

— dire que les compléments de loyers dus porteront intérêts au taux légal à compter de chaque échéance et jusqu’à complet paiement,

— subsidiairement, dans l’hypothèse où il désignerait un expert aux fins d’évaluation de la valeur locative au regard des critères définis par l’article L.145-33 du code de commerce :

— fixer la consignation et la mettre à la charge du demandeur, en l’espèce, la société BNP PARIBAS requérante dans le cadre de l’instance et sollicitant une fixation du loyer à la baisse,

— fixer le loyer provisionnel à la somme de 82 340 euros en principal, hors taxes et hors charges, pour la durée de l’instance,

— condamner la société BNP PARIBAS aux dépens.

Par acte du 30 novembre 2016, la société BNP PARIBAS a assigné M^me X Y devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de PARIS aux fins de voir, au visa des articles L.145-33ྭ et suivants du code de commerce et sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

— dire et juger que le bail est renouvelé, à son profit, à compter du 1^er avril 2016 au titre des locaux sis […] et […],

— dire et juger que le loyer doit être fixé à la valeur locative, laquelle est inférieure au loyer plafond,

— fixer le montant du bail renouvelé à son profit à compter rétroactivement du 1^er avril 2016, au titre des locaux sis […] et […], à la somme annuelle de 38 380 euros, en principal, hors taxes et hors charges sur la base d’une surface pondérée de 101 m² et d’un prix unitaire de 380 euros/m²,

— condamner M^me X Y à rembourser le trop-perçu de loyers, lesquels porteront intérêts au taux légal, outre la capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du code civil pour les intérêts dus depuis plus d’un an,

à titre subsidiaire,

— ordonner une mesure d’instruction en application de l’article R.145-30 du code de commerce,

— fixer le loyer provisionnel pendant la durée de l’expertise, à compter du 1^er avril 2016, à la somme annuelle de 50 000 euros, compte tenu du différentiel entre la valeur locative estimée et le loyer payé,

en tout état de cause,

— dire que les dépens, en ce compris les éventuels frais d’expertise, seront supportés par moitié par chaque partie.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1^er avril 2016 mais demeurent en désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé.

En application de l’article L.145-33 du code de commerce, le loyer renouvelé est fixé à la valeur locative déterminée en fonction des éléments qu’il énumère.

Cette règle est cependant écartée par l’article L.145-34 du code de commerce qui institue le principe du plafonnement du loyer renouvelé.

Cette exception est elle-même écartée en faveur du déplafonnement du loyer et d’une fixation, en conséquence, du loyer renouvelé à la valeur locative soit en cas de modification de l’un des quatre premiers éléments énumérés par l’article L.145-33 du code de commerce, selon l’article L.145-34 du même code, soit en raison de la nature des locaux loués et, notamment, en application de l’article R.145-11 du code de commerce, lorsque ces locaux sont à usage exclusif de bureaux.

Tel est le cas, notamment, des locaux à usage, comme en l’espèce, d’agence bancaire ainsi que le soutient M^me X Y, sans contestation, à ce sujet, de la société BNP PARIBAS.

La clause autorisant la cession ou la sous location pour tous commerces permet, cependant, d’écarter l’usage exclusif de bureaux et le déplafonnement «automatique» du loyer renouvelé découlant de l’article R.145-11 du code de commerce.

Tel est le cas, en l’espèce, de la clause «CESSION & SOUS LOCATION» du bail commercial du 16 juillet 2007 qui stipule que «La société preneuse pourra sous-louer ou céder son bail aux mêmes prix et conditions à d’autres commerces, à l’exception de commerces bruyants ou malodorants:

— notamment marchand de poissons, débits de boissons ou teinturerie, blanchisserie», ce que M^me X Y, qui n’a pas répondu au moyen de la société BNP PARIBAS soulevé à ce sujet, n’a pas contesté.ྭ

Dans ces conditions, le déplafonnement du loyer renouvelé ne résultera pas de la nature des locaux loués et de l’application des dispositions de l’article R.145-11 du code de commerce et ne présentera pas, en conséquence, le caractère automatique, dont se prévaut M^me X Y au fondement de cet article, pour dépendre, en application de l’article L.145-34 du code de commerce, de l’existence d’une modification notable de l’un des quatre premiers éléments énumérés par l’article L.145-33 du même code.

En conséquence, la règle applicable à la fixation du loyer renouvelé -déplafonnement ou plafonnement- nécessitera du juge des loyers commerciaux qu’il se prononce sur l’existence de la modification notable précitée, sauf si la valeur locative des locaux à la date du 1^er avril 2016 est inférieure au montant du loyer plafonné à cette même date déterminé en application de l’article L.145-34 du code de commerce, auquel cas c’est cette valeur locative qui sera retenue.

Le juge des loyers commerciaux aura, dès lors, à apprécier à la fois la valeur locative des locaux au 1^er avril 2016 mais également le montant du loyer plafonné à cette même date, en considération de la variation de l’indice applicable suivant les dispositions de l’article L.145-34 du code de commerce.

Le bail du 16 juillet 2007, stipule, dans sa clause «REVISION DU PRIX DU LOYER» :

«Le montant du loyer du présent bail sera révisé automatiquement à l’expiration de chaque période triennale, en proportion des variation de l’indice national du coût de la construction publié trimestriellement par l’INSEE (Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques).

L’indice de base à retenir est celui du dernier indice connu à ce jour, soit l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE du 3^e trimestre 2006 fixé à 1381.»

L’article L.145-34 du code de commerce dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 dite «loi PINEL» dispose :

«A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler,ྭsi sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s’ils sont applicables, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L.122-2 du Code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s’ils sont applicables, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont pas applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.»

L’article L.145-34 du code de commerce dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 dite «loi PINEL» dispose :

«A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler,ྭsi sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L.122-2 du Code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont pas applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation du loyer qui en décloue ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente.»

En application de l’article 21 II de la loi PINEL, les dispositions de cet article, dans leur nouvelle rédaction, sont applicables aux contrats en cours ou renouvelés à compter du 1^er septembre 2014, premier jour du troisième mois qui suit la promulgation de la loi.

Ni l’article 21 II de la loi PINEL ni l’article L.145-34 du code de commerce dans sa nouvelle rédaction n’opère la distinction soutenue par M^me X Y selon laquelle seul le nouveau loyer résultant de la fixation à intervenir sera soumis à l’indice des loyers commerciaux «ILC», le loyer de renouvellement à définir restant régi, en revanche, par l’article L.145-34 dans son ancienne rédaction et restant, en conséquence, soumis au taux de variation de l’indice du coût de la construction «ICC».

Dans ces conditions, le juge des loyers commerciaux retiendra que le montant du loyer plafonné à la date du 1^er avril 2016 sera défini en considération de la variation de l’un ou de l’autre des indices visés par l’article L.145-34 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi PINEL..

En l’état des moyens exposés, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat. Dès lors, il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise aux frais avancés de la société BNP PARIBAS, demanderesse à la l’instance.

Il convient de fixer pendant la durée de l’instance un loyer provisionnel égal au montant du loyer contractuel en principal, en application des dispositions de l’article L 145-57 du code de commerce.

L’exécution provisoire de la présente décision sera ordonnée comme étant nécessaire.

Il convient de réserver les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate, par l’effet du congé avec offre de renouvellement délivrée le 15 juillet 2015, le principe du renouvellement du bail concernant les locaux situés […] et […] à compter du 1^er avril 2016,

Ecarte la règle de déplafonnement du loyer en renouvellement édictée par l’article R.145-11 du code de commerce,

Dit que les dispositions de l’article L.145-34 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 dite «loi PINEL», s’appliquent, en l’espèce, notamment, en ce qui concerne l’indice applicable à la détermination du montant du loyer plafonné à la date du 1^er avril 2016,

Ordonne une mesure d’expertise et désigne en qualité d’expert :

Monsieur A-B C

[…]

Tél : 01 53 57 86 22

m-o.C@expertises-mopetit.com

avec mission de :

* convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les locaux litigieux situés […] et […] et de les décrire,

* entendre les parties en leurs dires et explications,

* procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,

* rechercher la valeur locative au 1^er avril 2016 des lieux loués situés […] et […] au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L 145-33 et R 145-3 à R 145-8 du code de commerce,

* donner son avis sur le montant du loyer plafonné au 1^er avril 2016 en considération des indices prévus par l’article L.145-34 du code de commerce dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2015 dite «ྭloi PINELྭ»,

* fournir tous éléments techniques et de fait permettant au le juge des loyers commerciaux de se prononcer sur l’existence d’une modification notable des quatre premiers éléments énumérés par l’article L.145-33 du code de commerce,

* dire, en cas de déplafonnement, si la variation du loyer déplafonné conduit à des augmentations supérieures, pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente,

* rendre compte du tout et donner son avis motivé,

* dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 31 mai 2018,

Fixe à la somme de 4000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la société BNP PARIBAS à la régie du tribunal de grande instance de Paris (escalier D 2^e étage) jusqu’au 26 juin 2017 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l’affaire sera rappelée à l’audience du juge des loyers commerciaux du 30 août 2017 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision,

Réserve les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à PARIS, le 26 avril 2017.

Le greffier Le président

D E F G

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exécutoires