Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER + 1 exp M^e AP AQ + 1 exp + 1 FE M^e X + 1 exp + 1 FE M^e KIEFFER

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE GRASSE

POLE CIVIL 2^e chambre section construction

JUGEMENT DU 24 Janvier 2018

DÉCISION N° : 2018/24

RG N°14/06204

DEMANDEURS :

- Monsieur Y, T N

né le […] à […]

[…]

[…]

83700 SAINT-RAPHAEL

- S.A.S VILLA A

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[…]

[…]

- S.A.R.L. LA HOLDING DE FELIX,

[…]

[…]

- S.A.S IMMOBILIERE AURON PILON,

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[…]

[…]

- S.A.R.L. N INVESTISSEMENTS,

[…]

[…]

représentés par M^e AW-AR AP LE DONNE, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant, substitué par M^e AK BERTIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDEURS :

- Monsieur V Z

né le […] à PARIS

[…]

[…]

- Madame W AA épouse Z

née le […] à […]

[…]

[…]

[…]

- Monsieur AB D

né le […] à […]

[…]

[…]

- Syndicat de copropriétaires de la […],

[…]

[…]

représenté par son syndic en exercice la société ORIENTATION FONCIERE ET IMMOBILIERE (OFI)

[…], 06160 JUAN LES PINS-ANTIBES

prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentés par Maître AE X de la SELARL X AE, avocats au barreau de GRASSE, avocat postulant et plaidant

- Maître AK K

[…]

[…]

- S.C.P. O DUTERTRE K

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[…]

[…]

représentés par Maître Frédéric KIEFFER de la SCP KIEFFER – MONASSE & ASSOCIES, avocats au barreau de GRASSE, avocat postulant substitué par M^e SIROUNIAN, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

PARTIES INTERVENANTES

- Maître AR-AS AT, mandataire judiciaire,

es qualité de commissaire de l’exécution du plan de la société SAS VILLA A, 13 Rue de la République

[…]

et es qualités de commissaire à l’exécution du plan de la société SARL LA HOLDING DE FELIX

- Maître AW-AX AY, mandataire judiciaire,

es qualités de mandataire judiciaire de la SARL N INVESTISSEMENTS,

[…]

[…]

représentés par Maître AW-AR AP LE DONNE de l’ASSOCIATION LE DONNE – AP-LE DONNE, avocats au barreau de GRASSE, avocat postulant substitué par M^e AK BERTIN, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL : COLLÉGIALE

Président : Madame AW, Vice-Présidente

Assesseur : Monsieur ERNST, Vice-président placé

Assesseur : Madame MORF, Vice-Présidente

qui en ont délibéré .

Greffier : Madame A, lors des débats et Madame B lors de la mise à disposition

DÉBATS :

Vu l’article 62 du code de procédure civile, issu du décret n° 2011-1202 du 28 septembre 2011

Vu l’acquittement du timbre ou le justificatif dispensant de son apposition,

Vu l’ordonnance de clôture en date du 21 septembre 2017 ;

A l’audience publique du 11 Octobre 2017, après débats l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement sera prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 11 décembre 2017.

Le prononcé du jugement a été reporté au 24 janvier 2018.

***

• EXPOSÉ DU LITIGE :

Le 19 février 2010, la SARL N Côte d’Azur Développement, représentée par Monsieur Y N, a déposé une demande de permis de construire, en vue de la rénovation et l’extension d’une villa existante, sise […] la Croisette à Cannes (cadastrée […]), comprenant une démolition partielle (démolition plancher, toit terrasse et terrasse rez-de-chaussée) et une surélévation de deux niveaux à partir du plancher conservé (R+1) et modification des façades.

Selon arrêté du 18 mai 2010, la SARL N Côte d’Azur développement (devenue Groupe N, puis la SARL La Holding de Felix) a obtenu le permis de construire (n°PC06029 10 0023) de la commune de Cannes.

La SAS Villa A, constituée le 15 septembre 2010 a procédé à l’acquisition, selon acte notarié du 14 octobre 2010, de la villa située à Cannes, […] la Croisette, dénommée « Feux Croisés », moyennant un prix de 2 775 000 €.

Afin d’en assurer l’acquisition et les travaux d’aménagement, elle a souscrit un prêt auprès de la HSBC, pour un montant total de 4 800 000 €.

Un permis modificatif (n°PC06029 10 0023 M1) a été accordé le 9 décembre 2010 à la SARL N Côte d’Azur développement.

Le permis de construire n°PC06029 10 0023 et son modificatif ont, ensuite, été transférés à la SAS Villa A, selon arrêté du 17 mai 2011.

Les travaux ont débuté fin 2010 (DROC du 17 décembre 2010) et ont été interrompus début 2011 en raison d’un incident sur le chantier (fragilisation, par la société Frecosud, de deux planchers, lesquels ont dû être démolis).

Un permis de construire modificatif (n°PC06029 10 0023 M3), visant la régularisation de la disparition partielle de planchers et leur reconstruction à l’identique, a été délivré le 19 juillet 2011 à la SAS […]

***

Monsieur V Z, Madame W AA épouse Z et Monsieur AB D sont copropriétaires au sein de la résidence […], située à […].

Le 13 juillet 2010, Messieurs Z, D et E ont, par l’intermédiaire de leur conseil, Maître F, formé un recours gracieux à l’encontre du permis de construire du 18 mai 2010.

L’adjoint au Maire délégué à l’urbanisme a rejeté ce recours, par courrier du 24 septembre 2010.

Monsieur V Z, Madame W AA épouse Z, Monsieur AB D et Monsieur AD E, représentés par Maître AK K, avocat, membre de la SCP avocats O Dutertre K, ont présenté un recours pour excès de pouvoir devant le tribunal administratif de Nice (requête n°1004549), en vue de l’annulation de la décision du 24 septembre 2010 rejetant le recours gracieux, ainsi que de l’arrêté municipal du 18 mai 2010, accordant le permis de construire à la SARL N Côte d’Azur Développement.

Parallèlement, ils ont saisi le juge des référés de cette juridiction, par requête du 17 décembre 2010, en vue de la suspension de ces décisions jusqu’à ce qu’il soit statué, sur le fond, sur la légalité de cette décision.

Selon ordonnance en date du 26 janvier 2011, le juge des référés du tribunal administratif de Nice a rejeté leur requête en suspension.

Monsieur V Z, Madame W AA épouse Z, Monsieur AB D et Monsieur AD E ont, alors, formé un pourvoi en cassation à l’encontre de cette ordonnance.

Le Conseil d’Etat, par décision du 26 juillet 2011, n’a pas admis le pourvoi.

***

Le 9 mai 2011, Monsieur V Z, Madame W AA épouse Z, Monsieur AB D et Monsieur AD E représentés par Maître AK K, de la SCP avocats O Dutertre K, avocat, ont saisi le juge des référés du tribunal administratif de Nice, afin que soit constaté, sans délai, l’état des travaux et particulièrement les travaux intérieurs, en cours de réalisation, autorisés selon permis de construire du 18 mai 2010 et son modificatif du 9 décembre 2010.

Selon ordonnance en date du 12 mai 2011, le juge des référés du tribunal administratif de Nice a désigné Monsieur G, en qualité d’expert, à l’effet de constater sans délai l’état des travaux, au contradictoire des requérants, de la SARL N Côte d’Azur Développement, de la SAS Villa A et de la commune de Cannes.

Monsieur G a déposé son rapport le 27 mai 2011, concluant : « Nous avons pu constater que les travaux entrepris par la société promotrice la SCI N pour la réalisation et la mise en œuvre de son projet sont conformes aux autorisations délivrées par la Commune de CANNES, à l’exception de la dalle du RDC qui a été démolie, alors qu’elle n’était pas indiquée comme tel dans la demande de PC. Néanmoins, cette démolition était nécessaire pour permettre l’accès aux engins perforateurs pour la réalisation des micro pieux ».

***

Monsieur V Z, Madame W AA épouse Z et Monsieur AB D, ayant pour avocat Maître AK K de la SCP avocats O Dutertre K ont saisi le tribunal administratif de Nice, par requête du 15 septembre 2011 (requête n°1103636), d’une demande d’annulation de l’arrêté du 19 juillet 2011, ayant accordé un permis de construire modificatif à la SAS […]

Le 14 octobre 2011, ils ont, parallèlement, saisi le juge des référés du tribunal administratif de Nice, en vue de la suspension des décisions des 18 mai 2010 et 19 juillet 2011 ayant accordé un permis de construire à la SARL N Côte d’Azur Développement et un permis de construire modificatif à la SAS Villa A, jusqu’à ce qu’il soit statué au fond sur leur légalité.

Le juge des référés a, par ordonnance du 17 novembre 2011, suspendu l’exécution des permis de construire des 18 mai 2010 et 19 juillet 2011.

Un pourvoi en cassation a été formé par la commune de Cannes à l’encontre de cette décision.

Par ordonnance du 15 mai 2013, le président de la dixième sous-section de la section contentieux du Conseil d’Etat n’a pas admis le pourvoi.

***

Le tribunal administratif de Nice, statuant sur les requêtes n°1004549 et n°1103636, en annulation de la décision du 24 septembre 2010, rejetant le recours gracieux du 24 juin 2010, de l’arrêté municipal du 18 mai 2010, accordant le permis de construire à la SARL N Côte d’Azur Développement et de l’arrêté du 19 juillet 2011, ayant accordé un permis modificatif à la SAS Villa A, les a rejetées, par jugement du 14 janvier 2013.

Appel a été interjeté à l’encontre de ce jugement et la cour administrative d’appel de Marseille a été saisie en suspension des arrêtés de permis de construire contestés, ainsi que du jugement du tribunal administratif de Nice du 14 janvier 2013.

Le juge des référés de la cour administrative d’appel de Marseille a, par ordonnance du 3 juillet 2013, refusé l’intervention de la société Frecosud et rejeté la requête en suspension ainsi présentée.

Monsieur V Z, Madame W AA épouse Z et Monsieur AB D ont formé un pourvoi en cassation à l’encontre de cette décision.

Le président de la dixième sous-section de la section du contentieux du Conseil d’Etat, statuant par ordonnance du 28 janvier 2014, a refusé l’admission du pourvoi.

La cour administrative d’appel de Marseille a, par arrêt du 15 mai 2014, rejeté la requête de Monsieur V Z, Madame W AA épouse Z et Monsieur AB D.

Ces derniers se sont pourvus en cassation à l’encontre de cet arrêt.

Le Conseil d’Etat, statuant au contentieux (section du contentieux, dixième sous-section), a refusé l’admission du pourvoi des consorts Z/D, par décision du premier octobre 2015.

***

Par requête du 21 janvier 2013, Monsieur V Z, Madame W AA épouse Z et Monsieur AB D ont également saisi le président du tribunal de commerce de Fréjus en vue de la désignation d’un huissier de justice pour dresser un constat, photographier ou prendre copie, au siège social de la société Frecosud, des pièces intéressant les planchers, les fondations et la pose de micro-pieux des travaux autorisés par les permis de construire des 18 mai 2010 et 19 juillet 2011.

Selon ordonnance du 22 janvier 2013 le président du tribunal de commerce de Fréjus a fait droit à cette requête et désigné Maître H, huissier de justice, pour y procéder.

La société Frecosud a assigné les consorts Z/D devant le juge des référés du tribunal de commerce de Fréjus en vue de la rétractation de cette ordonnance et la restitution des pièces.

Le juge des référés du tribunal de commerce de Fréjus a débouté cette société de ses demandes, par ordonnance du 22 avril 2013.

La société Frecosud a donc interjeté appel à l’encontre de cette décision.

La cour d’appel d’Aix-en-Provence a, par arrêt du 23 janvier 2014, infirmé la décision déférée en toutes ses dispositions et statuant à nouveau, a :

Déclaré le président du tribunal de commerce incompétent pour statuer sur la requête présentée le 21 janvier 2013, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, par Monsieur V Z, Madame W AA épouse Z et Monsieur AB D,

Rétracté l’ordonnance sur requête rendue le 29 janvier 2013 par le président du tribunal de commerce de Fréjus,

Renvoyé les consorts Z/D à mieux se pourvoir,

Ordonné la restitution, par ces derniers, de l’ensemble des pièces appréhendées par l’huissier de justice le 29 janvier 2013, sur tous supports,

Dit que cette décision privait les consorts Z/ D de la possibilité de se prévaloir des pièces concernées,

Condamné in solidum ces derniers à payer à la société Frecosud la somme de 3000€ à titre de dommages et intérêts provisionnels,

Débouté les consorts Z/D de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné in solidum Monsieur et Madame Z et Monsieur D aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût du constat d’huissier du 29 janvier 2013.

De leur côté, la SARL Groupe N et la SAS Villa A ont également saisi le juge des référés du tribunal de commerce de Fréjus en vue de la rétractation de l’ordonnance du 22 janvier 2013.

Cette juridiction a, par ordonnance du 4 juin 2013, rejeté cette demande.

La SARL Groupe N et la SAS Villa A ont donc interjeté appel à l’encontre de cette décision.

La cour d’appel d’Aix-en-Provence a, par arrêt du 3 avril 2014, constaté que l’appel était devenu sans objet en l’état de l’arrêt du 23 janvier 2014.

***

Selon acte d’huissier en date du 31 juillet 2013, Monsieur V Z, Madame W AA épouse Z et Monsieur AB D ont également saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Grasse, au contradictoire de la Commune de Cannes, de la SARL Groupe N et de la SAS Villa A, sur le fondement des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile et en vue d’une action fondée sur le trouble anormal de voisinage ou sur la faute des défendeurs, sollicitant la désignation d’un expert.

Par ordonnance du 16 décembre 2013, le juge des référés a fait droit à cette demande, l’expert désigné ayant notamment pour mission de vérifier la conformité des travaux aux permis de construire, la possibilité de la mise en œuvre du permis de construire initial sans porter atteinte à l’ossature de l’ancienne villa, et de donner son avis sur le lien entre les pièces récoltées par huissier de justice et les autorisations de construire accordées.

La consignation a été versée.

Cependant, la SARL Groupe N et de la SAS Villa A ont interjeté appel à l’encontre de cette décision.

La cour d’appel a radié cette procédure.

Suite à une demande de remise au rôle par la SARL Groupe N et de la SAS Villa A, fin 2016, les consorts Z/D se sont désistés de leur action.

***

De son côté, le syndicat des copropriétaires de la résidence […], […] à Cannes a assigné la SAS Villa A devant le tribunal d’instance de Cannes, par acte du 6 avril 2011, en vue du bornage de leurs parcelles respectives.

Par jugement en date du 21 juin 2012, le tribunal d’instance de Cannes a ordonné une expertise, confiée à Madame I, géomètre-expert, en vue du bornage judiciaire.

Le syndicat a également assigné la SAS Villa A devant le tribunal de grande instance de Grasse, par acte d’huissier en date du 6 avril 2011, sollicitant notamment le sursis à statuer dans l’attente de la décision rendue dans la procédure de bornage, ainsi que la démolition sous astreinte, des constructions élevées sur le fonds du syndicat des copropriétaires de la résidence […], […] à Cannes par la SAS […]

Par jugement du 24 juillet 2014, le tribunal d’instance de Cannes a constaté le désistement du syndicat des copropriétaires de la résidence […], […] à Cannes, implicitement accepté par la SAS […]

Selon acte d’huissier en date du 27 octobre 2015, le syndicat des copropriétaires de la résidence […], […] à Cannes, ayant pour avocat Maître AE X, de la SELARL Cabinet X, a de nouveau assigné la SAS Villa A, placée en redressement judiciaire le 18 novembre 2014, devant le tribunal d’instance de Cannes, outre Maître AG AH, administrateur de cette société et Maître AR-AS AU, mandataire judiciaire, en vue du bornage judiciaire entre leurs fonds respectifs.

Il s’est, de nouveau, désisté de cette demande.

***

Le 9 décembre 2012, la SAS Villa A a déposé plainte contre X, entre les mains du procureur de la République, des chefs de faux et usage de faux, tentative d’extorsion de fonds et tentative d’escroquerie au jugement.

***

Faisant valoir que le 9 mai 2011, la SAS Villa A avait conclu un contrat de réservation notarié avec Monsieur AI S, par lequel ce dernier s’engageait, à acquérir le bien pour le prix de 16 000 000 € sans recourir à un financement ; que cette cession avait été empêchée par diverses actions judiciaires engagées abusivement, directement par les consorts Z/D, et indirectement par ces derniers par le biais du syndicat des copropriétaires de la résidence […], auquel ils appartenaient ; que la SAS Villa A avait déposé une plainte pénale contre X auprès du procureur de la République du tribunal de grande instance de Grasse pour ce qu’elle estimait être une tentative d’extorsion de fonds; que du fait des divers recours engagés, la SAS Villa A n’avait pas été en mesure de céder son bien immobilier et de faire face, en conséquence, aux échéances du prêt accordé par la société HSBC pour les travaux ; qu’il s’en était suivi une procédure de saisie immobilière engagée par la société HSBC amenant à une vente forcée pour un montant de 6 600 000 € ; que la perte de la SAS Villa A était très importante; que le Groupe N était organisé sous le forme d’une holding avec ses filiales, dont la SAS Villa A, la SARL N Investissements et la SASU Immobilière Auron Pilon ; que les préjudices consécutifs aux recours abusifs des époux Z, de Monsieur D et du syndicat des copropriétaires de la résidence Villa J ne sont pas limités à la seule la SAS Villa A, Monsieur Y N, la SAS Villa A, la SARL La Holding de Felix, la SASU Immobilière Auron Pilon et la SARL N Investissements ont, par acte en date du 5 novembre 2014, fait assigner Monsieur V Z, Madame W AA épouse Z, Monsieur AB D et le syndicat des copropriétaires de la résidence […], […] à Cannes, devant le tribunal de grande instance de Grasse, sur le fondement des dispositions de l’article 1382 du code civil, en vue de leur condamnation à indemniser les préjudices subis par les demandeurs.

Cette procédure a été enrôlée sous le n° RG 14/6204.

***

Par acte en date du 21 avril 2016, le syndicat des copropriétaires de la résidence […] a dénoncé l’assignation susvisée à Maître AK K, avocat, et la SCP O Dutertre K et les a assignés devant le tribunal de grande instance de Grasse, afin que Maître K s’explique sur les recours qu’il a engagés, en sa qualité de conseil, devant les différentes juridictions administratives et également afin qu’il puisse relever et garantir, si nécessaire, le syndicat des copropriétaires de la résidence […] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre.

Cette procédure a été enrôlée sous le n° RG 16/2310.

***

Par acte en date du 21 avril 2016, Monsieur V Z, Madame W AA épouse Z et Monsieur D ont fait assigner Maître AK K, avocat et la SCP O Dutertre K devant le tribunal de grande instance de Grasse, afin que le premier s’explique sur les recours qu’il a engagés en sa qualité de conseil, devant les différentes juridictions administratives, et également afin qu’il puisse relever et garantir si nécessaire les consorts Z et D de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre.

Cette procédure a été enrôlée sous le n° RG 16/2314.

***

Dans le cadre de la procédure enregistrée au répertoire général sous le n°14/6204, le juge de la mise est état a été saisi d’un incident.

Selon ordonnance en date du 8 juillet 2016, le juge de la mise en état a, notamment :

- débouté les consorts Z/D de leur demande de jonction de la présente procédure et des procédures enrôlées sous les numéros RG 16/2310 et 16/2314, ces dernières n’ayant pas été renvoyées devant le juge de la mise en état,

- débouté Monsieur et Madame Z, Monsieur D et le syndicat des copropriétaires de la résidence […] de leur demande de sursis à statuer,

- débouté chacune des parties de l’intégralité de ses demandes,

- renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 4 mai 2017 à 9 heures, pour clôture éventuelle et fixation à plaider.

***

Par conclusions d’incident signifiées les 7 et 8 juin 2016, dans les deux procédures n° RG 16/2310 et RG 16/2314, Monsieur et Madame Z et Monsieur D ont saisi le juge de la mise en état en vue de la jonction de ces procédures avec la procédure 14/6204.

Le juge de la mise en état a, selon ordonnance en date du 14 octobre 2016 :

- constaté que le dossier RG 14/6204 n’avait pas été appelé à l’audience d’incident, et que la demande de jonction n’avait pas été formée contradictoirement avec les demandeurs de cette instance,

- constaté que le syndicat des copropriétaires de la résidence […] n’avait pas sollicité la jonction des procédures,

- ordonné la réouverture des débats.

Par ordonnance en date du 10 février 2017, le juge de la mise en état a notamment ordonné la jonction entre les instances portant les numéros RG 14/6204, RG 16/2314 et RG 16/2310, pendantes devant la deuxième chambre du tribunal de grande instance de Grasse et dit qu’elles se poursuivraient désormais sous le numéro le plus ancien.

***

Vu les conclusions de Monsieur Y N, la SAS Villa A, Maître AR-AS AT, mandataire judiciaire, pris en sa qualité de commissaire à l’exécution du plan de la SAS Villa A, intervenant volontaire, la SARL La Holding de Felix, Maître AR-AS AT, pris en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL La Holding de Felix, intervenant volontaire, la SASU Immobilière Auron Pilon, la SARL N Investissements, Maître AW-AX AY, mandataire judiciaire de la SARL N Investissements, intervenante volontaire, signifiées par voie électronique le 6 octobre 2017.

Au terme de leurs écritures, les demandeurs et intervenants volontaires sollicitent, au visa des articles 1382 du code civil, 783 et 784 du code de procédure civile et R261-26 du code de la construction et de l’habitation, sollicitent du tribunal de :

À titre liminaire, révoquer l’ordonnance de clôture du 21 septembre 2017 ;

In limine litis :

Recevoir Maître AR-AS AT en son intervention volontaire en sa qualité de commissaire à l’exécution du plan de la société Villa A ;

Recevoir Maître AR-AS AT en son intervention volontaire en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société La Holding de Félix ;

Recevoir Maître AW-AX AY en son intervention volontaire en sa qualité de mandataire judiciaire de la société N Investissements ;

Déclarer irrecevable la pièce adverse n°11, produite par Maître K ;

Sur le fond :

Dire et juger les demandeurs recevables et bien fondés en leur action ;

Dire et juger que les recours engagés par les consorts Z et Monsieur D sont abusifs ;

Dire et juger que les recours engagés par le syndicat des copropriétaires de la résidence […], […] à Cannes sont abusifs ;

En conséquence, dire et juger que les consorts Z, D et le syndicat des copropriétaires de la résidence […], […] à Cannes ont engagé leur responsabilité vis-à-vis des demandeurs.

Au titre du préjudice direct de la SAS Villa A :

Dire et juger que le contrat de réservation en date du 9 mai 2011 était parfaitement valable ;

En conséquence, à titre principal, condamner in solidum Monsieur V Z, Madame W AA épouse Z, Monsieur AB D et le syndicat des copropriétaires de la résidence […], […] à Cannes au paiement à la SAS Villa A de :

la somme de 9400 € au titre du préjudice sur la vente de Villa A ;

la somme de 2820000 € à parfaire au titre des intérêts non perçus sur la vente depuis 7 ans ;

la somme de 913322 € au titre des intérêts versés à HSBC pour la période comprise entre le 4ème trimestre 2011 (soit postérieurement à la vente empêchée par les consorts Z AJ et le syndicat des copropriétaires […]) et le 1er octobre 2015 (date du jugement rendu par le Conseil d’État). ;

A titre subsidiaire, condamner in solidum Monsieur V Z, Madame W AA épouse Z, Monsieur AB D et le syndicat des copropriétaires de la résidence […], […] à Cannes au paiement à la SAS Villa A de :

La somme de 3200000 € au titre du préjudice résultant de la diminution de la valeur du bien ;

La somme de 960000 € à parfaire au titre des intérêts non perçus sur la vente depuis sept ans ;

la somme de 913322 € au titre des intérêts versés à HSBC pour la période comprise entre le 4ème trimestre 2011 (soit postérieurement à la vente empêchée par les consorts Z D et le syndicat des copropriétaires […]) et le 1er octobre 2015 (date du jugement rendu par le Conseil d’État) ;

Au titre du préjudice de la SARL La Holding de Felix (ex Groupe N), condamner in solidum Monsieur V Z, Madame W AA épouse Z, Monsieur AB D et le syndicat des copropriétaires de la résidence […], […] à Cannes au paiement de la somme de 1000000 € au bénéfice de la SARL La Holding de Felix, au titre de la perte sur le bénéfice escompté de Restaurant Félix ;

Au titre du préjudice de la SARL N Investissements, condamner in solidum Monsieur V Z, Madame W AA épouse Z, Monsieur AB D et le syndicat des copropriétaires de la résidence […], […] à Cannes au paiement de :

la somme de 1490000 € au bénéfice de la SARL N Investissements, au titre de la perte sur patrimoine consécutive ;

la somme de 160804,98 € au bénéfice de la SARL N Investissements, au titre des intérêts dus à la HSBC ;

Au titre du préjudice de la SASU Immobilière Auron Pilon, condamner in solidum Monsieur V Z, Madame W AA épouse Z, Monsieur AB D et le syndicat des copropriétaires de la résidence […], […] à Cannes au paiement de :

la somme de 1722634 € au bénéfice de la SASU Immobilière Auron Pilon, à titre de dommages et intérêts pour la perte de marge du projet d’Auron ;

la somme de 1250000 € au bénéfice de la SARL La Holding de Felix (ex Groupe N), à titre de dommages et intérêts pour la perte d’honoraires de maîtrise d’ouvrage délégué ;

la somme de 582640 € au bénéfice de la SASU Immobilière Auron Pilon au titre de la perte de frais d’études pour le projet d’Auron ;

Au titre du préjudice personnel de Monsieur Y N condamner in solidum Monsieur V Z, Madame W AA épouse Z, Monsieur AB D et le syndicat des copropriétaires de la résidence […], […] à Cannes au paiement au bénéfice de Monsieur Y N, de :

la somme de 1900000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice financier personnel subi par Monsieur Y N, des conséquences de la vente de sa résidence principale en suite de l’impossibilité de remboursement des emprunts souscrits auprès des banques Dexia et Crédit Agricole ;

la somme de 418000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice financier personnel subi du fait de la vente forcée de son appartement dans la résidence Golf Palazzo ;

la somme de 1000000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral

Débouter Monsieur V Z et Madame W AA épouse Z, Monsieur AB D et le syndicat des copropriétaires de la résidence […], […] à Cannes de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

Condamner in solidum Monsieur V Z, Madame W AA épouse Z, Monsieur AB D et le syndicat des copropriétaires de la résidence […], […] à Cannes au paiement de 20000 € à chacun des demandeurs, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dire que dans l’hypothèse où les condamnations prononcées ne seraient pas réglées spontanément et où l’exécution forcée serait confiée à un huissier de justice, les sommes retenues par ce dernier en application du décret n°2007-714 du 10 mai 2007 portant modification du décret n°96-1080 du 12 décembre 1996 relatif au tarif des huissiers, devront être supportés par le débiteur, en sus de l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner in solidum tout succombant aux entiers dépens de la présente instance et accorder à Maître AW-AR AP Le Donne, avocat au Barreau de Grasse, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Ordonner l’exécution provisoire de la décision dans son entier, nonobstant appel.

Vu les conclusions de Monsieur V Z, Madame W AA épouse Z, Monsieur AB D et du syndicat des copropriétaires de la résidence […], […] à Cannes, signifiées par voie électronique le 21 septembre 2017.

Au terme de leurs conclusions, ils sollicitent du tribunal de :

Dire et juger que Monsieur et Madame Z et Monsieur D ont exercé le recours des tiers à l’encontre du permis originaire, puis du permis modificatif obtenu par la SARL N Investissements, transmis ensuite à la SAS Villa A, dans le respect de la légalité et sans aucune intention de nuire, en ayant un intérêt légitime à agir, à savoir la totale perte de vue, d’ensoleillement et l’importante dépréciation de la valeur de leur bien immobilier ;

Dire et juger que le recours des tiers engagé par les consorts Z/D a été fait sans aucune motivation financière et sans recherche d’une quelconque contrepartie financière ;

Constater que les consorts Z/D ont appelé à la cause leur conseil, Maître K afin qu’il fournisse toute explication sur les recours engagés contre la Société Villa A et les relève et garantisse de toute condamnation qui pourrait éventuellement être prononcée à leur encontre sur le fondement des articles 1231 et suivant du code civil ;

Constater l’absence de validité de la promesse du 9 mai 2011, tant en ce qui concerne l’absence de qualité du réservant, que l’absence du versement du dépôt de garantie alors qu’il n’existait plus de condition suspensive et en raison du défaut de justification de solvabilité du bénéficiaire de la promesse de vente en l’état futur d’achèvement ;

Dire et juger que la promesse de vente rédigée par Maître L entre la SAS Villa A et la société Croisette Properties n’est pas signée et dépourvue, dès lors, de toute validité ;

Dire et juger que la lettre de Maître M du 29 juillet 2011, faisant état à Monsieur N dans une lettre référencée Villa A ne saurait constituer un commencement de preuve de la perte du bénéfice d’une vente non datée, ni signée ;

Dire et juger que la SAS Villa A ne rapporte aucun fait, aucun élément tendant à démontrer que les concluants auraient sollicité une contrepartie financière pour arrêter les recours à l’encontre des permis de construire ;

Dire et juger, au contraire, qu’au vu des correspondances échangées entre Maître K et Monsieur le Bâtonnier Q, conseil de la SAS Villa A et de la SARL N Investissements, ce sont bien ces dernières qui ont sollicité les consorts Z/D et le syndicat des copropriétaires afin de parvenir à une transaction qu’ils envisageaient de rémunérer ;

Dire et juger que les demandeurs au protocole étaient bien la SARL N Investissements et la SAS Villa A, mais que ce sont ces dernières sociétés qui n’ont pas finalisé les transactions, ne permettant pas, dès lors, de réaliser la vente envisagée chez Maître L, si toutefois l’acquéreur était sérieux ;

Dire et juger que les consorts Z/D, dans le cadre du recours des tiers à l’encontre de la SAS Villa A et la SARL N Investissements, n’ont pas commis de faute ;

débouter l’ensemble des demandeurs de leur action en responsabilité et en indemnisation à l’encontre des concluants, le préjudice subi par les sociétés du groupe N étant totalement étranger à l’action des consorts Z/D contre la SAS Villa A ;

Dire et juger l’action en intervention forcée engagée contre Maître K recevable et bien fondée ;

Dire et juger que c’est dans le cadre de son devoir de conseil que Maître K a engagé les procédures qui leur sont reprochées ;

Dire et juger que, dans l’hypothèse où le tribunal estime que les consorts Z/D et le syndicat ont engagé leur responsabilité à l’égard de la SARL N Investissements et la SAS Villa A, cette responsabilité incombe en fait à Maître K qui, dans le cadre de son devoir de conseil, a poursuivi ces procédures devant les différentes juridictions administratives ;

Dire et juger que sa responsabilité serait, alors, engagée car il aurait commis une faute, à savoir de poursuivre des procédures contre les permis de construire tant de la SARL N Investissements que de la SAS Villa A, en causant un préjudice aux dites sociétés ce qui entraînerait sa responsabilité au visa des articles 1231 et suivants du code civil ;

Dire et juger qu’en tout état de cause, l’action en intervention forcée des concluants est pleinement justifiée car la responsabilité juridique de la poursuite de contestations contre un permis de construire incombe à celui les diligente, à savoir le conseil et non aux parties qui ne font que suivre les directives et observations de leur avocat ;

Débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes et notamment les époux N de leur préjudice moral alors qu’ils exposent eux même sur les réseaux sociaux que leur situation n’a jamais été aussi florissante, La Villa A devenant le bureau du groupe et leur habitation et le Monde des Neiges étant une réalisation de grand prestige ;

Reconventionnellement, condamner les demandeurs conjointement et solidairement à leur payer la somme de 100000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation de la présente procédure abusive et non fondée ;

Les condamner à payer aux concluants une indemnité de 20000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Vu les conclusions de Maître AK K et de la SCP avocats O Dutertre K, signifiées par voie électronique le 20 septembre 2017, au terme desquelles, ils sollicitent du tribunal, au visa des articles 1134, 1147 et 1382 du code civil, pris en leur rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, de :

Constater que l’appel en garantie formalisé à l’encontre de Maître AK K et la SCP O Dutertre K n’est motivé ni en droit, ni en fait ;

Constater qu’aucune faute éventuellement imputable à Maître AK K et la SCP O Dutertre K n’est caractérisée ;

Constater que les recours exercés par les époux Z, Monsieur AB D et le syndicat des copropriétaires de la […] à l’encontre des permis de construire délivrés au profit des sociétés N Côte d’Azur Développement et Villa A ne présentent aucun caractère abusif et n’ont été motivés par aucune volonté d’extorsion de fonds ;

Constater que le syndicat des copropriétaires de la […] a délibérément pris l’initiative des procédures engagées par ses soins, sans aucune instrumentalisation des époux Z et Monsieur AB D ;

Constater que le préjudice allégué par les parties demanderesses ne présente aucun lien de causalité avec les fautes reprochées aux époux Z, Monsieur AB D et le syndicat des copropriétaires de la […] ;

Constater que les préjudices revendiqués ne sont pas caractérisés ;

En conséquence, débouter Monsieur Y N, la société Villa A, la société La Holding de Félix, la société Immobilière Auron Pilon et la société N Investissements de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

En toute hypothèse, débouter Monsieur V Z, Madame W AA épouse Z, Monsieur AB D et le syndicat des copropriétaires de la […] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de Maître AK K et la SCP O Dutertre K ;

En toute hypothèse, condamner tout succombant au paiement d’une somme de 10000 € au profit de Maître AK K et la SCP O Dutertre K en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner tout succombant aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Frédéric Kieffer, avocat inscrit au Barreau de Grasse, qui en a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 21 septembre 2017. A l’audience, cette décision a été révoquée, conformément à l’accord des parties et l’instruction de la procédure a été close au 11 octobre 2017.

Il est expressément référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, à l’exploit introductif d’instance et aux conclusions pour connaître des faits, moyens et prétentions des parties.

MOTIFS

Sur la qualification de la décision :

En l’espèce, toutes les parties ont comparu. La présente décision sera donc contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

Par ailleurs la présente décision est rendue en premier ressort, eu égard au montant des demandes.

Sur la recevabilité de l’intervention volontaire :

En vertu de l’article 325 du code de procédure civile, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

En l’espèce, Maître AR-AS AT intervient volontairement à la procédure tant en sa qualité de commissaire à l’exécution du plan de la SAS Villa A, que de celle de liquidateur judiciaire à la liquidation de la SARL La Holding de Felix .

De même, Maître AW-AX AY intervient volontairement à la procédure en qualité de mandataire judiciaire de la SARL N Investissements.

Dès lors, les interventions volontaires de Maître AR-AS AT et de Maître AW-AX AY se rattachent aux prétentions des parties par un lien suffisant et doivent être déclarées recevables.

Sur la demande de rejet de la pièce n°11, communiquée par Maître AK K :

Les demandeurs sollicitent le rejet de la pièce numérotée 11, communiquée par Maître AK K et la SCP avocats O Dutertre K.

Cette pièce correspond au constat d’huissier établi par Maître H en exécution de l’ordonnance rendue sur requête par le tribunal de commerce de Fréjus en janvier 2013.

Or, cette ordonnance a fait l’objet d’une rétraction ordonnée par la cour d’appel, qui a :

→ déclaré le président du tribunal de commerce incompétent pour statuer sur la requête présentée le 21 janvier 2013 au visa de l’article 145 du code de procédure civile, par les consorts Z/D,

→ ordonné la restitution de l’ensemble des pièces appréhendées par l’huissier de justice le 29 janvier 2013 sur tous supports,

→ indiqué que l’arrêt privait les consorts Z/D de la possibilité de se prévaloir des pièces concernées.

Il va de soi que cette impossibilité de se prévaloir des pièces concernées s’étend à leur conseil de l’époque, Maître K et que les pièces dressées ou obtenues en exécution d’une ordonnance rétractée ne peuvent être produites en justice.

La pièce n°11 : « procès-verbal de constat de Maître AL AM du 29 janvier 2013 et annexes », communiquée par Maître K et la SCP avocats O Dutertre K, sera donc rejetée.

Sur le fond :

Les demandeurs font valoir que tant les consorts Z/D, que le syndicat des copropriétaires de la résidence […], […] à Cannes ont commis une faute par des recours abusifs de nature à engager leur responsabilité.

En application de l’article 1382 du code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, applicable au litige, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Cela suppose donc un fait générateur imputable à la personne dont la responsabilité délictuelle est recherchée, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le dommage.

Le droit d’agir en justice participe des libertés fondamentales de l’individu. Toutefois, il est admis en droit que toute faute dans l’exercice des voies de droit est susceptible d’engager la responsabilité des plaideurs.

Ainsi, les juges du fond sont tenus de constater la faute qui rend abusif l’exercice d’une voie de droit. Ils ne pourront donc condamner un plaideur à des dommages-intérêts pour abus de droit que s’ils ont relevé des faits qui ont pu faire dégénérer en abus l’exercice du droit d’agir en justice.

Il appartient donc aux demandeurs/intervenants volontaires de démontrer la faute commise par Monsieur V Z, Madame W AA épouse Z, Monsieur AB D et le syndicat des copropriétaires, à l’origine de leurs préjudices.

***

En l’espèce, il résulte de l’exposé des faits que Monsieur V Z, Madame W AA épouse Z et Monsieur AB D ont effectivement, dès l’obtention du permis de construire initial, multiplié les procédures à l’encontre de la SARL N Côte d’Azur Développement, puis de la SAS Villa A, en vue de l’annulation des permis de construire qu’elles ont obtenus et de leur suspension préalable. Ils ont également épuisé les voies de recours, allant jusqu’à se pourvoir en cassation.

Cependant, il est admis en droit que l’accumulation des procédures, n’est pas en elle-même constitutive d’une faute. En revanche, elle constitue un abus d’agir en justice lorsque rien ne la justifie ou qu’elle traduit une attitude procédurière exceptionnelle.

Or, en l’espèce, les procédures diligentées devant les juridictions administratives avaient le même objet à savoir la suspension dans un premier temps, puis l’annulation des permis de construire (initial et modificatif) et de démontrer la fraude des bénéficiaires de ces permis de construire, dont les consorts Z/D étaient convaincus. Il était cohérent de contester le permis initial et le permis modificatif, ceux-ci étant liés. Cette accumulation ne traduit donc pas une attitude procédurière exceptionnelle.

Au demeurant, les demandeurs considèrent que le préjudice principal invoqué résulte du fait que la vente du bien, envisagée en mai 2011, à hauteur de 16000000 € n’a pas pu avoir lieu, du fait des recours abusifs exercés à leur encontre.

Or, à cette date, on ne peut pas considérer qu’il y avait une accumulation de procédures de la part des consorts Z/D. En effet, les seuls recours diligentés par leurs soins étaient le recours en excès de pouvoir à l’encontre du permis initial et le pourvoi en cassation à l’encontre de la décision de rejet du référé suspensif, de sorte que le comportement procédural ultérieur ne saurait être à l’origine d’un préjudice survenu en mai 2011.

***

Par ailleurs, il est exact que Monsieur V Z, Madame W AA épouse Z et Monsieur AB D ont finalement été déboutés de leurs prétentions par la juridiction administrative.

Les demandeurs déduisent le caractère abusif des recours, de l’échec de ceux-ci et de l’absence de moyen propre à créer un doute sérieux quant à la légalité des décisions contestées, le Conseil d’État ayant notamment rejeté l’ensemble des moyens venant au soutien des pourvois.

Ils estiment que l’argumentation des consorts Z et D était totalement infondée et par là même abusive.

Cependant, la liberté attachée à l’exercice de l’action en justice exige que l’échec du plaideur ne constitue pas, en soi, une faute susceptible d’engager sa responsabilité.

En ce sens, le double degré de juridiction et l’exercice des voies de recours constituent la garantie d’une bonne justice. La faculté de faire appel ou d’exercer un pourvoi en cassation est donc un droit dont le simple exercice ne saurait engager la responsabilité du requérant.

En l’espèce, il convient de relever que si leurs recours à l’encontre des permis de construire litigieux ont, finalement, été rejetés, Monsieur V Z, Madame W AA épouse Z et Monsieur AB D n’ont pas systématiquement succombé.

Au contraire, ils ont parfois obtenu gain de cause. En effet, les juridictions, tant administrative que judiciaire, ont fait droit à leur demande de désignation d’un expert.

Par ailleurs, le président du tribunal de commerce a fait droit à leur requête à l’égard de la société Frecosud, confirmée par le juge des référés (même si ces décisions ont, ensuite, été réformées en appel).

De même, le juge des référés du tribunal administratif a fait droit à leur référé suspension en novembre 2011 et le pourvoi intenté par la Commune, à l’encontre de cette décision qui leur était favorable, n’a pas été admis par le Conseil d’Etat.

Or, il est admis en droit qu’une action en justice ne peut, sauf circonstances dont il convient de justifier, constituer un abus de droit dès lors que sa légitimité a été reconnue, ne serait-ce que partiellement, par la juridiction du premier degré.

En outre, la motivation du Conseil d’État selon laquelle « il est manifeste qu’aucun de ces moyens (précédemment évoqués) n’est de nature à permettre l’admission du pourvoi », ne permet pas, en soi, de caractériser l’abus d’ester en justice et l’exercice abusif les voies de recours.

À cet égard, il convient, d’ailleurs, de relever que cette haute juridiction a également refusé d’admettre, au même motif, le pourvoi diligenté par la commune de Cannes à l’encontre de l’ordonnance du 17 novembre 2011, ayant fait droit à la requête de Monsieur V Z, Madame W AA épouse Z et Monsieur AB D et suspendu l’exécution des permis de construire des 18 mai 2010 et 19 juillet 2011.

Il apparaît d’ailleurs que le tribunal administratif de Nice qui a rejeté le recours en excès de pouvoir des consorts Z/D, a retenu dans sa motivation (considérant n°5), que « lorsqu’un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l’utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l’illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d’un permis modificatif dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet on cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l’exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises ; que les irrégularités ainsi régularisées ne peuvent plus être utilement invoquées à l’appui d’un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial ». Ainsi, la juridiction a-t-elle retenu que dès lors que les irrégularités invoquées ont régularisées, elles ne peuvent plus être invoquées à l’appui d’un recours en excès de pouvoir à l’encontre de l’arrêté initial. Dès lors, tous les moyens soulevés n’étaient pas dépourvus de tout fondement.

***

En l’espèce, selon les demandeurs/intervenants volontaires, la faute de Monsieur V Z, Madame W AA épouse Z et Monsieur AB D est notamment caractérisée leur motivation réelle, à savoir d’en tirer un bénéfice financier, ainsi que par leur absence d’intérêt à agir. Ils exposent que l’immeuble des intéressés n’est pas situé au bord de mer et qu’ils ne bénéficiaient d’aucune servitude de vue, ce qu’ils ne pouvaient ignorer, en leur qualité de professionnels de la promotion immobilière. Ils soulignent que la perte de vue et d’ensoleillement ne relève, d’ailleurs, pas de la compétence des juridictions administratives, lesquelles avaient uniquement vocation à s’assurer de la légalité des permis de construire délivrés, mais auraient dû être soulevée devant les juridictions civiles compétentes pour apprécier d’éventuels préjudices de perte de vue. Ils soutiennent qu’il est indéniable que les consorts Z et D ont initié l’ensemble de leurs actions à l’encontre de la société Villa A uniquement afin de faire pression sur cette dernière, de la gêner dans la bonne réalisation de ses travaux et d’obtenir une somme d’argent particulièrement élevée (1 million d’euros) en contrepartie de l’abandon de leurs divers recours.

Cependant, il apparaît que la motivation des consorts Z/D était liée à la perte de vue résultant de la construction, comportant élévation de la villa existant antérieurement, ainsi que la perte de la valeur vénale de leur bien, en résultant. D’ailleurs, les demandeurs l’admettent, eux-mêmes dans leurs écritures, indiquant : « Cet acharnement, tant devant les juridictions administratives que judiciaires, s’explique probablement par la frustration ressentie par les époux Z et Monsieur D du fait de la perte de la jouissance d’une vue dégagée ».

Il est exact que les copropriétaires de la […] ne pouvaient se prévaloir d’une servitude de vue, ce que Monsieur AB D, promoteur immobilier, à l’origine de la construction de la […] et Monsieur Z, président-directeur général de la société Financière et Immobilière du croissant, spécialisée en promotion immobilière, ne pouvaient ignorer.

Il est également vrai que l’appréciation des troubles anormaux de voisinage relève des tribunaux judiciaires et non des juridictions administratives.

Pour autant, diligenter des procédures en annulation des permis de construire accordés et en vue de leur suspension, était de nature à permettre, si ces recours prospéraient, d’éviter une construction qu’ils estimaient préjudiciable à leurs intérêts, leurs recours étant d’ailleurs fondés sur la légalité des actes. Une telle action leur était ouverte par la loi et il leur était loisible de la préférer à une action en trouble anormal de voisinage. Il n’a, d’ailleurs, pas été jugé qu’ils étaient dépourvus d’intérêt à agir de ce chef.

Par ailleurs, les demandeurs ne rapportent pas la preuve du fait que les actions diligentées par Monsieur et Madame Z et Monsieur D aient été guidées par l’intention de faire pression sur eux en vue d’en tirer une contrepartie financière.

En effet, il est constant que les parties se sont rapprochées pour tenter de transiger entre juin 2011 et début novembre 2011 et qu’à cette occasion, les consorts Z/D ont sollicité une contrepartie financière à l’abandon des procédures, tel que cela résulte notamment du projet de protocole, des courriers de Maître K (celui du 14 juin 2011 mentionnant les sommes sollicitées par ses clients ou les courriers visant à garantir le respect du protocole en faveur de ses clients) ainsi que de la lettre de Maître L, notaire à HSBC du 20 juillet 2011.

Cependant, il résulte des courriers de leur avocat de l’époque, échangés au moment de ces négociations, qu’ils invoquaient, alors, une perte de vue mer et, de ce fait, la perte de valeur substantielle de leurs appartements, justifiant leurs prétentions financières (lettre de Maître K à Maître Q du 23 juin 2011).

En outre, il n’est pas justifié qu’ils sont à l’origine des négociations, en vue de transiger. Au contraire, il résulte du courrier de Maître K à Maître R, en date du 14 juin 2011, que la proposition de transaction semble plutôt émaner de la SAS Villa A, le conseil commençant sa missive par : « J’ai répercuté votre proposition à mes clients, suite à venue à mon Cabinet pour me proposer de mettre un terme aux litiges en cours en l’état de la promesse de vente signée par votre cliente ».

Ainsi, les pièces versées aux débats ne permettent-elles pas d’établir que Monsieur V Z, Madame W AA épouse Z et Monsieur AB D ont détourné les procédures diligentées devant le tribunal dans le seul but de contraindre la SARL N Côte d’Azur Développement et la SAS Villa A à transiger et à leur verser une contrepartie financière substantielle.

En outre, il convient de relever que les pourparlers en vue d’une transaction ont cessé en novembre 2011 et n’ont, finalement, pas abouti à une transaction. Or, Monsieur V Z, Madame W AA épouse Z et Monsieur AB D ont poursuivi leurs procédures postérieurement à cette date, continuant à exercer des voies de recours ou à saisir diverses juridictions, alors qu’il était désormais acquis que la SARL N Côte d’Azur Développement et la SAS Villa A ne leur verseraient aucune contrepartie financière.

***

Les demandeurs invoquent également une faute de Monsieur et Madame Z et Monsieur D, consistant dans l’utilisation du syndicat des copropriétaires de la résidence […], […] à Cannes à des fins personnelles et pour leur nuire.

Il est exact que le 6 avril 2011, le syndicat des copropriétaires de la résidence […], […] à Cannes a diligenté deux procédures, l’une en bornage devant le tribunal d’instance et l’autre visant à faire cesser un empiétement, une fois le bornage réalisé.

Ces actions ont été autorisées par l’assemblée générale des copropriétaires du 7 mars 2011 (résolution A, c’est-à-dire la première résolution soumise au vote). Il résulte du procès-verbal afférent à cette assemblée qu’une cinquième résolution (votée après l’autorisation de diligenter les procédures, a accepté la prise en charge des frais par les consorts Z, D et E, conformément à leur proposition en ce sens.

Il est tout à fait possible que les consorts Z/D aient convaincu les copropriétaires de diligenter ces procédures. Pour autant, la décision prise l’a été à l’unanimité des présents et représentés, étant précisé que Monsieur et Madame Z, d’une part et Monsieur AB D, d’autre part, ne détiennent respectivement que 129/1000e et 146/1000e, les treize autres copropriétaires détenant le surplus (soit 725/1000e).

En outre, les actions diligentées n’étaient pas contraires à l’intérêt collectif des copropriétaires.

Elles n’étaient, d’ailleurs, pas davantage de nature à préjudicier à la SAS Villa A, dans la mesure où une action en bornage n’est pas de nature à mettre en péril la construction, à empêcher sa poursuite ou empêcher la vente du bien et où l’action en revendication était, pour sa part, suspendue à l’action en bornage.

Il est vrai qu’il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de la […] du 11 août 2011 qu’au moment où les négociations étaient en cours, les consorts Z/ D ont indiqué, en assemblée générale que, compte tenu des risques encourus dans les procédures diligentées par le syndicat des copropriétaires de la résidence […], […] à Cannes, ils ne désiraient plus financer les actions judiciaires en cours du syndicat des copropriétaires, ce qui impliquait nécessairement que ce dernier se désiste de ses procédures. Cette décision a été adoptée à l’unanimité. C’est dans ces conditions que le syndicat des copropriétaires de la résidence […], […] à Cannes a été amené à signer le protocole dans lequel il s’engageait à se désister des procédures engagées par ses soins, sans contrepartie financière.

S’il est possible d’y voir une tentative, par Monsieur V Z, Madame W AA épouse Z et Monsieur AB D de voir aboutir une transaction prévoyant une contrepartie financière en leur faveur sans en faire bénéficier le syndicat des copropriétaires, ce comportement n’est pas constitutif d’une faute à l’égard des demandeurs, mais, le cas échéant, à l’égard du syndicat.

Ce fait ne suffit pas à caractériser le caractère abusif des procédures diligentées par Monsieur V Z, Madame W AA épouse Z et Monsieur AB D à l’encontre de la SARL N Côte d’Azur Développement et de la SAS […]

***

Les demandeurs/intervenants volontaires invoquent également, une faute de Monsieur V Z, Madame W AA épouse Z et Monsieur AB D consistant en une tentative de fraude au jugement, dans la mesure où ils ont utilisé un faux que constituait le rapport G et l’ont produit en justice devant le tribunal administratif de Nice pour le tromper et tenter d’obtenir de ce dernier une décision qui soit favorable à leurs prétentions.

Cependant, Monsieur G a été désigné par le juge des référés du tribunal administratif. Si son avis technique peut être critiqué, voire contredit par les parties, il ne saurait revêtir la qualification de faux.

Cet expert a déposé son rapport le 27 mai 2011.

Il résulte du jugement du tribunal administratif de Nice, en date du 14 janvier 2013 (considérant n°20) que les constatations de l’expert ont été, postérieurement, contredites par d’autres éléments, à savoir par le rapport de visite d’un agent assermenté de la commune de Cannes du 10 juin 2011, ainsi que par le procès-verbal dressé par un huissier de justice le 15 juin 2011 (pièces 29 et 30 des demandeurs), ce qui justifie que cette juridiction n’a finalement pas retenu les constatations de l’expert G (contrairement au juge des référés).

Cependant, si ces pièces ultérieures ont permis au tribunal administratif de considérer que les constatations de l’expert G étaient erronées et de remettre en cause la pertinence de son avis technique, elles n’établissent pas, pour autant, une fraude de la part de l’expert ou encore des consorts Z/D.

Dès lors, il ne saurait sérieusement être reproché à Monsieur V Z, Madame W AA épouse Z et Monsieur AB D de se prévaloir devant les juridictions administratives d’un rapport déposé par un expert désigné par le juge des référés du tribunal administratif et dont les conclusions leur étaient favorables.

***

S’agissant du syndicat des copropriétaires, les demandeurs/intervenants volontaires considèrent que les procédures initiées par le syndicat ont eu une incidence directe sur l’absence de réitération de la vente et que le comportement du syndicat des copropriétaires est révélateur de sa volonté de nuire aux intérêts de la société […] Ils soulignent que le syndicat des copropriétaires a mis plus de dix-huit mois pour se désister de ses procédures en dépit de son engagement du 11 août 2011 et a relancé ensuite la procédure en bornage.

Il est exact qu’à la date de la signature du contrat de réservation, entre la SAS Villa A et Monsieur S, le 9 mai 2011, le syndicat venait d’initier deux procédures, l’une en bornage et l’autre en revendication (assignation délivrée le 6 avril 2011).

Cependant, comme il a été relevé précédemment, ces procédures ne sont pas de nature à préjudicier à la SAS Villa A, dans la mesure où une action en bornage n’est pas de nature à mettre en péril la construction, à empêcher sa poursuite ou empêcher la vente du bien et où l’action en revendication était, pour sa part, suspendue à l’action en bornage.

D’ailleurs, cela est corroboré par le fait que le contrat de réservation ne fait absolument pas état de ces actions, alors qu’il fait expressément référence au recours en annulation du permis de construire et au référé suspension, diligentés par les consorts Z/Coggioli, prévoyant même, à titre de condition suspensive, la levée de ces recours.

Les dispositions légales (article 646 du code civil) permettent à tout propriétaire d’obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës, de sorte qu’il ne saurait en être déduit, de la part du syndicat des copropriétaires de la résidence […], une intention de nuire.

Les demandeurs ne rapportent pas la preuve de l’intention de nuire.

Par ailleurs, il ne saurait être reproché au syndicat des copropriétaires de la résidence […] de ne pas s’être désisté immédiatement nonobstant le délai mis par le syndicat des copropriétaires de la […] pour se désister de ses actions, alors qu’il en avait pris la décision en assemblée générale. En effet, la décision a été prise dans le cadre des pourparlers avec la société Villa A, en vue d’une transaction. Or, si le protocole d’accord a effectivement été signé par le syndicat des copropriétaires, la société ne l’a finalement pas signé, pour sa part, de sorte que le syndicat des copropriétaires n’était pas tenu de l’exécuter.

***

En conséquence, les demandeurs ne rapportent pas la preuve du caractère abusif des différents recours diligentés par Monsieur V Z, Madame W AA épouse Z Monsieur AB D et le syndicat des copropriétaires de la résidence […], […] à Cannes.

***

Au demeurant, les demandeurs considèrent que l’ensemble des préjudices et pertes financières subis par les sociétés du groupe et Monsieur N résultent du fait que la cession de la villa, telle que prévue au contrat de réservation, à hauteur de 16000000 €, n’a pas pu avoir lieu en raison des recours abusifs diligentés par les consorts D/Z et le syndicat des copropriétaires de la résidence […], ce qui n’est pas démontré.

En effet, il résulte des pièces produites que le 9 mai 2011, un contrat de réservation a été conclu entre Monsieur AI S, réservataire et la société Villa A, réservant, ce contrat prévoyant un prix de vente à auteur de seize millions d’euros TTC, sans recourir à un quelconque financement pour l’acquéreur.

Il y est, effectivement, stipulé à l’article 3.3 une condition suspensive, ainsi rédigée : « la réalisation des présentes est soumise à la condition suspensive particulière de la levée des recours dont il est parlé ci-dessus dans les 10 jours à compter de la signature des présentes. La justification de la levée des recours devra résulter de la production au RÉSERVATAIRE au plus tard à l’expiration dudit délai du désistement d’instance desdits recours ou de tout protocole d’accord contenant l’engagement pour les requérants de se désister de tous recours contre les décisions administratives autorisant ou permettant la construction envisagée ».

Les recours visés dans la condition suspensive sont ceux mentionnés en pages 4 et 5 de l’acte de réservation, à savoir le recours en annulation introduit devant le tribunal administratif en novembre 2010 et le pourvoi en cassation à l’encontre de l’ordonnance du juge des référés du tribunal administratif en date du 26 janvier 2011.

Toutefois, ce contrat de réservation n’apparaît pas sérieux et certain en ce qu’il prévoit un délai très bref pour la levée des recours (soit dans les 10 jours de la signature de l’acte), le rendant illusoire.

Il est d’autant plus illusoire qu’à la date de la signature du contrat de réservation, aucune négociation en vue d’une transaction avec les consorts Z/D n’avait débuté, que la SAS Villa A n’était pas partie aux recours intentés devant le tribunal administratif et que le bénéfice du permis de construire contesté ne lui avait pas encore été transféré (il ne l’a été que le 17 mai 2011).

En outre, le fait que le réservataire s’engageait à verser un dépôt de garantie (de 800000 €) dans les quinze jours de la signature de l’acte, soit postérieurement à ce délai très contraint pour la levée des réserves, ne permet pas de s’assurer du sérieux de son engagement.

D’ailleurs, à la suite de la signature de ce contrat de réservation, la seule démarche dont il est justifié de la part de la SAS Villa A en vue de la levée des recours devant la juridiction administrative et de la régularisation de la vente ne consiste pas en une tentative de négociations, mais dans l’envoi aux consorts Z/D et leur conseil de l’époque, d’une lettre, datée du 13 mai 2011 (soit quatre jours après la signature de l’acte) les alertant sur la responsabilité encourue par leurs soins et sur le préjudice susceptible d’être invoqué (supérieur à 11000000 €).

Les demandeurs produisent également un projet d’acte notarié de vente en l’état futur d’achèvement d’une maison individuelle, par la société Villa A à la société Croisette Properties SA, ayant notamment pour associé Monsieur S, pour un prix de 13200000€ TTC (non signé, s’agissant d’un projet). Cependant, si cette société a consigné entre les mains de son propre notaire une somme d’argent, il n’est pas justifié du compromis signé avec cet acquéreur, permettant de déterminer, le cas échéant, l’existence de conditions suspensives. À la date de l’établissement de ce projet, les parties étaient en négociations. Or, s’il résulte du courrier de Maître L du 29 juillet 2011 que la signature de l’acte authentique n’a pas pu avoir lieu en juillet 2011, dans la mesure où le syndic de la résidence […] n’avait pas obtenu d’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, les négociations se poursuivaient. D’ailleurs, le syndicat des copropriétaires a signé le projet de protocole, après autorisation de l’assemblée générale et expiration des délais de recours en contestation. De même, les consorts Z/D étaient disposés à se rendre au rendez-vous chez le notaire en novembre 2011 pour la signature du protocole (rendez-vous qui ne leur a pas été confirmé par le notaire et n’a jamais été suivi d’effet).

Or, il n’est pas justifié des raisons pour lesquelles la société Croisette Properties SA n’a finalement pas procédé à cette acquisition.

En tout état de cause, le bien se trouve toujours dans le patrimoine de la société Villa A et peut être vendu.

S’agissant de sa valeur vénale, le prix retenu par le juge de l’exécution, au moment où la vente forcée du bien a été envisagée, n’est pas représentatif et est, d’ailleurs indifférent en l’espèce, dans la mesure où cette vente n’a pas eu lieu en l’état de la procédure collective ouverte à l’égard de la société […]

En outre, les demandeurs ne justifient pas d’une perte de sa valeur vénale par rapport au prix de vente initialement envisagé. Au contraire, il résulte de l’attestation de l’agence Europa en date du 10 juillet 2014 (pièce n°44 des demandeurs), que celle-ci indique :

« Cette propriété bénéficie d’un positionnement exceptionnel en ce qu’elle se trouve sur La Croisette être le seul hôtel particulier (La Croisette n’étant constituée que de copropriétés, en dehors de 2 ou 3 villas sans grande vue) de surcroît à l’architecture contemporaine et à la décoration et l’aménagement projetés de grand luxe.

Elle bénéficie d’une magnifique vue sur l’ensemble de la rade de Cannes. Même en période de marché plus difficile comme actuellement, l’unicité de ce produit lui confère une valeur qui devrait s’apprécier si il est entièrement terminé avec les prestations prévues sur le projet de l’architecte AN AO, à un prix situé entre 16 et 18000000 €. Dans le cas de configuration où nous commercialiserions la villa telle que, mais hors d’eau, hors d’air et la façade terminée en laissant donc le soin à l’acquéreur d’aménager et de décorer l’intérieur selon ses goûts, nous estimons que la valeur se situerait alors à environ 13 à 14000000 €. Cette option présentant l’avantage d’élargir le champ des clients potentiels, puisque nous pourrions adapter l’intérieur aux différentes volontés des clients ».

En conséquence, Monsieur Y N, la SAS Villa A, la SARL La Holding de Felix,Maître AR-AS AT, mandataire judiciaire, pris ès-qualités de commissaire à l’exécution du plan de la SAS Villa A, et de liquidateur judiciaire de la SARL La Holding de Felix, la SASU Immobilière Auron Pilon, la SARL N Investissements et Maître AW-AX AY, mandataire judiciaire de la SARL N Investissements, seront déboutés de l’ensemble de leurs demandes.

Dès lors, les appels en garantie formés par les consorts Z/D et le syndicat des copropriétaires de la résidence […] sont sans objet.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts :

Monsieur V Z, Madame W AA épouse Z, Monsieur AB D et le syndicat des copropriétaires de la résidence […], […] à Cannes sollicitent, reconventionnellement, la condamnation « conjointe et solidaire » des demandeurs à leur payer la somme de 100000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de la présente procédure abusive et non fondée.

Cependant, en vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Or, non seulement ils ne justifient pas, de la part des demandeurs principaux, d’une faute de nature à faire dégénérer en abus leur droit d’ester en justice. Mais en outre, ils ne rapportent pas la preuve du préjudice invoqué à hauteur de 100000 €.

ils seront donc déboutés de leur demande de ce chef.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Monsieur Y N, la SAS Villa A, la SARL La Holding de Felix, la SASU Immobilière Auron Pilon, la SARL N Investissements, succombant, supporteront les dépens de la procédure, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, avec distraction au profit des avocats de la cause, qui ont fait la demande.

En revanche, compte tenu des circonstances de la cause et de l’équité, il convient de dire n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition du public au greffe,

Déclare recevables l’intervention volontaire de Maître AR-AS AT, en sa qualité de commissaire à l’exécution du plan de la SAS Villa A et de liquidateur judiciaire de la SARL La Holding de Felix, ainsi que l’intervention volontaire de Maître AW-AX AY, en sa qualité de mandataire judiciaire de la SARL N Investissements ;

Rejette la pièce n°11 : « procès-verbal de constat de Maître AL AM du 29 janvier 2013 et annexes », communiquée par Maître AK K et la SCP avocats O Dutertre K ;

Déboute Monsieur Y N, la SAS Villa A, la SARL La Holding de Felix, Maître AR-AS AT, mandataire judiciaire, ès-qualités de commissaire à l’exécution du plan de la SAS Villa A, et de liquidateur judiciaire de la SARL La Holding de Felix, la SASU Immobilière Auron Pilon, la SARL N Investissements, Maître AW-AX AY, mandataire judiciaire de la SARL N Investissements, intervenante volontaire, de l’ensemble de leurs demandes ;

Déboute Monsieur V Z, Madame W AA épouse Z, Monsieur AB D et le syndicat des copropriétaires de la résidence […], […] à Cannes de leur demande reconventionnelle ;

Dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur Y N, la SAS Villa A, la SARL La Holding de Felix, la SASU Immobilière Auron Pilon, la SARL N Investissements, aux dépens de la procédure, avec distraction au profit des avocats de la cause qui en ont fait la demande, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rejette tous autres chefs de demandes ;

Et la Présidente a signé avec le Greffier ayant reçu la minute.

Le Greffier La Présidente