DEMANDERESSE

[…], prise en la personne de son représentant légal Monsieur X Y.

[…]

[…]

représentée par Maître B C, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1013

DÉFENDERESSE

La Direction Générale des Finances Publiques, représentée par l’administrateur général des finances publiques chargé de la Direction de Contrôle Fiscal d’Île de France Ouest – Division Juridique (5^e division).

[…]

[…]

représentée par son inspecteur

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laurence CHAINTRON, Vice-Présidente

Virginie KAPLAN, Vice-Présidente

Z A, Juge

assistés de Juliette JARRY, Greffier, lors des débats et Céline LATINI, Greffier, lors de la mise à disposition

DÉBATS

A l’audience du 05 Décembre 2017 tenue en audience publique devant Laurence CHAINTRON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile. Avis a été donné aux conseils des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 30 janvier 2018.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

********************

FAITS ET PROCEDURE

La SNC […] a acquis, par acte authentique du 25 janvier 2011, un immeuble sis […] 8^e pour le prix de 13.250.000 euros sous le bénéfice des dispositions de l’article 1115 du code général des impôts.

Par lettre du 31 janvier 2013, la SNC […] a été avisée d’une vérification de comptabilité portant notamment sur les droits de mutation à titre onéreux relatifs à la période du 1^er janvier 2011 au 30 janvier 2013.

A l’issue de la vérification de comptabilité, l’administration fiscale a adressé une première proposition de rectification en date du 24 avril 2013, laquelle a été annulée et remplacée par une seconde proposition de rectification en date du 3 mai 2013.

Tirant les conséquences de l’absence de revente dans le délai de deux ans des lots 16,18 et 32, 23 et 30, 19, 21 et 29, 22 et 35, l’administration fiscale a notifié la déchéance du régime de faveur visé à l’article 1115 du code général des impôts en déterminant le prix d’acquisition de chacun des lots non revendus par application des millièmes afférents à chacun d’eux sur le prix d’acquisition de l’immeuble. Le rappel des droits a été notifié pour un montant de 195.768 euros auquel s’ajoutent les intérêts de retard d’un montant de 19.239 euros, soit un montant global de 215.007 euros.

Par courrier en date du 28 mai 2013, la SNC […] a contesté la liquidation retenue par l’administration fiscale, laquelle, par lettre du 11 juin 2013, a conclu au maintien des rectifications.

Un avis de mise en recouvrement a donc été adressé à la société requérante le 8 octobre 2013.

Par réclamation du 5 mai 2015, celle-ci a contesté partiellement le rappel mis à sa charge et demandé, à titre principal, un dégrèvement d’un montant de 168.361 euros au titre des droits et des intérêts de retard et, à titre subsidiaire, un dégrèvement d’un montant de 75.805 euros au titre des droits et des intérêts de retard.

Par courrier du 28 octobre 2015, cette réclamation a fait l’objet d’une décision de rejet.

Par courrier du 12 décembre 2015, la SNC […] a adressé une nouvelle réclamation contentieuse demandant la décharge totale de l’avis de mise en recouvrement susvisé, soit un dégrèvement à hauteur de la somme de 215.007 euros au titre des droits et des intérêts de retard, ainsi que la restitution des droits initialement acquittés à hauteur de la somme de 36.542 euros.

Cette réclamation a fait l’objet d’une décision de rejet le 21 juin 2016.

Suivant exploit d’huissier du 8 août 2016, la SNC […] a fait assigner devant ce tribunal la direction générale des finances publiques afin de voir annulée la décision de rejet susvisée et d’obtenir la décharge ou la réduction des impositions complémentaires mises en recouvrement, en principal et intérêts. La requérante sollicite également la condamnation de l’administration fiscale à lui verser la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 19 janvier 2017, la SNC […] demande au tribunal de :

“Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales et notamment les articles 1115 et 1840 G ter CGI, L 55, L 57, L 80 A, L 80 B et L 256 du LPF,

Vu les pièces versées aux débats,

Dire et juger que la demande de la SNC […] est recevable et fondée

En conséquence :

- Juger irrégulier l’AMR n° 7560102 2 03704 30/09/2013 05176

- En conséquence, déclarer irrégulière la procédure de rectification et prononcer la décharge des impositions mises en recouvrement pour le montant contesté par la société requérante

Sur le fond,

- Annuler la décision de rejet du 21 juin 2016 et

- à titre principal prononcer la décharge ou la réduction des impositions complémentaires mises en recouvrement pour le montant contesté par la requérante,

Et prononcer la restitution par la DGFIP de la somme de 36 542 € au profit du redevable

- à titre subsidiaire prononcer la décharge de la somme de 62 729 € en principal

- Dire et juger qu’il serait particulièrement inéquitable de laisser à la charge de la SNC […] les frais irrépétibles de justice qu’elle est contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits.

- Condamner l’Administration à verser à la requérante la somme de 5000 € en application des dispositions de l’article 700 NCPC.”

Elle soutient à l’appui de ses prétentions que :

— à titre préliminaire, sur la validité de l’avis de mise en recouvrement du 8 octobre 2013

— l’avis de mise en recouvrement susvisé portant la mention “Origine : proposition de rectification du 07-05-2013" ne répond pas aux exigences procédurales imposées par l’article R* 256-1 alinéa 3 du livre des procédures fiscales puisqu’elle n’a reçu aucune proposition de rectification, ni lettre 3924, ni lettre 2120, datée du 7 mai 2013,

— la violation de ces dispositions et l’absence de rigueur quant au respect des garanties fondamentales du contribuable doivent être sanctionnées dès lors qu’elles l’ont privée de la transparence exigée en matière de procédure fiscale,

— à titre principal, sur l’assiette des droits d’enregistrement en l’absence de revente

— il convient de faire application de la méthode de calcul retenue par la doctrine administrative BOI 7C-2-11 du 18 avril 2011,

— selon le paragraphe 14 de ce bulletin, en cas d’absence de revente d’une fraction du bien, les droits de mutation à titre onéreux devenus exigibles doivent être liquidés sur une assiette déterminée par différence entre le prix d’acquisition de l’immeuble et le prix de cession des lots revendus,

— ainsi, par application littérale de la doctrine administrative, l’assiette des droits est de 1.003.000 euros (13.250.000 euros correspondant au prix d’acquisition – 12.247.000 euros correspondant au prix de cession des lots revendus), soit une marge positive correspondant à une perte économique assujettie au taux global de 5,09 %, soit 51.027 euros sous déduction des droits acquittés lors de l’acquisition pour l’immeuble, soit 94.737,50 euros et pour les lots revendus, 87.569 euros,

— dans la formulation “marge positive correspondant à une perte économique”, il faut comprendre que si l’opération se traduit financièrement par une perte, l’application de la doctrine se traduit par une somme que le BOI ne qualifie pas de marge, mais de différence,

— il en résulte qu’aucun complément de droits n’est exigible, ce qui fonde des demandes de dégrèvement total, soit 215.007 euros et de restitution à hauteur de 36.542 euros (51.027 – 87.569),

— selon le paragraphe 26 du BOI, un assujetti qui, avant l’expiration du délai de cinq ans , consent une donation du bien acquis sous le régime spécial des achats effectués en vue de la revente est déchu du bénéfice de ce régime,

— cette solution ne s’applique pas uniquement aux lots dont la revente est soumise au délai de 5 ans, mais concerne également ceux pour lesquels elle doit intervenir dans le délai de 2 ans, puisque la donation se traduit par une sortie d’actif professionnel équivalente à une cession dont il se déduit que l’engagement ne pourra plus être respecté et que partant, la déchéance est encourue,

— en l’espèce, les lots litigieux ont été revendus dans le délai de 5 ans, ce que l’administration ne conteste pas,

— les articles 10 et 15 des lois 75-1351 et 89-462 ne s’appliquant pas, il convient de faire application de la doctrine BOI 7C-2-11,

— l’article L.80 A alinéa 2 du livre des procédures fiscales dispose que lorsque le redevable a appliqué un texte fiscal selon l’interprétation que l’administration avait fait connaître par ses instructions ou circulaires publiées et qu’elle n’avait pas rapporté à la date des opérations en cause, elle ne peut poursuivre aucun rehaussement en soutenant une interprétation différente,

— l’application de la doctrine administrative est littérale et le juge ne peut se fonder sur les intentions des auteurs d’une instruction pour apprécier l’étendue de son champ d’application (CE 30 décembre 2011 n° 341722, 8 ème et 3 ème sous-sections),

— le principe d’application littérale de la doctrine ne permet pas davantage au juge de se fonder sur l’esprit de la doctrine (CA Douai 19/06/2001 n° 97-2094) ou d’appliquer la doctrine par analogie (Cass. com. 20/09/2011 n° 10-24.523),

— or le service invoque une condition de “marge positive” qui ne figure pas dans la doctrine exprimée sous l’instruction 7 C-2-2011 § 14,

— il est ainsi fait référence, littéralement, à une “différence” et non à une “marge positive”,

— or, la différence est le résultat d’une soustraction et en l’espèce, cette différence déterminée dans l’ordre proposé par la doctrine est positive quand bien même elle se traduit par une perte économique,

— à titre subsidiaire, sur l’absence de déchéance des lots revendus libres

— dès lors que des logements sont cédés libres d’occupation, c’est-à-dire ni loués ni occupés, leur acquisition relève du 1^er alinéa de l’article 1115 du code général des impôts, et non du dernier alinéa de ce texte, qui ne concerne que les logements dont la cession autorise l’exercice de l’un des deux droits de préemption prévus par les dispositions, soit de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 06/07/1989, soit de l’article 10 de la loi n° 75-1351 du 31/12/1975,

— il est de jurisprudence constante que la revente d’un bien libre d’occupation qui n’autorise pas l’exercice d’un des deux droits de préemption est donc nécessairement soumise au délai de 5 ans,

— la Cour de cassation a confirmé cette solution par un arrêt du 7 juillet 2015 en jugeant que contrairement à ce que soutient l’administration ni le fait de se placer sous le régime de l’article 1115 du code général des impôts, ni la division d’un immeuble par lots n’ont déclenché en eux-mêmes, en droit ou en fait, le droit de préemption des locataires (motifs de la cour d’appel adoptés par la Cour de cassation) et que ayant constaté que les reventes litigieuses avaient porté sur des lots alors libres de toute occupation, la cour d’appel en a exactement déduit que le délai alors applicable était celui de quatre ans,

— ainsi les dispositions des articles 10 de la loi n° 75-1351 du 30/12/1975 et 15 de la loi n° 89-462 du 06/07/1989 ne sont applicables qu’aux ventes portant sur des locaux loués ou occupés,

— le déclenchement du droit de préemption n’est pas le critère retenu ni par la loi ni par la jurisprudence : il s’agit de constater au moment de la revente l’occupation, ou non, des biens, constatation objective qui s’apprécie indépendamment de l’occupation lors de l’acquisition ou de la division de l’immeuble durant la période de détention,

— la Cour de cassation exclut une présomption d’occupation du fait de l’occupation initiale des biens ou du fait de la division des lots,

— en l’espèce, la purge du droit de préemption a été notifiée par le bailleur aux locataires le 26 juillet 2012, tant pour les locataires des lots 16 et 19, que pour celui des lots 21 et 29, comme l’a rappelé l’administration fiscale au terme de la décision de rejet (page 4), soit un an avant la revente des lots 19 et 21/29 et 18 mois avant la revente du lot 16,

— lorsque ces lots sont revendus en juillet/septembre 2013 et janvier 2014 (lot 16), ils sont libres d’occupation,

— la jurisprudence précitée qui exclut nécessairement les reventes de biens libres du champ d’application des dispositions des articles 10 de la loi n° 75-1351 du 30 décembre 1975 et 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, trouve à s’appliquer en l’espèce,

— les lots 16, 19, 21 et 29 ont ainsi été cédés libres d’occupation pour la somme de 1.897.000 euros,

— compte tenu de la date d’acquisition de l’immeuble entier, soit le 25 janvier 2011, il apparaît que la notification de redressement du 3 mai 2013 était prématurée puisque ces biens pouvaient encore être cédés dans le délai de 5 ans dont ils relevaient et qu’en toute hypothèse les lots 16, 19, 21 et 29 ont été cédés libres d’occupation dans les cinq ans de leur acquisition,

— il en résulte que les impositions complémentaires mises en recouvrement pour absence de revente dans le délai ne sont pas fondées,

— compte tenu des termes de la proposition de rectification du 3 mai 2013, il convient de prononcer s’agissant des seuls lots 16, 19, 21 et 29, un dégrèvement de droits de mutation à titre onéreux de 62.729 euros ( 67.780 euros (prix d’acquisition des lots concernés au taux de 5,09 %) + 31.263 euros (lots notifiés par l’administration) sous déduction des droits acquittés lors de l’acquisition, soit 9.521 euros et 26.796 euros (droits retenus par l’administration) majoré du montant de l’intérêt de retard tel que notifié soit 10%, soit un dégrèvement total en principal et intérêts de 69.002 euros.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 10 novembre 2016, la direction générale des finances publiques demande au tribunal de :

“- débouter la société SNC […] de sa demande ;

- confirmer la décision de rejet du 21 juin 2016 de la réclamation formulée par la SNC […] en date du 12 décembre 2015 ;

- dire et juger que les faits entraînés par la constitution de Maître B C resteront à la charge de la SNC […] ;

- rejeter la demande fondée sur l’article 700 du CPC.”

Elle soutient à l’appui de ses prétentions que :

— sur l’étendue du litige

— la société requérante conteste les droits de mutation à titre onéreux et les pénalités y afférentes pour leur montant mis en recouvrement, à savoir 195.768 euros au titre des droits et 19.239 euros au titre de l’intérêt de retard,

— la société requérante sollicite également la restitution des droits initialement acquittés à hauteur de 36.542 euros, étant précisé que cette demande n’est pas reprise dans les conclusions,

— sur la validité de l’avis de mise en recouvrement

— selon la jurisprudence judiciaire, le caractère erroné de la date de la proposition de rectification à laquelle l’avis de mise en recouvrement se réfère n’est pas de nature à vicier ce dernier, dès lors qu’il s’agit d’une erreur matérielle non substantielle,

— au cas particulier, l’avis de mise en recouvrement litigieux mentionne le détail et le montant des droits dus, la nature et le montant des pénalités, ainsi que la date de la proposition de rectification et de la réponse aux observations du contribuable,

— sur le bien fondé du rehaussement

— à titre principal, sur l’assiette de la taxe de publicité foncière en l’absence de revente

— la méthode de calcul de l’assiette du complément de droits retenue par l’administration adopte une logique “budgétaire” : si le prix encaissé à l’échéance est au moins égal au prix payé à l’origine, il n’y a pas de compléments de droits à payer,

— il résulte de l’exemple figurant dans la doctrine précitée que ce mode de calcul suppose une marge positive,

— dans ce cas, les biens non revendus dans le délai, ne font pas l’objet de rappels de droit,

— l’introduction de la méthode de la marge n’a eu pour seule finalité que d’exclure des rappels relatifs à des biens non revendus,

— cette solution ne peut être transposée en cas de marge négative, hypothèse où les droits du Trésor n’ont pas été préservés,

— or, bien que la société requérante indique dans son assignation avoir réalisé une marge positive correspondant à une perte économique, elle a réalisé une marge négative (le prix de cession des lots revendus étant inférieur au prix d’achat de l’immeuble),

— ainsi au cas particulier, la méthode de la marge revendiquée n’est pas applicable,

— en outre, la doctrine administrative dont se prévaut la demanderesse ne saurait aboutir à une remise en cause de l’imposition primitive,

— selon la logique défendue par la société requérante, l’acquisition des lots revendus dans le délai ne supporterait aucun droit de mutation,

— or, aucune disposition légale ne permet une telle absence de taxation,

— à titre subsidiaire, sur l’absence de déchéance des lots revendus libres

— la Cour de cassation dans son arrêt du 7 juillet 2015 a précisé que “ni le fait de se placer sous le régime de l’article 1115 du code général des impôts, ni la division de l’immeuble par lots n’ont déclenché en eux-mêmes le droit de préemption des locataires qui occupaient les appartements au moment de l’acquisition de l’immeuble par la société”,

— il en résulte qu’il faut se placer au moment de la revente pour déterminer s’il s’agit de lots déclenchant le droit de préemption et, partant, si le délai de deux ans pour revendre visé par l’alinéa 4 de l’article 1115 du code général des impôts est applicable,

— seule l’ouverture du droit de préemption du locataire, et non son exercice, entraîne l’application du délai réduit pour revendre,

— conclure que le délai réduit ne concerne que les ventes par lots déclenchant un droit de préemption qui serait effectivement exercé par le locataire serait de nature, d’une part, à permettre de contourner les dispositions de l’alinéa 4 de l’article 1115 du code général des impôts, et d’autre part, à priver d’effectivité le droit de préemption du locataire qui est une garantie protectrice de ce dernier,

— au cas présent, le droit de préemption a été déclenché par le bailleur pour les lots 16, 19, 21 et 29,

— par suite, l’argumentation de la demanderesse s’agissant du délai de revente de ces lots ne saurait prévaloir et cette société ne saurait persister à demander l’abandon des droits à hauteur de 62.729 euros en droits et de 6.273 euros au titre de l’intérêt de retard.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l’exposé du surplus de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 25 avril 2017. L’affaire a été plaidée le 5 décembre 2017 et les parties ont été avisées qu’elle était mise en délibéré au 30 janvier 2018, date à laquelle la présente décision a été rendue.

MOTIFS :

Sur la validité de l’avis de mise en recouvrement

Aux termes des dispositions de l’article R* 256-1 du livre des procédures fiscales applicables aux faits de l’espèce, “L’avis de mise en recouvrement prévu à l’article L. 256 indique pour chaque impôt ou taxe le montant global des droits, des pénalités et des intérêts de retard qui font l’objet de cet avis.

L’avis de mise en recouvrement mentionne également que d’autres intérêts de retard pourront être liquidés après le paiement intégral des droits.

Lorsque l’avis de mise en recouvrement est consécutif à une procédure de rectification, il fait référence à la proposition prévue à l’article L. 57 ou à la notification prévue à l’article L. 76 et, le cas échéant, au document adressé au contribuable l’informant d’une modification des droits, taxes et pénalités résultant des rectifications.”

Il est de principe en application de ces dispositions que le caractère erroné de la date de la proposition de rectification à laquelle l’avis de mise en recouvrement se réfère n’est pas de nature à vicier ce dernier.

En effet, dès lors que l’avis en litige comporte toutes les indications utiles quant à la nature de l’imposition et aux taux appliqués ainsi qu’au montant des droits et pénalités, et que l’erreur matérielle ne crée aucune insuffisance de nature à vicier l’avis, celui-ci ne peut être considéré comme irrégulier.

En l’espèce, il est constant que l’avis litigieux du 8 octobre 2013 fait référence à une proposition de rectification du 7 mai 2013, alors qu’aucune proposition de rectification n’a été adressée à la requérante à cette date, laquelle correspond en réalité à la date à laquelle il en a été accusé réception.

Par conséquent, l’administration fiscale a bien commis une erreur matérielle en mentionnant à l’avis la date de réception et non la date d’émission de la proposition de rectification du 3 mai 2013.

Cependant, l’avis de mise en recouvrement mentionne le détail et les montant des droits dus, la nature et le montant des pénalités, ainsi que la date de la réponse aux observations exprimées par la requérante lors de la procédure gracieuse.

Partant, le caractère erroné de la date de la proposition de rectification mentionnée à l’avis ne prive pas la requérante de la transparence exigée en matière de procédure fiscale et ne constitue donc pas une erreur matérielle de nature à vicier l’avis en litige.

Le moyen tendant à voir “déclarer cet avis de mise en recouvrement irrégulier” est donc rejeté.

Sur l’assiette des droits d’enregistrement en l’absence de revente

L’article 1115 alinéa 1 du code général des impôts dispose que : “Sous réserve des dispositions de l’article 1020, les acquisitions d’immeubles, de fonds de commerce ainsi que d’actions ou parts de sociétés immobilières réalisées par des personnes assujetties au sens de l’article 256 A sont exonérées des droits et taxes de mutation quand l’acquéreur prend l’engagement de revendre dans un délai de cinq ans.”

Aux termes de l’alinéa 4, “Pour les reventes consistant en des ventes par lots déclenchant le droit de préemption prévu à l’article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation ou celui prévu à l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, le délai prévu pour l’application de l’engagement de revendre visé au premier alinéa est ramené à deux ans.”

Conformément aux dispositions de l’article 1840 G Ter, I du code général des impôts : “I.-Lorsqu’une exonération ou une réduction de droits d’enregistrement, de taxe de publicité foncière ou de taxe additionnelle aux droits d’enregistrement ou à la taxe de publicité foncière a été obtenue en contrepartie du respect d’un engagement ou de la production d’une justification, le non-respect de l’engagement ou le défaut de production de la justification entraîne l’obligation de payer les droits dont la mutation a été exonérée. Les droits, majorés de l’intérêt de retard prévu à l’article 1727, doivent être acquittés dans le mois qui suit, selon le cas, la rupture de l’engagement ou l’expiration du délai prévu pour produire la justification requise.”

La doctrine administrative fiscale BOI 7 C-2-11 instruction du 18 avril 2011, reprise au BOFIP- Impôts BOI-ENR-DMTOI-10-50-20140429 n°110, dont se prévaut la requérante, précise à son paragraphe 14 que “lorsqu’à l’échéance du délai de cinq ans, l’engagement de revendre n’est respecté que pour une fraction du bien sur lequel il portait, l’acquéreur est redevable des droits dont il a été dispensé, ainsi que des frais et intérêts de retard qui en résultent, à hauteur de la différence entre le prix auquel il avait acquis le bien et le prix auquel a été vendu la (ou les) fraction du bien pour laquelle l’engagement a été respecté.”

L’administration fiscale soutient que ces dispositions ne s’appliquent pas en l’espèce, en raison de l’absence de marge positive à l’issue de la revente des lots. La société requérante soutient, quant à elle, que ces dispositions visent expressément le cas d’espèce et que la formulation de “marge positive” ne constitue en aucun cas une exigence conditionnant l’application des dispositions doctrinales.

S’il est exact que, comme le soutient la société requérante, la doctrine doit être interprétée littéralement, il résulte de l’exemple figurant dans la doctrine précitée que le mode de calcul dont la société requérante revendique l’application suppose une marge positive, l’exemple citant littéralement “une différence positive” et que dans ce cas, les biens non revendus dans le délai ne font effectivement pas l’objet de rappels de droits.

La méthode de calcul de l’assiette du complément de droits retenue par l’administration fiscale adopte en effet une logique budgétaire permettant de préserver ses droits, lesquels ne sont pas préservés en cas de marge négative.

En l’espèce, il ne saurait être contesté que la société requérante a réalisé une marge négative, le prix de cession des lots revendus devant selon elle être pris en compte de 12.247.000 euros étant inférieur au prix d’achat de l’immeuble pour 13.250.000 euros.

Dans ces conditions, la méthode de la marge revendiquée par la société requérante n’est pas applicable, étant de surcroît observé qu’elle aboutirait à une remise en cause de l’imposition primitive.

La société requérante sera par conséquent déboutée de sa demande de dégrèvement de la somme de 215.007 euros et de restitution de la somme de 36.542 euros.

Sur l’absence de déchéance des lots revendus libres

La société demanderesse revendique l’application à une fraction des lots revendus des dispositions précitées de l’alinéa 1 de l’article 1115 du code général des impôts.

Elle fait valoir en effet que les lots 16, 19, 21 et 29 de l’immeuble acquis le 25 janvier 2011 étaient libres d’occupation lors de leurs reventes en juillet et septembre 2013 pour les lots 19, 21 et 29 et janvier 2014 pour le lot 16, lesquelles n’ont ainsi déclenché ni le droit de préemption prévu à l’article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, ni celui prévu à l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Elle en déduit que les reventes n’entraient pas dans le champ d’application du dernier alinéa de l’article 1115 du code général des impôts et que le délai dont elle bénéficiait pour revendre était de 5 ans, conformément au premier alinéa du texte et non de 2 ans en application du dernier alinéa.

L’administration fiscale réplique qu’il importe peu que le locataire ait effectivement exercé son droit de préemption, que l’ouverture du droit de préemption du locataire, et non son exercice, entraîne l’application du délai réduit pour revendre et qu’au cas présent, le droit de préemption a été déclenché par le bailleur.

Il ressort effectivement des pièces versées aux débats par l’administration fiscale que le bailleur, la SNC […] a notifié, le 26 juillet 2012, aux locataires des lots occupés 16, 19, 21 et 29 une offre de vente faisant courir leur droit de préemption en application des dispositions de l’article 10 de la loi n°75-1351 du 31 décembre 1975.

Le bailleur a donc effectivement déclenché le droit de préemption des locataires et c’est ce déclenchement qui a permis à la société requérante, en l’absence d’exercice par les locataires de leur droit de préemption, de vendre les lots concernés libres d’occupation.

Par conséquent, le droit de préemption ayant été déclenché, c’est à juste titre que l’administration fiscale a considéré que le délai de deux ans pour revendre prévu à l’alinéa 4 de l’article 1115 du code général des impôts était applicable.

La décision, invoquée par la requérante, de la Cour de cassation du 7 juillet 2015 (Com. 7 juillet 2015, pourvoi n° 13-23.366 Bull. 2015, IV, n° 51) considérant que “ni le fait de se placer sous le régime de l’article 1115 du CGI, ni la division de l’immeuble par lots n’ont déclenché en eux-mêmes le droit de préemption des locataires qui occupaient les appartements au moment de l’acquisition de l’immeuble par la société”, alors que l’administration fiscale soutenait que l’acquisition de lots occupés déclenchait en elle-même le droit de préemption, n’est pas transposable en l’espèce dès lors que le droit de préemption des locataires a été déclenché par le bailleur.

Dans ces conditions, la décision de rejet de l’administration fiscale du 21 juin 2016 de la réclamation formulée par la SNC […] le 12 décembre 2015 sera confirmée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SNC […], partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance par application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Par application des dispositions de l’article R*202-5 du livre des procédures fiscales, le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe :

Confirme la décision de rejet de l’administration fiscale du 21 juin 2016 de la réclamation formulée par la SNC […] le 12 décembre 2015 ;

Rejette le surplus des demandes formées par la SNC […] ;

Condamne la SNC […] aux dépens ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire par provision.

Fait et jugé à Paris le 30 Janvier 2018

Le Greffier Le Président

1:

Expéditions

exécutoires

délivrées le: