T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S ■
2e chambre 2e section N° RG : 16/04264 N° MINUTE : Assignation du : 26 Février 2016	JUGEMENT rendu le 03 Avril 2018

DEMANDERESSE

S.A.S. […]

[…]

[…]

représentée par Maître Romuald COHANA de la SELEURL SHARP, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #J0089

DÉFENDERESSES

Madame D-E B

[…]

[…]

représentée par M^e François-henri BLISTENE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0654

S.A.R.L. KERANLAY CONSEIL

[…]

[…]

représentée par M^e Jean PATRIMONIO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0344

COMPOSITION DU TRIBUNAL

M. I J, Vice-Président

M^me X Y, Vice-President

M. Z A, Juge

assistés de Frédérique ADENET-LOUVET, Greffier lors des débats et de G H, Greffier lors de la mise à disposition,

DÉBATS

A l’audience du 21 Février 2018 tenue en audience publique devant Monsieur A, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

M^me D-E B, propriétaire de locaux commerciaux situés au 60 et […] 1^er à Paris (75008), a conclu le 8 décembre 2015 un contrat de mandat sans exclusivité avec la société à responsabilité limitée Keranlay conseil en vue de la vente de ceux-ci. Au titre de la désignation des biens figurait mention d’une boutique de 65 m² (lot n° 102), d’un bureau (lot n° 105), d’une réserve (lots n° 103 et 104), d’une remise (lot n° 3) et d’un garage (lot n° 4).

Le mandat prévoyait un prix de vente de 2 332 000 euros, se décomposant comme suit :

— un prix net vendeur de 2 200 000 euros,

— une rémunération forfaitaire du mandataire de 132 000 euros à la charge du mandant,

due en cas de vente conclue avec un acquéreur présenté par le mandataire.

Le mandat contenait également les dispositions suivantes :

« De convention expresse et à titre de condition essentielle sans laquelle le mandataire n’aurait pas accepté la présente mission, le mandant :

a – s’engage à signer aux prix, charges et conditions convenues, toute promesse de vente ou tout compromis de vente, éventuellement assortis d’une demande de prêt immobilier (loi n° 79-596 du 13 juillet 1979), avec tout acquéreur présenté par le mandataire.

b- garde toute liberté de procéder lui-même à la recherche d’un acquéreur.

TOUTEFOIS, PENDANT LA DUREE DU MANDAT, en cas de vente réalisée par lui-même ou par un autre cabinet, il s’engage à en informer immédiatement le mandataire en lui notifiant par lettre recommandée avec AR les noms et adresses de l’acquéreur, du notaire chargé de l’acte authentique et du cabinet éventuellement intervenu. Cette notification mettra fin au mandat. Elle évitera au mandataire d’engager la vente avec un autre acquéreur et épargnera au mandant les poursuites pouvant être éventuellement exercées par cet acquéreur.

c – s’interdit, pendant la durée du mandat et pendant la période suivant son expiration indiquée au verso, de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui.

En cas de non respect des obligations énoncées ci-avant aux paragraphes a, b OU c, IL S’ENGAGE EXPRESSEMENT A VERSER AU MANDATAIRE, EN VERTU DES ARTICLES 1142 ET 1152 DU CODE CIVIL, UNE INDEMNITE COMPENSATRICE FORFAITAIRE EGALE AU MONTANT DE LA REMUNERATION PREVUE AU RECTO »

Le 16 février 2016, l’agence immobilière recevait une proposition d’achat de la société Financière colisée investissement (ci-après la société FCI) pour la somme de 2 332 000 euros sans condition particulière. L’agence immobilière en a informé M^me B.

La société Somurco formulait également une offre d’acquisition que M^me B acceptait. Les deux parties signaient une promesse de vente le 15 mars 2016, suivi d’un acte de vente enregistré le 23 juin 2016 au profit de la société civile immobilière Topaz qui s’est substituée à la société Somurco.

Par exploit d’huissier en date du 26 février 2016, la société FCI a fait assigner M^me D-E B et la société Keranlay conseil devant le tribunal de grande instance de Paris.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives signifiées par RPVA le 2 mars 2017, la société FCI demande au tribunal, au visa des articles 1240, 1582 et 1583 du code civil, de :

« […]

CONSTATER que la vente de l’immeuble situé 60 et […] 1^er à Paris (75008) par Madame D-E B à la société FCI moyennant le prix de 2.322.000 euros est parfaite et définitive ;

En conséquence :

DIRE ET JUGER que le Jugement à intervenir vaut vente aux conditions convenues entre les parties et sera publié au service de la publicité foncière du lieu de la situation de l’immeuble. ;

DIRE ET JUGER que le transfert de propriété est intervenu à la date de l’acte introductif de la présente instance ;

DIRE ET JUGER que la vente intervenue entre la société TOPAZ et Madame D-E B est nulle ;

DIRE ET JUGER que la société FCI devra s’acquitter du prix d’acquisition de 2.322.000 euros hors frais ;

ORDONNER à Madame D-E B de libérer les Locaux vendus à la société FCI de tout occupant ;

[…]

CONSTATER la mauvaise foi de Madame D-E B ;

En conséquence :

CONDAMNER Madame D-E B et la société Kéranlay Conseil à payer à la société FCI une indemnité de 50.000 euros au titre de son préjudice moral ;

En tout état de cause :

DEBOUTER Madame D-E B de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre de la société FCI.

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

CONDAMNER Madame D-E B et la société Kéranlay Conseil à payer à la société FCI une indemnité de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Madame D-E B et la société Kéranlay Conseil aux dépens de l’instance ».

Dans ses dernières conclusions récapitulatives signifiées par RPVA le 19 octobre 2017, la société Keranlay conseil demande au tribunal, au visa des articles 1583 et 1134 du code civil, de :

« Débouter la SAS […] de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre de la concluante

Débouter Madame B de l’ensemble de ses demandes

Recevoir la société KERANLAY CONSEIL en sa demande incidente

Condamner Madame B à payer à la société KERANLAY CONSEIL la somme de 132.000 € avec intérêts au taux légal à compter de la notification des premières conclusions valant mise en demeure du 4 octobre 2016

Ordonner la capitalisation des intérêts échus depuis plus d’une année à compter du 4 octobre 2017, par application de l’article 1154 ancien du Code Civil

Subsidiairement

Condamner Madame B à payer à la société KERANLAY CONSEIL la somme de 125.400 € sur le fondement de l’article 1382 ancien du Code Civil

En tout état de cause

Condamner Madame B ou tous succombant à payer à la société KERANLAY CONSEIL la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

Condamner Madame B ou tout succombant aux entiers dépens, que Maître Jean PATRIMONIO, Avocat, pourra recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile ».

Dans ses dernières conclusions récapitulatives signifiées par RPVA le 13 juin 2017, M^me D-E B demande au tribunal, au visa des articles 72 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, 1382 du code civil et 32-1 du code de procédure civile, de :

« -Débouter la société Financière Colisée Investissements de l’ensemble de ses demandes ;

-Débouter la société Keranlay Conseil de sa demande incidente tendant à voir condamner Madame B à la somme de 132.000 euros à titre principal, plus les intérêts au taux légal ;

-Débouter la société Keranlay Conseil de sa demande incidente subsidiaire tendant à voir condamner Madame B à la somme de 125.400 euros à titre subsidiaire ;

-Déclarer Madame B recevable et fondée en sa demande reconventionnelle ;

-Condamner la société FCI à verser à Madame B la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

-Condamner les sociétés Keranlay Conseil et Financière Colisée Investissements à la somme de 15.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

-Condamner les sociétés Keranlay Conseil et Financière Colisée Investissements aux entiers dépens ».

L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 janvier 2018.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il sera au préalable rappelé que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

Sur le caractère parfait de la vente conclue entre M^me B et la société FCI

La société FCI indique qu’elle a formulé une offre d’achat le 16 février 2016 aux conditions prévues à l’offre de vente et sans condition autre que celles prévues par la loi ; M^me B a indiqué qu’elle devait rencontrer son notaire puis a finalement refusé de conclure la vente sans justifier d’une offre antérieure ou d’un engagement préalablement consentie à un tiers ; les parties se sont en l’espèce mises d’accord sur la chose et le prix et la vente est donc parfaite en application de l’article 1583 du code civil.

La société Keranlay conseil affirme que la vente est parfaite car il y a eu accord sur la chose est le prix ; le mandat impliquait une délégation de l’ensemble des pouvoirs et obligations à la mandataire, dont celui d’établir l’avant-contrat ; la venderesse n’a jamais informé son mandant d’une vente passée avec un autre propriétaire, comme cela est prévu par le contrat à telle enseigne que c’est en cherchant sur le registre immobilier qu’elle a pu s’en rendre compte ; M^me B devra en conséquence payer la rémunération du mandataire.

M^me B fait valoir que le mandat conclu est un mandat d’entremise ; le mandataire n’avait donc aucun pouvoir d’engager le mandant, c’est-à-dire d’accepter pour son compte et elle devait nécessairement donner son accord ; le mandat était conclu sans exclusivité et elle conservait le droit de rechercher un acquéreur ; l’offre d’achat transmise à Keranlay conseil par le dirigeant de la société FCI, datée du 17 février 2016, n’a pas liée Madame B qui pouvait parfaitement la refuser ; dans ses propres courriers, la société FCI indique « après acceptation de vos mandants » et « dans l’attente d’un retour favorable ».

S’il résulte de l’article 1583 du code civil qu’un contrat de vente est formé dès lors que les parties se sont mis d’accord sur la chose vendue et le prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé, cet accord suppose la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager. Il ressort également des articles 1 et 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1990, dite loi Hoguet, et de l’article 72, alinéa 3, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 qu’une agence immobilière ne peut conclure un contrat de vente pour son mandant que si le contrat de mandat contient une clause expresse par laquelle le mandant donne pouvoir à l’agent immobilier de le représenter pour conclure la vente.

En l’espèce, aucun contrat n’a pu directement se former entre M^me B et la société FCI faute de rencontre directe de leur volonté, la société Keranlay conseil ayant joué le rôle d’intermédiaire en qualité de mandataire. Or, le contrat de mandat prévoit que le mandataire dispose de « l’ensemble des pouvoirs et obligations dont celui d’établir l’avant-contrat (délégation totale) ». Il ne contient donc pas de clause expresse lui permettant d’engager son mandant et ne constitue ainsi qu’un mandat d’entremise. La société Keranlay conseil ne pouvait ainsi pas engager M^me B dans le contrat de vente. Il n’y a donc lieu pas lieu de considérer qu’un tel contrat a été conclu entre M^me B et la société FCI par l’intermédiaire du mandataire.

En conséquence, la société FCI doit être déboutée de sa demande, de même que de sa prétention tendant à la nullité de la vente conclue entre M^me B et la société Topaz, qui n’est par ailleurs appuyée par aucun moyen.

Sur les dommages et intérêts réclamés par la société FCI à M^me B et la société Keranlay conseil

La société FCI indique qu’en dépit d’une offre d’achat conforme à l’offre de vente, M^me B s’est délibérément soustraite à ses obligations en écartant l’offre sans donner la moindre information ; le SMS envoyé par M^me B à l’agence implique qu’elle aurait décidé de vendre les locaux à une société jouissant prétendument d’une plus forte notoriété auprès de son notaire que la société FCI ; la venderesse a accepté une offre d’achat avec faculté de substitution sans connaître véritablement l’acquéreur final ; la société FCI a perdu une chance de faire l’acquisition du bien immobilier ; M^me B ne rapporte pas la preuve que l’offre de la société Somurco a été déposée le 17 février.

La société Keranlay conseil fait valoir que la demande à son égard n’est aucunement justifiée.

M^me B affirme de son côté que la société FCI ne justifie d’aucun préjudice, pas plus qu’elle ne l’évalue dans son quantum, pointant que l’on est passé en fonction des conclusions de 20 000 euros à 50 000 euros ; elle n’a pas engagé de pourparlers ou de négociations avec la société FCI et il n’y a eu aucune faute et aucune perte de chance.

Il résulte des articles 1382 et 1383 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 et applicables au litige, qu’engage sa responsabilité civile toute personne commettant une faute causant un préjudice à un tiers.

En l’espèce, comme cela a été indiqué, le mandat conclu entre M^me B et la société Keranlay conseil constituait un mandat d’entremise, si bien que l’offre émise ne pouvait que constituer une invitation à entrer en pourparlers. Or, il ressort des pièces fournies que la société FCI a manifestement fait part de son intérêt au mandataire le 16 février 2016 et M^me B a indiqué, toujours au mandataire, qu’elle ne souhaitait pas entrer en négociation avec cette société dès le 19 février 2016. Elle a ainsi décliné rapidement la proposition faite par la société FCI alors que les pourparlers n’avaient pas commencé. Son comportement n’est donc pas constitutif d’une faute et la société FCI sera en conséquence déboutée de sa demande.

Elle le sera également de la demande formulée à l’encontre de la société Keranlay conseil, dont le comportement n’apparaît pas avoir été constitutif d’une faute, demande qui n’est par ailleurs appuyée sur aucun moyen.

Sur la somme réclamée par la société Keranlay conseil à M^me B au titre de la clause pénale (à titre principal) ou sous la forme de dommages et intérêts (à titre subsidiaire)

Pour la société Keranlay conseil, M^me B s’est délibérément soustraite à ses obligations et a négligé d’accomplir les formalités de la vente alors qu’elle s’était engagée à signer aux prix, charges et conditions convenus, toute promesse de vente ou tout compromis de vente. Elle doit donc payer le montant de la clause pénale tel que cela est prévu par le contrat.

A titre subsidiaire, elle fait valoir qu’il convient de retenir qu’elle a commis une faute justifiant le paiement de dommages et intérêts. C’est en effet par pure convenance personnelle que M^me B a refusé la vente et il conviendra de la condamner à lui régler 95 % de la commission prévue. Par ailleurs, Au moment où la société FCI s’est portée acquéreur, M^me B ne possédait aucune autre proposition d’achat et elle n’a jamais été informée de la vente avec la société Somurco par M^me B.

M^me B oppose que la rémunération n’est due au mandataire que dans l’hypothèse où l’acquéreur final a été présenté par lui et que si le consentement des parties a été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties. Or, aucune vente n’a été conclue. Elle a par ailleurs tenu informé l’agent immobilier le jeudi 18 février pour indiquer qu’elle allait voir son notaire, le 19 février pour l’informer qu’elle préférait un autre acquéreur. Aucune faute n’est donc démontrée.

Sur la clause pénale

Il ressort des articles 6, I, alinéa 3, de la loi du 2 janvier 1970 et 72 du décret du 20 juillet 1972 précités qu’aucune somme d’argent n’est due, à quelque titre que ce soit, à l’agent immobilier avant que l’opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l’engagement des parties.

En l’espèce, la vente n’a pas été effectivement conclue, si bien que l’agent immobilier ne peut se prévaloir des dispositions de la clause litigieuse qui emportait obligation de conclure la vente sauf à payer la somme contractuellement prévue.

En conséquence, la société Keranlay conseil sera déboutée de sa demande de condamnation de M^me B à lui payer le montant prévue par la clause pénale.

Sur la responsabilité civile

Il ressort des articles précités et de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 et applicable au litige, que lorsque le mandat ne permet pas à l’intermédiaire qui l’a reçu d’engager le mandant pour l’opération envisagée à moins qu’une clause ne l’y autorise expressément, le refus de ce dernier de réaliser cette opération aux conditions convenues dans le mandat ne peut lui être imputé à faute pour justifier sa condamnation au paiement de dommages-intérêts, hormis s’il est établi que le mandant a conclu l’opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre.

En l’espèce, M^me B a conclu la vente avec une partie non présentée par le mandataire et a rapidement informé son mandataire, dès le 19 février 2016, qu’elle n’entendait pas donner suite à sa proposition dont le seul refus ne constituait pas une faute. Elle n’a ainsi commis aucune faute susceptible de priver le mandataire d’une rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre.

La société Keranlay conseil sera en conséquence déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les dommages et intérêts réclamés par M^me B à la société FCI

M^me B estime que la société FCI est un professionnel de l’immobilier qui n’ignorait pas qu’il était indispensable que M^me B donne son accord et que l’action engagée est abusive et destinée à exercer une pression sur elle. Pour la société FCI, il n’est pas invoqué le moindre fondement et c’est M^me B qui est fautive.

Il résulte des articles 1382 et 1383 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 et applicables au litige, que l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit, indépendamment de son bien-fondé, et qu’elle ne peut constituer une faute susceptible de donner lieu à dommages et intérêts que si elle est abusive, à savoir notamment si elle a été exercée de manière dilatoire, de mauvaise foi, dans l’intention de nuire.

En l’espèce, quand bien même la société FCI apparaît être un professionnel de l’immobilier, il ne ressort d’aucun élément qu’elle ait agi de manière dilatoire, de mauvaise foi ou dans l’intention de nuire. Il n’est par ailleurs invoqué aucun préjudice spécifique à ce titre.

M^me B sera en conséquence déboutée de sa demande.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner la société FCI, demandeur principale et dont les prétentions principales ont été rejetées, aux dépens, qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Sur l’indemnité réclamée au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation. En l’espèce, et compte tenu de la situation économique des parties et de l’équité, il y a lieu de condamner la société FCI à payer à M^me B la somme de 2 500 euros et à la société Keranlay conseil la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 515 du code de procédure civile indique que l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation. En l’espèce, il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire dans la mesure où l’assignation fait peser un risque sur une vente immobilière existante.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

— Déboute la société Financière colisée investissements de sa demande tendant à établir l’existence d’une vente parfaite et définitive entre elle et M^me D-E B,

— Déboute la société Financière colisée investissements de sa demande de nullité de la vente intervenue entre la société Topaz et M^me D-E B,

— Déboute la société Financière colisée investissements de ses demandes tendant aux condamnations de M^me D-E B et la société Keranlay conseil à lui payer des dommages et intérêts,

— Déboute la société Keranlay conseil de sa demande tendant à la condamnation de M^me D-E B à lui payer le montant de la clause pénale prévu dans le contrat de mandat,

— Déboute la société Keranlay conseil de sa demande tendant à la condamnation de M^me D-E B à lui payer des dommages et intérêts,

— Déboute M^me D-E B de sa demande tendant à la condamnation de la société Financière colisée investissements à lui payer des dommages et intérêts,

— Condamne la société Financière colisée investissements aux dépens qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

— Condamne la société Financière colisée investissements à payer à M^me D-E B la somme de 2 500 euros et à la société Keranlay conseil la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

— Prononce l’exécution provisoire de la présente décision

Fait et jugé à Paris le 03 Avril 2018

Le Greffier Le Président

G H I J

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Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :