REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EXTRAIT DES MINUTES du greffe du tribunal de Grande Instance de St-Etienne 1

N° minute :2019/

N° RG 19/00003 – N° Portalis DBYQ-W-B7D-GHDP

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINT-ETIENNE

JUGEMENT FIXANT LES INDEMNITÉS D’EXPROPRIATION

DU 01 JUILLET 2019

Prononcé en audience publique au tribunal de Grande Instance de SAINT-ETIENNE, par M. C-D E, Vice-Président, juge titulaire de l’expropriation du département de la LOIRE, assisté de M^me A B, greffier.

ENTRE:

Etablissement public foncier de l’Ouest Rhône Alpes (EPORA)

dont le siège social est sis […]

Représentée par M^e AZOGUI de la SCP d’Avocats SARTORIO LONQUEUE SALGALOVITSCH au Barreau de Paris

EXPROPRIANT

ET:

S.C.I. BAYLIMO

dont le siège social est sis 18-20 rue Beaunier – 42000 SAINT-ETIENNE

Représentée par M. Y assisté de M^e THIRY de la SELARL BLT DROIT PUBLIC, avocat au barreau ST ETIENNE

EXPROPRIE
M. Y Z né le […] retraité domicilié […] assisté de M^e THIRY de la SELARL BLT DROIT PUBLIC, avocat au barreau de ST

ETIENNE

INTERVENANT VOLONTAIRE

La société LOCAM

Location automobiles matériels

[…]

Siège social : […]

INTERVENANT VOLONTAIRE

Représentée par la SELARL LEXI CONSEIL ET DEFENSES, barreau de ST ETIENNE

EN PRESENCE DE :

M^me X, représentant le Directeur Départemental des Finances Publiques chargé du Domaine dans le département de la Loire

Commissaire du gouvernement

DEBATS: à l’audience publique du 16 Mai 2019 Décision mise en délibéré au 28/06/2019, prorogée au 1er/07/2019.

DECISION: contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 01 Juillet 2019, en matière civile et en premier ressort,

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par délibération du conseil municipal du 28 novembre 2016, la ville de Saint-Etienne a décidé de confier à l’établissement public foncier de l’ouest Rhône-alpes (EPORA) la poursuite des acquisitions foncières en vue du renouvellement urbain des ilots Beaunier et Martin d’Aurec.

Deux conventions opérationnelles ont été conclues le 24 janvier 2017 pour confier à l’EPORA la procédure de portage du foncier du projet et engager la procédure de déclaration d’utilité publique.

Par ordonnances des 9 et 12 décembre 2018, le Juge de l’expropriation du Tribunal de grande instance de Saint-Etienne a prononcé le transfert de propriété de diverses parcelles au profit de l’EPORA, notamment de celles cadastrées section DY n° 139, 141, 142, 143, 144, et 145 situées 16-20 rue Beaunier à Saint-Etienne appartenant à la société BAYLIMO.

Par avis en date du 13 mars 2018, France Domaine a évalué la valeur vénale de ces parcelles à la somme de 390 000 euros en valeur partiellement occupée, indemnité de remploi comprise.

Par courrier en date du 21 juin 2018, l’EPORA a notifié une offre à la société BAYLIMO prévoyant une indemnité globale de 390 000 euros dont 353 360 euros à titre d’indemnité principale.

La société BAYLIMO a rejeté cette offre par courrier du 19 juillet 2018

Par mémoire reçu le 8 février 2019, l’EPORA a saisi le Juge de l’expropriation aux fins de fixation judiciaire des indemnités d’expropriation dues à la société BAYLIMO.

Par ordonnance du 11 février 2019, le transport sur les lieux a été fixé au 2 avril 2019 à 14h et l’audience à l’issue de celui-ci au tribunal de grande instance de Saint-Etienne.

L’affaire été renvoyée à la demande des parties et plaidée à l’audience du 16 mai 2019.

Dans son mémoire en réponse et récapitulatif n°2, l’EPORA demande de :

-fixer les indemnités d’expropriation dues à la société BAYLIMO pour les parcelles cadastrées section DY n°139, 141, 142, 143, 144 et 145 situées 16-20 rue Beaunier à Saint-Etienne en valeur partiellement occupées à la somme totale de 400 000 euros, soit : indemnité principale: 353 360 euros indemnité de remploi : 36 336 euros

◆indemnité pour perte de revenus locatifs : 10 500 euros

-débouter la société BAYLIMO de ses demandes contraires et notamment sa demande destinée à couvrir les frais engagés auprès du cabinet IFC expertise,

-dire irrecevable ou mal fondée l’intervention volontaire de la société LOCAM

-dire irrecevable ou mal fondée l’intervention volontaire de M. Y ou à titre subsidiaire, prononcer un sursis à statuer sur les chefs d’indemnité de frais de déménagement et de frais de garde meuble dans l’attente de la production d’un second devis.

Il expose qu’en application des articles L. 322-2 du code de l’expropriation et L. 213-4 du code de l’urbanisme, la date de référence est celle du 5 avril 2018, date à laquelle est devenue opposable aux tiers la dernière modification du document d’urbanisme délimitant la zone où est situé le bien; que ne peuvent être prises en compte les opérations d’urbanisme futures en lien avec l’objet de l’expropriation ; que les biens sont situés en zone Uac du PLU ; que les biens sont partiellement occupés par un locataire commercial; que la méthode du promoteur ne peut être retenue pour évaluer le bien dès lors qu’elle consiste à établir la valeur du bien sur la base d’hypothèses en fonction d’une utilisation future ; qu’en application de l’article L.322-8 du code de l’expropriation, le juge de l’expropriation doit prendre en compte les références correspondant à des acquisitions de gré gré par l’expropriant dans le cadre du même projet et que l’abondance des termes de comparaison produits par les parties permet d’utiliser la seule méthode par comparaison.

Il ajoute que les termes de comparaison qu’il cite permettent d’observer des prix allant de 90 à 204 euros/m² avec une moyenne de 152,50 m²; que sa proposition de retenir une valeur moyenne de 213,86 euros/m² est donc bien supérieure à la valeur moyenne des biens dans le voisinage en valeur libre; qu’il conviendra d’écarter les annonces immobilières citées par l’exproprié; que les références produites dans le rapport d’expertise qui ne contiennent pas de références de publication doivent également être écartées ; que l’évaluation faite par la société BAYLIMO de l’indemnité principale à la somme de 518 170 euros est contredite par l’évaluation de l’expert qu’elle a elle-même mandaté et que la moyenne réalisée par le Commissaire du gouvernement entre la valeur obtenue par la méthode par comparaison et la méthode du rendement locatif est contestable.

Il indique encore que s’agissant de l’indemnité pour perte de revenus locatifs, elle doit être limitée à un coefficient correspondant à six mois pour le bien loué par la société LOCAM ; qu’elle doit être rejetée en l’absence de production d’un bail pour la société OPTIMUM CHARRIOTS TP 42 et dès lors qu’elle a quitté les lieux spontanément ; que

s’agissant de l’indemnité au titre des frais de l’expertise, cette dernière était inutile voir

redondante avec l’intervention du commissaire du gouvernement et qu’en tout état de cause, il ne peut y avoir de condamnation à ce titre et à celui de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait enfin valoir que l’intervention volontaire de la société LOCAM est irrecevable et mal fondée dès lors qu’elle méconnait les dispositions de l’article R. 311-9 du code de l’expropriation ; que de la même manière l’intervention volontaire de monsieur Y méconnait les disposition de l’article R. 311-9 du code de l’expropriation; que monsieur Y ne dispose d’aucun titre pour occuper les lieux et revendiquer une indemnité d’éviction et que subsidiairement il convient de surseoir à statuer dans l’attente de la production d’un second devis.

Dans ses conclusions récapitulatives en défense n°2 reçues au greffe le 16 mai 2019, la société BAYLIMO demande :

-à titre principal, la condamnation de l’EPORA à lui verser : une indemnité principale d’expropriation d’un montant de 569 000 euros

◆une indemnité de remploi de 57 900 euros

-à titre subsidiaire, la condamnation de l’EPORA à lui verser :

◆une indemnité principale d’expropriation d’un montant de 550 684 euros

◆une indemnité de remploi de 56 068,40 euros

-en tout état de cause, la condamnation de l’EPORA aux entiers dépens et à lui verser : une indemnité d’un montant de 37 000 euros destinée à couvrir les pertes de loyer une indemnité de 2 500 euros pour couvrir les frais d’expertise la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose que la date de référence à retenir est le 5 avril 2018 en application des articles L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et de l’article L.213-4 du code de l’urbanisme ; que le PLU classait les parcelles en zone Uac, c’est à dire en zone constructible à vocation d’habitat ; que la vocation résidentielle est renforcée par la création d’une ligne de tramway ; que les termes cités par l’expropriant doivent être écartés car non pertinent et par voie de conséquence la méthode dite du promoteur immobilier s’avère pertinente dans ce dossier ; que l’expert qu’elle a mandaté a d’ailleurs pu calculer une valorisation de l’ensemble des parcelles à la somme de 847 200 euros et que la moyenne des deux méthodes (valeur de terrain nu et méthode de promotion) rapportée à la seule surface appartenant à la société BAYLIMO conduit à valoriser les biens objet du litige à la somme de 569 000 euros.

Elle soutient subsidiairement que l’expert a retenu une moyenne des biens vendus entre 2014 et 2018 d’un montant de 498,12 euros/m²; que la parcelle n°144 doit être valorisée à 204 euros/m², soit 84 864 euros comme le propose le commissaire du gouvernement; qu’une fraction de la parcelle 145 doit être valorisée à 4 000 euros; que l’indemnité principale doit être calculée avec un prix moyen de 271,50 euros/m² pour retenir la somme de 550 684 euros.

Elle fait valoir qu’une juste indemnisation de l’ensemble des conséquences liées à l’expropriation justifie qu’elle soit indemnisée de la perte de revenus locatifs ; qu’une indemnité correspondant à un an de loyers doit lui être octroyée ; qu’il en va ainsi également pour l’entrepôt situé sur la parcelle DY n°143, alors qu’elle ne justifie que d’un bail verbal pour une durée de 10 ans ; que le départ du locataire est bien évidemment en lien avec l’ordonnance d’expropriation ayant ordonné le transfert de propriété.

Dans ses mémoires reçus au greffe le 1er avril 2019 et le 16 mai 2019, la société LOCAM sollicite un sursis à statuer afin qu’elle dépose un mémoire détaillé ^en demande. Elle expose qu’elle n’a reçu aucune offre de l’EPORA ; qu’elle entend néanmoins être indemnisée de ses divers chefs de préjudice et qu’il est prévisible que l’indemnité principale dépasse la somme de 90 000 euros.

Dans son mémoire en intervention volontaire reçu au greffe le 17 mai 2019, monsieur Z Y sollicite la condamnation de l’EPORA aux entiers dépens et à lui verser les sommes de :

+49 896 euros pour couvrir les frais de déménagement 36 000 euros pour couvrir les frais de garde meuble

+2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il expose qu’en application de l’article L.321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation; que les frais de déménagement doivent être indemnisés à titre accessoire, lesquels comprennent les frais de garde-meuble.

Dans son mémoire reçu au greffe le 13 mai 2019, le Commissaire du gouvernement demande de fixer à 464 000 euros, toutes causes de préjudice confondues, l’indemnité globale due dans le cadre de cette procédure.

Il soutient que sur les quatre bâtiments, deux ont été donnés en location et deux sont utilisés par le propriétaire pour y entreposer du matériel et des véhicules ; que les parcelles sont situées en zone UAc du PLU ; que la zone UA à une vocation mixte habitat, activités, service, et que la zone UAc définit des quartiers un peu plus périphériques ; que la date de référence est le 5 avril 2018.

Il fait valoir que l’étude des ventes d’entrepôts et d’ateliers sur la commune de Saint Etienne pour la période 2016-2018 permet de retenir une fourchette de prix de 226,47 euros à 386,67 euros et une moyenne de 286 euros; que sur les six biens qu’il a sélectionnés dans un rayon de 2000 mètres autour des parcelles expropriées, la valeur moyenne est de 280,05 euros/m² et la valeur médiane de 277 euros/m²; que seuls deux termes de comparaison cités par l’expropriant peuvent être retenus mais correspondant à des dépôts anciens et en mauvais état, dans une fourchette basse de 200 euros le m²; que les offres de vente visées par l’exproprié ne peuvent pas être retenues; que les voiries ne peuvent être valorisées à part dès lors que les valeurs retenues sont « terrains intégré »; que l’offre d’acquisition évoquée par l’exproprié est trop ancienne pour être retenue et qu’une indemnité pour perte de revenus peut-être allouée.

Il expose que la parcelle DY 139 peut être évaluée à 166 845 euros HT par recoupement des méthodes par comparaison et par le rendement ; que la parcelle DY 142 peut être évaluée à la somme de 32 550 euros HT ; que la parcelle DY 143 peut être évaluée à 117 160 euros HT par recoupement des méthodes par comparaison et par le rendement; que la parcelle DY 144 peut être évaluée à la somme de 84 864 euros; que la méthode dite du promoteur n’a pas à être retenue dès lors qu’il existe suffisamment de termes de comparaison ; qu’une indemnité de remploi de 41 137 euros est adaptée et qu’une indemnité de 21 000 euros pour perte de revenus est justifiée.

MOTIFS :

I-Sur les interventions volontaires

1 – De la société LOCAM

Aux termes de l’article 325 du code de procédure civile, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

En l’espèce, l’intervention volontaire de la société LOCAM dans la présente instance ne se rattache pas aux prétentions des autres parties par un lien suffisant dès lors que l’indemnisation du préjudice qu’elle allègue est indépendante de l’indemnisation du préjudice de la société BAYLIMO. Au surplus la formulation de ses demandes non chiffrées accompagnée d’une demande de sursis à statuer intervient en dehors du cadre procédural prévu par les articles R. 311-7 et suivants du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Il conviendra par conséquent de déclarer irrecevable l’intervention volontaire de la société LOCAM et d’inviter les parties à procéder comme il est dit aux articles R. 311-7 et suivants du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

2- De monsieur Z Y

Au regard des dispositions précitées, l’intervention volontaire de monsieur Z Y dans la présente instance ne se rattache pas aux prétentions des autres parties par un lien suffisant dès lors que l’indemnisation du préjudice qu’il allègue est indépendante de l’indemnisation du préjudice de la société BAYLIMO. Au surplus ses prétentions ont été formulées quelques jours avant l’audience en dehors du cadre procédural prévu par les articles R. 311-7 et suivants du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Il conviendra par conséquent de déclarer irrecevable l’intervention volontaire de monsieur Z Y et d’inviter les parties à procéder comme il est dit aux articles R. 311-7 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

II- Sur la consistance et la description des biens :

Selon l’article L.322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.

En l’espèce, l’ordonnance portant transfert de propriété a été rendue le 9 décembre 2018.

L’ensemble des parcelles est en zone constructible UAc. La zone UA recouvre la partie centrale dense de la ville, constituée par le noyau primitif de Saint-Etienne et les quartiers urbanisés au XIX ème siècle et début XXème siècle. Elle est traditionnellement à vocation mixte habitat, activités, services. Le secteur UAc est défini sur des quartiers un peu plus périphériques.

Il résulte des écritures et des pièces versées aux débats ainsi que du procès verbal de transport que :

-sur la parcelle n°139 est édifié un bâtiment à usage de dépôt en bon état avec une surface au sol de 380,22 m² et une mezzanine de 105,92 m², soit une surface totale de 454 m² après application d’un coefficient de pondération de 0,7 pour tenir compte de la hauteur sous plafond de la mezzanine inférieure à 1,9 m; le sol et les murs sont en béton, avec

un bardage sur charpente métallique, double peau avec dalles isolantes au plafond ; il dispose d’un bureau avec chauffage électrique et de sanitaires avec douche et WC ; il est équipé de deux portes basculantes dont l’une est neuve et électrique ; ce local est loué par la société LOCAM pour le stockage d’archives avec un loyer annuel de 21 000 euros HC selon un bail de 9 ans à compter du 5 mai 2014;

-sur la parcelle n°142 est édifié un bâtiment de 250 m² avec un atelier en bon état aménagé avec un espace sanitaire, sans chauffage, de 100 m² et un dépôt contigu de 150 m² dont 50 m² sont toujours couverts avec une charpente recouverte de tuiles à usage de garage et 100m² dont le toit effondré a été intégralement démoli; le bâtiment est utilisé par le propriétaire/gérant pour entreposer divers biens (notamment véhicules, pièces détachées, outils);

-sur la parcelle n°143 est édifié un bâtiment à usage d’entrepôt de 404 m² en bardage et sol béton, isolé, avec puits de lumière le tout en bon état ; ce local qui était loué selon un bail verbal avec un loyer annuel de 14 520 euros est désormais utilisé par le propriétaire/gérant pour entreposer des véhicules;

-sur la parcelle n°144 est édifié un bâtiment à usage de dépôt sur deux étages d’une superficie totale de 420 m² avec des murs en pisé et mâchefer, une charpente en bois renforcée par une charpente métallique et une toiture à deux pans en tuiles ; ce local est non entretenu et vétuste ; il est utilisé par le propriétaire/gérant pour entreposer du matériel ;

-les parcelles n°145 d’une surface de 832 m² et n°141 d’une surface de 43 m² constituent les voies d’accès aux divers bâtiment et des espaces de stationnement.

III-Sur la date de référence

Selon l’article L.322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

En principe, en application de l’article L.322-2 du même code est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête publique.

Toutefois, l’article L.213-6 du code de l’urbanisme dispose que lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue à l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme.

A cet égard, selon cet article L.213-4, il s’agit de la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, il est constant que le droit de préemption urbain a été instauré sur l’ensemble des zones urbaines et à urbaniser de la commune de Saint-Etienne et que le plan local d’urbanisme approuvé le 7 janvier 2008 a été modifié dernièrement le 22 mars 2018 par délibération du conseil communautaire de Saint-Etienne devenu opposable aux tiers le 5 avril 2018.

La date de référence est par conséquent le 5 avril 2018.

IV- Sur l’évaluation des biens

Selon l’article L.321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Aux termes de l’article R. 311-22 du même code, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

1°) Sur la méthode d’évaluation

En l’espèce, la question du choix de la méthode d’évaluation est discutée par les parties.

Il est constant que le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adopter la méthode qui lui apparaît la mieux appropriée.

L’ensemble des parties admettent, y compris la société BAYLIMO, que la méthode couramment utilisée est celle par comparaison avec des ventes similaires ou assimilables. Elle présente en effet l’avantage d’éviter la plupart des biais susceptibles de fausser la sincérité de l’estimation.

Si la méthode dite « du promoteur », qui consiste à déterminer la valeur d’un terrain en partant du prix de vente final escompté de l’opération de promotion qui y sera réalisée et en déduisant de celui-ci sur la base d’un bilan prévisionnel – le coût des travaux et

-

le montant des différents frais liés à cette opération, peut être utilisée, ce n’est que de façon marginale, dans certaines situations, par exemple en l’absence de terme de référence pertinents.

Dans le présent dossier, les parties versent suffisamment de termes de comparaison pertinents aux débats pour apprécier la valeur vénale des parcelles expropriées en retenant la méthode par comparaison.

Au contraire, comme toujours, la méthode du promoteur développée par l’expert (p. 16 à 20 du rapport IFC expertise) est fondée sur des hypothèses quant à une utilisation future et contient de multiples éléments comptables et aléas tous susceptibles de discussions et de variations dans le temps.

La méthode par comparaison sera donc retenue à l’exclusion de celle dite du promoteur.

Toutefois, comme le propose le Commissaire du gouvernement ainsi que le rapport IFCexpertise contradictoirement débattu, la méthode par le revenu ou par capitalisation pourra être utilisée à titre de recoupement compte tenu de l’existence de deux locations de bâtiments, l’une encore en cours et l’autre jusqu’à une date récente. Cette méthode, fondée sur des éléments certains comme par exemple l’existence d’un bail commercial et d’un loyer défini sur une durée déterminée, permet en effet d’affiner la valeur locative de certains biens loués.

2°) Sur les termes de comparaison versés aux débats

a) Par l’EPORA

L’EPORA verse aux débats quatre termes de comparaison. Comme le propose le Commissaire du gouvernement, il y a lieu d’écarter le terme n°2 correspondant à une acquisition en cours pour laquelle aucun acte n’est produit et le terme n°4 correspondant à une transaction ancienne de plus de cinq ans.

Pour le surplus, les termes de comparaison n° 1 et n°3 visités en partie à l’occasion du transport sont situés à proximité des biens objets du présent litige. Ils doivent être retenus, le premier révélant une valeur de 200 euros/m² et le second une valeur de 204 euros/m². Toutefois, il s’agit tous les deux de biens anciens, inoccupés, peu entretenus,

voir en très mauvais état et laissé à l’abandon pour l’un d’eux. Ils constituent la valeur basse ou inférieure de la fourchette du prix des biens à usage de dépôt dans le quartier.

b°) Par la société BAYLIMO

Les offres de vente retenues par la société BAYLIMO à titre d’éléments de comparaison issues du fichier de l’agence GIT IMMOBILIER doivent être écartées dès lors qu’elles ne correspondent pas à des ventes effectives. Les prix mentionnés le sont par hypothèse avant négociation et sous réserve qu’un acquéreur se montre intéressé. Même l’application d’un abattement comme le propose l’exproprié est insuffisant pour corriger ces faiblesses au regard du caractère arbitraire du coefficient d’abattement ainsi retenu.

Pour le surplus, il ressort du rapport d’expertise (p. 11) onze cessions issues issues du fichier des notaires PERVAL et du CECIM (sans compter celles fournies par les demandeurs et non vérifiées par l’expert correspondant à l’année 2016). Parmi ces références, trois correspondent à des ateliers avec bureaux ou locaux sociaux et doivent de ce fait être exclues car non comparables avec les biens à évaluer. Sur les huit références restantes, il ressort un prix moyen de 335 euros avec une valeur haute de 467 euros/m² et une valeur basse de 167 euros/m². Comme le relève le Commissaire du gouvernement, ces références manquent de précision quant à la nature et la consistance des biens et quant aux prix dont il n’est pas précisé s’il s’agit d’un prix hors taxe ou non. Elles ne doivent par conséquent être utilisées qu’à titre de recoupement avec celles par ailleurs versées aux débats et justifiées par la production des actes de vente. Notamment, elles permettent d’observer qu’un entrepôt en bon état dans le quartier peut être valorisé à une valeur supérieure à 350 euros/m², c’est à dire à une valeur supérieure au terme de comparaison le plus élevé produit par le Commissaire du gouvernement.

L’offre d’un promoteur immobilier TAGERIM PROMO NORD dont a été destinataire la société BAYLIMO en 2006 et versée aux débats ne peut en aucun cas servir d’élément de comparaison au regard à la fois de son ancienneté et de sa seule qualité d’offre d’achat.

c°) Par le Commissaire du gouvernement

Il cite six termes de comparaison, situés dans un rayon de deux kilomètres, correspondant à des transactions conclues entre 2016 et 2018 sur des biens qu’il a visité extérieurement pour vérifier qu’ils sont comparables aux biens évalués. Il verse aux débats les actes de vente et des photographies des lieux qu’il a réalisé exclusivement depuis la voie publique.

Il en ressort une valeur moyenne de 280,05 euros/m², une valeur médiane de 277 euros/m² avec une valeur basse de 191,67 euros/m² et une valeur haute de 350 euros/m².

3°) Sur la valeur de chaque parcelle

Compte tenu des particularités des différents locaux précédemment décrites, il est opportun d’évaluer l’ensemble immobilier en distinguant les diverses parcelles, comme le proposent d’ailleurs les parties.

La parcelle DY n°139:

L’EPORA propose de valoriser cette parcelle à la somme de 350 euros/m².

Si, en utilisant la méthode par comparaison, le rapport d’IFCexpertise propose de la valoriser à la somme de 450 euros/m², il convient de relativiser cette appréciation comme précédemment indiqué. Ce même rapport propose de valoriser la parcelle au prix de 208 500 euros, soit 459 euros/m² selon la méthode par capitalisation (en retenant un loyer

de 20 850 euros et un taux de rendement de 10 %).

Le Commissaire du gouvernement retient une valeur de 350 euros/m² selon la méthode par comparaison en prenant une valeur haute de la fourchette de prix des entrepôts qu’il a sélectionné dans le quartier compte tenu de son bon état d’entretien. Il ajoute qu’à titre de recoupement, en utilisant la méthode par le rendement, compte tenu du loyer annuel de 21 000 euros et d’un taux de rendement de 12%, on obtient une valeur de 385 euros/m²

(21 000 euros X 100 / 12 = 175 000 euros /454m² =385 euros/m²). Il retient au final une valeur moyenne de 367,50 euros.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, le bon état de l’entrepôt justifie de prendre une valeur haute parmi l’ensemble des termes de comparaison retenus et de tenir compte de sa valeur déterminée par la méthode par capitalisation pour retenir une valeur de 370 euros/m², soit 167 980 arrondie à 168 000 euros.

La parcelle DY n°142:

L’EPORA propose de retenir un prix de 50 euros/m² pour la partie du local dépourvue de toiture (150m²) et un prix de 150 euros/m² pour la partie utilisée par le propriétaire (100m²), soit une valeur totale de 22 500 euros.

La société BAYLIMO propose de retenir un prix de 50 euros pour la partie sans toiture sauf à observer qu’elle considère que cette surface se limite à 100 m² et un prix de 455 euros pour la surface de 150 m² utilisée par le propriétaire, soit une valeur totale de 73 250 euros.

Le Commissaire du gouvernement propose de retenir un prix de 250 euros/m² pour la partie atelier d’une surface de 100 m² et une valeur de 50 euros/m² pour la partie dont le toit est effondré, soit une surface de 150 m².

Au regard de ce qui précède, il revient de retenir une valeur de 50 euros/m² pour la surface de garage de 150 m² dont 100 m² est totalement sans toiture, soit une valeur de 7 500 euros. S’il a pu être constaté à l’occasion du transport qu’une partie de ce bien conserve effectivement une toiture, il y a lieu de préciser qu’elle devrait être reprise et consolidée en bordure en raison de l’effondrement de l’autre partie.

Pour ce qui est de la partie atelier d’une surface de 100 m², ce local est plus vétuste que celui de la parcelle n°139, mais il est entretenu et lumineux. Il a une valeur légèrement inférieure à la moyenne des termes retenus par le Commissaire du gouvernement. Il conviendra donc de retenir un prix de 270 euros/m², soit une valeur de 27 000 euros.

Au total, la valeur de la parcelle de 250 m² sera fixée à 34 500 euros.

La parcelle DY n°143 :

L’EPORA propose de fixer le prix à 285 euros/m², soit la somme de 114 000 euros.

La société BAYLIMO demande de valoriser la parcelle à la somme de 455 euros/m², soit la somme de 182 000 euros. A noter que le rapport d’expertise IFCxpertise proposait d’évaluer le bien à la somme de 198 000 euros, soit 490 euros/m² par la méthode par capitalisation en retenant un loyer de 19 800 euros et un taux de rendement de 10%.

Le Commissaire du gouvernement propose de valoriser cet immeuble à la somme de 290 euros/m², soit à la somme totale de 117 160 euros en expliquant retenir une valeur moyenne de 280 euros/m² avec la méthode par comparaison et la valeur de 300 euros/m² avec la méthode par le rendement en prenant un loyer de 14 500 euros et un taux de

rendement de 12% (14 520X100/12-121 000/404-299,5 arrondi à 300).

Au regard de l’état du bâtiment comparé aux divers termes de comparaison produits, il convient de retenir une valeur de 300 euros/m², ce que confirme l’analyse par le rendement faite par le Commissaire du gouvernement. Il conviendra donc de retenir une valeur totale de la parcelle de 121 200 euros.

La parcelle DY n°144:

L’EPORA propose d’évaluer cette parcelle avec un local de 420 m² à 138 euros/m², soit 57 960 euros. Il fait observer que selon l’acte du vente du 11 juin 2010 versé aux débats, la société BAYLIMO a acquis ce bien à la somme de 56 100 euros, soit 134 euros/m² et qu’elle n’a fait aucun travaux ou aménagement depuis cette date.

La société BAYLIMO demande d’évaluer cette parcelle de à 204 euros/m², soit 84 864 euros.

Le Commissaire du gouvernement évalue cette parcelle à 204 euros/m² en retenant une surface de 416 m², soit 84 864 euros.

Compte tenu la vétusté du local, d’ailleurs expressément relevée par l’expert IFCexpertise, il conviendra de retenir une valeur basse parmi les termes de comparaison, soit 204 euros/m², étant précisé que la valeur de ce local est au moins équivalente à celle des locaux constituant le terme de comparaison n°3 de l’EPORA, visité à l’occasion du transport.

La parcelle sera donc évaluée à la somme totale de 84 864 euros.

Les parcelles DY n° 141 et 145:

L’exproprié sollicite la valorisation d’une fraction de la parcelle n°145 au prix de 4 000 euros.

Cependant, comme l’explique d’ailleurs le Commissaire du gouvernement, l’évaluation des biens avec des valeurs dites « terrain intégré » conduit à exclure une valorisation à part des voies d’accès ou de stationnement, lesquelles sont par hypothèse déjà comprises dans la valeur des locaux puisque le tènement qui est à usage d’activité économique comprend nécessairement des accès et espaces de stationnement indispensables à cet usage.

Il ne sera donc pas retenu de valeur particulière pour ces deux parcelles qui forment un ensemble structuré avec les quatre autres.

Au final, l’indemnité principale due par l’EPORA à la société BAYLIMO sera fixée à 409 000 euros (168 000 + 34 500+121 200+ 84 864 = 408 564 euros arrondie à 409 000 euros).

V-Sur l’indemnité de remploi

L’indemnité de remploi destinée à couvrir des frais de tous ordres que devra normalement exposer l’exproprié pour pouvoir acquérir un bien de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale est de droit, au cas même où en raison de sa nature ou de circonstances particulières, le bien exproprié ne serait pas susceptible de faire, à proprement parlé, l’objet d’un remplacement ou encore, au cas où l’exproprié n’aurait pas l’intention d’acquérir un bien visant à remplacer celui dont il se voit privé.

Il apparaît opportun d’évaluer l’indemnité de remploi à la somme de 41 900 euros

[(5 000 X 20%) + (10 000 x 15%)+(394 000 x10 %)].

VI- Sur l’indemnité pour perte de revenus locatifs :

Le principe de la réparation intégrale résultant de l’application de l’article L.321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique justifie d’indemniser la perte de revenus ce qui n’est d’ailleurs pas contesté.

Il est constant que le loyer annuel perçu pour la location du bâtiment situé sur la parcelle DY n°139 s’élève à la somme de 21 000 euros en application du bail commercial conclu jusqu’en 2023. Il est donc justifié de retenir cette somme pour compenser la perte de revenu sur une année, laquelle correspond au délai raisonnable pour retrouver un bien similaire générant les mêmes revenus.

Si la société BAYLIMO ne verse pas au débat de bail écrit pour le local situé sur la parcelle n°143, elle produit toutefois des quittances jusqu’au 31 décembre 2018, une attestation de l’occupant et un justificatif de sa nouvelle adresse desquelles il résulte que les lieux ont été loués par la même entreprise pendant neuf ans jusqu’à l’ordonnance d’expropriation. Il n’est pas établi qu’elle aurait déménagé pour une autre cause que l’expropriation, même si l’EPORA soutient qu’elle a quitté les lieux sans son intervention. Il est ainsi établi une perte de revenus pour la société BAYLIMO directement causée par l’expropriation. Le préjudice sera toutefois limité exclusivement en raison du caractère précaire du bail et évalué à la somme de 3 630 euros (correspondant à trois mois de l’ancien loyer HT).

Au total, l’indemnité pour perte de loyer sera donc fixée à la somme de 24 630 euros.

VII – Sur l’indemnité au titre des frais d’expertise

Le coût de l’expertise réalisée par IFCexpertise mandaté par la société BAYLIMO n’est pas directement causé par l’expropriation en elle-même. Elle s’analyse en revanche comme faisant partie des frais générés par la présente procédure en indemnisation. La question de la prise en charge de ces frais doit par conséquent être étudiée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

VIII- Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

En application de l’article L 312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les dépens seront laissés à la charge de l’EPORA.

L’équité commandera de condamner l’EPORA à verser à la société BAYLIMO la somme de 2 500 euros qu’elle sollicite, laquelle n’est manifestement pas exagérée au regard des honoraires à la fois de son Conseil et du cabinet IFCexpertise.

PAR CES MOTIFS :

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement par mise à disposition du jugement au greffe, contradictoirement et en premier ressort ;

DECLARE irrecevable l’intervention volontaire de la société LOCAM ;

DECLARE irrecevable l’intervention volontaire de monsieur Z Y;

INVITE les parties à procéder comme il est dit aux articles R. 311-7 et suivants du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;

FIXE l’indemnité due par l’EPORA à la société BAYLIMO concernant les parcelles cadastrées section DY n° 139, 141, 142, 143, 144, et 145 situées aux […]

Beaunier à Saint-Etienne (Loire) lui appartenant, à la somme globale de 475 530 euros se décomposant comme suit :

Indemnité principale: 409 000 euros Indemnité de remploi : 41 900 euros

+Indemnité pour perte de loyers: 24 630 euros

DEBOUTE la société BAYLIMO du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE l’EPORA à payer à la société BAYLIMO la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE l’EPORA aux entiers dépens.

LE GREEFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION

a A B C-D E

En conséquence

La République Française mande et ordonne à tous huissiers de justice sur ce requis de mettre ladite décision à exécution

Aux procureurs generaux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d’y tenir la main A tous commandants et officiers de la force publique de prêter SAINT CE de

-ETI En foi de quoi la présente copie certifiée conforme revêtue de CE main forte lorsqu’ils en seront légalement requis E d N e

, N E le formule exécutoire a été signée et délivrée par le greffier

Le len Júllet 2019 L A

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