TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS ¹
8 chambre ^ème 3 section^ème
N° RG 22/01499 N° Portalis 352J-W-B7G-CV45L
N° MINUTE : JUGEMENT
Assignation du : rendu le 13 décembre 2024 14 janvier 2022
DEMANDEUR
Monsieur X Y […] (SUISSE)
représenté par Maître Antoine GITTON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #L0096
DÉFENDEURS
Monsieur Z AA […]
représenté par Maître Xavier CHABEUF de l’AARPI CARDINAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1894
S.A.S. Cabinet WARREN – BUTTES CHAUMONT 43 bis rue d’Hautpoul 75019 PARIS
représentée par Maître Saad EL JORD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0720
Copies exécutoires délivrées le: à M^e GITTON, M^e CHABEUF et M^e AB Copies certifiées conformes délivrées le: à M^e EL JORD et M^e LETU
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Décision du 13 décembre 2024 8 chambre 3 section^{ème ème} N° RG 22/01499 – N° Portalis 352J-W-B7G-CV45L
Monsieur AC AD […]
représenté par Maître Averèle AB de la SELARL BALE & AB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1635
La Garantie Mutuelle des Fonctionnaires (GMF) […]
représentée par Maître Tanguy LETU de la SCP LETU ITTAH ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0120
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe Madame Céline CHAMPAGNE, juge Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge
assistés de Madame Léa GALLIEN, greffière
DÉBATS
A l’audience du 10 octobre 2024 présidée par Marie-Charlotte DREUX, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 13 décembre 2024.
JUGEMENT
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire Premier ressort
FAITS ET PROCÉDURE
M. X AE est propriétaire non occupant d’un studio, assuré auprès de la GMF, et situé au deuxième étage de l’immeuble du 2, rue Lamartine 75009 Paris.
M. Z AF est pour sa part propriétaire de l’appartement situé au troisième étage, hérité de son père, M. AG AF, décédé le […], et donné en location à M. AC AH et M^me AI AJ selon contrat signé le 25 avril 2018 et à effet au 1 mai 2018.^er
L’enduit du plafond du logement de M. AE s’étant effondré, ce dernier a déclaré le sinistre à son assureur, lequel a mandaté un expert amiable qui a indiqué que le sinistre, dont la cause n’a pu être identifiée, avait fortement endommagé la structure en bois du plancher haut du logement et qu’il avait sollicité du syndic la mise en place d’un étaiement.
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Par acte en date du 29 novembre 2019, M. AE a fait constater l’état de son appartement.
En juin 2020, l’appartement de M. AF a été victime d’un dégât des eaux.
M. AE a sollicité la désignation d’un expert judiciaire et il a été fait droit à sa demande par ordonnance en date du 11 septembre 2020, qui a désigné M. AR en cette qualité.
Le rapport a été déposé le 24 mars 2022.
Par actes délivrés les 14, 18 et 25 janvier 2022, M. AE a fait assigner la SAS Cabinet AO AP AQ, syndic de l’immeuble, M. AG AF, M. AC AH et la GMF en indemnisation des préjudices subis. La procédure a été enregistrée sous le numéro de RG 22/01499.
M. AG AF étant décédé, M. AE a fait assigner en intervention forcée son ayant-droit, M. Z AF, par acte délivré le 05 mai 2023. La procédure a été enregistrée sous le numéro de RG 23/07422 et jointe à l’instance principale par mention au dossier le 21 juin 2023.
Aux termes de ses conclusions en réplique et récapitulatives n°5, notifiées par voie électronique le 27 décembre 2023, M. AE demande au tribunal, au visa des articles 1240, 1241 et 1242 alinéa 1er du code civil, 237, 238 et 239 du code de procédure civile, de : « RECEVANT M. Y en son action et ses demandes et l’en jugeant bien fondé, DÉBOUTER l’assureur GMF de ses exceptions, moyens et demandes, DÉBOUTER M. AD de ses exceptions, moyens et demandes, DÉBOUTER M. la SASU WARREN BUTTES CHAUMONT de ses exceptions, moyens et demandes, DÉBOUTER M. AA de ses exceptions, moyens et demandes, ANNULER le rapport d’expertise de M. AK AL, AM, sous astreinte de mille euros par jour de retard sur une période de six mois commençant à courir un mois après la signification de la décision à intervenir, la SASU WARREN BUTTES CHAUMONT à assurer la stabilité du plancher haut de l’appartement de M. Y sis porte n°14, 2 rue Lamartine à Paris 9ème, en réalisant, au besoin la purge des éléments instables puis en procédant à tous travaux de réparation ou de remplacement des éléments de maçonnerie et de charpente qui n’assurent plus leur fonction de façon à éviter toute chute du plancher, AM sous la même astreinte la SASU WARREN BUTTES CHAUMONT à restituer la surface du plancher haut de l’appartement de M. Y, AM sous la même astreinte la SASU WARREN BUTTES CHAUMONT à exécuter tous les travaux annexes qui, à titre de complément direct des travaux définis ci-dessus sont nécessaires, et sans lesquels ces derniers resteraient inefficaces afin d’assurer d’une part, la solidité et la stabilité des ouvrages et d’autre part, la sécurité des occupants de l’immeuble, ceux-ci consistant notamment à :
- Traiter les structures conservées contre les insectes et les champignons xylophage ;
- Juguler toutes les sources anormales d’humidité en assurant la parfaite étanchéité des réseaux d’alimentation et d’évacuation,
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AM M. AD, solidairement avec M. AA, l’assureur GARANTIE MUTUELLE DES FONCTIONNAIRES et le syndic SASU WARREN BUTTES CHAUMONT, au paiement à M. Y de la somme de 6.535,78 € au titre des travaux de réfection de l’appartement selon les devis communiqués en pièces 5 et 23 avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation en référé le 3 janvier 2020, AM M. AD, solidairement avec M. AA, l’assureur GARANTIE MUTUELLE DES FONCTIONNAIRES et le syndic SASU WARREN BUTTES CHAUMONT, au paiement à M. Y de la somme de 5.000€ au titre des dégâts aux meubles meublants avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation en référé le 3 janvier 2020, AM M. AD, solidairement avec M. AA, l’assureur GARANTIE MUTUELLE DES FONCTIONNAIRES et le syndic SASU WARREN BUTTES CHAUMONT, au paiement à M. Y de la somme de 750€ mensuellement à compter du 1er mai 2019 jusqu’à justification de la remise aux normes d’étanchéité de la cuisine et de la salle-de-bain de l’appartement du 3 ème étage propriété de M. AA loué à M. AD, AM M. AA, sous astreinte de 500 euros par jour de retard sur une période de six mois commençant à courir un mois après la signification de la décision à intervenir, à remettre la cuisine et la salle-de-bains de l’appartement du 3ème étage aux normes d’étanchéité et à en justifier auprès de M. Y, AM M. AA, sous astreinte de 500 euros par jour de retard sur une période de six mois commençant à courir un mois après la signification de la décision à intervenir, à justifier d’une assurance responsabilité civile relative aux dommages causés par son appartement, AM M. AD, solidairement avec M. AA, l’assureur GARANTIE MUTUELLE DES FONCTIONNAIRES et le syndic SASU WARREN BUTTES CHAUMONT, au paiement de la somme de 30.000€ en réparation du préjudice moral subi par M. Y, AM M. AD, solidairement avec M. AA, l’assureur GARANTIE MUTUELLE DES FONCTIONNAIRES et le syndic SASU WARREN BUTTES CHAUMONT, au paiement de la somme de 45.618€ en remboursement des frais irrépétibles d’instance exposés par M. Y, AM M. AD, solidairement avec M. AA, l’assureur GARANTIE MUTUELLE DES FONCTIONNAIRES et le syndic SASU WARREN BUTTES CHAUMONT, au paiement des entiers dépens d’instance, dont notamment le coût de l’expertise judiciaire, avec bénéfice du droit de recouvrement direct à la SELA AGA, avocat du demandeur, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile. »
Dans ses conclusions en défense n°3, notifiées par voie électronique le 29 décembre 2023, la GMF demande, au visa des articles L124-5 du code des assurances et 1108 du code civil, de : « JUGER que la GMF est recevable dans ses écritures et y faire droit ; ORDONNER la mise hors de cause de la GMF ; A titre subsidiaire : JUGER que les conditions de garantie de la GMF ne sont pas réunies ; En conséquence DEBOUTER l’ensemble des parties à la procédure des demandes de condamnation formées à l’encontre de la GMF ; A titre encore plus subsidiaire : JUGER que Monsieur AA est responsable des désordres dans l’appartement de Monsieur Y ;
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REDUIRE à de plus justes proportions le montant des préjudices pour lesquels Monsieur Y demande la condamnation de la GMF ; AM Monsieur AA à garantir la GMF de toute condamnation prononcée à son encontre ; En tout état de cause : DEBOUTER l’ensemble des parties de leurs demandes plus amples et/ ou contraires ; DEBOUTER Monsieur Y de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’au titre des dépens ; AM tout succombant de la procédure à verser à la GMF une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. »
Dans ses conclusions n°2, notifiées par voie électronique le 13 décembre 2023, le cabinet AO AP AQ demande de : « Déclarer le cabinet AO AP AQ recevable et bien fondé en ses demandes A titre principal Mettre hors de cause le cabinet AO AP AQ A titre subsidiaire Déclarer irrecevables les demandes de Monsieur AE dirigées à l’encontre du cabinet AO AP AQ Débouter Monsieur X AE de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions dirigées à l’encontre du cabinet AO AP AQ A titre encore plus subsidiaire Condamner tout responsable des désordres constatés chez Monsieur AE à garantir le cabinet AO AP AQ de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre En tout état de cause Condamner Monsieur X AE à payer au cabinet AO AP AQ les sommes suivantes :
-10 000€ à titre de dommages et intérêts
-10 000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile Condamner Monsieur X AE aux entiers dépens. »
Dans ses conclusions en défense, notifiées par voie électronique le 20 juin 2023, M. Z AF demande au tribunal, au visa des articles 1240 et 1353 du code civil, 6, 331 et 367 du code de procédure civile, de : « CONSTATER que Monsieur Z AA s’en rapporte à justice quant à la demande relative à la jonction de la présente instance et de celle enregistrée sous le RG n°22/01499 ; DEBOUTER Monsieur X Y de l’ensemble de ses demandes ; AM Monsieur X Y à verser à Monsieur Z AA la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ; AM Monsieur X Y à verser à Monsieur Z AA la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; AM Monsieur X Y aux entiers dépens. »
Dans ses conclusions, notifiées par voie électronique le 09 septembre 2022, M. AC AH demande au tribunal, au visa de l’article 1231-1 du code civil de : « Déclarer Monsieur AC AN recevable et bien fondé en ses demandes, Y faisant droit,
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A titre principal :
- Prononcer la mise hors de cause de Monsieur AC AD
- Débouter Monsieur X Y de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de Monsieur AD A titre subsidiaire :
- Condamner Monsieur AG AA à relever et garantir Monsieur AD AC de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre, En tout état de cause :
- Condamner Monsieur X Y ou toutes parties succombantes à payer à Monsieur AC AD la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile
- Condamner Monsieur X Y ou toutes parties succombantes aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître AB, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile,
- Rappeler qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. »
Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.
La clôture de la procédure a été ordonnée le 24 janvier 2024 et l’affaire fixée pour plaidoirie à l’audience du 10 octobre 2024, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 13 décembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur les demandes de « juger »
Le dispositif des conclusions de la GMF comporte plusieurs demandes qui ne consistent en réalité qu’en une reprise de simples moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions qu’elle formule, et ne constituent donc pas une prétention au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile, en ce qu’elles ne confèrent pas de droits à la partie qui les formule.
Par conséquent, le tribunal ne statuera pas sur les demandes suivantes ainsi formulées au dispositif de ses conclusions :
« A titre subsidiaire : JUGER que les conditions de garantie de la GMF ne sont pas réunies » ;
« A titre encore plus subsidiaire : JUGER que Monsieur AA est responsable des désordres dans l’appartement de Monsieur Y ».
Sur les demandes formulées par M. AH
Aux termes du dispositif de ses conclusions, M. AH demande au tribunal de :
« Condamner Monsieur AG AA à relever et garantir Monsieur AD AC de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre ».
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M. AG AF étant décédé, cette demande est par conséquent irrecevable.
Sur les demandes formulées par M. Z AF
Aux termes du dispositif de ses conclusions, M. Z AF demande au tribunal de :
« CONSTATER que Monsieur Z AA s’en rapporte à justice quant à la demande relative à la jonction de la présente instance et de celle enregistrée sous le RG n°22/01499 ; ».
La jonction entre les deux procédures ayant déjà été ordonnée, cette demande est donc sans objet.
Sur la « demande d’irrecevabilité » formulée par le cabinet AO AP AQ
Aux termes du dispositif de ses conclusions, le cabinet AO AP AQ demande au tribunal de : « Déclarer irrecevables les demandes de Monsieur AE dirigées à l’encontre du cabinet AO AP AQ ».
Il ne développe toutefois aucun moyen au soutien de cette demande dont il ne peut par conséquent qu’être débouté.
Sur la nullité du rapport d’expertise
M. AE sollicite l’annulation du rapport d’expertise établi par M. AK AR, auquel il reproche sa partialité, son manque de diligences et son manquement d’une part, aux principes de conscience et d’objectivité qui régissent sa mission, selon l’article 237 du code de procédure civile, et, d’autre part, aux dispositions de l’article 238 du même code selon lequel l’expert ne doit pas porter d’appréciation d’ordre juridique.
Il indique en effet qu’il n’a, sans aucune justification, jamais respecté les délais fixés, en contradiction avec les dispositions de l’article 239 du code civil. Il fait de plus valoir le travail incomplet réalisé par l’expert, qui n’a jamais examiné la salle de bain de M. AF alors même qu’il indiquait que le fléchissement le plus important du plafond se situait sous cette pièce.
Il indique que, sans répondre au dire n°3 adressé le 27 septembre 2021 par son conseil, l’expert a communiqué son rapport le 22 janvier 2022, qu’il a faussement daté du 26 novembre 2021, de telle sorte que le juge chargé du contrôle des expertises lui a demandé de rouvrir ses opérations afin d’y répondre.
Il soutient également que l’expert s’est efforcé d’exonérer de toute responsabilité le syndic, la copropriété, le propriétaire et l’occupant du troisième étage mais qu’il s’est en revanche attaché à l’incriminer, de façon totalement arbitraire en lui reprochant notamment de vouloir remettre son studio, aux frais de la copropriété, en meilleur état que celui qui était le sien avant le sinistre.
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Il reproche également à l’expert de remettre en cause les contrats de location qu’il a produits, d’ignorer un certain nombre de pièces versées et de considérer que son assureur, la GMF, est bien fondé à dénier sa garantie alors que l’expert ne doit porter aucune appréciation d’ordre juridique. Enfin, il lui reproche d’avoir commis un faux au sens de l’article 441-1 du code pénal et il indique avoir déposé plainte de ce chef contre lui.
Aucune des parties en défense ne dit mot sur la nullité du rapport d’expertise ainsi soulevée.
La nullité d’une telle mesure d’instruction est soumise aux dispositions de l’article 114 du code de procédure civile, qui régissent la nullité des actes de procédure (article 175 du code de procédure civile). Les parties qui l’invoquent doivent en conséquence apporter la preuve du grief que leur cause l’irrégularité de la mesure.
Or, en l’espèce, M. AE ne rapporte nullement la preuve d’un tel grief. En effet, d’une part les opérations d’expertise ayant été rouvertes, son dire n°3 a pu être pris en compte, et d’autre part, le retard mis par l’expert à respecter les délais n’a pas empêché le dépôt de son rapport.
Enfin, il ressort des explications que M. AE fournit qu’il critique en réalité la qualité du travail de l’expert, lequel a vocation à être librement et contradictoirement débattu dans le cadre du débat au fond, étant rappelé que le juge n’est pas tenu par les conclusions émises par l’expert et encore moins par les appréciations juridiques qu’il serait amené à porter, quand bien même ces dernières ne rentrent pas dans le cadre de sa mission.
Par conséquent, en l’absence de tout grief démontré, il convient de débouter M. AE de sa demande d’annulation du rapport d’expertise.
Sur les dommages et l’origine du sinistre
M. AE se plaint d’un effondrement du plafond de son studio et d’un dégât des eaux.
Dans son rapport de visite du 7 mai 2019, M. AS, architecte de l’immeuble mandaté par le syndic, a en effet indiqué que l’enduit en plâtre du plafond fixé sur le lattis en châtaignier s’était effondré. L’expert amiable mandaté par l’assureur de M. AE a pour sa part mentionné, dans son rapport après sa visite des lieux notamment le 25 juin 2019, que le sinistre avait fortement endommagé la structure en bois du plancher haut du logement et qu’il avait demandé la mise en place d’un étaiement.
Le studio de M. AE se compose d’une pièce principale comportant un coin cuisine face à l’entrée et d’une cabine de douche avec wc sur le fond à droite, tel que cela ressort des observations de l’huissier mandaté le 29 novembre 2019 par M. AE pour faire constater l’état de son bien.
L’huissier a ainsi indiqué que le mobilier garnissant les lieux était en mauvais état et comportait énormément de poussière, tout comme la fenêtre et le convecteur électrique ; que la cabine de douche était poussiéreuse ; que dans la pièce principale, une grande partie de l’enduit en plâtre du plafond s’était effondrée, les gravats du sinistre ayant été enlevés ; et que les solives du plafond étaient étayées à l’aide de deux madriers en bois soutenus de part et d’autre par trois étais reposant au sol sur deux autres madriers. Il a également constaté que plusieurs solives étaient rongées, précisant qu’il s’agissait certainement là de l’action d’insectes.
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Lors de sa seconde intervention, le 19 octobre 2020, l’huissier a fait les constatations suivantes : « l’ouverture de la porte du studio est difficultueuse (sic) ; le battant de porte frotte contre le bâti et le chambranle. L’alimentation électrique du studio est coupée. (…) Il y règne une très forte humidité et une odeur nauséabonde. J’observe que le mobilier garnissant les lieux est en très mauvais état et comporte de la poussière de bois. L’ensemble de la salle d’eau est poussiéreuse. Je relève que le plafond ne comporte aucune trace de sinistre. (…) Dans la pièce principale, les solives du plafond haut sont étayées à l’aide de deux madriers en bois soutenus de part et d’autre par trois étais reposant, au sol, sur deux autres madriers. La situation n’a pas changé depuis mes premières constatations en novembre 2019. Je relève que plusieurs solives sont rongées, certainement par des insectes et pour certaines par l’humidité. (…) Un morceau de poutre s’effrite dès que l’on appuie dessus. (…) Côté cuisine, le plafond existe toujours. Je relève la présence de grosses auréoles d’humidité brunâtres et blanchâtres ainsi que des taches de moisissures noirâtres, côté mur de façade. Ces dégradations n’existaient pas lors de mes précédentes constatations de novembre 2019. »
L’huissier a procédé à des mesures à l’aide d’un testeur d’humidité et ainsi relevé : « - côté façade, en mi-hauteur et à 30 centimètres du chambranle gauche de la fenêtre, le voyant du testeur de couleur orange indique un taux d’humidité de 18%
- côté façade, à environ un mètre soixante-quinze de hauteur et à 10 centimètres du chambranle de la même fenêtre, le voyant du testeur d’humidité de couleur rouge indique un taux d’humidité de 40%
- côté façade, à environ deux mètres de hauteur et à 10 centimètres du chambranle de la même fenêtre, le voyant du testeur d’humidité de couleur rouge indique un taux d’humidité de 99%
- côté façade à environ un mètre de hauteur et à 30 centimètres du chambranle de la même fenêtre, le voyant du testeur d’humidité de couleur rouge indique un taux d’humidité de 90% ».
L’huissier termine en indiquant qu’il a « eu un mal fou à refermer la porte et surtout à refermer la serrure ».
Lors de la réunion organisée le 17 novembre 2022, l’expert judiciaire a pour sa part constaté que plusieurs poutres ont été déformées par le poids du plancher de l’appartement du troisième étage et attaquées par le passé par des vrillettes et des champignons, et qu’il ressortait des relevés effectués avec le laser 3D que le plafond s’était affaissé de dix centimètres, sous la salle de bain de l’appartement du troisième étage.
Il a ainsi précisé, dans sa note aux parties n°2 en date du 02 décembre 2020, que ces déformations confirment que les anciens désordres proviennent de cette salle de bains qu’il a qualifiée de « très probablement non étanche et non conforme » mais il a pourtant indiqué, dans son rapport définitif, que
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« l’examen de la salle de bain n’a pas été nécessaire car il n’a jamais été question de fuite en provenance de cette pièce, personne n’a sollicité qu’elle soit inspectée. Il est probable que la salle de bains soit non conforme sur le plan de l’étanchéité, ce que j’aurais pu constater, mais cela n’aurait rien changé, puisque le plafond du studio est sec depuis des mois alors que la salle de bains est utilisée au quotidien. Le plafond aurait été humide, sous la salle de bains, alors j’aurais décidé de pousser les investigations dans cette pièce. Cela n’a pas été nécessaire pour les raisons qui viennent d’être mentionnées et de plus, le relevé laser ne montre pas de déformation du plancher du troisième étage. »
Il a ainsi considéré qu’il n’est pas démontré que les dégâts des eaux en provenance du logement de M. AF sont la cause de l’effondrement du plafond, que les constats réalisés dans le studio de M. AE attestent que l’appartement est non entretenu et insalubre depuis des années et il a indiqué que ce dernier n’a communiqué aucun élément démontrant l’existence de fuites actives en provenance de l’étage supérieur, tout en relevant que le gestionnaire de l’immeuble avait indiqué que des fuites s’étaient produites, par le passé, dans l’immeuble en raison d’installations non conformes.
Il a estimé, au vu de l’âge du bâtiment et de l’état des poutres, que la déformation avait commencé il y a des années, par suite des anciens dégâts des eaux et du vieillissement de la structure, expliquant que « de fait, il est logique qu’avec le temps le plafond s’effondre. Il s’agit donc d’un sinistre d’origine privative mais dont la cause repose sur un vieillissement de la structure en bois, partie commune, déjà ancienne ; c’est elle qui impacte l’appartement de Monsieur AE et créé le désordre d’origine privative. Ces déformations proviennent de dégâts des eaux anciens. Elles n’ont pas pour cause les installations actuelles de Monsieur AF ».
Il a en effet considéré que la déformation du plafond, visible de M. AE, n’était pas récente, et que les dégâts des eaux dénoncés par M. AE le 1 mai^er 2019 et le 03 juin 2020 ne sont pas à l’origine de l’état de vétusté des poutres du studio, ces deux seuls sinistres ne pouvant causer un effondrement du plafond et un tel délabrement de sa poutraison.
Il a ainsi indiqué que les déformations ne sont pas apparues spontanément mais au fil du temps et expliqué à cet égard que « les poutres ont été abîmées par l’humidité ambiante et l’absence de ventilation du bien, ainsi que par les dégâts des eaux anciens, antérieurs à l’acquisition par monsieur AF. A cela s’ajoute l’attaque ancienne par des champignons lignivores ainsi que par les insectes xylophages. C’est l’ensemble de ces facteurs qui a fragilisé les poutres. Des fuites anciennes provenant du troisième ont participé à ces désordres, tout comme l’humidité ambiante qui a régné dans le studio par le passé. Etant donné que le bâtiment est à structure bois, d’autres fuites apparaissent régulièrement dans l’immeuble car la structure bouge. Aussi il n’existe pas de fait probant que l’appartement de Monsieur AF est la cause de l’effondrement du plafond, par des dégâts des eaux récurrents (…) ».
Il a cependant conclu, aux termes de ses opérations d’expertise, que « le plafond effondré, sans qu’il n’y ait de dégât des eaux actuel, est la conséquence de nombreux et anciens dégâts des eaux provenant de l’appartement du troisième, ainsi que du mauvais entretien de l’appartement de monsieur AE et d’autres propriétaires avant lui. »
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Concernant la cuisine de l’appartement du troisième étage, il a indiqué que le dégât des eaux constaté en juin 2020 chez M. AE avait pour origine un joint fuyard situé dans cette cuisine, rapidement réparé et, lors de la réunion du 17 novembre 2022, s’il a constaté que cette cuisine n’était pas conforme sur le plan de l’étanchéité, il n’a pour autant relevé aucune fuite sous l’évier et indiqué que le mur était sec. Il a précisé qu’il apparaissait souhaitable, même si ces installations sanitaires et celles de la cuisine du logement du troisième étage n’étaient pas fuyardes, de toutefois les mettre aux normes s’agissant de l’étanchéité du sol et des murs.
Il ressort ainsi de cette expertise et des pièces versées aux débats :
- d’une part, que le dégât des eaux constaté en juin 2020 avait pour origine un joint fuyard sous l’évier de la cuisine de l’appartement du troisième étage, le sol n’étant pas étanche, cette fuite ayant été réparée et les installations de la cuisine n’apparaissant plus fuyardes lors des opérations d’expertise. Ce sinistre peut ainsi expliquer les constatations faites sur le plafond de la cuisine par l’huissier de justice intervenu le 19 octobre 2020, s’agissant de la « présence de grosses auréoles d’humidité brunâtres et blanchâtres ainsi que des taches de moisissures noirâtres, côté mur de façade » qui n’existaient pas lors de sa première visite des lieux le 29 novembre 2019. C’est donc à tort que l’expert judiciaire indique que « l’huissier Molina ne relève aucune trace de sinistre en octobre 2020 » ;
- d’autre part, que l’effondrement de l’enduit en plâtre du plafond constaté en mai 2019 est l’ultime conséquence de nombreux dégâts des eaux survenus, au fil du temps, dans l’immeuble, en raison de causes diverses.
M. AT, architecte de l’immeuble, a ainsi indiqué, dans son compte-rendu du 07 mai 2019, que « l’enduit plâtre de la première partie du plafond s’est effondré suite à un DDE sans toute ponctuel (testé ce jour le plafond est sec). Il est vraisemblable qu’il y ait eu une infiltration importante à un moment donné qui a stagné dans le plancher puis a fait effondrer l’enduit plâtre fixé sur le lattis en châtaignier. »
Dans son rapport, l’expert amiable mandaté par la GMF a effectivement indiqué que « M. Dojornac, gestionnaire de l’immeuble nous informe qu’un ancien sinistre dégât des eaux s’est produit en 2013 et que des infiltrations se produisent régulièrement dans l’immeuble en raison des installations sanitaires privatives non entretenues ou non réglementaires. »
Il ressort ainsi d’un courriel adressé le 1 avril 2014 à M. AE par son^er locataire, M. Faubert, et d’un autre adressé par l’assureur de ce dernier à M. AE le 10 décembre 2013, qu’un dégât des eaux en provenance du logement de M. AF a endommagé, à cette date, le studio et qu’un angle et une partie du plafond étaient à refaire, le devis établi le 29 juillet 2014 par la société Rafy prévoyant ainsi le « redressement du mur et du plafond avec plusieurs passes d’enduit de rebouchage » et la « fourniture et pose d’une toile de verre pour le mur et le plafond à l’identique suivi d’une première couche de peinture », sur la totalité du plafond.
A cet égard, il convient de relever qu’en conclusion de sa note de synthèse, l’expert avait soutenu que « le plafond effondré, sans qu’il n’y ait de dégât des eaux actuel est la conséquence de nombreux et anciens dégâts des eaux provenant de l’appartement du troisième, ainsi que du mauvais entretien de l’appartement de M. AE et d’autres propriétaires avant lui », expliquant que, s’agissant d’un immeuble de 1850 à structure en bois, avec le temps et à la suite de nombreux dégâts des eaux, les bois avaient perdu de leur résistance.
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Dans son rapport définitif, il indique toujours que « des fuites anciennes, provenant du troisième étage, ont participé à ces désordres » et que « le plafond effondré, sans qu’il n’y ait de dégât des eaux actuel, est la conséquence de nombreux et anciens dégâts des eaux provenant de l’appartement du troisième » mais il ne met toutefois plus en cause la salle de bains, alors qu’il considérait dans sa note aux parties n°2 en date du 2 décembre 2020, que les déformations confirmaient que les anciens désordres provenaient de cette salle de bains qu’il avait qualifiée de « très probablement non étanche et non conforme ».
Il explique au contraire, dans son rapport définitif, que « l’examen de la salle de bain n’a pas été nécessaire car il n’a jamais été question de fuite en provenance de cette pièce » tout en rappelant toutefois que le relevé effectué avec le laser avait permis de constater que le plafond s’était affaissé de dix centimètres et que la flèche la plus importante se situait sous cette salle de bains.
Sur les responsabilités
- de M. AH
Aux termes de l’article 1242 du code civil, « on est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde ».
M. AE recherche ainsi la responsabilité de M. AH, locataire de l’appartement du troisième étage, en indiquant que « l’appartement du 3ème étage, où sont survenues les fuites constatées les 1er mai 2019 et 3 juin 2020, était loué et occupé par M. AH, gardien de la chose ».
M. AH conteste toute responsabilité en faisant valoir que les désordres sur le plafond du studio de M. AE ont été causés par le vieillissement de la structure de l’immeuble et par des dégâts des eaux anciens, privatifs et antérieurs à l’acquisition par M. AF de son studio, et encore plus à son arrivée dans les lieux en 2018, ainsi que par un défaut de ventilation du logement de M. AE.
Il précise qu’aucune fuite sur ses installations privatives n’a été constatée durant les opérations d’expertise, que l’unique dégât des eaux survenu en juin 2020 a été réparé immédiatement et que cette fuite récente ne peut être à l’origine des désordres anciens constatés par l’expert. Il considère donc que ni lui ni l’usage fait de son logement ne sont à l’origine des désordres dénoncés.
A la différence du régime de responsabilité pour faute posée par l’article 1240 du code civil, la responsabilité délictuelle du fait des choses ne nécessite pas que soit prouvée la faute du gardien de la chose puisqu’il suffit de démontrer le rôle instrumental de la chose dans la production du dommage. Le gardien engage ainsi sa responsabilité, dès lors que la chose qu’il avait sous sa garde a concouru à la production du dommage, et il ne peut s’exonérer de sa responsabilité qu’en rapportant la preuve d’une cause étrangère dont la survenance a rompu le lien de causalité entre le dommage et le fait de la chose, ou en démontrant que les conditions de mise en œuvre de la responsabilité du fait des choses ne sont pas réunies.
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En l’espèce, il est établi et non contesté qu’un dégât des eaux a eu lieu en juin 2020 dans l’appartement occupé par M. AH mais ce dégât des eaux, survenu en 2020, ne peut matériellement être responsable de l’effondrement qui s’est produit en 2019.
De plus, à considérer établie l’existence du dégât des eaux que M. AE dit avoir constaté le 1 mai 2019, aucune des pièces produites ne permet en^er effet d’en attester, en l’absence de production de tout constat amiable ou de déclaration de sinistre à l’assurance. La responsabilité de M. AH dans l’effondrement du plafond ne peut être retenue, ce seul dégât des eaux ne pouvant avoir causé l’état de délabrement des poutraisons et l’affaissement du plafond.
Il convient au surplus de relever que la société Rafy relevait déjà, dans son devis établi en 2014 pour la réfection de l’appartement de M. AE, le « redressement du mur et du plafond », ce désordre apparaissant donc antérieur à l’occupation de l’appartement du troisième étage par M. AH.
La responsabilité de M. AH pour l’effondrement du plafond ne peut donc être retenue et il convient par conséquent de débouter M. AE de l’intégralité des demandes formées à son encontre.
- du syndic
Aux termes de l’article 1241 du code civil, « chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence ».
La mise en jeu de la responsabilité du syndic sur ce fondement nécessite que M. AE démontre la faute qu’il a commise et le lien de causalité avec les dommages subis.
M. AE reproche au syndic son manque de diligence dans la gestion du sinistre, indiquant que bien qu’ayant été informé de fuites récurrentes affectant les parties privatives et communes, il n’a cependant jamais procédé à des recherches de fuite et a laissé les propriétaires et les occupants exposés à des fuites aléatoires et récurrentes et qu’il a accepté, en connaissance de cause, que le logement de M. AF ne soit pas assuré.
Bien plus, il indique que le syndic a même refusé de lui communiquer les coordonnées de M. AF avec lequel il souhaitait entrer en contact pour régler le problème à l’amiable, qu’il n’a jamais eu retour du constat amiable adressé après le dégât des eaux du mois de juin 2020 et que le syndic, qui n’a fait établir qu’un seul devis et non deux, dont il n’a eu communication qu’après relance, ne lui a proposé qu’une reprise partielle de son plafond. Il considère ainsi que le syndic s’est trouvé défaillant dans ses obligations, ce que confirmeraient la procédure de mise en sécurité et la mise en demeure adressée par la ville de Paris.
Le syndic conteste pour sa part avoir causé un quelconque dommage par son fait, sa négligence ou son imprudence, relevant que l’expert judiciaire a considéré qu’il avait au contraire été diligent et que son implication dans la gestion du sinistre n’était pas en cause.
Il indique en effet avoir fait les démarches nécessaires, sollicitant ainsi l’architecte de l’immeuble pour établir un rapport sur l’état des lieux puis l’entreprise Dédale pour obtenir un devis de réfection du plafond, qu’il a ensuite soumis pour avis au conseil syndical et à l’architecte.
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Il fait en revanche valoir le temps mis à obtenir l’avis de l’ensemble du conseil syndical et celui de M. AE, sollicité le 09 décembre 2019 mais qu’il a dû relancer par courrier du 13 janvier 2020, s’agissant de la transmission de ce devis à son assureur, qui conditionnait l’intervention de celui de la copropriété. Il précise avoir été présent lors des visites organisées sur les lieux tant par l’architecte de l’immeuble que par l’expert amiable, mandaté par l’assureur de M. AE, et avoir convoqué, après le courrier de la ville de Paris du 17 juillet 2023 et le compte-rendu de l’architecte de l’immeuble du 27 juillet 2023, une assemblée générale devant se prononcer sur les travaux de renfort du plancher haut de l’appartement de M. AE, lesquels ont été votés lors de l’assemblée générale du 06 novembre 2023.
En l’espèce, il ressort des pièces produites qu’informé par M. AE de l’effondrement du plafond de son logement, le syndic, par courriel en date du 03 mai 2019 à 14h29, lui a demandé de prendre contact avec l’occupant de l’appartement situé au-dessus du sein et de lui transmettre le rapport de recherche de fuite mettant en cause ce dernier. Il lui a par ailleurs indiqué avoir besoin de faire les constats nécessaires et de prendre les mesures conservatoires qui s’imposent sur les parties communes et lui a ainsi demandé s’il était possible de lui donner accès à son appartement, le 07 mai 2019, cette visite s’effectuant avec l’architecte de l’immeuble.
M. AE lui a indiqué en réponse qu’il ne pouvait être disponible, habitant à l’étranger, mais qu’il lui communiquait les coordonnées de la personne détenant un double des clefs de son logement. S’agissant du propriétaire de l’étage supérieur, il l’a informé que la collaboratrice du syndic, interrogée à ce sujet, a refusé de lui donner ses coordonnées en lui indiquant que cela ne rentrait pas dans ses compétences, le syndic ne s’occupant que des parties communes.
Le syndic lui a à cet égard confirmé ces propos, par courriel du 03 mai 2019 à 16h36, en lui indiquant que « les copropriétaires ne donnent pas l’autorisation pour divulguer leurs coordonnées personnelles » et l’a ensuite informé, par courriel du 06 mai 2019 en réponse aux observations qu’il avait formulées à ce sujet, qu’il avait, comme indiqué lors de leur conversation téléphonique, pris contact avec le propriétaire de l’appartement, M. AF, afin d’obtenir les coordonnées de son locataire.
Le 07 mai 2019, M. AT, architecte de l’immeuble, s’est rendu sur les lieux, en présence du syndic, de deux membres du conseil syndical et d’un représentant de M. AE, afin d’établir un état de la situation et préconiser les mesures à prendre.
Le syndic était également présent lors de la visite des lieux réalisée le 25 juin 2019 par l’expert amiable diligenté par l’assureur de M. AE.
Dans son compte rendu du 09 mai 2019, M. AT a recommandé, au titre des travaux à réaliser, de : « -faire tomber le reste du plafond fissuré et déformé,
-gratter et brosser les solives et les traiter au xylophène,
-informer M. AS qui repassera voir le reste des poutres pour définir si des renforts éventuels sont nécessaires,
-dans la négative refermer en reconstituant l’enduit plâtre sur nergalto en suivant le même dénivelé ».
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Est ainsi versé aux débats le devis adressé à l’architecte et établi pour ces prestations par l’entreprise Dos Santos le 24 juin 2019.
Le syndic s’est ensuite une nouvelle fois rendu sur les lieux en présence de M. AT, le 18 juillet 2019 et, par courriel en date du 19 juillet 2019 à 10h02, l’entreprise Dédale lui a transmis son devis pour les travaux de renfort à effectuer, selon le rapport établi par M. AT et proposant à ce titre la mise en place de poutrelles en fer et de renforts de type équerre, avec traitement anti-corrosion des fers avant la pose, pour un coût de 3759,80 euros HT. Le devis proposait ensuite, en option, la pose sur 13 mètres carrés d’un plafond suspendu avec protection au feu, pour un coût de 2486,90 euros HT, ou celle d’un plafond enduit plâtre avec protection au feu, pour un coût de 3922,40 euros HT.
Le syndic a sollicité l’architecte le même jour, par courriel adressé à 15h01, afin de recueillir son avis sur la conformité du devis ainsi fourni à ce qu’ils avaient constaté la veille au matin. Il a également transmis ce devis au conseil syndical, par courriel adressé à 16h14, afin d’obtenir son avis et sa décision, lequel l’a retransmis à ses membres par courriel adressé à 16h44.
Par réponse transmise le 19 juillet 2019 à 15h26, l’architecte a informé le syndic que le devis était tout à fait conforme.
Sans retour du conseil syndical, le syndic l’a relancé le 30 juillet 2019 et obtenu une réponse le 31 juillet 2019, dont il a fait part à M. AE par courriel en date du 03 octobre 2019, ce dernier s’étant plaint, par courriers du 29 juillet et du 29 septembre 2019 de n’avoir aucune information sur la suite donnée à la dernière visite réalisée le 18 juillet 2019.
Par courrier en date du 14 octobre 2019, M. AE a contesté le devis réalisé par l’entreprise Dédale. Il a ainsi tout d’abord relevé qu’à la demande de l’architecte, seule une superficie de 13 mètres carrés serait remise en état, correspondant à un peu plus des ¾ de la surface du plafond de la pièce principale, ce qui entraînerait nécessairement un raccord visible. Il a ainsi demandé que l’architecte certifie que le reste du plafond non refait était bien stable et que les poutres étaient bien saines. Il a ensuite relevé que ce devis ne faisait pas état des prestations de peinture qu’entraîne nécessairement la remise en état des murs ni du nettoyage du sol. Il s’est également étonné du fait qu’aucune mise en concurrence d’entreprises n’ait été réalisée et que le syndic n’ait sollicité qu’une seule société. Il a par ailleurs interrogé le syndic pour savoir si une recherche de fuite avait été diligentée.
Par courriel en date du 09 décembre 2019, le syndic a demandé à M. AE de transmettre à son assureur le devis de l’entreprise Dédale ainsi qu’une copie de son courrier détaillant l’ensemble des préjudices subis, en lui expliquant que sans ces éléments l’assureur de l’immeuble n’interviendrait pas. Il lui a par ailleurs demandé de lui transmettre les modalités d’accès à son appartement et l’a relancé par courriel du 13 janvier 2020 en lui demandant s’il avait eu un retour de son assureur et en l’interrogeant à nouveau sur les modalités d’accès à son appartement pour la réalisation d’un autre devis.
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Par courrier en date du 12 avril 2023, dont copie au syndic, le conseil de M. AE a signalé à la mairie du 9ème arrondissement de Paris le risque présenté par le plafond et les murs du logement et demandé la désignation d’un expert, préalablement à un arrêté de mise en sécurité. Il lui a en effet expliqué le sinistre subi, en lui précisant que l’étaiement mis en place n’apparaissait pas une solution pérenne et en s’étonnant que ni l’expert ni le syndic ni l’architecte de l’immeuble ne l’ait informée de cette fragilisation d’éléments de structure.
Le rapport établi le 30 juin 2023, à la demande du service technique de l’habitat de la ville de Paris, fait ainsi état des constatations suivantes : « -le plafond a été partiellement purgé laissant apparaître des solives parallèles au couloir,
-les solives du plancher haut sont fortement dégradées, elles sont vermoulues,
-le sondage ne permet pas d’observer les abouts de poutre,
-les solives sont reprises par deux batteries d’étais métalliques,
-3 solives ne reposent pas sur les batteries d’étais-certaines cales sont manquantes,
-les entrevous en plâtre semblent instables pour partie,
-le plancher haut représente un bombement et des spectres jaunâtres dans la zone proche de la fenêtre-cette zone n’a été ni purgée ni étayée. »
Aux termes de ce rapport, il est ainsi conclu que la situation du plancher haut constitue un risque au sens de l’article L.511-2 1° du code de la construction et de l’habitat et il est proposé en conséquence, pour la maire de la ville de Paris, de sommer le syndicat des copropriétaires, par l’intermédiaire de son syndic, d’avoir à réaliser les mesures définies en annexe du rapport et de prévoir une visite de récolement dans un délai de six mois, soit en décembre 2023.
Les prescriptions et recommandations sont ainsi les suivantes :
- prescriptions « 1. Assurer la stabilité du plancher-haut de la chambre du fond du logement R+2 gauche du bâtiment 4 en réalisant, au besoin, la purge des parties instables, puis en procédant à tous travaux de réparation ou remplacement des éléments de maçonnerie et de charpente qui n’assurent plus leur fonction de façon à éviter toute chute d’élément. A la suite restituer la surface de plancher.
2. Procéder à tous les sondages nécessaires afin de s’assurer de la stabilité du plancher-haut dans la zone proche de la fenêtre. En cas de découvertes fortuites prendre les mesures conservatoires nécessaires.
3. Dans l’attente de ces travaux réaliser les travaux de purge de l’ensemble des éléments instables et faire vérifier régulièrement l’étaiement par un homme de l’art. »
- recommandations « 4. Exécuter tous les travaux annexes qui, à titre de complément direct des travaux prescrits ci-dessus, sont nécessaires et sans lesquels ces derniers resteraient inefficaces afin d’assurer, d’une part, la solidité et la stabilité des ouvrages et d’autre part la sécurité des occupants de l’immeuble, ceux-ci consistant notamment :
-traitement des structures conservées contres les insectes et les champignons xylophages
-juguler toutes les sources anormales d’humidité en assurant la parfaite étanchéité des réseaux d’alimentation et d’évacuation ».
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Par courrier en date du 17 juillet 2023, le chef du service technique de l’habitat a avisé le conseil de M. AE qu’une procédure de mise en sécurité avait été engagée à l’encontre de la copropriété pour la réalisation des travaux nécessaires à la sécurisation de l’immeuble, phase préalable à la prise d’un arrêté de mise en sécurité en cas de non respect des mesures demandées.
Par courrier en date du même jour, dont copie au conseil de M. AE, il a avisé le syndic du contenu du rapport établi par l’architecte de sécurité à l’issue de sa visite et l’a informé, qu’au vu de la nature des désordres et de leur impact sur la sécurité des personnes, il engageait la phase contradictoire préalable à la prise d’un arrêté de mise en sécurité ordinaire, afin de mettre durablement un terme à tout risque.
Il l’a ainsi invité à transmettre, sous deux mois à compter de la réception de ce courrier, ses observations écrites sur les constatations de l’architecte de sécurité et de lui faire part des dispositions qu’il entendait prendre pour mettre fin aux risques constatés et selon quel calendrier prévisionnel, avec production des justificatifs en attestant, à savoir les rapports d’intervention relatifs à la reprise du calage des solives, à la purge, au contrôle des étaiements et aux sondages demandés, convocations et procès-verbal d’assemblée générale, devis votés ou tout autre document attestant des démarches engagées.
Il lui a enfin demandé d’informer immédiatement les copropriétaires de l’engagement de la procédure.
Il ressort des termes du procès-verbal de l’assemblée générale du 06 novembre 2023 que l’architecte de la copropriété s’est de nouveau rendu sur les lieux le 26 juillet 2023, en présence de l’entreprise Dédale, et a établi un compte-rendu le 27 juillet 2023.
Les travaux de renfort du plancher haut ont par la suite été votés lors de cette assemblée générale.
Il ressort ainsi de cette chronologie que sitôt informé du sinistre, début mai 2019, le syndic a fait les diligences qui s’imposaient en mandatant l’architecte de la copropriété, qui s’est rendu sur les lieux le 07 mai 2019, et en sollicitant la réalisation d’un devis pour les travaux alors préconisés, lequel a été établi le 24 juin 2019. ll a ensuite de nouveau accompagné l’architecte le 18 juillet 2019, lors de la visite de contrôle préconisée dans son rapport et transmis, le 19 juillet 2019, soit dès réception, tant à l’architecte qu’au conseil syndical, le devis des travaux de renfort du plancher haut réalisé par la société Dédale, pour solliciter leur avis et décision.
Il est exact qu’il a ensuite été tributaire d’une part du retard que le conseil syndical a mis à lui répondre, étant toutefois relevé qu’il l’a relancé le 30 juillet 2019 après que M. AE se soit plaint le 29 juillet de ne pas être informé de la suite de la procédure, et d’autre part, de celui de M. AE qui n’a pas donné suite à ses demandes en date du 09 décembre 2019 puis du 13 janvier 2020 concernant la transmission du devis à son assureur.
M. AE a ensuite sollicité, par acte délivré en mars 2020 la réalisation d’une expertise, qui n’a été ordonnée que par ordonnance du 11 septembre 2020.
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Or, il ne peut être reproché au syndic de n’avoir réalisé aucun travaux durant les opérations d’expertise pas plus qu’il ne peut être tenu responsable du temps mis pour la réalisation de cette mesure.
En revanche, aucune recherche de fuite n’a effectivement été diligentée alors que M. AE en avait clairement fait la demande dans son courrier en date du 14 octobre 2019, ou à tout le moins une vérification des installations des logements, et ce alors même que le syndic a reconnu, lors de l’expertise amiable en juin 2019, que des infiltrations se produisaient régulièrement dans l’immeuble en raison des installations sanitaires privatives non entretenues ou non réglementaires et que l’expert judiciaire a relevé, durant ses opérations, photographie à l’appui, une fuite récente dans le couloir du deuxième étage.
De plus, il convient de relever qu’à compter du dépôt du rapport d’expertise, aucune mesure n’a été prise pour mettre un terme au sinistre et empêcher tant le bien de M. AE que l’immeuble de se dégrader.
Ce n’est en effet qu’après avoir été informé de l’engagement d’une procédure de mise en sécurité de l’immeuble, le 17 juillet 2023, procédure préalable à la prise d’un arrêté de mise en sécurité ordinaire, que le syndic a pris les dispositions nécessaires pour mettre fin au sinistre en effectuant une nouvelle visite des lieux avec l’architecte de la copropriété le 26 juillet 2023 et en convoquant une assemblée générale extraordinaire, tenue le 06 novembre 2023, afin de voter les travaux de renfort, soit un an et demi après le dépôt du rapport de l’expert et alors que dans l’intervalle, le logement de M. AE, dont le plancher haut était déjà en mauvais état, avait de plus subi un dégât des eaux en provenance du troisième étage, de telle sorte que l’urgence à intervenir pour préserver l’immeuble était manifeste, raison pour laquelle le service technique de l’habitat avait considéré que la situation du plancher haut constituait un risque.
L’ensemble des éléments ainsi exposés caractérise donc la faute commise par le syndic dans la gestion du sinistre, dont il doit répondre sur le fondement de l’article 1241 du code civil précité.
- de M. AF
M. AE recherche également la responsabilité de M. AU sur le fondement de l’article 1242 du code civil, dont les conditions de mise en jeu ont été précédemment rappelées.
Il soutient en effet que M. AF nie contre l’évidence toute responsabilité dans les dégâts des eaux qu’il a subis alors qu’il ne démontre nullement comment il pourrait ne pas être responsable de celui survenu en juin 2020, ayant pour origine l’appartement dont il est propriétaire.
M. AE indique qu’il a été victime de fuites récurrentes, sans doute anciennes pour les premières, mais qui se sont à nouveau produites le 1er mai 2019 et le 03 juin 2020 et pour lesquelles M. AF est responsable. Il relève que ce dernier se prévaut du rapport d’expertise mais qu’il ignore cependant les premières prescriptions de ce rapport demandant la mise en conformité de la cuisine et de la salle de bains tout comme il le fait des éléments de preuve attestant d’une part, que le plafond et les murs de son appartement restent humides malgré les contestations émises à ce sujet par l’expert judiciaire et, d’autre part, de l’existence d’un dégât des eaux en 2013 ou encore de la procédure de mise en sécurité engagée par la ville de Paris en raison de la fragilité de la structure de l’immeuble, pour la partie située exclusivement sous sa salle de bain et sa cuisine.
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Il considère ainsi que « le défaut d’entretien de son appartement par M. AF constitue une faute, celui-ci engage en tout état de cause sa responsabilité sur le fondement de l’article 1242 alinéa 1er du code civil. »
M. AF fait pour sa part tout d’abord valoir que dans la mesure où M. AE affirme que son appartement a été occupé de façon interrompue entre mai 2015 et le 1 mai 2019, date à laquelle il aurait découvert le^er sinistre, il s’ensuit que le dégât des eaux qu’il considère responsable de l’effondrement du plafond se serait produit entre le départ du locataire en avril 2019 et l’arrivée du nouveau, un sinistre durant la période d’occupation du bien n’ayant pas manqué en effet de lui être signalé par le locataire. Or, il considère que cette hypothèse n’est pas crédible puisque l’architecte de l’immeuble a constaté, le 07 mai 2019, que les supports étaient secs, ce que l’expert amiable mandaté par l’assureur de M. AE a également constaté en juin 2019. Il soutient donc que le désordre constaté ne peut pas avoir été causé par un dégât des eaux récent.
S’agissant de l’affaissement du plafond de l’appartement de M. AE, constaté sous l’emplacement de la salle de bain du logement du troisième étage, il indique que l’expert a expliqué de façon rationnelle l’origine de cet affaissement, en excluant les installations actuelles de son appartement, y compris la salle de bains, et en précisant que la déformation avait commencé il y a plusieurs années en raison de dégâts des eaux anciens et du vieillissement de la structure en bois, partie commune. Il relève en revanche l’état insalubre du logement de M. AE, et ce de longue date, du fait du défaut d’entretien, d’isolation et de ventilation adéquate et indique que l’expert a considéré que si des fuites et/ou infiltrations ont pu contribuer à cette insalubrité et à l’effondrement du plafond, elles apparaissent pour autant anciennes et ne peuvent être ni clairement identifiées ni imputables à M. AF ou à son locataire. Il considère ainsi qu’aucun des facteurs retenus par l’expert ne permet de retenir sa responsabilité qui ne peut être engagée sur la base de suppositions et d’hypothèses.
Il a été précédemment établi que le dégât des eaux survenu en juin 2020 trouvait bien son origine dans un joint fuyard sous l’évier de la cuisine de l’appartement de M. AF. Toutefois, comme indiqué précédemment, ce sinistre survenu après l’affaissement du plafond ne peut donc en être la cause.
S’agissant de l’état des installations de la cuisine et de la salle de bain du logement de M. AF, les relevés effectués durant l’expertise judiciaire avec le laser 3D ont démontré que le plafond s’était affaissé de 10 centimètres, précisément sous la salle de bain de l’appartement du troisième étage et que les poutres étaient attaquées par des insectes xylophages et des champignons lignivores.
La présence de ces insectes et champignons est certes généralement la conséquence d’infiltrations et tant l’expert judiciaire que M. AE font ainsi état de nombreux dégâts en provenance du troisième étage.
L’architecte de l’immeuble lors de sa visite le 07 mai 2019 a ainsi considéré comme vraisemblable « qu’il y ait eu une infiltration importante à un moment donné qui a stagné dans le plancher puis a fait effondrer l’enduit plâtre fixé sur le lattis en châtaignier. »
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Toutefois, en l’état des pièces produites, il n’est justifié, avant l’effondrement, que d’un seul dégât des eaux en provenance du troisième étage, au surplus survenu en 2013 et dont les conséquences ont été réparées, le plafond et le mur du logement de M. AE ayant été refaits en 2014.
Or, s’il est exact que l’expert a relevé la non conformité de la cuisine et de la salle de bains et préconisé une mise aux normes afin d’éviter tout problème, pour autant, cela ne suffit pas à les incriminer dans l’effondrement du plafond, une non conformité ne générant pas nécessairement un désordre. Ainsi en l’espèce, alors que la salle de bains du troisième étage est utilisée quotidiennement, puisque l’appartement est loué, aucune humidité n’a cependant été constatée sur le plafond situé sous cet emplacement, tant l’architecte de l’immeuble que l’expert amiable ayant constaté que les supports étaient secs lors de leur intervention en mai et juin 2019, soit très peu de temps après la constatation de l’effondrement.
Il ressort de plus des pièces produites que l’immeuble est sujet à des infiltrations, l’expert ayant ainsi constaté une fuite dans le couloir du deuxième étage durant la réalisation de ses opérations et le syndic ayant indiqué, lors de l’expertise amiable, que « des infiltrations se produisent régulièrement dans l’immeuble en raison des installations sanitaires privatives non entretenues ou non réglementaires. »
Les éléments ainsi analysés ne permettent donc pas de relier les installations de la salle de bains du logement de M. AV au dommage subi par M. AE en mai 2019. Sa responsabilité ne peut donc être engagée sur le fondement de l’article 1242 du code civil et il convient par conséquent de débouter M. AE de l’intégralité des demandes qu’il formule à son encontre.
Sur l’indemnisation des préjudices
- sur la réalisation de travaux
M. AE sollicite la condamnation, sous astreinte, du syndic à :
- « assurer la stabilité du plancher haut de l’appartement de M. Y sis porte n°14, 2 rue Lamartine à Paris 9 ème, en réalisant, au besoin la purge des éléments instables puis en procédant à tous travaux de réparation ou de remplacement des éléments de maçonnerie et de charpente qui n’assurent plus leur fonction de façon à éviter toute chute du plancher » ;
- « restituer la surface du plancher haut de l’appartement de M. AE » ;
- « exécuter tous les travaux annexes qui, à titre de complément direct des travaux définis ci-dessus sont nécessaires, et sans lesquels ces derniers resteraient inefficaces afin d’assurer d’une part, la solidité et la stabilité des ouvrages et d’autre part, la sécurité des occupants de l’immeuble, ceux-ci consistant notamment à :
- Traiter les structures conservées contre les insectes et les champignons xylophage ;
- Juguler toutes les sources anormales d’humidité en assurant la parfaite étanchéité des réseaux d’alimentation et d’évacuation. »
Toutefois, seul le syndicat des copropriétaires peut être condamné à réaliser des travaux dans l’immeuble, le syndic n’en étant nullement propriétaire et n’ayant ainsi aucune qualité pour réaliser ces travaux.
Il convient par conséquent de débouter M. AE de ces demandes.
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- sur la prise en charge du coût des travaux de réfection de l’appartement et sur l’indemnisation au titre des dégâts causés au mobilier
M. AE sollicite la somme totale de 6535,78 euros au titre des travaux de réfection de son appartement, comprenant la remise en état du plafond à hauteur de 4135,78 euros TTC et 2400 euros TTC au titre de la prestation peinture, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation en référé le 3 janvier 2020, outre la somme de 5000 euros en réparation des dégâts causés au mobilier, ces sommes devant être assorties des intérêts au taux légal à compter de l’assignation en référé expertise du 03 janvier 2020.
La GMF fait valoir que la somme de 5000 euros est fixée de manière aléatoire, sans aucune pièce produire pour corroborer les prétendus dégâts que le mobilier aurait subis.
Les autres parties en défense ne disent mot sur ces demandes et se contentent de solliciter le débouté de M. AE de l’intégralité de ses prétentions.
Comme le soutient à juste titre la GMF, la demande indemnitaire portant sur les meubles meublants n’est pas justifiée, M. AE ne versant aux débats qu’une liste du mobilier composant l’appartement. Il convient par conséquent de le débouter de cette demande.
S’agissant ensuite des travaux de réfection de l’appartement, il produit le devis établi par la société Dédale le 19 juillet 2019 d’un montant de 4135,78 euros comprenant la préparation du chantier et la mise en place de poutrelles et de renfort de type équerre. Il convient toutefois de relever que les travaux de renfort sur le plancher haut de son appartement ont été votés par les copropriétaires lors de l’assemblée générale du 06 novembre 2023. M. AE, qui ne peut être indemnisé deux fois pour le même préjudice, est donc débouté de cette demande.
Les travaux de peinture sont justifiés par la production d’un devis réalisé le 1 juillet 2020 par l’EURL Union prévoyant pour le lot peinture, la réfection^er totale de toutes les peintures de l’appartement, murs, plafond, boiseries pour un coût de 4000 euros HT (TVA à 10%). M. AE demande la somme de 2400 euros TTC, indiquant qu’elle correspond à 50% du lot peinture prévu au devis.
La réfection des peintures endommagées par le sinistre se justifie et il convient de faire droit à la demande de M. AE à hauteur toutefois uniquement de 2200 euros TTC, correspondant, comme il le sollicite, à la moitié du lot peinture, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision.
- sur le préjudice immatériel
M. AE explique qu’il subit une perte de revenus locatifs depuis le 1 mai^er
2019 courant jusqu’à la justification de la remise aux normes d’étanchéité de la cuisine et de la salle de bain de l’appartement du troisième étage, s’élevant à la somme mensuelle de 750 euros correspondant au montant du loyer.
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La GMF fait valoir que les contrats produits n’étant pas signés, il n’est donc pas possible de prouver que le bien était loué en 2019 et que le bail a cessé du fait des désordres.
Les autres parties en défense ne disent mot sur ces demandes et se contentent de solliciter le débouter de M. AE de l’intégralité de ses prétentions.
M. AE produit le contrat de location à effet au 1 mai 2019 pour une durée^er
d’un an, d’un montant, charges comprises, de 750 euros par mois. Il est exact que ce contrat n’est signé que du bailleur. Cependant M. AE produit l’attestation d’assurance souscrite le 27 avril 2019 par le locataire en vue de la location de ce bien et ce contrat, de location, censé prendre effet au 1 mai 2019, n’a toutefois pas pu recevoir exécution en raison du sinistre^er ayant endommagé l’appartement et constaté à cette date. Le préjudice est par conséquent caractérisé et il convient de retenir la somme de 9000 euros (12 x 750).
S’agissant en revanche de la période postérieure au 1 mai 2020, date à^er laquelle le logement aurait été remis sur le marché de la location, s’il avait pu être reloué les contrats étant conclus pour une année, le préjudice de M. AE doit s’analyser en une perte de chance de louer éventuellement le studio et de percevoir les loyers résultant de cette location, dont la réparation doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.
Au regard de la nature des désordres, de la localisation du bien, de sa valeur locative et de la situation du marché immobilier parisien, un taux de perte de chance de 80% de percevoir des loyers peut en conséquence être retenu.
Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale, tenue le 06 novembre 2023 qu’ont été votés à cette date les travaux de renfort sur le plancher haut du logement de M. AE, selon le devis établi par la société Dédale. Aucune des parties ne dit mot sur la réalisation de ces travaux, mais le procès-verbal indique un démarrage prévu le 20 janvier 2024. Aucun délai n’étant indiqué sur le devis de la société Dédale, il convient de retenir, au vu de la nature des travaux à effectuer, une durée qui sera raisonnablement fixée à deux mois. M. AE devra ensuite réaliser des travaux d’embellissement intérieurs dont il convient de fixer la durée, au vu de la superficie du bien, à un mois.
Il convient par conséquent de considérer que le bien pouvait être remis en location au 1 mai 2024, soit une période d’indemnisation du 1 mai 2020er ^er au 1 mai 2024 (48 mois).^er
Le préjudice de M. AE est par conséquent indemnisé à hauteur de 28 800 euros [(750 x 80%) x 48].
- sur le préjudice moral
La GMF soutient que le montant réclamé est fixé aléatoirement, sans aucun justificatif, et apparaît beaucoup trop important au regard de l’enjeu du dossier.
Les autres parties en défense ne disent mot sur ces demandes et se contentent de solliciter le débouté de M. AE de l’intégralité de ses prétentions.
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M. AE indique simplement, dans le corps de ses conclusions, au titre des préjudices subis à ce titre : « préjudice moral : 30 000€ », sans développer ni même expliquer les raisons de cette demande qui ne peut par conséquent qu’être rejetée.
Sur la garantie de l’assureur
M. AE sollicite la garantie de son assureur en faisant valoir qu’il est régulièrement assuré auprès de la GMF mais que cette dernière dénie sa garantie en invoquant à tort un mauvais entretien de son logement, alors que ce dernier a été complètement repeint en 2014 et que les attestations produites attestent de son parfait état d’entretien. Il conteste la position de l’assureur selon laquelle les faits dommageables à l’origine des sinistres ne seraient pas survenus après la date de souscription du contrat en indiquant que les deux dégâts des eaux qu’il dénonce ont eu lieu en mai 2019 et juin 2020.
La GMF dénie sa garantie en expliquant que M. AE a souscrit un contrat d’assurance Domo Pass, le 16 avril 2012 mais que le bien a fait l’objet de nombreux sinistres et d’une absence totale d’entretien, avant même son acquisition par M. AE, tel que cela ressort des déclarations de l’expert judiciaire. Elle considère donc que sa garantie n’est pas due puisque le fait dommageable est antérieur à la souscription du contrat. Elle soutient également que M. AE connaissait parfaitement l’état de dégradation de son appartement lorsqu’il a souscrit son contrat puisque l’expert relève qu’il était insalubre depuis de nombreuses années. Elle considère donc que l’état de délabrement avancé du bien de M. AE était apparent et préexistant à la conclusion du contrat d’assurance et soutient dès lors le défaut d’aléa du contrat. Enfin, elle relève que sa garantie n’est pas due si les dommages proviennent d’un défaut d’entretien caractérisé de son assuré.
Il est exact que l’expert a fait le constat d’un appartement insalubre relevant « le mauvais entretien de l’appartement de M. AE et d’autre propriétaires avant lui », indiquant ainsi que « lors de l’expertise, les visites montrent que l’appartement était déjà insalubre, non isolé, mal ventilé avec de la moisissure sur les murs et au plafond » et considérant que « cette situation provient uniquement du manque d’entretien du propriétaire et non de la copropriété ».
Toutefois, il convient de relever que lorsque l’expert judiciaire a visité le bien, le 17 novembre 2020, l’appartement, inoccupé a minima depuis le 1er mai 2019, avait été victime d’un dégât des eaux début juin 2020, ce qui explique ainsi les moisissures et l’état dégradé constatés par l’expert, l’appartement n’ayant pu ni être occupé ni ventilé correctement. Le constat d’huissier réalisé le 29 novembre 2019 ne fait en effet nullement mention d’un état insalubre, ne relevant que l’effondrement de l’enduit plâtre du plafond et l’étaiement réalisé alors que celui du 19 octobre 2020 relève la difficile ouverture de la porte du studio, une très forte humidité et une odeur nauséabonde ainsi que la présence, au plafond de la cuisine, de grosses auréoles d’humidité brunâtres et blanchâtres et de taches de moisissures noirâtres, côté mur de façade, l’huissier précisant bien que ces dégradations n’existaient pas lors de ses précédentes constatations de novembre 2019.
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Il est de plus établi par les pièces produites que le plafond et les murs avaient été repeints en 2014 de telle sorte que l’état d’insalubrité et le défaut total d’entretien invoqués par l’assureur ne sont pas caractérisés. L’assureur ne peut donc évoquer l’antériorité du fait dommageable pour dénier sa garantie, pas plus que le défaut d’aléa lors de la souscription du contrat, aucune pièce ne permettant d’établir, comme le soutient l’expert judiciaire, « le mauvais entretien de l’appartement de monsieur AE et d’autres propriétaires avant lui ».
Aucune des moyens soulevés par l’assureur n’étant retenu, sa garantie est donc due.
Sur les condamnations et les appels en garantie
Le cabinet AO AP AQ et la GMF sont condamnés in solidum à régler à M. AE la somme de 28 800 euros au titre de son préjudice locatif, cette somme étant assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
S’agissant du coût des travaux de réfection de l’appartement, ils n’apparaissent nullement liés à la mauvaise gestion du sinistre par le syndic, raison pour laquelle sa responsabilité a été retenue, mais sont la conséquence du sinistre lui-même, dont le syndic ne peut être tenu pour responsable.
Par conséquent, seule la GMF est condamnée à régler à M. AE la somme de 2200 euros au titre de la remise en peinture, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
Le cabinet AO AP AQ sollicite la condamnation de « tout responsable des désordres constatés chez Monsieur AE » à le garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre.
Toutefois cette demande qui n’est nullement développée et argumentée, ni même évoquée, dans le corps des écritures ne peut qu’être rejetée.
La GMF demande, pour sa part, à être garantie par M. AF de toute condamnation prononcée à son encontre. La responsabilité de M. AF n’ayant pas été retenue, la GMF est par conséquent déboutée de son appel en garantie.
Sur les dommages et intérêts
M. AF sollicite la condamnation de M. AE à lui régler la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive. Il fait en effet valoir qu’il n’a été assigné qu’au stade de la procédure au fond et qu’il a été laissé dans l’ignorance de l’existence d’une expertise judiciaire concernant pour partie son appartement, M. AE ayant assigné son père décédé sans prendre le soin de régulariser la procédure à l’égard de ses héritiers. Il indique de plus, qu’alors même que M. AE avait pris connaissance des conclusions du rapport d’expertise, il n’a cependant pas hésité à réclamer sa condamnation solidaire à divers titres.
M. AE ne dit mot sur cette demande.
En tout état de cause, l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’étant pas en soi constitutive d’un abus du droit d’agir en justice, il convient de débouter M. AF de sa demande.
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Le cabinet AO AP AQ sollicite la condamnation de M. AE à lui régler la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, en invoquant sa mauvaise foi et son intention de lui faire supporter sa propre carence. Cependant, dans la mesure où la responsabilité du syndic a été retenue, il convient de le débouter de cette demande.
Sur les autres demandes
Parties perdantes, la GMF et le cabinet AO AP AQ sont condamnés in solidum aux dépens de l’instance, comprenant les frais d’expertise.
La SELA AGA et Maître Averèle AW, avocats qui en font la demande, sont autorisés à recouvrer directement ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
Tenus aux dépens, la GMF et le cabinet AO AP AQ sont également condamnés in solidum à régler à M. AE la somme de 5000 euros, à M. AH la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles et sont déboutés de leur demande formulée à ce titre.
M. AF qui ne formule sa demande qu’à l’encontre de M. AE doit par conséquent en être débouté.
L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe :
DÉCLARE M. AC AH irrecevable en sa demande de garantie formulée à l’encontre de M. AG AF ;
DÉBOUTE le cabinet AO AP AQ de sa demande tendant à faire déclarer irrecevables les demandes formulées par M. AE à son encontre ;
DÉBOUTE M. X AE de sa demande d’annulation du rapport d’expertise de M. AR ;
DÉBOUTE M. X AE de l’intégralité des demandes formulées à l’encontre de M. AC AH et de M. Z AF ;
CONDAMNE in solidum la GMF et le cabinet AO AP AQ à régler à M. X AE la somme de 28 800 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre de son préjudice locatif ;
CONDAMNE la GMF à régler à M. X AE la somme de 2 200 euros avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision au titre des travaux de réfection de l’appartement ;
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DÉBOUTE M. X AE des demandes dirigées à l’encontre du cabinet AO AP AQ, tendant à :
- « assurer la stabilité du plancher haut de l’appartement de M. Y sis porte n°14, 2 rue Lamartine à Paris 9 ème, en réalisant, au besoin la purge des éléments instables puis en procédant à tous travaux de réparation ou de remplacement des éléments de maçonnerie et de charpente qui n’assurent plus leur fonction de façon à éviter toute chute du plancher » ;
- « restituer la surface du plancher haut de l’appartement de M. AE » ;
- « exécuter tous les travaux annexes qui, à titre de complément direct des travaux définis ci-dessus sont nécessaires, et sans lesquels ces derniers resteraient inefficaces afin d’assurer d’une part, la solidité et la stabilité des ouvrages et d’autre part, la sécurité des occupants de l’immeuble, ceux-ci consistant notamment à : Traiter les structures conservées contre les insectes et les champignons xylophages ; Juguler toutes les sources anormales d’humidité en assurant la parfaite étanchéité des réseaux d’alimentation et d’évacuation. » ;
DÉBOUTE M. X AE de sa demande d’indemnisation portant sur le mobilier endommagé et de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ;
DÉBOUTE la GMF et le cabinet AO AP AQ de leur appel en garantie ;
DÉBOUTE M. Z AF de sa demande de dommages et intérêts ;
DÉBOUTE le cabinet AO AP AQ de sa demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNE in solidum la GMF et le cabinet AO AP AQ aux dépens de l’instance, comprenant les frais de l’expertise judiciaire ;
AUTORISE la SELA AGA et Maître Averèle AW à recouvrer directement ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision ;
CONDAMNE in solidum la GMF et le cabinet AO AP AQ à régler à M. X AE la somme de 5 000 euros et à M. AC AH la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ;
DÉBOUTE la GMF, le cabinet AO AP AQ et M. Z AF de leur demande formulée au titre des frais irrépétibles ;
DÉBOUTE les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Fait et jugé à Paris le 13 décembre 2024
La greffière La présidente
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