TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 6]

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT

du

07 Juillet 2025

ROLE : N° RG 25/00528 – N° Portalis DBW2-W-B7J-MSIE

AFFAIRE :

[K] [P]

C/

[Z] [L]

GROSSE délivrée

le

à Maître Véronique TARDY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

COPIE délivrée

le

à Maître Véronique TARDY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

à la Régie

N°2025

1ère CHAMBRE

DEMANDEUR

Monsieur [K] [P]

né le 28 Septembre 1972 à [Localité 8] (13), de nationalité française

demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Véronique TARDY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

Madame [Z] [L]

née le 05 Septembre 1974, de nationalité camerounaise

demeurant [Adresse 4]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente

Juge délégué aux loyers commerciaux

A assisté aux débats : Madame TOUATI Séria, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique du 12 Mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 07 Juillet 2025 avec avis du prononcé de la décision par mise à disposition au Greffe.

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort et avant dire droit,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente

Juge délégué aux loyers commerciaux

assistée de Madame TOUATI Séria, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 28 mai 2014, Monsieur [K] [P] a consenti à Madame [Z] [L] un bail commercial portant sur un local commercial sis [Adresse 3] à [Localité 7], d’une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2014 pour se terminer le 30 juin 2013, moyennant un loyer annuel de 9.600€ outre une provision de 40€ par mois sur les charges, et destiné à l’activité de « salon de coiffure-soins à la personne, produits de beauté et de mode ».

Par acte extrajudiciaire du 29 novembre 2022, Monsieur [K] [P] a donné congé avec offre de renouvellement à Madame [Z] [L] pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2023, a proposé que le nouveau loyer soit fixé annuellement à la somme de 13.500€, incluant charges et taxe foncière, et a indiqué que « le renouvellement est conditionné au paiement intégral de la dette locative avant le 30 juin 2023 qui s’élève à 7.103,23€ sauf à parfaire ».

Par courrier LRAR du 3 juillet 2024, Monsieur [K] [P] a notifié à Madame [Z] [L] un mémoire préalable en fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2023 à la somme annuelle de 13.500€ par an.

Ensuite, par acte extrajudiciaire du 30 janvier 2025, Monsieur [K] [P] a fait assigner Madame [Z] [L] aux fins de voir :

fixer le montant du loyer de renouvellement à la somme annuelle de 13.500€ TTC avec effet au 1e juillet 2023,condamner Madame [Z] [L] à payer les intérêts légaux sur les loyers arriérés à compter de chaque date d’exigibilité en application de l’article 1231-6 du Code civil, les intérêts dus pour plus d’une année entière étant eux-mêmes capitalisés par application des dispositions de l’article 1343-2 du même code, outre un arriéré de loyers de 2.960€,condamner Madame [L] à lui payer une somme de 2.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens, recouvrés directement par M^e TARDY en application de l’article 699 du Code de procédure civile,rappeler l’exécution provisoire.

Monsieur [P] expose que Madame [L] n’a pas répondu à sa demande initiale ni au mémoire en fixation du loyer de renouvellement.

Assignée en étude, Madame [L] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 10 mars 2025 et renvoyée à celle du 12 mai suivant.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fixation du loyer

En application de l’article L.145-33, “Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments.”

L’article L.145-34 du code de commerce dispose que :

“A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. (…)”

Aux termes de l’article R.145-30 du code de commerce, “lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant.

Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.

Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.

Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.(…)”.

En l’espèce, le bail commercial a été conclu le 28 mai 2014, à effet le 1er juillet 2014 pour une durée de 9 ans jusqu’au 30 juin 2023. A la suite du congé avec offre de renouvellement le 29 novembre 2022 pour le 1er juillet 2023, le bail s’est retrouvé renouvelé à compter de cette date.

Le loyer du prix du bail renouvelé ne peut donc excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du Code de commerce.

Or, Monsieur [P] fait valoir dans son mémoire une modification des facteurs de commercialité, à savoir que la [Adresse 11] a été refaite à neuf, que l’éclairage public a été rénové et que la sous-préfecture a été transformée en bâtiments à usage d’habitation, ce qui accroit le nombre de clients potentiels.

Monsieur [P] ne produit pas de pièces au soutien la modification qu’il fait valoir. Cependant, les éléments de modification qu’il fait valoir sont de notoriété publique. Il est donc justifié d’ordonner une expertise avec la mission habituelle en la matière, l’expert devant notamment se prononcer sur le caractère notable ou non des modifications des facteurs de commercialité invoquées.

L’article L.145-57 du code de commerce dispose que “Pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.”

Aussi, dans l’attente de l’expertise, il n’y a pas lieu de fixer un autre prix de loyer que le prix ancien, le loyer sera fixé à titre provisionnel, audit prix.

La demande au titre des frais irrépétibles et les dépens seront réservés.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, la décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué aux loyers commerciaux statuant par jugement rendu par mise à disposition au greffe, après débats publics, réputé contradictoire et en premier ressort :

DIT que le bail conclu entre les parties a été renouvelé le 1er juillet 2023,

Avant dire droit, sur le prix du loyer du bail renouvelé COMMET en qualité d’expert :

Madame [N] [I] demeurant [Adresse 2]

Tél : [XXXXXXXX01] [Localité 9]. : 06.66.84.21.98

Courriel : [Courriel 10]

Expert près la Cour d’appel d'[Localité 7], avec mission de :

— convoquer les parties et leurs conseils, recueillir leurs dires et y répondre, se faire remettre tous documents utiles, et plus particulièrement le bail commercial du conclu entre les parties,

— décrire les locaux donnés à bail commercial et leur environnement ; annexer des photographies des lieux au rapport ;

— rechercher la valeur locative de ces locaux en tenant compte des critères et conditions définis aux articles L.145-33, R.145-3 et suivants du code de commerce, puis la comparer au plafond de l’article L.145-34 du même code ;

— dans le cas où cette valeur locative dépasserait ce plafond, rechercher si les quatre premiers éléments de détermination de cette valeur qui sont visés à l’article L.145-33 du code de commerce, ont subi une modification notable au cours du bail expiré, en précisant, en ce qui concerne les facteurs locaux de commercialité, leur intérêt pour le commerce considéré ;

DIT que l’expert :

— accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 155 à 174, 232, 263 à 284 du Code de procédure civile,

— prendra en considération les observations ou réclamations des parties ou de leurs conseils, les joindra à son avis et fera mention de la suite qu’il leur aura donnée,

— demandera communication aux parties et aux tiers de tous documents nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— pourra recueillir tant l’avis de tous techniciens dans une autre spécialité que la sienne que des informations orales ou écrite de toutes personnes sauf à ce que soient précisés leurs nom, prénom, demeure et profession, ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles,

— fera connaître, dans son rapport, toutes les informations qui apportent un éclaircissement sur les questions à examiner à condition de ne faire état que d’informations légitimement recueillies et d’indiquer leur origine et source ;

DESIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

DIT que lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours et qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au juge la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir la totalité du recouvrement de ses honoraires et de ses débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire ;

DIT que l’expert communiquera un pré-rapport aux parties et répondra à leurs dires que celles-ci lui auront adressés dans le délai qu’il leur aura imparti ;

DIT que si les parties ne se concilient pas, l’expert dressera rapport écrit de ses opérations qu’il déposera au greffe du tribunal de céans dans le délai de six mois à compter de la date de l’avis de consignation, sauf prorogation du délai par le juge chargé du contrôle dans les conditions prévues par l’article 279 du Code de procédure civile ;

DIT que l’expert en même temps qu’il déposera son rapport au greffe, en fera tenir une copie à chacune des parties ;

DIT que Monsieur [K] [P] devra consigner à la régie de ce tribunal, dans le délai de deux mois à compter de la présente décision, la somme de 3.000€ à valoir sur les honoraires de l’expert ;

DIT qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit, la poursuite de l’instance pourra être ordonnée dans les conditions prévues par l’article 271 du Code de procédure civile ;

DIT qu’il sera pourvu au remplacement de l’expert dans les cas, conditions et formes des articles 234 et 235 du Code de procédure civile ;

DIT que, conformément à l’article R.145-31 du Code de commerce, dès le dépôt du constat ou du rapport, le greffe avisera les parties par lettre recommandée avec demande d’avis de réception de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangées ;

DIT que pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, Madame [Z] [L] continuera de payer les loyers échus au prix ancien ;

RESERVE les dépens, ainsi que l’application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait à [Localité 6], la minute étant signée par :

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX