TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 6]

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT

du

07 Juillet 2025

ROLE : N° RG 24/01724 – N° Portalis DBW2-W-B7I-MHS4

AFFAIRE :

[B] [N]

C/

S.A.R.L. PROVENCE AUTO CONSEILS

GROSSES délivrées

le

à Maître Elodie REYNAUD de la SELARL AVOCATS JURIS CONSEIL, avocats au barreau de MARSEILLE

à Maître Jean-françois DURAN de la SELARL BAGNIS – DURAN, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

COPIES délivrées

le

à Maître Elodie REYNAUD de la SELARL AVOCATS JURIS CONSEIL, avocats au barreau de MARSEILLE

à Maître Jean-françois DURAN de la SELARL BAGNIS – DURAN, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

à la régie

N°2025

1ère CHAMBRE

DEMANDEUR

Monsieur [B] [N]

né le 30 Décembre 1990 à [Localité 10] (13), de nationalité française

demeurant [Adresse 2]

représenté par la SAS FIGUIERE IMMOBILIER (RCS D'[Localité 6] B 316 832 187) dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Maître Elodie REYNAUD de la SELARL AVOCATS JURIS CONSEIL, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.R.L. PROVENCE AUTO CONSEILS (RCS D'[Localité 6] 514 737 758)

dont le siège social est sis [Adresse 12]

représentée par Maître Jean-François DURAN de la SELARL BAGNIS – DURAN, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente

Juge délégué aux loyers commerciaux

A assisté aux débats : Madame TOUATI Séria, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique du 12 Mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 07 Juillet 2025 avec avis du prononcé de la décision par mise à disposition au Greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort et avant dire droit,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente

Juge délégué aux loyers commerciaux

assistée de Madame TOUATI Séria, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 4 octobre 2005, Monsieur [R] [U] a consenti à Monsieur [C] [V] un bail commercial portant sur un local commercial sis [Adresse 11], à [Localité 9], destiné à l’activité d’ « achat, vente, réparation de véhicules automobiles neufs et occasions et de tous accessoires liés à l’automobile», le bail étant d’une durée de neuf années à compter du 1er novembre 2005 pour se terminer le 30 septembre 2014.

Monsieur [B] [N] est venu aux droits de Monsieur [R] [U].

Suivant contrat du 31 août 2009, Monsieur [V] a apporté son fonds de commerce en ce compris le droit au bail à la SARL PROVENCE AUTO CONSEILS dont il est le gérant.

Le bail est parvenu à échéance le 30 septembre 2014 et s’est poursuivi par tacite reconduction.

Par acte extrajudiciaire du 13 mai 2022, Monsieur [N] a fait signifier à la SARL PROVENCE AUTO CONSEILS un congé pour le 31 décembre 2022 avec offre de renouvellement à compter du 1er janvier 2023, le loyer de renouvellement devant être porté à la somme de annuelle de 21.850€ HT.

Par acte extrajudiciaire du 18 décembre 2023, Monsieur [N] a fait signifier à la SARL PROVENCE AUTO CONSEILS un mémoire en fixation du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 21.850€ HT.

Ensuite, par acte extrajudiciaire du 17 avril 2024, Monsieur [N] a fait assigner la SARL PROVENCE AUTO CONSEILS aux fins de voir :

Dire que le loyer du bail renouvelé à effet au 1er janvier 2023 doit être fixé à la valeur locative, Fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2023 à la valeur locative sur le base de 21.850€ HT en principal et hors charges par an, dans le cadre du renouvellement du bail,Condamner la SAS PROVENCE AUTO CONSEILS à lui payer le différentiel entre le loyer annuel effectivement versé par cette dernière depuis le 1er janvier 2023 et le loyer qui sera fixé judiciairement, et ce avec intérêts de droit à compter de chaque échéance,Dire qu’il sera appliqué rétroactivement à compter du 1er janvier 2024 sur le loyer judiciairement fixé la variation issue de la révision annuelle du loyer prévue contractuellement au bail en fonction de l’indice du coût de la construction du 4ème trimestre, Ordonner la capitalisation des intérêts conformément à l’ancien article 1154 du Code civil,A titre subsidiaire, si le juge des loyers commerciaux estimait devoir ordonner une mesure d’instruction,

Désigner tel expert qu’il plaira à la juridiction afin de déterminer le montant provisionnel du bail renouvelé,Fixer à la somme de 21.850€ HT en principal et hors charges par an le montant provisionnel du bail renouvelé,Assortir de l’exécution provisoire le jugement à intervenir,Condamner la SARL PROVENCE AUTO CONSEILS à lui payer la somme de 2.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Dans son mémoire notifié par LRAR le 4 mars 2025, Monsieur [N] maintient ses demandes.

Monsieur [N] expose que le loyer annuel HT s’élève à la somme de 15.351,12€ HT.

Il précise les caractéristiques des locaux constitués d’un local industriel de 230m2 et d’un parking attenant de 220m2, parfaitement adaptés à l’activité du locataire d’exploitation d’une carrosserie. Il fait valoir que les locaux sont très bien desservis et visibles depuis la route, à proximité de la D6 très empruntée chaque jour et avec accès direct à l’autoroute, et en bon état général. Sur ce point, pour répondre à la défenderesse, Monsieur [N] observe que le bail mettait à sa propre charge les frais d’installation de l’arrivée d’eau mais que le raccordement et les autres travaux (eau potable, tout à l’égout) étaient à la charge de la défenderesse.

Ensuite, toujours pour répondre à la défenderesse, Monsieur [N] s’étonne de ce qu’elle n’a jamais invoqué qu’il était gênant pour son activité que les transporteurs avec lesquels elle travaille ne puisse pas emprunter le petit chemin d'[Localité 5]. Enfin, toujours pour répondre à la défenderesse, Monsieur [N] soutient que la société BEST DRIVE n’est pas une société concurrente puisqu’il s’agit d’un garage et non d’une carrosserie, et donc une activité complémentaire à la sienne.

Il détaille les obligations respectives des parties estimant qu’il s’agit des clauses habituelles et qu’il n’existe pas de déséquilibre manifeste entre les parties.

Il soutient que depuis 2005, les facteurs locaux de commercialité ont évolué favorablement, ce qui justifie un déplafonnement du loyer renouvelé.

Enfin, il détaille les prix pratiqués couramment dans la voisinage pour retenir une valeur de 95€ le m2, soit une valeur plus basse que la fourchette basse. Sur ce point, pour répondre à la défenderesse, Monsieur [N] soutient que l’attestation de valeur de l’agence du Pays d'[Localité 5] est incohérente puisqu’elle retient un loyer mensuel de 1.250€ HT sur la base d’un prix au m2 de 110€ pour un local de 230m2 outre un parking. Ensuite, Monsieur [N] soutient qu’au terme du courrier de la société intéressée par la prise du bail litigieux, le loyer proposé est de 100 à 110€ le m2 , ce qui vient confirmer que le loyer du bail renouvelé qu’elle entend voir fixer correspond bien à la valeur locative. Enfin, Monsieur [N] affirme que les attestations produites par la société PROVENCE AUTO CONSEILS ne pourront être retenues par la juridiction dès lors qu’elles ne sont accompagnées ni des k bis ni des baux commerciaux ou factures de loyers.

Dans son mémoire notifié par LRAR le 9 mai 2025, la SARL PROVENCE AUTO CONSEILS demande à la juridiction de :

A titre principal,

Juger que Monsieur [N] ne justifie aucunement du déplafonnement du loyer commercial des locaux concernés,En conséquence, de le débouter de ses demandes, fins et conclusions,A titre subsidiaire,

Juger que la société formule protestations et réserves d’usage en la matière,Débouter Monsieur [N] de toutes ses autres demandes,En tout état de cause,

Condamner Monsieur [N] à lui payer la somme de 2.500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

La SARL PROVENCE AUTO CONSEILS expose qu’elle est en train de céder son fonds de commerce incluant le droit au bail litigieux.

La société soutient qu’à la date de la dernière facture, le montant du loyer s’élève à la somme de 17.549,03€ HT et précise qu’alors qu’il était convenu qu’aucun dépôt de garantie ne serait versé, Monsieur [N] sollicite désormais, sans aucune justification, la remise d’un dépôt de garantie correspondant à un trimestre de loyer.

La société soutient que les locaux donnés à bail ne sont pas visibles depuis la route D6 dans la mesure où la société MOTOSTYL, domiciliée [Adresse 4], se situe en bordure de ladite départementale ; que les locaux se situent en réalité dans une impasse sur un petit chemin difficilement praticable.

Ensuite, la société ajoute que les locaux ne disposent pas d’accès à l’eau potable, à la fibre et au tout à l’égout, et que l’ensemble des autres travaux mis à sa charge en qualité de locataire concernent des travaux d’aménagement internes.

En outre, la société soutient que l’accessibilité des locaux est difficile et qu’il est indifférent que Monsieur [N] s’étonne qu’elle ait accepté cette situation pendant vingt ans, cela étant sans incidence sur la fixation de la valeur locative.

La société observe qu’elle a dû engager des travaux afin que les locaux puissent être exploités pour l’activité « tout travaux de carrosserie », conformément à ce que prévoyait le bail.

S’agissant des obligations des parties, la société soutient que le bail ne fait pratiquement peser aucune obligation sur le bailleur alors que les obligations mises à sa charge en qualité de locataire sont nombreuses, notamment le paiement de la taxe foncière.

Par ailleurs, s’agissant des facteurs locaux de commercialité, la société soutient que si Monsieur [N] fait état de nombreux commerces implantés depuis l’année 2005, leur localisation ne lui bénéficie pas. La société précise que le [Adresse 8] est situé en amont, que la société BEST DRIVE ne crée aucune synergie avec elle dès lors que ses clients ne se déplacent pas jusqu’à elle et qu’elles n’ont toutes deux établi aucun partenariat.

La société soutient que les affirmations de Monsieur [N] selon lesquelles la commune de [Localité 9] est une ville de plus de 20.000 habitants, d’une surface importante en hectares, desservie par une route départementale , bénéficiant d’une augmentation de 9% de ses logements et de l’ouverture de magasin, ne constituent pas, au sens de la jurisprudence susvisée, des motifs suffisants à caractériser une modification des facteurs locaux de commercialité.

Enfin, sur la prix pratiqués dans le voisinage, la société s’étonne de ce que Monsieur [N] a fait établir par la société FIGUIERE IMMOBILIER, son représentant dans le cadre de la présente procédure, un avis de valeur locatif, la partialité de l’avis étant évidente.

Il s’étonne de la différence de prix au m2 avec le bien loué suivant bail commercial de 1997 conclu entre les mêmes parties au prix de 75€ HT par an le m2, ainsi qu’avec le local loué à la société ADIF au prix de 70€ HT par an le m2.

De même, la société soutient que l’évaluation par le site internet « emplacement.com » a été faite sans la moindre prise en compte de l’emplacement des locaux commerciaux.

La société produit un avis de valeur locative de l’agence du Pays d'[Localité 5] qu’elle estime détaillé, retenant une valeur locative de 1.250€ à 1.350€ HT par mois, bien inférieure à celle retenue par Monsieur [N]. La société précise qu’il ne peut être reproché à cet avis un défaut de cohérence entre le prix et la surface car il s’agit d’une valeur moyenne.

Pour finir, la société soutient que les attestations qu’elle produit viennent démontrer que la demande de déplafonnement du loyer n’est pas justifiée.

Subsidiairement, la société PROVENCE AUTO CONSEILS formule protestations et réserves d’usage sur la demande d’expertise mais s’oppose à la fixation d’un loyer provisionnel de 21.850€ HT par an pour les motifs évoqués ci-dessus, à savoir l’absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 12 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fixation du loyer

En application de l’article L.145-33, “Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments.”

L’article L.145-34 du code de commerce dispose que :

“A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. (…)”

Aux termes de l’article R.145-30 du code de commerce, “lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant.

Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.

Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.

Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.(…)”.

En l’espèce, le bail commercial a été conclu le 4 octobre 2005, à effet le 1er novembre 2005 pour se terminer le 30 septembre 2014.

Il est parvenu à échéance à la date indiquée ci-dessus et s’est poursuivi par tacite reconduction jusqu’au 1er janvier 2023, date d’effet du congé avec proposition de renouvellement.

Du fait de la prolongation tacite, la durée du bail a donc été de plus de 12 ans. Le déplafonnement est donc de droit.

Les pièces produites par Monsieur [N] ne permettent pas à la juridiction déterminer en l’état le montant de la valeur locative.

Il est donc justifié d’ordonner une expertise comme il est d’usage en matière de loyers commerciaux. Monsieur [N] , qui a saisi la juridiction et réclame la fixation du loyer à la valeur locative devra avancer les frais d’expertise.

L’article L.145-57 du code de commerce dispose que “Pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.”

Aussi, dans l’attente de l’expertise, il n’y a pas lieu de fixer un autre prix de loyer que le prix ancien, le loyer sera fixé à titre provisionnel, audit prix.

La demande au titre des frais irrépétibles et les dépens seront réservés.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, la décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué aux loyers commerciaux statuant par jugement rendu par mise à disposition au greffe, après débats publics, contradictoire et en premier ressort :

DIT que le bail conclu entre les parties a été renouvelé le 1er janvier 2023,

Avant dire droit, sur le prix du loyer du bail renouvelé COMMET en qualité d’expert :

Madame [Y] [J]

Demeurant [Adresse 13]

[Localité 1] : 06.83.33.13.08 2008-2020

Mèl : [Courriel 14]

Expert près la Cour d’appel d'[Localité 7], avec mission de :

— convoquer les parties et leurs conseils, recueillir leurs dires et y répondre, se faire remettre tous documents utiles, et plus particulièrement le bail commercial du conclu entre les parties,

— décrire les locaux donnés à bail commercial et leur environnement ; annexer des photographies des lieux au rapport ;

— rechercher la valeur locative de ces locaux en tenant compte des critères et conditions définis aux articles L.145-33, R.145-3 et suivants du code de commerce,

DIT que l’expert :

— accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 155 à 174, 232, 263 à 284 du Code de procédure civile,

— prendra en considération les observations ou réclamations des parties ou de leurs conseils, les joindra à son avis et fera mention de la suite qu’il leur aura donnée,

— demandera communication aux parties et aux tiers de tous documents nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— pourra recueillir tant l’avis de tous techniciens dans une autre spécialité que la sienne que des informations orales ou écrite de toutes personnes sauf à ce que soient précisés leurs nom, prénom, demeure et profession, ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles,

— fera connaître, dans son rapport, toutes les informations qui apportent un éclaircissement sur les questions à examiner à condition de ne faire état que d’informations légitimement recueillies et d’indiquer leur origine et source ;

DESIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

DIT que lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours et qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au juge la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir la totalité du recouvrement de ses honoraires et de ses débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire ;

DIT que l’expert communiquera un pré-rapport aux parties et répondra à leurs dires que celles-ci lui auront adressés dans le délai qu’il leur aura imparti ;

DIT que si les parties ne se concilient pas, l’expert dressera rapport écrit de ses opérations qu’il déposera au greffe du tribunal de céans dans le délai de six mois à compter de la date de l’avis de consignation, sauf prorogation du délai par le juge chargé du contrôle dans les conditions prévues par l’article 279 du Code de procédure civile ;

DIT que l’expert en même temps qu’il déposera son rapport au greffe, en fera tenir une copie à chacune des parties ;

DIT que la Monsieur [B] [N] devra consigner à la régie de ce tribunal, dans le délai de deux mois à compter de la présente décision, la somme de 3.000€ à valoir sur les honoraires de l’expert ;

DIT qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit, la poursuite de l’instance pourra être ordonnée dans les conditions prévues par l’article 271 du Code de procédure civile ;

DIT qu’il sera pourvu au remplacement de l’expert dans les cas, conditions et formes des articles 234 et 235 du Code de procédure civile ;

DIT que, conformément à l’article R.145-31 du Code de commerce, dès le dépôt du constat ou du rapport, le greffe avisera les parties par lettre recommandée avec demande d’avis de réception de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangées;

DIT que pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, la SARL PROVENCE AUTO CONSEILS continuera de payer les loyers échus au prix ancien ;

RESERVE les dépens, ainsi que l’application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait à [Localité 6], la minute étant signée par :

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX