TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT

du

09 Mars 2026

ROLE : N° RG 25/03379 – N° Portalis DBW2-W-B7J-MZJ5

AFFAIRE :

C/

S.C.I. 29

GROSSES délivrées

le 09/03/2026

à Maître Gabriel BELAICHE de la SELARL DURANCEAU-PARTENAIRES & ASSOCIES, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

à Maître Jean-pierre RAYNE de la SELARL RAYNE SALOMEZ GOMEZ CANEL & ASSOCIÉS, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DEMANDERESSE

S.A.S. DOOGMAX (RCS D'[Localité 1] 818 886 459)

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Gabriel BELAICHE de la SELARL DURANCEAU-PARTENAIRES & ASSOCIES, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et ayant pour avocat plaidant Maître Raphaël OUALID de la SELARL YDES, avocats au barreau D’AVIGNON, substitués à l’audience de plaidoiries par Maître Stéphane SZAMES, avocat au barreau D’AVIGNON

DEFENDERESSE

S.C.I. 29 (RCS DE [Localité 2] 414 123 513)

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Jean-pierre RAYNE de la SELARL RAYNE SALOMEZ GOMEZ CANEL & ASSOCIÉS, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente

Juge délégué aux loyers commerciaux

A assisté aux débats : Madame TOUATI Séria, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique du 12 Janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 09 Mars 2026 avec avis du prononcé de la décision par mise à disposition au Greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente

Juge délégué aux loyers commerciaux

assistée de Madame TOUATI Séria, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 1er Janvier 2008, la SCI 29 a consenti à la SAPI un bail commercial d’une durée de 9 ans expirant le 31 décembre 2017.

La SAS DOOGMAX a racheté à la société SAPI le fonds de commerce portant sur un local commercial. A cette occasion, suivant acte sous seing privé du 4 avril 2016, la SCI 29 et la SAS DOOGMAX ont renouvelé par anticipation le bail commercial portant sur le local commercial sis [Adresse 3] à AIX-EN-PROVENCE destiné à l’exploitation d’un fonds de commerce de bar, brasserie, restaurant à l’exclusion de toute autre activité dont notamment celle de discothèque, à compter du 4 avril 2016 pour se terminer le 3 avril 2025, et moyennant un loyer de 126.000€ hors taxes, toutes charges en sus.

Par acte du 30 septembre 2024, la SCI 29 a donné congé à la SAS DOOGMAX pour le 3 avril 2025 avec offre de renouvellement du bail et fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 264.000€ par an, aux mêmes clauses et conditions.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 24 avril 2025, la SAS DOOGMAX a notifié à la SCI 29 un mémoire afin de voir fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 109.469,50€ HT HC par an.

Par acte du 28 juillet 2025, la SAS DOOGMAX a fait assigner la SCI 29 aux fins de :

Vu le bail liant les parties et l’offre de renouvellement présentée par le bailleur,

Vu les dispositions des articles L 145-33 et L 145-34 du Code de commerce,

Vu les pièces versées aux débats,

A titre principal,

Déclarer recevable sa demandePar conséquent, fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 109.469,50€ HT HC par an,A titre subsidiaire, si par extraordinaire le juge des loyers commerciaux estimait qu’il n’avait pas les éléments complets pour fixer le loyer du bail renouvelé,

Désigner tel expert qu’il plaira à la juridiction avec mission de fixer la valeur locative,Mettre à la charge du bailleur les frais d’expertise,En tout état de cause,

Condamner la SCI 29 à lui payer la somme de 4.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, au remboursement des frais d’expertise et aux dépens.

La SAS DOOGMAX soutient que la clause d’échelle mobile du loyer insérée au bail doit être réputée non écrite puisqu’elle prévoit qu’elle ne joue qu’à la hausse, ce qui est prohibé, et que le bailleur en avait fait une condition essentielle et déterminante de son consentement, raison pour laquelle elle avait été mise en gras.

La SAS DOOGMAX rappelle les clauses du bail et les caractéristiques des locaux et précise que le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative. Pour la fixation, la SAS DOOGMAX produit deux expertises sollicitées par ses soins, celle du cabinet AIXPERTISE CONSULTING et celle du cabinet FONCIER dont il ressort une valeur moyenne de 1.350€ le m2, soit un loyer du bail renouvelé de 109.469,50€ HT HC par an.

La SAS DOOGMAX observe que le loyer actuellement payé est de 162.941,20€ HT HC par an.

Dans son mémoire notifié par courrier recommandé avec accusé de réception du 20 novembre 2025, la SCI 29 sollicite la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 199.325€ HT par an.

La SCI 29 soutient que la surface pondérée du local est de 113,90m2 pour une surface totale de 227,07m2, que le loyer actuel de 162.941,20€ HT par an représente une valeur locative de 1.430,56€ le m2 pondéré. La SCI 29 soutient qu’au terme du premier rapport d’expertise produit par la SAS DOOGMAX les loyers dans l’entourage immédiat s’élèvent à des prix de 1599,14€ le m2 (magasin KARMA KOMA), 1760,20€ le m2 (brasserie CAMBAROU), 2.178,91€ le m2 (brasserie LE FORBIN).

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation et au mémoire en réponse pour l’exposé complet des moyens développés.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 12 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fixation du loyer

En application de l’article L.145-33, “Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments.”

L’article L.145-34 du code de commerce dispose que :

“A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. (…)”

Aux termes de l’article R.145-30 du code de commerce, “lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant.

Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.

Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.

Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte. »

En l’espèce, il résulte de l’assignation et du mémoire adverse que les parties sont d’accord sur le principe du renouvellement du bail à compter du 4 avril 2025.

En l’état des rapports d’expertise établis à la demande de la SAS DOOGMAX et des observations de la SCI 29, la juridiction n’est pas suffisamment éclairée et ordonnera une expertise comme il est d’usage en matière de fixation des loyers commerciaux. La SAS DOOGMAX qui a saisi la juridiction devra en avancer les frais.

L’article L.145-57 du code de commerce dispose que “Pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.”

Aussi, dans l’attente de l’expertise, il n’y a pas lieu de fixer un autre prix de loyer que le prix ancien, le loyer sera fixé à titre provisionnel, audit prix.

La demande au titre des frais irrépétibles et les dépens seront réservés.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, la décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué aux loyers commerciaux statuant publiquement par jugement rendu par mise à disposition au greffe, après débats publics, contradictoire et en premier ressort :

DIT que le bail conclu entre les parties a été renouvelé le 4 avril 2025,

Avant dire droit sur le montant du loyer du bail renouvelé, COMMET en qualité d’expert

Madame [D] [M] née [U]

Demeurant [Adresse 4]

Tél : [XXXXXXXX01] [Localité 3]. : 06.24.50.14.44

Courriel : [Courriel 1]

Expert près la Cour d’appel d'[Localité 4], avec mission de :

— convoquer les parties et leurs conseils, recueillir leurs dires et y répondre, se faire remettre tous documents utiles, et plus particulièrement le bail commercial conclu entre les parties,

— décrire les locaux donnés à bail commercial et leur environnement ; annexer des photographies des lieux au rapport ;

— rechercher la valeur locative de ces locaux en tenant compte des critères et conditions définis aux articles L.145-33, R.145-3 et suivants du code de commerce, puis la comparer au plafond de l’article L.145-34 du même code ;

— dans le cas où cette valeur locative dépasserait ce plafond, SI L’UNE DES PARTIES EN FAIT LA DEMANDE, rechercher si les quatre premiers éléments de détermination de cette valeur qui sont visés à l’article L.145-33 du code de commerce, ont subi une modification notable au cours du bail expiré, en précisant, en ce qui concerne les facteurs locaux de commercialité, leur intérêt pour le commerce considéré ;

DIT que l’expert :

— accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 155 à 174, 232, 263 à 284 du Code de procédure civile,

— prendra en considération les observations ou réclamations des parties ou de leurs conseils, les joindra à son avis et fera mention de la suite qu’il leur aura donnée,

— demandera communication aux parties et aux tiers de tous documents nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— pourra recueillir tant l’avis de tous techniciens dans une autre spécialité que la sienne que des informations orales ou écrite de toutes personnes sauf à ce que soient précisés leurs nom, prénom, demeure et profession, ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles,

— fera connaître, dans son rapport, toutes les informations qui apportent un éclaircissement sur les questions à examiner à condition de ne faire état que d’informations légitimement recueillies et d’indiquer leur origine et source ;

DESIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

DIT que lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours et qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au juge la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir la totalité du recouvrement de ses honoraires et de ses débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire ;

DIT que l’expert communiquera un pré-rapport aux parties et répondra à leurs dires que celles-ci lui auront adressés dans le délai qu’il leur aura imparti ;

DIT que si les parties ne se concilient pas, l’expert dressera rapport écrit de ses opérations qu’il déposera au greffe du tribunal de céans dans le délai de six mois à compter de la date de l’avis de consignation, sauf prorogation du délai par le juge chargé du contrôle dans les conditions prévues par l’article 279 du Code de procédure civile ;

DIT que l’expert en même temps qu’il déposera son rapport au greffe, en fera tenir une copie à chacune des parties ;

DIT que la SAS DOOGMAX devra consigner à la régie de ce tribunal, dans le délai de deux mois à compter de la présente décision, la somme de 3.000€ à valoir sur les honoraires de l’expert ;

DIT qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit, la poursuite de l’instance pourra être ordonnée dans les conditions prévues par l’article 271 du Code de procédure civile ;

DIT qu’il sera pourvu au remplacement de l’expert dans les cas, conditions et formes des articles 234 et 235 du Code de procédure civile ;

DIT que, conformément à l’article R.145-31 du Code de commerce, dès le dépôt du constat ou du rapport, le greffe avisera les parties par lettre recommandée avec demande d’avis de réception de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés;

DIT que pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, la SAS DOOGMAX continuera de payer les loyers échus au prix ancien ;

RESERVE les dépens, ainsi que l’application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait à [Localité 1], la minute étant signée par :

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

La République Française mande et ordonne à tous huissiers sur ce requis de mettre la présente décision à exécution aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la présente décision a été signée sur la minute par le président et le greffier du Tribunal.

La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du Tribunal Judiciaire d’AIX-EN-PROVENCE.