TRIBUNAL JUDICIAIRE

d’ ALBERTVILLE

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00371

N° Portalis DB2O-W-B7J-C4MZ

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 15 Janvier 2026

[D] [S] [K]

C/

[G] [Z]

ORDONNANCE DE REFERE

DU 15 Janvier 2026

A l’audience publique des référés du Juge des Contentieux de la Protection de ce Tribunal judiciaire tenue le 15 Janvier 2026

PRESIDENT : […] […]

GREFFIER : […] […]

DEMANDEUR :

Monsieur [D] [S] [K]

né le 15 Novembre 1986 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Philippe MURAT, avocat au barreau d’ALBERTVILLE

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [Z]

né le 21 Septembre 2003 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Après débats à l’audience publique des référés du 13 Novembre 2025, le Juge des Référés a indiqué que la décision serait mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2026 aux horaires d’ouverture au public du Greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 juin 2023, M. [D] [K] a donné à bail à M. [G] [Z] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 390 euros dont 80 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 novembre 2024, M. [D] [K] a fait signifier à M. [G] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1.201,85 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par courrier électronique du 14 novembre2024, M. [D] [K] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’une dette locative, en application des articles 24 I et 24 II de la Loi du 6 Juillet 1989.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 août 2025, M. [D] [K] a fait assigner en référé M. [G] [Z] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de M. [G] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, dans la huitaine de la signification de l’ordonnance à intervenir, avec au besoin le recours à la force publique et l’assistance d’un serrurier,s’il y a lieu, faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet, assisté, s’il l’estime utile, d’un technicien, condamner M. [G] [Z] au paiement des sommes suivantes :la somme provisionnelle de 1352,15 euros au titre de la dette locative arrêtée au 16 mai 2025, outre les loyers et charges échus au jour de la résiliation,la somme provisionnelle de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives (381,85 euros) à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 1.300 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer, sa dénonciation et le coût de l’assignation.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Savoie le 6 août 2025.

À l’audience du 13 novembre 2025, M. [D] [K], représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et indique ne pas avoir de décompte actualisé de la dette. Il s’oppose à la demande de délais de paiement.

M. [G] [Z], présent, ne conteste pas la dette locative et sollicite des délais de paiement pour rester dans le logement. Il expose avoir eu des difficultés financières et plusieurs crédits à régler. Il propose la mise en place d’un échéancier en 24 mois correspondant à la somme de 115 euros par mois pour solder la dette locative. Il indique avoir réglé le loyer du mois de septembre et qu’il va payer le mois de novembre. Il indique percevoir un revenu mensuel de 1.450 euros et ne pas avoir d’enfants à charge. Il soutient pouvoir payer le loyer et l’échancier, qu’il est allé voir quelqu’un pour l’aider et que sa situation a changé.

Le président d’audience autorise le demandeur et le défendeur à fournir en cours de délibéré un décompte actualisé et le justificatif du paiement du loyer de novembre.

Un bordereau de carence du Diagnostic Social et Financier a été reçu au greffe du tribunal le 26 septembre 2025. M. [G] [Z] ne s’est pas rendu aux rendez-vous fixés les 26 août, 16 et 22 septembre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Suivant courrier électronique reçu le 19 décembre 2025, M. [D] [K] transmet un décompte actualisé de la dette d’un montant de 2.229,85 au 19 décembre 2025 faisant apparaitre les versements effectués.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 817 du Code de procédure civile, lorsque les parties sont dispensées de constituer avocat conformément aux dispositions de l’article 761, la procédure est orale, sous réserve des dispositions particulières propres aux matières concernées.

Selon l’article 761 du même code, les parties sont dispensées de constituer avocat dans les matières relevant de la compétence du juge des contentieux de la protection.

Sur la recevabilité du décompte reçu en cours de délibéré

L’article 445 du Code de procédure civile expose que “ après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.”

En l’espèce, comme demandé à l’audience, M. [D] [K] a transmis un décompte actualisé de la dette locative au 19 décembre 2025, faisant apparaître le solde de la dette ainsi que les versements effectués par le locataire. Il convient donc de recevoir ce document.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 6 août 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de M. [D] [K] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

Le délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative prévu à l’article 24- I- premier alinéa et à l’article 24- I- 1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relevant des effets légaux du contrat de bail lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point, la réduction à six semaines de ce délai résultant de l’article 10 de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 est immédiatement applicable aux commandements délivrés après l’entrée en vigueur de cette loi en ce qui concerne les baux en cours conclus antérieurement à cette date.

Lorsque le bail conclu antérieurement à la loi nouvelle a fixé ce délai à deux mois, en conformité avec la loi ancienne alors en vigueur, les commandements délivrés après l’entrée en vigueur de la loi nouvelle doivent respecter ce délai contractuel de deux mois.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit dans un délai de deux mois.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 12 novembre 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 10 juin 2023 à compter du 13 janvier 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de M. [G] [Z] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 10 juin 2023, du commandement de payer délivré le 12 novembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 19 décembre 2025 que M. [D] [K] rapporte la preuve d’un arriéré de loyers, indemnités d’occupation et de charges impayés.

Il convient toutefois de soustraire du décompte les frais de commandement de payer, soit 100,46 euros ainsi que les frais d’assignation, soit 130,83 euros.

M. [G] [Z] sera donc condamné à régler à M. [D] [K] la somme de 1.998,56 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges dues.

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Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

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En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Comme vu précédemment, faute de règlement dans le délai imparti suite au commandement de payer, les conditions de la résiliation du bail sont acquises et ce, depuis le 13 janvier 2025.

En l’espèce, locataire propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée pour un montant de 115 euros pendant 24 mois. Il ressort du décompte actualisé que M. [G] [Z] a repris le paiement intégral du loyer courant du mois de novembre ainsi que celui du mois de décembre 2025.

Au vu de ces éléments, il convient de faire droit à sa demande de délais de paiement et de fixer l’échelonnement à la somme de 100 euros par mois pendant 19 mois et une dernière mensualité équivalent au solde de la dette.

Il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur outre le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme de 381,85 euros et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

De plus, l’expulsion de M. [G] [Z] et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme indiqué ci-dessus, M. [G] [Z] s’est vu octroyer des délais pour solder sa dette locative ayant pour effet de suspendre les effets de la clause résolutoire. En cas de non respect de l’échéancier, l’occupation illicite des lieux par M. [G] [Z] causera manifestement et nécessairement un préjudice à M. [D] [K], lequel sera réparé par le paiement d’une indemnité d’occupation égale à la somme de 381,85 euros jusqu’à libération effective des locaux. Par ailleurs, M. [D] [K] ne démontre pas la résistance abusive. Cette demande sera donc rejetée.

Sur la demande en constat de commissaire de justice

Le constat d’huissier a vocation à porter sur les éventuelles réparations locatives dans le cadre d’un bail à usage d’habitation, compétence du juge des contentieux et des protections (Art. L213-4-4 Code de l’organisation judiciaire). Cette demande apparaît légitime pour constater, les dégâts éventuels du logement. Dès lors il n’y a pas lieu de s’opposer à cette demande qui sera aux frais de la partie demanderesse.

Sur les dépens et frais irrépétibles

En application des dispositions des articles 696 et suivants du Code de procédure civile, il convient de condamner M. [G] [Z] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation, de la saisine de la CCAPEX et de la notification à la préfecture.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de M. [D] [K] les frais exposés dans le cadre de la présente instance. M. [G] [Z] sera donc condamné à lui verser la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par ordonnance contradictoire rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARONS recevable la demande de M. [D] [K] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 10 juin 2023 entre M. [D] [K] d’une part, et M. [G] [Z] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 6], sont réunies à la date du 13 janvier 2025 ;

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNONS M. [G] [Z] à payer à M. [D] [K] une somme provisionnelle de 1.998,56 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges dus jusqu’au mois de décembre 2025 inclus selon décompte arrêté au 19 décembre 2025, après déduction des frais d’instance, et majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS M. [G] [Z] à se libérer en 19 mensualités de 100 euros et une 20ème mensualité équivalent au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, précisant que les paiements qui seraient effectués en plus par M. [G] [Z] viendront s’imputer sur les dernières échéances ;

SUSPENDONS pendant ces délais les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELONS que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par M. [D] [K] sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DISONS que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par M. [G] [Z] dans le délai précité ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

la clause résolutoire reprendra ses effets,la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible,l’expulsion de M. [G] [Z] et de tout occupant de son chef sera ordonnée et le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, M. [G] [Z] sera condamné à régler à M. [D] [K] une indemnité d’occupation mensuelle à échoir égale à la somme de 381,85 euros et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

AUTORISONS le constat et l’estimation des réparations locatives par commissaire de justice assisté par un technicien si nécessaire aux frais de la partie demanderesse ;

DEBOUTONS M. [D] [K] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNONS M. [G] [Z] à payer à M. [D] [K] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [G] [Z] des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 12 novembre 2024, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

REJETONS le surplus des demandes de M. [D] [K] ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

LA PRESENTE ORDONNANCE A ETE SIGNEE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRESENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER, LE JUGE,