MINUTE N° : 25/134

DU : 21 octobre 2025

JUGEMENT : Contradictoire et en premier ressort

DOSSIER : N° RG 24/00566 – N° Portalis DBXZ-W-B7I-CQPA / 01ère Chambre civile

AFFAIRE : [E] C/ [S]

DÉBATS : 16 septembre 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du peuple français

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

Première chambre civile

JUGEMENT DU VINGT ET UN OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Elodie THEBAUD, Présidente, siégeant en qualité de juge unique qui a signé le jugement avec la greffière, Madame Céline ABRIAL,

DÉBATS : le 16 septembre 2025,

Les avocats, entendus en leur plaidoiries en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré au 21 octobre 2025, par mise à disposition au greffe,

JUGEMENT rendu publiquement,

PARTIES :

DEMANDEURS :

Madame [V] [F] épouse [E]

née le 30 décembre 1966 à CLICHY LA GARENNE (92)

de nationalité française

demeurant 278 Chemin de SAINT-BRANCAS – 30100 ALES

représentée par Maître Raphaël LEZER de la SCP LOBIER & ASSOCIES, avocat au barreau de NÎMES,

Monsieur [W] [E]

né le 24 novembre 1959 à AULNAY SOUS BOIS (93)

de nationalité française

demeurant 278 Chemin de SAINT-BRANCAS – 30100 ALES

représenté par Maître Raphaël LEZER de la SCP LOBIER & ASSOCIES, avocat au barreau de NÎMES,

DÉFENDEUR :

Madame [U] [S]

en son nom personnel et en qualité d’ayant droit de Mme [L] [Z] ép [S], décédée le 17/10/2022, et M. [M] [S] décédé le 01/11/2024

née le 08 novembre 1964 à LES-SALLES-DU-GARDON (30)

de nationalité française

demeurant 97 Avenue Petite Caroline – 30240 LE GRAU-DU-ROI

représentée par Maître Barbara Silvia GEELHAAR de la SCP S2GAVOCATS, avocat au barreau d’ALES,

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié du 29 juillet 2022, les époux [E] ont fait l’acquisition, auprès des consorts [S], d’une maison à usage d’habitation sise sur la commune d’ALES chemin de Saint Brancas, pour la somme de 473.000 €.

Les époux [E] découvraient des désordres quelques jours après la vente.

Une expertise amiable contradictoire était diligentée par l’assurance protection juridique des époux [E] et un rapport était rendu le 18 novembre 2022.

L’expert estimait que les désordres ne constituaient pas des vices cachés.

Les époux [E] effectuaient des travaux dans leur maison.

Ils faisaient réaliser une expertise privée non-contradictoire, de l’expert de [T] qui rendait son rapport le 22 septembre 2022.

Les époux [E] sollicitaient une expertise auprès du juge des référés du tribunal judiciaire d’ALES.

Par ordonnance du 01er décembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire d’ALES rejetait cette demande suite aux conclusions du rapport d’expertise de l’assurance de protection juridique.

Par exploit de commissaire de Justice en date du 12 avril 2024, les époux [E] ont fait assigner Madame [L] [S], Monsieur [M] [S] et Madame [U] [S] devant le Tribunal Judiciaire d’Alès, sollicitaient au visa des articles 1112-1, 1137, 1641 et 1792 du code civil de :

Juger que la responsabilité des consorts [S] et engagée au titre de la vente de la maison d’habitation sise 278 chemin de SAINT BRANCAS à ALES, cadastrée CR n°122 intervenue au profit des époux [E] selon acte notarié du 29 juillet 2022 ;Condamner les consorts [S] au paiement des travaux nécessaires pour remédier aux désordres et vices cachés dont le montant sera évalué à dire d’expert commis par le juge de la mise en état qui sera saisi à cette fin par les demandeurs ;Condamner les consorts [S] à payer 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens ;Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

Dans le dernier état de leurs conclusions notifiées par RPVA le 16 juillet 2024, les époux [E] maintiennent leurs demandes initiales, et ajoute celle de juger que les époux [E] ne poursuivent l’instance qu’à l’encontre de Madame [S] et Monsieur [M] [S], en renonçant à toute prétention contre Madame [L] [S] décédée en 2022.

Au soutien de leurs conclusions, les époux [E] estiment que l’ensemble des éléments en leur possession permet d’engager la responsabilité de leurs vendeurs sur l’ensemble des articles visés. Ils ajoutent que le rapport d’expertise de Monsieur [T] ainsi que le constat d’huissier n’ayant pas été contradictoire, il conviendrait d’ordonner une expertise pour chiffrer le préjudice subi.

Par conclusions signifiées par RPVA en date du 07 octobre 2024, les consorts [S] sollicitent du juge aux visas des articles 112-1, 1137, 1641 et 1792 du code civil de :

Débouter les époux [E] de leurs entières demandesCondamner les époux [E] à payer aux consorts [S] la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

A l’appui de leurs demandes, les consorts [S] soutiennent que les demandeurs évoquent tous azimuts des fondements juridiques sans faire la moindre démonstration.

Sur le manquement à l’obligation d’information prévu à l’article 112-1 du code civil, ils estiment que les acquéreurs ne rapportent pas la preuve de ce qu’ils auraient manqué à leur obligation d’information.

S’agissant du dol prévu à l’article 1137 du code civil, les consorts [S] estiment que les époux [E] ne rapportent aucunement la preuve de l’existence d’une quelconque manœuvre dolosive imputable aux vendeurs.

S’agissant des vices cachés prévus à l’article 1641 du code civil, ils estiment que les époux [E] ne font pas la démonstration de quelconque vices cachés, tant par le rejet de l’expert de la protection juridique que par l’expertise privée qui ne conclut pas frontalement à l’existence de vices cachés. Ils ajoutent que l’acte de vente prévoyait une exclusion de recours de la part des acheteurs sur ce fondement contre les vendeurs, sauf à démontrer que ces derniers étaient des professionnels de l’immobilier ou qu’ils avaient connaissance de l’existence des vices avant la vente, ce qui n’est pas démontré également.

Enfin sur le fondement de la responsabilité décennale des constructeurs prévue à l’article 1792 du code civil, les consorts [S] rappellent avoir déclaré dans l’acte de vente qu’aucun ouvrage ou élément d’équipement susceptible d’engager leur responsabilité sur le fondement de l’article 1792 du code civil n’a été réalisé depuis 10 ans, de sorte que ce fondement n’est pas applicable.

Il est expressément référé aux conclusions récapitulatives pour un plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions respectives des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Monsieur [S] est décédé le 01er novembre 2024.

Par ordonnance du 06 mai 2025, la clôture de la mise en état a été prononcée le 02 septembre 2025.

A l’audience des plaidoiries du 16 septembre 2025, les parties, représentées, ont déposé leurs dossiers de plaidoirie.

La décision a été mise en délibéré au 21 octobre 2025, date du présent jugement.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre préliminaire, il convient de rappeler que les demandes de « constater », « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 31 du code de procédure civile et qu’il n’y a donc pas lieu d’y répondre, en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requière.

En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur celles-ci qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Par ailleurs, il sera rappelé qu’au regard de l’article 768 du Code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions récapitulant les prétentions et soutenu par des moyens.

A titre liminaire

Considérant le décès de Madame [L] [S] en 2022 et du décès de Monsieur [M] [S] le 01er novembre 2024, il convient de prendre acte que les demandes formulées par les époux [E] ne le sont qu’à l’encontre de Madame [U] [S] en son nom personnel et es qualité d’ayant droit de Madame [L] [S] et Monsieur [M] [S].

Sur la demande de condamnation au paiement des travaux

Les époux [E] formulent leurs demandes sur différents fondements sans développer aucun moyen.

Aussi chacun des visas sera repris.

Sur l’article 1112-1 du code civil

L’article 1112-1 du code civil dispose que « Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. »

En l’espèce, les époux [E] invoquent une violation par leurs vendeurs à l’obligation d’information, sans apporter la moindre preuve de ce qu’ils avancent.

Ainsi, ils ne démontrent pas en quoi les vendeurs ont manqué à leur devoir d’information.

Ils seront donc déboutés de leurs demandes sur ce fondement.

L’article 1137 du code civil

L’article 1137 du code civil dispose que « Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation. »

En l’espèce, les époux [E] invoquent ce fondement sans apporter la moindre preuve de quelconques manœuvres ou mensonges de la part des vendeurs ayant vicié leur consentement lors de la vente. De même, ils ne démontrent pas la dissimulation intentionnelle par les vendeurs d’une information dont ils auraient su qu’elle avait un caractère déterminant pour eux.

En conséquence, les époux [E] seront déboutés de leurs demandes sur ce fondement.

Sur l’article 1641 du code civil

L’article 1641 du Code Civil prévoit que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1642 du Code Civil précise que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

L’article 1643 du Code Civil précise également qu’il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

L’article 1644 du Code Civil prévoit que, dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Enfin, les articles 1645 et 1646 du Code Civil précisent que, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur et si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu’à la restitution du prix, et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente.

Il résulte de l’application de l’ensemble de ces textes de loi que le vendeur est tenu d’une obligation légale de garantie des vices cachés de la chose vendue dans la mesure où ces vices sont antérieurs à la vente, de nature à rendre la chose vendue impropre à son usage de destination ou s’ils sont de nature à en diminuer tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou en aurait donné un prix inférieur et ce même s’il est acquis que le vendeur les ignorait, que cette garantie ne s’applique pas s’il en a été stipulé autrement dans l’acte de vente ou s’agissant des vices qui sont apparents au moment de la vente et que l’acheteur ne pouvait avoir ignorés. L’acheteur, une fois acquis l’existence des vices cachés a le choix entre rendre la chose et s’en faire rembourser le prix ou la garder et se faire rendre une partie du prix, choix auquel s’ajoute la possibilité de demander des dommages et intérêts dans le cas où il est avéré que le vendeur avait connaissance du vice caché.

En l’espèce, les époux [E] relèvent plusieurs désordres quelques jours après avoir pris possession de la maison et notamment :

Une humidité et une infiltration dans les murs de deux chambres au rez de chaussée et dans les deux garages lorsqu’il pleutDes infiltrations dans les toitures de la maison et du local jardin à usage d’abri pour le matériel de jardinDysfonctionnement de la filtration et de tout le matériel dans le local technique de la piscineSerrure portillon et portail casséNon fonctionnement des radiateurs électriquesDysfonctionnement de la chaudièreVétusté des fenêtres et du volet roulant mécaniqueDysfonctionnement du système gainableAbsence de ventilation mécanique dans la maisonVidangeur de la baignoire casséAbsence de documentation permettant le changement du code de l’alarmeDysfonctionnement de l’électroménager

L’expert de la protection juridique seule expertise contradictoire, exclu l’existence de vice caché dans son rapport.

Par ailleurs, les vendeurs opposent l’existence d’une clause exonératoire de garantie incluse au contrat de vente page 11, qui lie les parties, ainsi libellé :

« ETAT DU BIEN : L’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison :

Des vices apparents ;Des vices cachés.S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

Si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’acquéreur a également cette qualité.Ou s’il est prouvé par l’acquéreur dans les délais légaux que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur. »

Force est de constater que les vendeurs ne sont pas des professionnels et que non seulement les désordres constatés ne sont pas des vices cachés, mais rien ne démontre qu’ils étaient connus des vendeurs au moment de la vente.

Par conséquent, les époux [E] seront déboutés de leurs demandes sur ce fondement.

Sur l’article 1792 du code civil

L’article 1792 du code civil dispose que « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère. »

En l’espèce, les époux [E] soutiennent que la responsabilité de leurs vendeurs sur le fondement de la responsabilité du constructeur est engagée pour les travaux réalisés il y a moins de 10 ans.

Néanmoins, ils ne listent aucunement ces travaux qui compromettraient la solidité de l’ouvrage, ni même ce qu’ils ont été contraints de mettre en œuvre pour remédier aux problématiques rencontrées et en quoi ces désordres rendraient impropre le bien à sa destination.

Par ailleurs, dans l’acte de vente pages 18 et 19, les vendeurs ont déclaré qu’à leur connaissance, « aucune construction ou rénovation n’a été effectuée dans les dix dernières années et aucun élément constitutif d’ouvrage ou équipement indissociable de l’ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil n’a été réalisé dans ce délai »

Par conséquent, les époux [E] seront déboutés de leurs demandes sur ce fondement.

III. Sur les demandes accessoires

Les dépens

Aux termes des articles 696 et 700 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens et à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, il peut, même d’office dispenser la partie perdante de tout paiement.

En l’espèce, les époux [E] seront condamnés aux entiers dépens.

Les frais irrépétibles

Par ailleurs, aucun motif d’équité ne permet d’écarter les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les époux [E] seront condamnés à payer la somme de 2.500 euros à Madame [S] en sa qualité personnelle et es qualité d’ayant droit de Monsieur [S] et Madame [S] tous deux décédés en cours de procédure.

L’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Par conséquent l’exécution provisoire du présent jugement sera constatée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal Judiciaire, statuant publiquement, par mise à disposition au Greffe à la date indiquée à l’issue des débats, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les demandes des époux [E] ne sont faites que contre Madame [U] [S] en son nom personnel et es qualité d’ayant droit de Madame [L] [S] née [Z] et Monsieur [M] [S] en raison de leur décès en cours de procédure ;

DÉBOUTE Monsieur [W] [E] et Madame [V] [E] née [F] de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [W] [E] et Madame [V] [E] née [F] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Monsieur [W] [E] et Madame [V] [E] née [F] à payer à Madame [U] [S] en son nom personnel et es qualité d’ayant droit de Madame [L] [S] née [Z] et Monsieur [M] [S] la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Jugement remis au greffe en vue de sa mise à disposition des parties par Madame le Président, qui l’a signé avec Madame le Greffier.

La Greffière, La Présidente,