MINUTE N° : 25/156

DU : 09 octobre 2025

DOSSIER : N° RG 25/00282 – N° Portalis DBXZ-W-B7J-CWHO

AFFAIRE : [R] C/ [O]

DÉBATS : 04 septembre 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du peuple français

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

CHAMBRE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU NEUF OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

COMPOSITION :

PRÉSIDENT : M. Simon LANES

GREFFIER : M^me Sarah AUFFRAY, lors des débats

M^me Céline ABRIAL, lors du prononcé

DÉBATS : le 04 septembre 2025,

Les avocats, entendus en leur plaidoiries en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré au 09 octobre 2025, par mise à disposition au greffe,

PARTIES :

DEMANDEUR :

Monsieur [F] [R]

né le 25 novembre 1990 à [Localité 4] (30)

de nationalité française

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Alexandre VASQUEZ, avocat au barreau d’ALES,

DÉFENDEURS :

Monsieur [I] [O]

né le 01er mai 1986 à [Localité 5] (TURQUIE)

de nationalité turque

demeurant [Adresse 2]

défaillant

S.A.R.L. MAISON MEVLANA

siège social : [Adresse 1]

immatriculée au RCS de Nîmes sous le n° 849 561 683, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège

défaillante

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 01er mars 2019, Monsieur [F] [R] a conclu un bail dérogatoire avec Monsieur [I] [O] pour un local commercial sis [Adresse 1] à [Localité 4] aux fins d’y exploiter exclusivement un commerce comme un bureau, moyennant un loyer de 330 euros par mois, net de taxe, ce pour une durée de 03 ans à compter de la prise d’effet du contrat, à savoir du 01er mars 2019 au 01er mars 2022.

A l’issue du bail, Monsieur [O] et la SARL MAISON MEVLANA se sont maintenus dans les lieux, si bien que le contrat s’est reconduit automatiquement selon les statuts des baux commerciaux.

Or, depuis novembre 2023, Monsieur [O] et la SARL MAISON MEVLANA ont cessé de régler les loyers exigibles au titre du bail commercial à Monsieur [R].

Une dénonciation aux créanciers inscrits a été signifiée par voie de commissaire de justice à la SA BPCE LEASE, en date du 29 avril 2025.

Toutefois, suite au non-paiement des loyers et des commandements de payer ayant fait l’objet d’un procès-verbal en recherches infructueuses en date des 16 septembre 2024 puis après un second commandement de payer en date du 17 février 2025, Monsieur [R] a attrait Monsieur [O] et de la SARL MAISON MEVLANA devant le Président du Tribunal judiciaire d’ALES par actes de commissaire de justice en date du 17 juillet 2025, aux fins de :

Déclarer le demandeur recevable et bien fondé en ses demandes ;Prononcer l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail à compter de la date du 17 mars 2025 ; Ordonner l’expulsion de Monsieur [O] et de la SARL MAISON MEVLANA des lieux loués ainsi que tous occupants de leur chef, avec si besoin est, le concours et l’assistance de la Force Publique, d’un serrurier et des deux témoins prévus par la loi, dans les 08 jours de la signification de la décision à intervenir ;Ordonner la séquestration des marchandises et mobiliers aux frais, risques et périls des défendeurs ;Condamner Monsieur [O] et la SARL MAISON MEVLANA au paiement par provision de la somme de : 5.600 euros au titre des loyers, charges et indemnités prévues au bail arrêté au 17 février 2025 à parfaite au jour de l’audience ;Les condamner, à compter du 17 mars 2025, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 350 euros, ce jusqu’à la libération effective des lieux, En tout état de cause ;Condamner Monsieur [O] et la SARL MAISON MEVLANA au paiement de la somme de 1.400 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais du commandement, ainsi que de levée d’inscription au greffe du Tribunal de commerce,

A l’audience du 04 septembre 2025, Monsieur [R] a maintenu ses demandes et a ajouté que le preneur avait sous-loué le local.

Un procès-verbal de recherches infructueuses a été dressé par commissaire de justice selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile et Monsieur [I] [O] et la SARL MAISON MEVLANA n’étaient, ni présents, ni représentés, si bien que la décision susceptible d’appel sera réputée contradictoire.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, les parties présentent oralement à l’audience leurs prétentions et les moyens à leur soutien et peuvent également se référer aux prétentions et aux moyens qu’elles auraient formulés par écrit.

À l’audience, la demanderesse a été informée que la décision était mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 09 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’ordonnance est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

Sur la requalification en bail commercial

Aux termes de l’article L.145-5 du Code de commerce « Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.

Il en est de même, à l’expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local.

Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables s’il s’agit d’une location à caractère saisonnier.

Lorsque le bail est conclu conformément au premier alinéa, un état des lieux est établi lors de la prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues à l’avant-dernier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. ».

La requalification du bail dérogatoire en bail commercial intervient de plein droit, sans nécessité d’action judiciaire, dès lors que le preneur se maintient dans les lieux au-delà de la durée maximale légale ou contractuelle.

Le caractère automatique de cette requalification a été confirmé par une jurisprudence constante. Dans un arrêt de principe de la 03ème Chambre civile de la Cour de cassation en date du 09 juillet 2008, n° 07-14.631), la Cour de cassation a précisé que le maintien dans les lieux à l’expiration du bail dérogatoire entraîne l’application du statut des baux commerciaux, sans que le bailleur puisse s’y opposer. En effet, la Cour de cassation considère que l’acceptation par le bailleur d’un seul loyer après l’expiration du bail dérogatoire suffit à caractériser son consentement tacite au maintien du preneur dans les lieux (Cass. 3ème civ., 17 novembre 2016, n° 15-24.552) et a entraîné l’application du statut des baux commerciaux (Cass. 3ème civ., 14 septembre 2017, n° 16-15.304).

L’article L.145-60 du Code de commerce, les actions fondées sur les dispositions du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans. Toutefois, l’action en requalification du bail dérogatoire en bail commercial doit être distinguée de l’action tendant à faire constater l’existence d’un bail commercial statutaire, né du maintien en possession du locataire à l’issue d’un bail dérogatoire en application de l’article L.145-5 du Code de commerce, cette dernière action étant imprescriptible (Cass. 3ème civ. 25 mai 2023 n°21-23.007).

En l’état des éléments versés, il apparaît que Monsieur [R] et Monsieur [O] ont conclu un bail dérogatoire en date du 01er mars 2019, et pour une période de trois ans, soit jusqu’au 01er mars 2022. A l’issue du 01er mars 2022, Monsieur [O] s’est maintenu dans les lieux et a continué à régler ses loyers avec l’acceptation de Monsieur [R]. Les parties ont ainsi dérogé au bail dérogatoire en poursuivant leurs relations contractuelles, ce qui est confirmé par la demanderesse.

La demande de requalification du bail dérogatoire en bail commercial résultant du maintien dans les lieux de Monsieur [O], l’action en requalification étant imprescriptible, il est possible pour le juge des référés de requalifier le bail dérogatoire en bail commercial.

Par conséquent, en vertu de l’article L.145-5 du Code de commerce et de l’acceptation par Monsieur [R] du maintien dans les lieux de Monsieur [O] à l’issue du 01er mars 2022, il convient de requalifier le contrat dérogatoire du 01er mars 2019 en bail commercial à compter du 02 mars 2022.

Sur la qualité à agir

Monsieur [F] [R] a attrait à la cause Monsieur [I] [O] et la SARL MAISON MEVLANA en sollicitant l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial et leur expulsion du local loué.

En l’état des éléments, il apparaît que le bail dérogatoire signé par Monsieur [R] et Monsieur [O] en date du 01er mars 2019 prévoyait une clause de substitution en première page stipulant que « Le preneur aura la faculté de se substituer, et seulement pour le cas suivant, par une société dont Monsieur [O] [I] sera le seul et unique gérant et associé majoritaire dans les droits résultants à son profit du présent bail, mais sous réserve que cette substitution n’entraîne aucune modification dans les conditions et dans la réalisation du présent bail, objet des présentes. ».

Monsieur [O] a fait immatriculer sa société, la SARL MAISON MEVLANA, auprès du registre du commerce et des sociétés le 29 mars 2019 dont le siège social est situé au [Adresse 1] à [Localité 4], bien loué auprès de Monsieur [R].

Ainsi, si Monsieur [O] est bien le signataire du bail dérogatoire, la clause de substitution présente dans le bail dérogatoire en date du 01er mars 2019, a permis à la SARL MAISON MEVLANA de se substituer en qualité de preneur.

Sur la résiliation du contrat de bail

Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

En l’espèce, le 01er mars 2019, Monsieur [F] [R] a conclu un bail dérogatoire avec Monsieur [I] [O] pour un local commercial sis [Adresse 1] à [Localité 4] aux fins d’y exploiter exclusivement un commerce comme un bureau, moyennant un loyer de 330 euros par mois, net de taxe, pour une durée de 03 ans à compter de la prise d’effet du contrat, à savoir du 01er mars 2019 au 01er mars 2022.

A l’issue du bail, Monsieur [O] et la SARL MAISON MEVLANA se sont maintenues dans les lieux, si bien que le contrat s’est reconduit automatiquement selon les statuts des baux commerciaux.

Or, depuis novembre 2023, Monsieur [O] et la SARL MAISON MEVLANA ont cessé de régler les loyers exigibles au titre du bail commercial à Monsieur [R].

Le 16 septembre 2024, Monsieur [R] a alors fait délivrer à Monsieur [O], par Maître [L] [W], commissaire de justice, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3.500 euros au titre des impayés de loyer ; 20,29 euros au titre des intérêts acquis ainsi que 155,43 euros au titre du coût de l’acte soit à la somme totale de 3.675,72 euros.

Toutefois, les loyers étaient réglés par la SARL MAISON MEVLANA et non pas Monsieur [O] : Monsieur [R] a alors fait délivrer un second commandement de payer en date du 17 février 2025, par Maître [Z] [S], commissaire de justice, pour les sommes de 5.600 euros au titre des loyers impayés et 161.64 euros au titre du présent acte, soit à la somme totale de 5.761,64 euros.

Il ressort des commandements payer versés au débat que ces derniers mentionnaient le délai applicable pour régulariser l’arriéré locatif, à savoir un mois et visaient la clause résolutoire présente au contrat de bail en sa 9ème page « 1l est expressément stipulé qu’à défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme de loyer accessoire à son échéance Ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail Ou, défaut de paiement des frais de poursuite, et un mois après une mise en demeure restée infructueuse, le bail sera résilié de plein droit même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieur à l’expiration des délais ci-dessus. Compétence est, en tant que de besoin, attribuée au Magistrat des Référés pour constater le manquement, le jeu de la présente clause et prescrire l’expulsion du preneur. Si, malgré ce qui précède, le preneur se refusait à évacuer les lieux, il suffirait, pour l’y contraindre, d’une simple ordonnance de référé du tribunal compétent, sans que le preneur puisse réclamer aucune indemnité pour quelque motif que ce soit et sans préjudice de toutes autres indemnités Ou dommages et intérêts à la charge du preneur.

La présente clause résolutoire et ses effets immédiats ne privent pas le bailleur de son droit d’exercer la résiliation judiciaire pour les mêmes faits. ».

Deux commandements de payer ont été signifiés :

L’un en date du 16 septembre 2024, adressé à Monsieur [O] par Maître [L] [W], commissaire de justice, qui n’a pu être délivré et dont un procès-verbal en recherches infructueuses a été dressé. Resté infructueux en raison de l’inertie de son destinataire ; Le second en date du 17 février 2025, signifié à la SARL MAISON MEVLANA par Maître [Z] [S] selon les termes prévu par l’article 658 du code de procédure civile.

Les deux commandements de payer étant restés infructueux il convient de constater que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de leur délivrance.

C’est la raison pour laquelle Monsieur [R] sollicite l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 17 mars 2025, soit après le second commandement de payer resté infructueux.

Il apparaît, en l’état des éléments versés au débat que les parties ont convenu contractuellement d’une clause résolutoire, qui s’est avérée être acquise le 18 mars 2025. Ainsi, le contrat de bail commercial se trouve résilié de plein droit emportant toutes conséquences de droit et l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef sera ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Sur la demande de séquestration des marchandises et mobiliers

Aux termes de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution « Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire. ».

Aux termes de l’article L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution « A l’expiration du délai imparti et sur autorisation du juge, il est procédé à leur mise en vente aux enchères publiques.

Le juge peut déclarer abandonnés les biens qui ne sont pas susceptibles d’être vendus.

Le produit de la vente est remis à la personne expulsée après déduction des frais et de la créance du bailleur ».

En l’espèce, Monsieur [R] sollicite la séquestration des marchandises et mobiliers aux frais, risques et périls de Monsieur [O] et la SARL MAISON MEVLANA.

La carence de Monsieur [O] et la SARL MAISON MEVLANA laisse supposer qu’ils n’ont pas d’opposition quant à la séquestration des meubles et marchandises.

Il sera donc fait droit à la demande de la bailleresse.

Sur les demandes de condamnation au paiement

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1101 du code civil le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes, destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations.

En application des dispositions de l’article 1103 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Sur la demande de provision

En l’espèce, Monsieur [R] produit un commandement de payer établi par acte extrajudiciaire en date du 17 février 2025 correspondant au solde locatif à février 2025 pour un montant total de 5.600 euros au titre des loyers impayés.

Dans l’assignation signifiée par acte de commissaire de justice avec procès-verbal selon l’article 659 du code de procédure civile, en date des 17 juillet 2025, Monsieur [R] fait état d’un arriéré à hauteur de 5.600 euros au 17 février 2025, décompte à l’appui. Monsieur [R] demande à ce que le montant de 5.600 euros soit à parfaire au jour de l’audience.

Toutefois, à l’audience du 04 septembre 2025, Monsieur [R] n’a pas actualisé le montant de la dette locative et n’a produit aucun décompte récent. Il conviendra dès lors de retenir le montant mentionné sur le commandement de payer en date du 17 février 2025.

Ainsi, l’obligation du locataire de payer la somme de 5.600 euros au titre des loyers échus et des régularisations de charges locatives, n’est pas sérieusement contestable ; il convient en conséquence d’accueillir la demande de provision.

Monsieur [O] et la SARL MAISON MEVLANA, non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe, ni le montant de cette somme.

En conséquent, Monsieur [O] et la SARL MAISON MEVLANA seront condamnés à titre provisionnel au paiement de la somme de 5.600 euros.

Sur l’indemnité d’occupation

En l’espèce, Monsieur [R] demande à ce que Monsieur [O] et la SARL MAISON MEVLANA soient condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer soit à la somme de 350 euros et ce, mensuellement, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

A titre liminaire, il sera rappelé que la résiliation d’un bail ne prend effet que du jour de la décision qui la prononce.

Le contrat de bail établi le 01er mars 2019, contient une la clause intitulée « CLAUSE RESOLUTOIRE » aux termes de laquelle il est prévu que « L’indemnité d’occupation, à la charge du preneur en cas du non délaissement des locaux après résiliation de plein droit ou judiciaire ou expiration du bail sans droit au renouvellement, sera établie sur la base journalière de un pour cent (1%) du loyer au besoin à titre de pénalité forfaitaire. ».

Or, il apparaît que Monsieur [R] n’a pas souhaité faire application de la clause contractuelle, sollicitant simplement la fixation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer outre les provisions sur charges. Ainsi, la clause prévue au contrat ne peut être applicable en l’espèce, le juge des référés ne pouvant statuer au-delà des demandes qui lui sont soumises.

Le commandement de payer a été signifié le 17 février 2025, le jeu de la clause résolutoire est donc possible à compter du 18 mars 2025. A ce titre, Monsieur [R] est fondé à obtenir, à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 18 mars 2025, égale au montant du loyer qu’il aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié, soit le montant du dernier loyer mensuel de 350 euros jusqu’à la libération effective des lieux.

Compte-tenu de la carence des défenderesses, il sera fait droit à la demande de la bailleresse.

Par conséquent, Monsieur [O] et la SARL MAISON MEVLANA seront condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation de 350 euros à compter du 18 mars 2025 et ce, jusqu’à libération totale des lieux.

L’indemnité d’occupation sera donc fixée à la somme de 350 euros de façon mensuelle correspondant au montant du loyer jusqu’à libération des lieux matérialisée par la remise des clés.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [R] demande à ce que Monsieur [V] [C] soit condamné aux entiers dépens, y compris les frais du commandement de payer en date du 17 février 2025 ainsi que la levée d’inscription au greffe du Tribunal de commerce et qu’il lui soit versé la somme de 1.400 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Il sera fait droit à la demande de Monsieur [R] de laisser à Monsieur [O] et la SARL MAISON MEVLANA la charge des dépens y compris le coût du commandement de payer délivré par Maître [Z] [S] ainsi que la levée d’inscription au greffe du Tribunal de commerce.

Il serait inéquitable de laisser Monsieur [R] supporter l’intégralité de ses frais non compris dans les dépens, et il lui sera donc alloué, sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, la somme de 1.000 euros.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire,

Vu les commandements de payer délivrés le 16 septembre 2024 et 17 février 2025;

Vu les articles L.433-1 et suivants du code de procédures civiles et d’exécution ;

Vu les articles R.433-1 et suivants du code de procédures civiles et d’exécution ;

REQUALIFIONS le bail dérogatoire signé par Monsieur [F] [R] et Monsieur [I] [O] en date du 01er mars 2019 en bail commercial à compter du 02 mars 2022 ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 18 mars 2025 prévue dans le bail en date du 01er mars 2019 ;

ORDONNONS en conséquence, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Monsieur [I] [O] et la SARL MAISON MEVLANA ainsi que de tout occupant de son chef, des locaux visés au bail commercial, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [I] [O] et la SARL MAISON MEVLANA à verser à Monsieur [R] la somme totale de 5.600 euros (décompte arrêté au 17 février 2025) au titre de l’arriéré locatif ;

FIXONS à titre provisionnel, à hauteur de 350 euros mensuellement, l’indemnité d’occupation due à compter du 18 mars 2025 correspondant au montant du loyer et charges et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

CONDAMNONS au besoin Monsieur [I] [O] et la SARL MAISON MEVLANA au paiement de l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [O] et la SARL MAISON MEVLANA aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 17 février 2025 ainsi que la levée d’inscription au greffe du Tribunal de commerce et de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [O] et la SARL MAISON MEVLANA au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire;

En foi de quoi la décision a été signée par,

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT.