TRIBUNAL

JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

CHAMBRE 4

— --------

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01] (63)

— --------

Minute n°

JUGEMENT

du

25 novembre 2025

5AA

N° RG 25/00232 – N° Portalis DBXA-W-B7J-F7WJ

[X] [I]

[B] [G] épouse [I]

C/

[W] [S]

Le :

copies exécutoires

à ABVOCARE

copies certifiées conformes

à ABVOCARE

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du tribunal judiciaire d’Angoulême du 30 septembre 2025, sous la présidence de Tania MOULIN, Vice-présidente placée auprès de la Première présidente de la cour d’appel de Bordeaux, déléguée en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Mame NDIAYE, Greffier,

le Président ayant avisé les parties à l’issue des débats que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 25 novembre 2025,

le jugement suivant a été rendu au nom du peuple français :

ENTRE

[X] [I]

né le 26 Janvier 1957 à [Localité 3]

et

[B] [G] épouse [I],

demeurant tous les deux [Adresse 2]

DEMANDEURS

comparants représentés par M^e Sonia AIMARD (SELARL ABVOCARE), avocat au barreau de Charente

ET

[W] [S]

née le 25 mars 1969 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 3]

DEFENDERESSE

ni comparante, ni représentée

Le présent jugement a été mis à disposition au greffe de la juridiction le 25 novembre 2025 et signé par Tania MOULIN, Vice-présidente placée auprès de la Première présidente de la cour d’appel de [Localité 5], déléguée en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Mame NDIAYE, Greffier.

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 9 novembre 2018, [B] [G] épouse [I] et [X] [I] ont donné à bail à [W] [S] à compter de la même date un logement non meublé sis [Adresse 4] à [Localité 6] pour un loyer mensuel de 350 euros, outre des provisions mensuelles de charges (eau, gaz, entretien chaudière) de 80 euros, payable d’avance avant le 5 de chaque mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 octobre 2024 délivré à étude, [B] [G] épouse [I] et [X] [I] ont fait signifier à [W] [S] un commandement visant la clause résolutoire de payer la somme de 880 euros en principal au titre des loyers et charges impayés au 1er octobre 2024.

[B] [G] épouse [I] et [X] [I] ont saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) le même jour.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 février 2025 délivré à personne, [B] [G] épouse [I] et [X] [I] ont fait assigner [W] [S] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— constaterla résiliation du contrat de location à ses torts,

— ordonner son expulsion ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux,

— ordonner que faute de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— les autoriser à faire déposer au garde-meuble de leur choix tous les biens meublants se trouvant dans le logement, à ses frais,

— la condamner,

• au paiement de la somme de 1.500, 61 euros représentant les loyers et charges impayés à la date de la rédaction de l’assignation, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte fourni lors des débats,

avec intérêts légaux de retard à compter de l’assignation,

• au paiement des loyers et charges impayés du jour de l’assignation au jour du jugement à intervenir et avec intérêts,

• au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’au départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit,

• au paiement de la somme de 1.000 euros pour résistance abusive et injustifiée,

— prononcer sa condamnation au remboursement des frais exposés comprenant les honoraires ainsi que le droit de recouvrement à la charge du créancier en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,

— prononcer sa condamnation au paiement de tous les frais et dépens de l’instance.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Charente le 14 février 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 mai 2025 et renvoyée à l’audience du 30 septembre 2025.

Comparants représentés par leur conseil, [B] [G] épouse [I] et [X] [I] sollicitent la condamnation de [W] [S] dans les termes de l’assignation, sauf à voir actualiser la dette locative à la somme de 2.257, 73 euros.

A l’appui de leurs prétentions, ils font état de la carence de [W] [S] à payer le loyer prévu par le bail, et ce malgré des plans d’apurement antérieurs.

Bien que régulièrement convoquée (assignation délivrée à personne et lettre simple non revenue), [W] [S] n’est ni comparante, ni représentée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, [W] [S], assignée à personne, n’était ni comparante, ni représentée à l’audience. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 14 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, [B] [G] épouse [I] et [X] [I] justifient de la saisine de la CCAPEX le 31 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, la demande de [B] [G] épouse [I] et [X] [I] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut du paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est admis que la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif et que dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi.

En l’espèce, le bail contient un article « CLAUSE RESOLUTOIRE » qui prévoit notamment qu’à défaut de paiement au terme convenu du loyer ou des charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer demuré infractueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 31 octobre 2024 pour une somme de 880 euros.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois expirant le 31 décembre 2024 à 24 heures, le solde s’établissant au 1er décembre 2024 à 1.774, 97 euros.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 31 décembre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 9 novembre 2018 à compter du 1er janvier 2025.

Par conséquent, il est constaté la résiliation du bail à compter du 1er janvier 2025.

Sur la demande d’expulsion

L’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L.442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En application de l’article L.412-4 du même code, la durée des délais prévus à l’article L.412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure un mois ni supérieure un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L.441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Il est constant que le délai de deux mois est un délai légal qui ne peut être réduit ou supprimé que par décision spéciale et motivée.

En l’espèce, il se déduit de résiliation du bail que [W] [S] se maintient dans les lieux sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2025.

Ce maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement excessif auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de [W] [S] et de tous occupants de son chef.

Par conséquent, il est ordonné l’expulsion de [W] [S] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par [W] [S]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 1er janvier 2025, [W] [S] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Par conséquent, il convient de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui aurait été du si le bail s’était poursuivi, et de condamner [W] [S] à son paiement à compter du 1er janvier 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 9 novembre 2018, du commandement de payer délivré le 31 octobre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 25 septembre 2025, que [B] [G] épouse [I] et [X] [I] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés à hauteur de 2.257, 73 euros.

La défenderesse ne conteste aucunement sa défaillance.

Par conséquent, [W] [S] est condamnée à payer à [B] [G] épouse [I] et [X] [I] la somme de 2.257, 73 euros (DEUX MILLE DEUX CENT CINQUANTE SEPT euros et SOIXANTE TREIZE centimes) au titre de la dette locative au 25 septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2024 sur la somme de 880 euros (HUIT CENT QUATRE VINGTS euros), à compter du 13 février 2025 sur la somme de 1.500, 61 euros (MILLE CINQ CENT euros et SOIXANTE ET UN centimes) et du présent jugement sur le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, [W] [S] ne formule pas de demande de délais de paiement, alors qu’elle avait détaillé au GIP Charente SolidaritéS sa situation économique périlleuse et avait insisté sur un début de régularisation de sa dette au mois de mars 2025, dette dont elle a contesté le montant.

Elle n’a en tout état de cause pas repris le paiement du loyer courant.

Par conséquent, il n’y a pas lieu de statuer sur des délais de paiement.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, s’il n’est pas discutable que la défenderesse a été défaillante dans son obligation de payer le loyer et les charges, aucune pièce n’est versée aux débats justifiant de la réalité d’un préjudice indépendant.

Il ne saurait être fait droit à la demande formée à ce titre.

Par conséquent, [B] [G] épouse [I] et [X] [I] sont déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi no 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret no 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, [W] [S] succombe à l’instance. Sa défaillance répétée est à l’origine de la procédure intentée par [B] [G] épouse [I] et [X] [I].

Par conséquent, [W] [S] est condamnée aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, de dénonce à la CCAPEX, d’assignation et de notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1o A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2o Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi no 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2o ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %.

En l’espèce, [W] [S] succombe à l’instance et [B] [G] épouse [I] et [X] [I] ont été assistés d’un conseil. La demande doit toutefois être ramenée à de plus justes proportions en l’absence de production de justificatifs de leurs dépenses.

Par conséquent, [W] [S] est condamnée à payer à [B] [G] épouse [I] et [X] [I] la somme de 800 euros (HUIT CENTS euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature du litige est compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire.

Par conséquent, l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement est constatée

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

Vu notamment la loi du 6 juillet 1989,

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DECLARE recevable la demande de [B] [G] épouse [I] et [X] [I] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 9 novembre 2018 entre [B] [G] épouse [I] et [X] [I] d’une part, et [W] [S] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 6] sont réunies à la date du 1er janvier 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de [W] [S] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, dans le délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux pour la mise en œuvre de l’expulsion ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par [W] [S] à compter du 1er janvier 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 448, 64 euros (QUATRE CENT QUARANTE HUIT euros et SOIXANTE QUATRE centimes) charges comprises,

CONDAMNE [W] [S] à payer à [B] [G] épouse [I] et [X] [I] l’indemnité d’occupation mensuelle de 448, 64 euros (QUATRE CENT QUARANTE HUIT euros et SOIXANTE QUATRE centimes) charges comprises, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE [W] [S] à payer à [B] [G] épouse [I] et [X] [I] la somme de 2.257, 73 euros (DEUX MILLE DEUX CENT CINQUANTE SEPT euros et SOIXANTE TREIZE centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 25 septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2024 sur la somme de 880 euros (HUIT CENT QUATRE VINGTS euros), à compter du 13 février 2025 sur la somme de 1.500, 61 euros (MILLE CINQ CENT euros et SOIXANTE ET UN centimes) et du présent jugement sur le surplus,

DIT n’y avoir lieu à statuer sur des délais de paiement,

DEBOUTE [B] [G] épouse [I] et [X] [I] de leur demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE [W] [S] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer, de dénonce à la CCAPEX, d’assignation et de notification à la préfecture,

CONDAMNE [W] [S] à payer à [B] [G] épouse [I] et [X] [I] la somme de 800 euros (HUIT CENTS euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE