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TRIBUNAL

JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

CHAMBRE 4

— --------

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01] (63)

— --------

Minute n°

JUGEMENT

du

25 novembre 2025

5AC

N° RG 25/00150 – N° Portalis DBXA-W-B7J-F6TB

S.C.I. JAD

C/

[F] [T]

Le :

copies exécutoires

à SCI JAD

à M^e BOUSSIRON

copies certifiées conformes

à SCI JAD

à M^e BOUSSIRON

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du tribunal judiciaire d’Angoulême du 30 septembre 2025, sous la présidence de Tania MOULIN, Vice-présidente placée auprès de la Première présidente de la cour d’appel de Bordeaux, déléguée en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Mame NDIAYE, Greffier,

le Président ayant avisé les parties à l’issue des débats que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 25 novembre 2025,

le jugement suivant a été rendu au nom du peuple français :

ENTRE

La S.C.I. JAD

immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n°918 630 443

dont le siège social est situé [Adresse 2]

DEMANDERESSE

comparante en la personne de [O] [X] en qualité de gérant

ET

[F] [T]

né le 8 octobre 1969 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 3]

DEFENDEUR

comparant représenté par M^e Marianne BOUSSIRON, avocat au barreau de Charente

Le présent jugement a été mis à disposition au greffe de la juridiction le 25 novembre 2025 et signé par Tania MOULIN, Vice-présidente placée auprès de la Première présidente de la cour d’appel de [Localité 3], déléguée en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Mame NDIAYE, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er décembre 2015, [M] [J] a donné à bail à [F] [T] à compter du même jour un logement non meublé sis [Adresse 4] à [Localité 4], pour un loyer annuel de 2.880 euros, payable par fraction mensuelle ou trimestrielle, outre les charges récupérables.

Le 31 juillet 2019, [F] [T] a déposé une demande de logement social.

Par acte notarié en date du 20 décembre 2022, la société civile immobilière (SCI) JAD a acquis l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] à Angoulême (16000).

Par acte de commissaire de justice en date du 30 mai 2024 délivré à personne, la SCI JAD a fait signifier à [F] [T] un congé pour motif légitime et sérieux pour le 30 novembre 2024 à 24 heures, au motif d’une dette locative de 1.032 euros et de l’impossibilité d’accomplir des travaux de rénovation et de réhabilitation dans le logement occupé.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 décembre 2024 délivré à l’étude, la SCI JAD a fait signifier à [F] [T] une sommation de déguerpir dans un délai de 15 jours.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 février 2025 délivré à personne, la SCI JAD a fait assigner [F] [T] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— valider le congé donné en date du 30 mai 2024 et constater la résiliation du contrat de bail liant les parties à compter de la date effective du congé, soit le 30 novembre 2024 à 24 heures,

— ordonner son expulsion de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours et l’assistance de la force publique,

— le condamner au paiement de l’échéance de loyer et charges de retard soit 1.032 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, somme à parfaire au jour de l’audience en fonction du décompte actualisé fourni,

— le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer chargé à compter de la résiliation du contrat de bail,

— le condamner au paiement de 1.500 euros au titre de dommages et intérêts, assortis d’intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— le condamner au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700, assortis d’intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— le condamner aux dépens de l’instance, notamment le coût de la sommation de quitter les lieux,

— rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Charente le 17 février 2025.

Le 28 février 2025, [F] [T] a formé un recours dit droit au logement opposable auprès du préfet du département de la Charente.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 avril 2025 et renvoyée à l’audience du 30 septembre 2025.

Par décision en date du 15 mai 2025, notifiée le 2 juin 2025, le préfet du département de la Charente a reconnu [F] [T] prioritaire et devant être logé d’urgence dans un logement répondant à ses besoins et capacités sur une commune du [Localité 5].

L’affaire a été appelée à l’audience du 30 septembre 2025.

Comparante en la personne de [O] [X] en qualité de gérant, la SCI JAD sollicite le bénéfice de son assignation, sauf à voir régler la dette locative de 1.032 euros au 30 septembre 2025 par 35 échéances de 25 euros et une 36ème échéance du solde et accorder au locataire un délai d’un an pour quitter les lieux.

Elle précise qu’elle aurait initialement entretenu de bonnes relations avec [F] [T]. Elle affirme qu’il aurait été convenu avant l’acquisition de l’immeuble que ce dernier verserait le loyer du après perception de l’allocation logement. Elle déplore un loyer impayé durant quelques mois et l’irrespect de l’échéancier conclu amiablement. Elle fait état d’une relation de confiance trahie, en disant son incompréhension du comportement de [F] [T]. Elle ajoute qu’en tout état de cause, l’occupation du logement aurait interdit la réalisation de travaux de rénovation. Elle indique qu’elle aurait donc donné congé au locataire sur ces deux fondements et regrette son maintien dans les lieux. Elle soutient rechercher une solution, tout en soulignant son manque de confiance dans les allégations du locataire. Elle admet les difficultés d’un relogement mais trouve étonnante l’absence de toute solution depuis 2019. Elle estime que le défendeur devrait à tout le moins justifier de la réalité de ses recherches de logement et reprendre le paiement du loyer. Elle confirme percevoir l’aide personnalisée au logement à hauteur de 272 euros par mois.

[F] [T] comparaît représenté par son conseil et dépose des conclusions n°1 par lesquelles il demande au tribunal de,

— lui accorder un délai d’un an pour quitter les lieux,

— l’autoriser à se libérer de sa dette en 35 versements mensuels de 25 euros et un 36ème versement venant solder la dette,

— débouter la SCI JAD de ses demandes plus amples ou contraires.

Il reconnaît le principe de sa dette, tout en faisant état d’un surplus d’aide personnalisée au logement à déduire. Il indique que le loyer serait intégralement couvert par cette prestation sociale. Il affirme ne pas souhaiter se maintenir dans le logement, en soulignant avoir obtenu satisfaction dans le cadre de sa procédure DALO. Il se dit en attente d’une offre d’un logement de deux pièces. Il souligne sa bonne foi, en insistant sur sa volonté de quitter le bien donné à bail, d’autant plus que celui-ci serait indécent du fait de la présence de moisissures. Il expose sa situation socio-professionnelle particulièrement précaire. Il considère que la SCI JAD ne ferait pas la preuve d’un préjudice distinct qu’il conviendrait d’indemniser.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 novembre 2025, la société JAD étant autorisée à produire en cours de délibéré un décompte actualisé de la dette locative.

Par courriel en date du 30 septembre 2025, la société JAD à transmis la pièce sollicitée, la dette locative s’établissant à 903 euros après déduction du trop-perçu d’aide au logement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la validité du congé délivré le 30 mai 2024

L’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose :

« I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas d’acquisition d’un bien occupé :

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

(…)

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués. »

En l’espèce, l’article 5 « Congé donné par le bailleur » des conditions particulières du bail conclu entre les parties reprend ces dispositions légales.

La SCI JAD a délivré un congé pour motif légitime et sérieux le 30 mai 2024, en respectant les conditions fixées par la loi et le contrat.

Le locataire n’a d’ailleurs jamais contesté la validité du dit congé et n’exprime pas la volonté de se maintenir dans les lieux, l’occupation au-delà de la date d’expiration du bail n’étant que le résultat de l’absence de toute autre solution de logement.

Par conséquent, le congé du 30 mai 2024 est validé, avec effet à la fin du bail, soit le 30 novembre 2024 à 24 heures.

Sur les conditions de la mise en œuvre de l’expulsion

L’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L.442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En application de l’article L.412-4 du même code, la durée des délais prévus à l’article L.412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure un mois ni supérieure un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L.441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Il est constant que le délai de deux mois est un délai légal qui ne peut être réduit ou supprimé que par décision spéciale et motivée.

En l’espèce, il se déduit de la validité du congé au 30 novembre 2024 à 24 heures que [F] [T] se maintient dans les lieux sans droit ni titre depuis le 1er décembre 2024.

Ce maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement excessif auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de [F] [T] et de tous occupants de son chef.

Toutefois, la bonne foi de [F] [T] est démontrée par les pièces versées aux débats, qui démontrent des démarches particulièrement anciennes pour accéder au parc locatif social et plus récentes aux fins d’obtenir une solution de relogement en urgence au vu de la procédure d’expulsion engagée par la bailleresse.

La précarité du locataire, âgé de 56 ans et titulaire du revenu de solidarité active, rend sa recherche d’un nouveau logement manifestement particulièrement ardue et autorise donc le bénéfice d’un délai prolongé avant l’expulsion.

En tout état de cause, les parties conviennent d’un délai de 12 mois.

Par conséquent, la libération des lieux et à défaut leur expulsion est ordonnée à l’égard de [F] [T] et de tous occupants de son chef, selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par [F] [T]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 1er décembre 2024, [F] [T] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Par conséquent, il convient de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui aurait été du si le bail s’était poursuivi, et de condamner [F] [T] à son paiement à compter du 1er décembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er décembre 2015 et du décompte de la créance actualisé au 30 septembre 2025 que la SCI JAD rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés à hauteur de 903 euros.

Le défendeur ne conteste aucunement sa défaillance.

Par conséquent, [F] [T] est condamné à payer à la SCI JAD la somme de 903 euros (NEUF CENT TROIS euros), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions de cet article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’espèce, les parties conviennent de délais de paiement de 36 mois, alors que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne trouve pas application, en l’absence de demande d’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement d’un défaut de paiement du loyer.

Il convient donc de constater leur accord.

Par conséquent, [F] [T] est autorisé à payer la somme de 903 euros (NEUF CENT TROIS euros) en 35 (TRENTE CINQ) échéances de 25 euros (VINGT CINQ euros) par mois et en une 36ème (TRENTE SIXIEME) échéance correspondant au solde, en sus du loyer et des charges courants à compter du mois de décembre 2025.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, s’il n’est pas discutable que le défendeur a été défaillant dans son obligation de payer le loyer et les charges et qu’il n’a pas respecté les termes du congé délivré, aucune pièce n’est versée aux débats justifiant de sa mauvaise foi ou de la réalité d’un préjudice indépendant.

Il ne saurait être fait droit à la demande formée à ce titre.

Par conséquent, la SCI JAD est déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi no 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret no 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, [F] [T] succombe à l’instance. Cependant, sa situation économique est périlleuse et une solution amiable partielle au litige a été trouvée.

Par conséquent, chacune des parties conserve la charge de ses propres dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1o A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2o Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi no 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2o ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %.

En l’espèce, [F] [T] succombe à l’instance. La prétention de la demanderesse au titre de ses frais irrépétibles n’est en revanche pas justifiée, alors que la situation sociale du défendeur apparaît périlleuse.

Par conséquent, la SCI JAD est déboutée de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature du litige est compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire.

Par conséquent, l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement est constatée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

Vu notamment la loi du 6 juillet 1989,

DECLARE valable le congé signifié à [F] [T] le 30 mai 2024,

CONSTATE que [F] [T] est occupant sans droit ni titre de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] depuis le 30 novembre 2024 à 24 heures,

DIT que [F] [T] doit quitter et rendre libres les lieux occupés,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de [F] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai d’UN AN à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par [F] [T] à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE [F] [T] à régler à la SCI JAD une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges, et ce jusqu’à la libération effective des lieux, révisable selon les dispositions contractuelles, à régler à la date d’échéance normale du loyer,

CONDAMNE [F] [T] à payer à la SCI JAD la somme de 903 euros (NEUF CENT TROIS euros) au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE [F] [T] à payer la somme de 903 euros (NEUF CENT TROIS euros) en 35 (TRENTE CINQ) échéances de 25 euros (VINGT CINQ euros) par mois et en une 36ème (TRENTE SIXIEME) échéance correspondant au solde, en sus du loyer et des charges courants à compter du mois de décembre 2025,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

DEBOUTE la SCI JAD de sa demande de dommages et intérêts,

DEBOUTE la SCI JAD de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE