TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AUXERRE

Service civil

Juge des contentieux de la protection

5 place du Palais de Justice

BP 39

89010 AUXERRE CEDEX

Minute n° : 267/2025

N° RG 25/00019 – N° Portalis DB3N-W-B7J-C7AZ

JUGEMENT DU :

06 Août 2025

— M. [C] [V]

— Mme [X] [O]

C/

— M. [S] [H] [D] [A]

— M. [S] [Y] [B] [L]

Copie exécutoire délivrée à :

— M. [C] [V] et Mme [X] [O]

Copie certifiée conforme délivrée à :

— M. [C] [V] et Mme [X] [O]

— M. [S] [H]

— M. [S] [Y]

— Préfecture de l’Yonne

JUGEMENT

Sous la présidence de Cécile BOURGEOIS, Juge placée affectée au Tribunal judiciaire d’AUXERRE suivant ordonnance de Monsieur Jacques BOULARD, Premier Président de la Cour d’appel de PARIS en date du 02 avril 2025, statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal judiciaire, assistée de Valérie DRANSART, Greffier ;

Après débats à l’audience du 12 Juin 2025, le jugement suivant a été mis en délibéré et mis à disposition au greffe le 06 Août 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Décision mise à disposition conformément à l’article 453 du Code de Procédure Civile en présence de Valérie DRANSART, Greffier.

ENTRE :

DEMANDEURS :

— Monsieur [C] [V]

Né le 26 Avril 1994 à NICE (06)

Nationalité Française

Demeurant : 23 Grande Rue – Vermoiron – 89200 VAULT-DE-LUGNY.

Comparant en personne.

— Madame [X] [O]

Née le 02 Janvier 1996 à DIJON (21)

Nationalité Française

Demeurant : 23 Grande Rue – Vermoiron – 89200 VAULT-DE-LUGNY.

Non comparante, ni représentée.

ET

DÉFENDEURS :

— Monsieur [S] [H] [D] [A]

Né le 28 Octobre 1983 à AUDINCOURT (25)

Nationalité Française

Demeurant : 3 avenue de la République – 89200 AVALLON.

Comparant en personne.

— Monsieur [S] [Y] [B] [L]

Né le 05 Mai 1958 à LUXEUIL-LES-BAINS (70)

Nationalité Française

Demeurant : 5 rue de la Riotte – 89200 GIVRY.

Comparant en personne.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 octobre 2022, Monsieur [V] [C] et Madame [O] [X] ont donné à bail à Monsieur [H] [S] un appartement situé 3 avenue de la République à AVALLON (89200), pour un loyer mensuel de 450 euros, et 101.02 euros de provisions sur charges.

Par acte du 27 juin 2023, Monsieur [Y] [S] s’est porté caution des engagements de Monsieur [H] [S].

Par acte de Commissaire de justice en date du 5 juin 2024, Monsieur [V] [C] et Madame [O] [X] ont fait signifier à Monsieur [H] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2 117.96 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés, outre 138.24 euros de frais.

Ce commandement de payer a été dénoncé à Monsieur [Y] [S], en date du 5 juin 2024.

Par notification électronique du 5 juin 2024, Monsieur [V] [C] et Madame [O] [X] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de Commissaire de justice en date du 21 janvier 2025, Monsieur [V] [C] et Madame [O] [X] ont fait assigner Monsieur [H] [S] et Monsieur [Y] [S] devant le Juge des contentieux de la protection aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [S] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

— condamner solidairement Monsieur [H] [S] et Monsieur [Y] [S] au paiement des sommes suivantes :

• la somme de 2 684,72 euros au titre de la dette locative, échéance de juillet 2024 comprise, avec intérêts au taux légal ;

• la somme de 2 266,70 euros à titre de dommages et intérêts ;

• une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux ;

• les dépens ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de l’YONNE le 21 janvier 2025.

À l’audience du 10 avril 2025, l’affaire a été renvoyée à la demande du défendeur.

A l’audience du 12 juin 2025, Monsieur [V] [C], présent et Madame [O] [X], non comparante et non représentée, actualisent leur créance à la somme de 5 541,20 euros arrêtée au 3 juin 2025, loyer du mois de juin 2025 inclus. Ils s’opposent à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [V] [C] et Madame [O] [X] soutiennent, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [H] [S] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 5 juin 2024 et leur reste redevable de la somme de 5 541,20 euros. Ils précisent que Monsieur [H] [S] a versé la somme de 300 euros le 3 avril 2025, mais n’a versé aucune autre somme depuis octobre 2024.

En outre, ils sollicitent la somme de 2 266,70 euros au titre de la résistance abusive du locataire, sur le fondement de l’article 1153 ancien du code civil (article 1231-6 du code civil).

Monsieur [H] [S], présent, reconnaît le principe de la dette. Il explique avoir été en arrêt maladie depuis le 24 octobre 2024 et n’avoir perçu que 26 euros d’indemnités journalières, tandis qu’il est redevable d’une pension alimentaire de 150 euros vis-à-vis de son enfant mineur. Il explique souhaiter quitter le logement et ne fait pas de proposition pour s’acquitter de sa dette en plusieurs fois.

Monsieur [Y] [S], présent, indique être à la retraite depuis le début de l’année 2025 et avoir ainsi subi une baisse de ses revenus, indiquant avoir désormais plus de charges que de ressources.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 août 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Il résulte du III de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental pour l’hébergement et le logement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 21 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En outre, il résulte de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, d’ordre public, telle que modifiée par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles L.542-1 et L.831-1 du Code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, Monsieur [V] [C] et Madame [O] [X] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 5 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi

n° 89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Monsieur [V] [C] et Madame [O] [X] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, alors applicable à la date de conclusion du contrat, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée.

En l’espèce, le bail contient en page 4 une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par acte de Commissaire de justice en date du 5 juin 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois suivant la délivrance de ce commandement.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 5 août 2024 à 24h, de sorte qu’il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 24 octobre 2022 à compter du 6 août 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [S] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 24 octobre 2022, du commandement de payer délivré le 5 juin 2024 et du décompte de la créance actualisé au 3 juin 2025 que Monsieur [V] [C] et Madame [O] [X] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés, à hauteur de 5.194,35 euros. En effet, le décompte fait également état d’une créance de 346,85 euros, correspondant à des frais de procédure, qui seront quant à eux pris en compte au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient donc de déduire du décompte présenté la somme de 346,85 euros, imputée pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [H] [S] à payer à Monsieur [V] [C] et Madame [O] [X] la somme de 5 194,35 euros, au titre des sommes dues au 3 juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 5 juin 2024 sur la somme de 2 117.96 euros, de l’assignation du 21 janvier 2025 sur la somme de 566,76 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [H] [S]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 6 août 2024, Monsieur [H] [S] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [H] [S] à son paiement à compter du 6 août 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [H] [S], tout en indiquant souhaiter s’acquitter de sa dette, n’indique pas quel montant il pourrait consacrer mensuellement à ce remboursement. Il indique en outre souhaiter quitter le logement, faute de pouvoir en payer le loyer.

Il apparaît par ailleurs que Monsieur [H] [S] n’a pas payé un loyer complet depuis la délivrance de l’assignation, condition désormais nécessaire pour pouvoir bénéficier de délais de paiement. Enfin, Monsieur [V] [C] et Madame [O] [X] se sont opposés à l’octroi de délais de paiement.

Ce faisant, aucun délai ne peut être accordé au locataire pour s’acquitter de sa dette.

II. Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Monsieur [V] [C] et Madame [O] [X] ne justifient pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

III. Sur les demandes à l’encontre de Monsieur [Y] [S]

Selon l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire, à défaut, la caution ne pouvant être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, Monsieur [Y] [S] s’est porté caution solidaire et indéfinie pour le paiement des loyers et charges dus par le locataire, pour la durée du bail, y compris en cas de renouvellement tacite, légal ou conventionnel.

Par ailleurs, le commandement de payer du 5 juin 2024 a été régulièrement dénoncé à Monsieur [Y] [S] le même jour.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [Y] [S] à payer la somme de 5 194,35 euros au bailleur, celui-ci étant tenu solidairement avec le locataire.

IV. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [H] [S] et Monsieur [Y] [S], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais de l’assignation, ainsi que la saisine de la CCAPEX.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 et entrée en vigueur au 1er janvier 2020 pour les instances introduites après cette date, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même Code précise ainsi que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, le prononcé de l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DÉCLARE recevable la demande de Monsieur [V] [C] et Madame [O] [X] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 24 octobre 2022 entre Monsieur [V] [C] et Madame [O] [X] d’une part, et Monsieur [H] [S] d’autre part, concernant les locaux situés 3 avenue de la République à AVALLON (89200), sont réunies à la date du 6 août 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ACCORDE à Monsieur [H] [S] un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement pour quitter les lieux occupés situés 3 avenue de la République à AVALLON (89200) ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration de ce délai, l’expulsion de Monsieur [H] [S] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [H] [S] à compter du 6 août 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [S] et Monsieur [Y] [S] à payer à Monsieur [V] [C] et Madame [O] [X] la somme de 5 194,35 euros (cinq mille cent quatre-vingt-quatorze euros et trente-cinq centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 3 juin 2025 échéance de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 5 juin 2024 sur la somme de 2 117.96 euros, de l’assignation du 21 janvier 2025 sur la somme de 566,76 euros et du présent jugement sur le surplus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [S] et Monsieur [Y] [S] à payer à Monsieur [V] [C] et Madame [O] [X] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er juillet 2025, échéance de juillet 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [S] et Monsieur [Y] [S] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 5 juin 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés,

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA

PROTECTION,