Minute N°

COUR D’APPEL DE NÎMES

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

Chambre 01 CTX IMMOBILIER

N° RG 23/02410 – N° Portalis DB3F-W-B7H-JPNJ

JUGEMENT DU 25 Septembre 2025

DEMANDERESSE :

S.A.[14] prise en la personne de son représentant légal en exercice

RCS PARIS n° B.[N° SIREN/SIRET 4]

[Adresse 7]

[Localité 12]

représentée par M^e Guillaume FORTUNET, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [I] [X]

né le [Date naissance 1] 1951 à [Localité 15]

[Adresse 2]

[Localité 13]

représenté par M^e Valéry DURY, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat plaidant

Madame [U] [X] épouse [L]

née le [Date naissance 5] 1939 à [Localité 17]

[Adresse 10]

[Localité 8]

représentée par M^e Sonia DAUSSANT, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant et par M^e Matthieu NICOLET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Monsieur Hervé LEMOINE, Premier Vice-Président, Juge rapporteur

Assesseur : Madame Djamila HACHEFA, Vice-Présidente

Assesseur : Madame Corine THEVENOT, Magistrat honoraire, Juge rapporteur

Monsieur Hervé LEMOINE et Madame Corine THEVENOT ont tenu l’audience, les avocats ne s’y opposant pas conformément à l’article 805 du code de procédure civile. Les juges rapporteurs ont rendu compte au tribunal

DEBATS :

Audience publique du 26 Juin 2025

Greffier lors de l’audience: Philippe AGOSTI

Greffier lors du pronnoncé: Frédéric FEBRIER

Après avoir entendu les conseils des parties, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour .

JUGEMENT :

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis donné aux parties dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, contradictoire, en premier ressort, signé par Monsieur Hervé LEMOINE, Premier Vice-Président et M. Frédéric FEBRIER, greffier.

Grosse + expédition à :

Expédition à :

délivrées le

EXPOSE DES FAITS :

M. [I] [X] et sa sœur Mme [U] [L] sont propriétaires en indivision par moitié d’un appartement sis [Adresse 9] à [Localité 13].

M.[X] se trouve débiteur du [14] et sans règlement du solde de sa créance ,le [14] a assigné, par actes des 17 août et 7 septembre 2023, les indivisaires et demande au Tribunal au visa des articles 815 , 815-17 1166 ancien du code civil,1377 et 1271 à 1281 du code de procédure civile de :

— Ordonner l’ouverture des opérations de partage de |'indivision existant entre les Consorts [X]

— Désigner tel Notaire qu’il plaira au Tribunal de commettre pour procéder aux opérations de liquidation partage

— Dire et Juger que le prix à provenir de l’adjudication sera compris dans la masse active de l’indivision et devra être partagé entre les parties selon leurs droits,

Préalablement aux opérations de liquidation partage et pour y parvenir,

— Ordonner sur les poursuites du [14] et après l’accomplissement des poursuites prescrites par la loi, la vente sur licitation en un seul lot de l’immeuble sis à [Localité 13] dans un immeuble en copropriété dénommé [Adresse 16] cadastré Section DK N °[Cadastre 11] sur la mise à prix à la somme de TRENTE TROIS MILLE EUROS – 33.000,00 €.

Par conclusions en date du 23 juin 2025 , il s’associe à la demande de rabat de l’ordonnance de clôture, Il expose qu’il dispose d’un titre exécutoire constatant une créance certaine, liquide et exigible et que le droit de faire cesser l’indivision qui appartient aux indivisaires peut être mis en œuvre par l’un de leur créanciers.

Il considère que la mise à prix est attractive mais basée sur des évaluations pertinentes.

Il indique que si M. [X] a été reconnu recevable dans une procédure de surendettement par décision du 24 juillet 2024, il n’a pas sollicité la commission de surendettement dans les 15 jours de la notification pour poursuivre la procédure en vue de l’établissement des mesures imposées de sorte qu’il n’y aurait plus de procédure de surendettement.

Le Tribunal judiciaire d’Avignon a, par décision du 7 mai 2025 déclaré recevable le recours de M. [X], fixé la contribution mensuelle affectée à l’apurement du passif à 220 €, a rééchelonné les dettes selon un tableau sur 60 mois, suspendu les intérêts ou pénalités de retard ,et les voies d’exécution sous les conditions habituelles en la matière et dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéances , le plan serait caduc de plein droit 15 jours après une mise en demeure infructueuse.

Le demandeur précise que la licitation n’est pas une voie d’exécution ,de sorte la procédure en partage et licitation n’est pas suspendue par la procédure en surendettement et qu’il a fait Appel de ladite décision.

Par conclusions en date du 23 juin 202 ,Mme [L] s’associe à la demande de rabat de l’ordonnance de clôture, elle constate qu’un appel étant en cours à l’encontre de la décision du Tribunal judiciaire d’Avignon du 7 mai 2025, ladite décision n’est pas définitive et n’a qu’une autorité de chose jugée relative.

Elle ajoute que l’instance en liquidation partage n’est pas une voie d’exécution et qu’elle-même n’est pas contrainte de rester dans l’indivision.

Elle indique que la valorisation donnée par le [14] a été faite sans visiter le bien.

Elle demande de fixer la mise à prix à 130.000 € correspondant mieux à une valorisation de 2004 lors de la donation dont elle a bénéficié ;

Elle sollicite la condamnation de M. [X] à lui payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions du 24 juin 2025, M. [X] sollicite le rabat de l’ordonnance de clôture en l’état du jugement rendu le 7 mai 2025.

Il explique qu’il n’a pas d’autre bien que sa part indivise de l’immeuble qu’il occupe avec l’accord de sa sœur et que la vente de ce bien aggraverait sa situation car il se retrouverait sans domicile.

Il souligne que le Tribunal a validé un plan de surendettement avec maintien de sa résidence dans le bien indivis.

Il demande de débouter le [14] et Mme [L] de leurs demandes et à titre subsidiaire le sursis à statuer dans l’attente de l’issue de la procédure devant la Cour d’Appel, en toute hypothèse, il souhaite que chaque partie conserve ses dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour plus ample exposé des prétentions et des moyens.

L’ordonnance de clôture du 25 avril 2025 est révoquée en l’état des conclusions concordantes de toutes les parties qui indiquent qu’un jugement a été rendu par le Tribunal d’ Avignon le 7 mai 2025 constituant la cause grave prévue à l’article 784 du code de procédure civile.

La nouvelle ordonnance de clôture est fixée au 26 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

1° ) SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE :

L’article 122 du code de procédure civile précise : « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

M. [X] soutient qu’en l’état de la décision du Tribunal judiciaire d’Avignon du 7 mai 2025, statuant en matière de surendettement, il a été fait droit à la procédure de surendettement de sorte que la demande du [14] ne saurait prospérer en raison de l’autorité de la chose jugée.

Il est cependant justifié de ce que cette décision n’est pas définitive , pour être frappée d’Appel (déclaration d’appel du 28 mai 2025 ) et ne présente qu’une autorité de chose jugée relative .

La présente action n’a pas d’identité de toutes les parties.

En outre , la demande en partage et licitation ne peut être affectée par la procédure de surendettement puisqu’elle ne constitue pas une voie d’exécution.

La demande est recevable.

2°) SUR LE FOND :

A) SUR LA DEMANDE EN PARTAGE :

L’article 815 du code civil précise que « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention. »

L’article 815-17 du code civil ajoute : « Les créanciers qui auraient pu agir sur les biens indivis avant qu’il y eût indivision, et ceux dont la créance résulte de la conservation ou de la gestion des biens indivis, seront payés par prélèvement sur l’actif avant le partage. Ils peuvent en outre poursuivre la saisie et la vente des biens indivis. Les créanciers personnels d’un indivisaire ne peuvent saisir sa part dans les biens indivis, meubles ou immeubles. Ils ont toutefois la faculté de provoquer le partage au nom de leur débiteur ou d’intervenir dans le partage provoqué par lui. Les coïndivisaires peuvent arrêter le cours de l’action en partage en acquittant l’obligation au nom et en l’acquit du débiteur. Ceux qui exerceront cette faculté se rembourseront par prélèvement sur les biens indivis. »

Si le [14], créancier personnel d’un indivisaire, M. [X] [I] , ne peut saisir sa part dans le bien indivis, et pas plus procéder par voie de saisie immobilière sur le bien indivis , il peut provoquer le partage par la voie de l’action oblique de l’article 1341-1 du code civil et dans ce cadre solliciter la licitation de l’immeuble.

M. [X] n’a pas lui-même engagé le partage d’indivision, le [14] dispose d’un titre exigible, et l’immeuble constitue la principale partie de l’indivision.

En l’espèce le [14] a obtenu par un arrêt de la cour d’appel de Nîmes en date du 15 mai 2014 une condamnation à son profit à hauteur de la somme de 136.387,16 euros outre intérêts au taux légal à compter du 28 janvier 2010.

Par acte de Me [O] du 27 janvier 2004 , M. [X] a bénéficié d’une donation en indivision avec sa sœur en nue-propriété de l’immeuble situé à [Localité 13] [Adresse 6].

Ensuite du décès des donateurs ,les défendeurs se trouvent propriétaires en indivision par moitié en pleine propriété.

La créance du [14] a fait l’objet d’une inscription d’hypothèque judiciaire publiée le 2 juillet 2019 sur la part indivise de Monsieur [X].

À la date du 31 juillet 2023 Monsieur [X] se trouvait débiteur de la somme de 231 220,78 euros outre intérêt à compter de cette date.

Si le [14] dispose d’un titre exécutoire, l’indivision l’empêche de procéder par voie de saisie immobilière et l’inertie de M. [X] justifie l’intérêt légitime du [14] à faire cesser l’indivision dans le cadre de l’action oblique.

Il s’agit d’une instance visant à voir cesser l’existence d’une indivision et préalablement aux opérations de compte liquidation et partage voir ordonner la vente sur licitation du bien immobilier indivis.

Elle ne peut pas s’analyser en une voie d’exécution pour avoir une nature différente et ne saurait ,donc être suspendue par le surendettement de l’un des indivisaires.

Par ailleurs la procédure de surendettement revendiquée par Monsieur [X] est sans incidence à l’égard de Mme [L] qui est légitime à vouloir sortir de l’indivision.

Par ailleurs , Mme [L] , autre indivisaire ,sollicite également le partage d’indivision. Elle explique qu’elle a indiqué à son frère qu’elle se trouvait impactée par les difficultés entre lui et son organisme bancaire ce qu’elle n’a jamais souhaité et ne s’oppose pas à la demande en partage et licitation.

Il n’y a donc pas lieu de sursoir à statuer dans l’attente de la procédure d’Appel et de débouter M. [X]

Il conviendra d’ordonner l’ouverture des opérations de partage de l’indivision entre les consorts [X] et [L] avec toutes conséquences de droit.

B) SUR LA MISE A PRIX :

L’article 1377 du code de procédure civile précise « Le tribunal ordonne, dans les conditions qu’il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués. La vente est faite, pour les immeubles, selon les règles prévues aux articles 1271 à 1281 et, pour les meubles, dans les formes prévues aux articles 110 à 114 et 116 du décret n° 92-755 du 31 juillet 1992. »

L’article 1273 du code de procédure civile ajoute « Le tribunal détermine la mise à prix de chacun des biens à vendre et les conditions essentielles de la vente. Il peut préciser qu’à défaut d’enchères atteignant cette mise à prix, la vente pourra se faire sur une mise à prix inférieure qu’il fixe. Le tribunal peut, si la valeur ou la consistance des biens le justifie, faire procéder à leur estimation totale ou partielle. »

L’immeuble n’étant ni partageable ni attribuable, il convient de fixer sa mise à prix en vue de la licitation préalable.

S’agissant d’un appartement de type 3 de 82 m² et un box situé dans le quartier des halles , Mme [L] soutient que l’immeuble n’aurait pas fait l’objet d’une visite dans le cadre de la valorisation proposée par le [14] qui retient une valorisation dans le cadre d’une vente amiable à hauteur de 190.000€ et 100.000 € en cas de vente forcée et que la mise à prix demandée à hauteur de 33.000 € serait inadaptée.

Elle indique à juste titre que dans le cadre de la donation en 2004 , l’immeuble n’avait pas été valorisé à 97.500 €, valeur de la nue-propriété mais à 121.875€ valeur en pleine propriété

Il est exact que la mise à prix d’un bien immobilier dans le cadre d’une licitation judiciaire ne correspond pas à la valeur vénale du bien et doit demeurer attractive dans le cadre de la procédure d’enchères, ce qui est retenu habituellement par la Jurisprudence.

Cependant , il est produit un avis de valeur circonstancié par l’organisme de crédit qui fait ressortir une valeur de mise à prix en cas de licitation à hauteur de 100.000 €

Aucun élément contraire n’est fourni par les indivisaires .

C’est donc la mise à prix de 100.000 € qui sera retenue avec faculté de baisse d’un quart puis de moitié en cas de carence d’enchères.

En conséquence il conviendra d’ordonner la vente aux enchères publiques à la barre du Tribunal Judiciaire d’AVIGNON de l’immeuble sis à :

[Localité 13] dans un immeuble en copropriété dénommé [Adresse 16] cadastré Section DK N °[Cadastre 11]

— Lot CINQUANTE ET UN (51) constitué d’un appartement de type 3 D situé au second étage cage B et les 185/10.000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales

— Lot QUATRE VINGT SEIZE (96) constitué d’un box grenier et les 26/10.000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales

Objets d’un Etat Descriptif de Division- Règlement de copropriété selon Acte de Maître [C], Notaire, en date du 21 octobre 1965 publié le 10/11/1965 Vol 2932 N°13 Modifié selon Acte Maître [C], Notaire, en date du 31 mars 1966 publié le 21 avril 1966 Vol 3031 N°34 Modifié selon Acte Maître [C], Notaire, en date du 16 mars 1967 publié le 13 avril 1967 Vol 3223 N°7 Modifié selon Acte Maître [G], Notaire, en date du 12 mai 2017 publié le 19/05/2017 Vo 2017 P N° 3700

Sur une mise à prix de 100.000,00 € sur le cahier des conditions de la vente qui sera déposé par Maître Guillaume FORTUNET Avocat au Barreau d’Avignon, ou de tout autre Avocat du même ressort qui s’y substituerait avec faculté de baisse de mise à prix d’un quart puis de la moitié en cas de carence d’enchères

Et de dire que les frais de l’action en partage seront considérés comme frais de licitation.

C) SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [L] sollicite condamnation de M. [X] à la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Cependant , s’agissant d’une procédure en partage d’indivision, l’équité commande que chaque partie conserve les sommes non comprises dans les dépens.

Il conviendra de dire que les dépens seront employés en frais privilégiés de la licitation à intervenir.

Toute autre demande sera rejetée.

PAR CES MOTIFS :

Le TRIBUNAL, statuant contradictoirement en premier ressort par mise à disposition au greffe,

Ordonne le rabat de l’ordonnance de clôture et fixe la nouvelle clôture au 26 juin 2025,

Constate la recevabilité de la demande .

Rejette la demande de sursis à statuer dans l’attente de la procédure d’Appel.

Ordonne l’ouverture des opérations de partage de l’indivision existant entre les Consorts [X] -[L].

Désigne D. HACHEFA en qualité de juge commis ou tout autre Juge de la chambre pour surveiller les opérations de comptes , liquidation et partage de l’indivision

Désigne Me [S] [D] , notaire, [Adresse 3] pour recevoir le produit de la vente et procéder aux opérations de liquidation partage .

Dit que les parties verseront au Notaire ,une provision respective de 1.000 € à valoir sur ses émoluments dans un délai de 15 jours à compter de la réception du prix de la vente.

Rappelle qu’en application de l’article R 44 461 du code du commerce et de l’article 9-1 du règlement national de la profession de notaire, un notaire ne peut recevoir un acte sans avoir été provisionné d’une somme suffisante pour couvrir les déboursés, droits, émoluments et honoraires et dit qu’il appartiendra aux parties de verser au notaire la provision qui sera nécessaire à la préparation de ses actes.

— Dit que le prix à provenir de l’adjudication sera compris dans la masse active de l’indivision et devra être partagé entre les parties selon leurs droits,

Préalablement aux opérations de liquidation partage et pour y parvenir,

— Ordonne sur les poursuites du [14] et après l’accomplissement des poursuites prescrites par la loi, à l’audience des criées du Tribunal Judiciaire d’Avignon, sur le cahier des conditions de la vente qui sera déposé au greffe du Tribunal judiciaire d’Avignon par Maître Guillaume FORTUNET du Barreau d’Avignon, ou tout autre Avocat du même Barreau qui s’y substituerait, la vente sur licitation en un seul lot de l’immeuble sis à :

[Localité 13] dans un immeuble en copropriété dénommé [Adresse 16] cadastré Section DK N °[Cadastre 11]

— Lot CINQUANTE ET UN (51) constitué d’un appartement de type 3 D situé au second étage cage B -Et les 185/10.000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales

— Lot QUATRE VINGT SEIZE (96) constitué d’un box, grenier et les 26/10.000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales

Objets d’un Etat Descriptif de Division- Règlement de copropriété selon Acte de Maître [C], Notaire, en date du 21 octobre 1965 publié le 10/11/1965 Vol 2932 N°13 Modifié selon Acte Maître [C], Notaire, en date du 31 mars 1966 publié le 21 avril 1966 Vol 3031 N°34 Modifié selon Acte Maître [C], Notaire, en date du 16 mars 1967 publié le 13 avril 1967 Vol 3223 N°7 Modifié selon Acte Maître [G], Notaire, en date du 12 mai 2017 publié le 19/05/2017 Vol 2017 P N° 3700

Fixe la mise à prix à la somme de CENT MILLE EUROS – 100.000,00 € avec baisse de mise à prix d’un quart puis de moitié en cas de carence d’enchères

— Déboute Mme [L] de sa demande de fixation de la mise à prix à la somme de 130.000,00 € avec baisse de mise a prix d’un quart puis de moitié en cas de carence d’enchères

— Dit que conformément à l’Art 1278 du CPC, l’adjudication se déroulera dans les conditions prévues par les Art R322-39 à R 322-49, R 322-59, R 322-61, R322-62, R 322-66 à R 322-72 du Codes des Procédures Civiles d’Exécution et que notamment les frais engagés pour parvenir à la vente seront taxés à l’audience et viendront en sus du prix d’adjudication,

— Dit que les formalités de publicité se feront conformément au droit commun des mesures de publicité prévues en matière de saisie immobilière par les Art R 322-31 Et suivants du Code des procédure Civiles d’Exécution

— Dit qu’en vue de l’adjudication, le requérant pourra faire appel à un Commissaire de Justice de son choix aux fins de dresser le PV descriptif de l’immeuble dont s’agit et si nécessaire, le Commissaire de Justice ainsi désigné pourra être assistée d’un serrurier et la force publique et en cas d’empêchement, de toutes autres personnes comme mentionné dans l’Art L 142-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

— Dit que les experts mandatés par le requérant seront autorisés à pénétrer dans l’immeuble dont s’agit, en présence du Commissaire de Justice de justice précité, afin de permettre d’établir les diagnostics exigés par la législation et la réglementation en vigueur,

— Dit qu’en vue de l’adjudication, le requérant pourra faire appel à un Commissaire de Justice de son choix aux fins de faire visiter le bien dont s’agit et si nécessaire, le Commissaire de Justice ainsi désigné pourra être assisté d’un serrurier et la force publique et en cas d’empêchement, de toutes autres personnes comme mentionné dans l’Art L 142-1 du Code des procédures civiles d’exécution

Rappelle que :

— le juge commis pourra être saisi de toute difficulté à l’adresse mail suivante :

[Courriel 18]

— le principe du contradictoire s’impose au Notaire et aux parties.

— les parties et les avocats extérieurs au barreau d’Avignon ne peuvent saisir directement le juge commis des difficultés rencontrées et aucune réponse ne pourra être adressé (article 5 alinéa 3 de la loi du 31 décembre 1971 modifié par l’ordonnance du 18 septembre 2019).

— Dit que les frais et dépens de la présente instance seront employés en frais préalables de comptes liquidation et partage de l’indivision à intervenir.

— Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

— Rejette toute autre demande

Le présent jugement a été signé par le président de la chambre et le greffier

LE GREFFIER LE PRESIDENT