COUR D’APPEL DE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00268 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KBSS

Minute N° : 25/00552

JUGEMENT DU 16 Septembre 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, au capital de 20.000.000, 00€, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n°824 541 148, représentée par son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège

Activité :

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON substitué par M^e Véronique MARCEL, avocat au barreau D’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [B] [O] [X]

né le 15 Juin 2002 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 5] (84)

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me Meggan DELACROIX-ROHART, Juge,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier,

DEBATS : 1/7/25

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 avril 2023, avec effet au 28 avril 2023, la SCPI KR1 a consenti à [B] [O] [X] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé à [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 425,00 euros charges non comprises.

Par acte sous seing privé du 03 mai 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution solidaire des sommes qui pourraient être dues en exécution du contrat de bail susvisé par [B] [O] [X].

Toutefois, au cours de l’exécution du contrat de bail, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé à plusieurs reprises des sommes au bailleur en exécution du contrat de cautionnement susvisé.

Par exploit de commissaire de justice en date du 20 janvier 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à [B] [O] [X] un commandement de payer la somme totale de 1159,48 euros et dont la somme de 1250,19 euros correspond aux loyers et charges non réglés de mai 2024 à aout 2024.

En l’absence de paiement des sommes réclamées, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, es qualité de subrogée du bailleur, a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON, [B] [O] [X] par acte de commissaire de justice délivré le 17 avril 2025 aux fins de :

constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ; ou à titre subsidiaire de résiliation du bail,d’expulsion du ou des locataires ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force,lui régler la somme de 1630,76euros au titre de la dette locative avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer sur la somme de 1159,48 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, lui régler une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme étant égale au montant du loyer contractuel et des charges, et ce jusqu’au départ effectif des lieux5. lui régler la somme de 800,00 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

*

A l’audience du 1er juillet 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée, a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement, et a formulé des demandes identiques à celles contenues dans son acte introductif d’instance. Elle ne s’est pas opposée au délai de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire formulées par le locataire.

Au cours de cette audience, [B] [O] [X] a comparu et a fait valoir qu’il s’était trouvé en situation d’impayé suite à des difficultés administratives l’empêchant de disposer d’un titre de séjour valide et par voie de conséquence de pouvoir travailler et ce, durant une période de 3 à 4 mois. Il a déclaré qu’il percevait une rémunération mensuelle d’environ 1600,00 euros, qu’il n’avait pas d’enfant et qu’il n’avait pas de dettes en cours. Il a sollicité une demande délai de paiement sur 36 mois à hauteur de 70,00 euros et la suspension des effets de la clause résolutoire.

A l’audience, les causes d’irrecevabilité liées à la dénonciation de l’assignation auprès du représentant de l’Etat dans le département et à la dénonciation du commandement de payer auprès des services de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ou de la situation auprès de la Caisse aux affaires familiales ont été soulevées d’office et mises dans le débat.

Le défendeur ayant comparu ou ayant été représenté, la présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire à l’égard de toutes les parties conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

Aucun diagnostic social et financier de la commission départementale de prévention des expulsions locatives de la préfecture de Vaucluse n’a été communiqué au Tribunal avant l’audience.

A l’audience du 1er juillet 2025, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le principe de la subrogation de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

L’article 2309 du code civil dispose que « La caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ».

Il est constant que la subrogation suppose de la part de celui qui s’en prévaut un paiement préalable.

Il est également constant que le paiement avec subrogation, s’il a pour effet d’éteindre la créance à l’égard du créancier, laisse toutefois subsister la créance au profit du subrogé, qui dispose de toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.

En outre, l’article 1346-5 du code civil prévoit que « Le débiteur peut invoquer la subrogation dès qu’il en a connaissance mais elle ne peut lui être opposée que si elle lui a été notifiée ou s’il en a pris acte.

La subrogation est opposable aux tiers dès le paiement.

Le débiteur peut opposer au créancier subrogé les exceptions inhérentes à la dette, telles que la nullité, l’exception d’inexécution, la résolution ou la compensation de dettes connexes. Il peut également lui opposer les exceptions nées de ses rapports avec le subrogeant avant que la subrogation lui soit devenue opposable, telles que l’octroi d’un terme, la remise de dette ou la compensation de dettes non connexes ».

Dans cette logique, le débiteur peut donc opposer à la caution, agissant en qualité de subrogée du créancier, toutes les exceptions dont il aurait pu disposer contre le créancier originaire.

*

Au cas d’espèce, le contrat de cautionnement en date du 03 mai 2023 stipule en son article 8.1 « engagement du bailleur » que « Sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2309 du code civil, dès lors que la caution aura payé au Bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution, sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation. Le bailleur renonce par ailleurs à se prévaloir des dispositions de l’article 1346-3 du code civil instituant un droit de préférence au profit du subrogeant ».

En outre, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit à la cause une quittance subrogative démontrant qu’elle a payé entre les mains du bailleur des sommes au titre des loyers et charges impayés dont le locataire était rédevable.

Il résulte de ces éléments, que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dispose de la possibilité d’intenter une action pour recouvrer les sommes réglées mais également de l’action en résolution du bail afin notamment d’éviter que de nouveaux loyers ne viennent à échéance et de limiter le montant de la dette cautionnée, de l’action visant à faire prononcer une expulsion et la fixation d’une indemnité d’occupation.

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute demande principale (par voie d’assignation), additionnelle ou reconventionnelle aux fins de constat de prononcé de la résiliation motivée par l’existence d’une dette locative, doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département suivant courrier électronique du 22 avril 2025, au moins six semaines avant la première audience fixée au 1er juillet 2025.

En outre, lorsque le bailleur est une personne morale (autre qu’une SCI familiale), il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins deux mois avant de délivrer leur assignation. Toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d’assurer le maintien de leur versement.

Au cas d’espèce, la CCAPEX a été avisée le 21 janvier 2025 conformément au délai imposé par les dispositions précitées.

Aussi, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail et l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 autorise l’insertion dans les baux d’habitation de clauses résolutoires que pour trois cas:

le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie,le non respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués,l’absence de souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire.

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Cet article impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d’un commandement de payer les sommes dues dans un délai de deux mois.

*

Au cas d’espèce, le contrat de bail du 27 avril 2023 contient en son article VIII une clause résolutoire pour défaut de paiement des charges et loyers.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à [B] [O] [X], le 20 janvier 2025, un commandement de payer la somme totale de 1250,19 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Il ressort du décompte produit par la SCPI KR1 que [B] [O] [X] n’a pas satisfait aux termes du commandement de payer susvisé.

[B] [O] [X] ne démontre pas d’avoir payé les sommes dues au titre du commandement susvisé dans le délai imparti fixé à deux mois tant dans le bail que dans le commandement de payer/

Un délai de deux mois s’est écoulé entre la délivrance de ce commandement de payer resté infructueux et la signification de l’assignation.

Aussi, la clause résolutoire est acquise depuis le 20 mars 2025 (commandement + 2mois) au profit de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES. Il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter de cette date.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire,

Il résulte de la combinaison des article 1728 2° du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du bail du 27 avril 2023, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

A ce titre, il convient d’indiquer que l’article 1343-5 du code civil alinéa 04 prévoit que « La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ».

Aussi, il ressort de ces éléments que lorsque le juge est saisi d’une demande de délai de paiement par le bailleur ou par la locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités prévues par le juge, la clause de résolutoire du bail est réputée ne pas voir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

*

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte arrêté au 24 juin 2025 à hauteur de 2583,46 euros.

La clause résolutoire étant acquise depuis le 20 mars 2025, les sommes dues au titre des loyers et charges impayés par [B] [O] [X] s’élèvent à 2107,11 euros.

[B] [O] [X] ne justifie pas d’avoir réglé les sommes susvisées.

[B] [O] [X] a reconnu le montant de la dette actualisée et a sollicité l’octroi de délai de paiement sur 36 mois à hauteur d’un remboursement mensuel d’un montant de 70,00 euros, en plus du règlement du loyer et des charges courantes.

Il ressort du décompte produit et de l’audience, que le locataire a repris le paiement intégral de son loyer courant avant l’audience pour le mois de mai 2025. Il n’a pu justifier du paiement du mois de juin 2025.

Aussi, il ressort du décompte produit et de l’audience, que le locataire n’a pas repris au sens du texte le paiement intégral de son loyer courant avant l’audience mais que les parties sont d’accord pour mettre en place des délais de paiement En outre, il ressort de l’audience que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ne s’oppose pas à la demande de délai, aux fins d’apurer la dette locative. En tout état de cause, les éléments personnels et financiers déclarés par le locataire démontrent la volonté d’apurement de la dette et la capacité à y procéder.

Dès lors, il y a lieu d’accorder des délais de paiement à [B] [O] [X] dont les modalités de paiement seront précisées dans le dispositif de la présente décision.

Aussi, [B] [O] [X] sera condamné à régler à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2583,46 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 24 juin 2025.

[B] [O] [X] sollicite également la suspension de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés.

Dès lors, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. Si [U] [X] se libère dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué, et [U] [X] ne sera pas expulsé.

En revanche, si [B] [O] [X] ne respecte pas les délais accordés ou s’il ne règle pas l’intégralité de son loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise.

Dans cette hypothèse, l’expulsion de [B] [O] [X] sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, [B] [O] [X] sera tenu de payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, si cette dernière règle en lieu et place de la SCPI KR1, à titre d’indemnité d’occupation, en application de l’article 1240 du code civil et à compter de la résiliation du bail, une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

[B] [O] [X] qui succombe à l’instance sera condamné aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer en date du 20 janvier 2025

Sur les frais irrépétibles,

Au terme de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner [B] [O] [X] à verser une somme de 300,00 euros au titre des frais irrépétibles que la requérante a pu exposer pour la présente procédure.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge chargé des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire rendue en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de résiliation formée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 1], loué par [B] [O] [X] suivant contrat de bail du 27 avril 2023,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 avril 2023 entre la SCPI KR1 et [B] [O] [X] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 20 mars 2025,

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 20 mars 2025,

CONDAMNE [B] [O] [X] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, la somme de 2583,46 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 24 juin 2025,

DIT que [B] [O] [X] pourra se libérer de la dite somme par 35 mensualités de 70,00 euros payables, en plus du loyer et des charges courantes, et en même que lui, ET une 36ème mensualité égale au solde restant dû,

DIT que la première mensualité sera payable le mois suivant la signification de la présente décision,

DIT que les effets de la clause résolutoire sont suspendus durant l’exécution desdits délais de paiement,

DIT qu’en cas de respect des délais de paiement, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir jouée,

RAPPELLE qu’aux termes de l’article 1343-5 alinéa 4 du code civil, ces délais suspendent les voies d’exécution,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule déchéance ou du loyer courant à sa date d’exigibilité et quinze jours après mise en demeure restée infructueuse:

la totalité de la somme restant due sera immédiatement exigible,la clause résolutoire retrouvera son plein effet,à défaut de départ volontaire de [B] [O] [X] des lieux situés à [Adresse 1], et deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou à défaut par le la SCPI KR1.[B] [O] [X] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, somme qui sera indexée et révisée conformément aux stipulations contractuelles,

RAPPELLE que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sera subrogée dans les droits du bailleur en cas de défaut de paiement du locataire et de règlement en lieu et place du locataire des indemnités d’occupation susvisées,

CONDAMNE au besoin [B] [O] [X] à régler à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES les indemnités d’occupation si elle règle en lieu et place du [B] [O] [X] lesdites indemnités à bailleur.

DIT que cette somme sera indexée et révisées conformément aux stipulations contractuelles,

DIT que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de [Localité 9],

CONDAMNE [B] [O] [X] à régler à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300,00 euros au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNE [B] [O] [X] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 20 janvier 2025,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 16 septembre 2025

Le Greffier Le Juge