COUR D’APPEL DE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 24/00308 – N° Portalis DB3F-W-B7I-JW3K

Minute N° : 25/00191

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 29 Avril 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :M^e BLANCHARD-M^e TARTANSON

le :29/04/2025

DEMANDEUR

Monsieur [H] [U]

né le 04 Mars 1983 à [Localité 9]

[Adresse 6]

[Localité 5]

représenté par M^e Marie BLANCHARD, avocat au barreau de CARPENTRAS

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [C]

né le 31 Août 1969 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e Jacques TARTANSON, avocat au barreau D’AVIGNON, substitué par M^e Céline BERBIGUIER, avocat au barreau d’AVIGNON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 18 Mars 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er août 2020, Monsieur [H] [U] (ci-après M. [U]) a consenti à Monsieur [B] [C] (ci-après M. [C]) un bail portant sur un local à usage d’habitation sis : [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel total de 570 euros hors charge.

Faute de paiement des loyers dans les délais convenus et par exploit de commissaire de justice en date du 30 janvier 2024, M. [U] a fait délivrer à M. [C] un commandement de payer la somme de 3 517 euros correspondant au montant des loyers et charges impayées à cette date, commandement visant la clause résolutoire.

Par exploit délivré le 24 avril 2024, M. [U] a fait citer M. [C] devant le juge des référés du tribunal d’AVIGNON aux fins de voir constater la résiliation du contrat de bail, de voir prononcer son expulsion et de le voir condamner au paiement de sommes relatives aux loyers impayés et à l’indemnité mensuelle d’occupation.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Après plusieurs renvois, l’affaire est retenue à l’audience du 18 mars 2025.

M. [U] comparaît représenté et s’est référé oralement à ses écritures aux termes desquelles il demande de :

Rejeter l’ensemble des demandes de M. [C] ;Constater l’acquisition de la clause résolutoire au 31 mars 2024 ;Prononcer l’expulsion de M. [C] et de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique ; Condamner M. [C] à lui payer à titre provisionnel la somme mensuelle de 620 euros à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à libération des lieux, au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation ;Condamner M. [C] aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer ;Condamner M. [C] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire, M. [U] fait valoir, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1228 et 1104 du code civil, que malgré la régularisation de la dette par le locataire suite à l’avance perçue dans le cadre d’une succession, il ne justifie pas des ressources financières lui permettant de payer durablement le loyer.

Le bailleur ajoute que le locataire fait preuve de mauvaise foi caractérisée par une intention dilatoire.

A l’audience, M. [U] confirme maintenir sa demande d’acquisition de la clause et de résiliation du contrat de bail au regard de l’historique du dossier, des ressources incertaines de M. [C] et de sa propre situation financière qui est compliquée.

Au soutien de sa demande de rejet des prétentions du défendeur, concernant le dossier de diagnostic technique, M. [U] indique que le locataire habite dans le logement depuis 14 années et qu’il n’a jamais demandé la communication de ce dossier. Le défendeur ajoute être dans une situation financière délicate en raison notamment de l’état de santé de son épouse et produit les diagnostics techniques en date du 29 mai 2008.

Concernant la demande adverse d’expertise, le demandeur, au visa des articles 145 et 835 du code de procédure civile, indique que M. [C] n’apporte aucun élément qui démontre l’existence de désordres et ne caractérise pas un motif légitime, un dommage imminent ou l’existence d’un trouble manifestement illicite. Sur l’humidité alléguée par le locataire, le bailleur réplique qu’elles sont issues d’un dégât des eaux survenu en 2020 qui a fait l’objet de l’intervention d’un plombier, d’une déclaration de sinistre par le locataire et d’une indemnisation de celui-ci par la MAIF, le 12 novembre 2020, aux fins d’effectuer des travaux. Concernant le dégât électrique soulevé, M. [U] répond qu’une intervention d’ENEDIS a eu lieu et a traité le problème.

A l’audience, M. [U] souligne l’absence de motif légitime et le fait que les photographies produites ne permettent pas de les rattacher à l’immeuble loué.

M. [U] précise que le locataire est dans les lieux depuis 2011 mais qu’au regard des relations personnelles entre les parties, un bail n’a été signé qu’en 2020. Il soutient que pendant la période de location, aucune démarche par rapport aux désordres allégués n’a été entreprise. Il fait valoir qu’un sinistre a été constaté pendant la période de location mais que M. [C] a été indemnisé pour faire des travaux.

M. [C] comparaît représenté et s’est référé oralement à ses écritures aux termes desquelles il demande de :

— Rejeter l’ensemble des demandes de M. [U] ;

— Ecarter les effets de la clause résolutoire ;

— Condamner M. [U] à lui communiquer le dossier de diagnostic technique valide au 1er août 2020 dans un délai d’un mois à compter de l’ordonnance à venir, sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;

— Désigner un expert dont la mission serait la suivante :

— Examiner l’appartement,

— Préciser l’origine des moisissures,

— Donner tous les éléments permettant d’éclairer le tribunal sur les conditions d’habitabilité de l’appartement au regard des moisissures constatées,

— Décrire et chiffrer l’ensemble des travaux permettant de supprimer lesdites moisissures,

— Donner tous les éléments permettant d’éclairer le tribunal sur le caractère décent ou non du logement,

— Condamner M. [U] aux entiers dépens,

— Condamner M. [U] à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour s’opposer à la demande de résiliation du bail, M. [C] estime, au regard de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que les retards de paiement des loyers étaient justifiés par une situation personnelle et professionnelle compliquée qui n’était que passagère. Il ajoute avoir soldé sa dette locative, suite à une avance dans le cadre d’une succession, et ce avant le prononcé de la décision du juge saisi pour constater l’acquisition de la clause résolutoire. Le locataire fait valoir que dès lors, il ne pourrait être placé dans une situation moins favorable que s’il était resté débiteur de la dette au jour de la décision. Il indique également avoir une capacité financière suffisante pour payer les prochains loyers.

A l’audience, le défendeur rejette l’argument tiré de sa mauvaise foi et sollicite le maintien dans les lieux.

Au soutien de ses demandes reconventionnelles, M. [C] estime, au visa de l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, que le dossier de diagnostic technique n’a pas été mis à la disposition du locataire lors de la signature du contrat de bail. Le locataire ajoute que le bailleur ne peut déroger à une règle d’ordre public et que les difficultés qu’argue ce dernier ne sont pas démontrées. Le défendeur produit des photographies qui caractérisent l’état d’insalubrité de l’appartement litigieux.

Concernant la demande d’expertise, M. [C] fait valoir, sur le fondement des articles 145 et 835 du code de procédure civile, qu’un tel acte permettrait de constater l’insalubrité du logement loué.

Le diagnostic social et financier de la commission départementale de prévention des expulsions locatives de la préfecture de [Localité 10] a été communiqué le 18 juillet 2024 et mentionne que M. [C] perçoit des ressources mensuelles d’un total de 820 euros et a des charges mensuelles d’un total de 975 euros.

Il est également mentionné que le locataire attend le versement d’une somme relative à une succession et qui permettrait de solder la dette locative.

M. [C] a fait part, lors de ce diagnostic, de travaux non réalisés par le propriétaire du logement.

A l’audience du 18 mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2025.

Toutes les parties ayant comparu, la présente ordonnance, susceptible d’appel, sera contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Par ailleurs, par application de l’article 835 du même code, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Enfin, il ressort de l’article 9 de ce code qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte en outre de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

1) Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement dénoncée à la préfecture de [Localité 10] le 25 avril 2024, au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, la CCAPEX du [Localité 10] a été saisie le 1er février 2024 de la situation d’impayés.

La demande de résiliation formée par M. [U] est donc recevable.

2) Sur l’indemnité provisionnelle au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

A l’audience, M. [C] assure avoir soldé sa dette locative et produit en ce sens quatre virements. Le premier du 13 novembre 2024 d’un montant de 3 000 euros, le deuxième du 14 novembre 2024 d’un montant de 3 000 euros, le troisième du 27 novembre 2024 d’un montant de 467 euros et le quatrième du 5 décembre 2024 d’un montant de 319 euros, soit un total de 6 786 euros.

M. [U], qui ne fournit pas de décompte actualisé à l’audience, ne conteste pas que le règlement de l’intégralité de la dette locative et ne formule aucune demande en ce sens.

Il apparaît ainsi que la dette locative a été entièrement soldée avant l’audience.

3) Sur la résiliation du bail et les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de location est bien doté d’une telle clause résolutoire, lequel prévoit un délai de deux mois pour régulariser la dette après délivrance d’un commandement de payer.

Par ailleurs, il ressort de la lecture du décompte mais également des messages et e-mail échangés entre les parties que M. [C] n’a pas satisfait aux termes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti, soit avant le 31 mars 2024.

Dans le même sens, il résulte des pièces du locataire qu’il a commencé à solder sa dette locative à compter du 14 novembre 2024, date du premier virement effectué.

Les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies au bénéfice du bailleur depuis le 31 mars 2024.

*

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Par ailleurs, il résulte d’une lecture combinée des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect par le bailleur de son obligation de remettre au locataire un logement décent.

Enfin, il ressort du même article que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, les virements effectués par M. [C] attestent d’importants efforts de paiement puisqu’il est parvenu à solder entièrement la dette locative avant l’audience.

De plus, celui-ci a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Au regard de ces éléments, si le paiement intégral de la dette avant la décision du juge rend inutile l’octroi d’un délai de grâce, ce paiement ne saurait placer le locataire dans une situation moins favorable que s’il était resté débiteur de tout ou partie de la dette ; on ne peut en effet inciter le locataire à demeurer débiteur jusqu’au jour de la décision statuant sur la demande de résiliation du bailleur, à seule fin de lui permettre d’obtenir des délais de paiement et de sauvegarder l’existence du contrat.

Dès lors, il convient de dire que la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué si le locataire remplit sans faillir ses obligations durant le délai de grâce auquel il aurait pu prétendre ;

Ainsi, il y a lieu d’accorder à M. [C] un délai de paiement de trois mois, durant lesquels le locataire devra payer les loyers courants charges comprises, selon des modalités qui seront précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Par application de l’article 24 précité, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué, et il ne sera pas expulsé.

En revanche, si celui-ci ne respecte pas les délais accordés ou s’il ne règle pas l’intégralité du loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise.

Dans cette hypothèse, son expulsion sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Par ailleurs, il sera condamné à payer au bailleur, à titre provisionnel et d’indemnité d’occupation, en application de l’article 1240 du code civil et à compter de la résiliation du bail, une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise.

4) Sur la demande de communication du diagnostic technique

L’article 3-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce qu’un dossier de diagnostic technique fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend : 1° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L.134-1 du code de la construction et de l’habitation ; 2° Le constat de risque d’exposition au plomb prévu aux articles L.1334-5 et L.1334-7 du code de la santé publique ; 3° Une copie d’un état mentionnant l’absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante. Un décret en Conseil d’Etat définit les modalités d’application du présent 3°, notamment la liste des matériaux ou produits concernés ; 4° Un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz, dont l’objet est d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. Un décret en Conseil d’Etat définit les modalités d’application du présent 4° ainsi que les dates d’entrée en vigueur de l’obligation en fonction des enjeux liés aux différents types de logements, dans la limite de six ans à compter de la publication de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.

Par ailleurs, l’article 1353 du Code civil dispose que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, M. [U] ne justifie pas avoir transmis le dossier de diagnostic technique lors de la conclusion du contrat de bail du 1er août 2020. L’argument selon lequel le locataire n’en a pas demandé la communication au cours de la période d’habitation ne saurait prospérer puisque l’obligation légale ne dépend pas d’une telle demande et s’applique dès la conclusion du contrat de bail.

Ce faisant, le diagnostic technique en date du 29 mai 2008 ne satisfait pas les conditions imposées par la loi en ce que l’acte a été annexé à un contrat de vente dont M. [C] n’était, de surcroît, pas partie.

Par conséquent, M. [U] sera condamné à communiquer à M. [C], le diagnostic technique du bien loué.

En revanche, concernant l’astreinte demandée par le locataire, celui-ci n’apporte aucun élément qui démontre en quoi il est fondé à craindre une résistance de la part de M. [U] à exécuter la décision tendant à transmettre le diagnostic.

En conséquence, M. [C] sera débouté de sa demande d’astreinte.

5) Sur la demande d’expertise

L’article 9 du code de procédure civile énonce qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 145 du même code dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il est admis que la demande de mesure d’instruction présentée sur requête ne peut être accueillie que s’il est justifié d’un motif légitime et si la mesure ordonnée est proportionnée à son objectif.

De plus, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, M. [C] fournit au soutien de sa demande d’expertise plusieurs photographies. Or, aucun élément ne permet de rattacher ces dernières au domicile du défendeur.

En outre, le locataire ne produit aucun autre élément objectif permettant de caractériser un motif légitime, ainsi que la proportion d’une telle mesure dans le cadre de la présente procédure. En effet, il convient de souligner que M. [C] a été locataire pendant plus de dix années dans le logement et n’a pas effectué d’acte afin de faire constater l’état d’insalubrité du bien, comme des mises en demeure aux fins de travaux adressées au bailleur. Il n’est pas non plus démontré que le locataire a alerté son bailleur sur de tels problèmes.

Dès lors, le motif légitime de l’expertise dans la présente procédure ainsi que sa proportion font défauts. De surcroît, au regard de ces mêmes éléments, il n’est pas démontré un dommage imminent, ni un trouble manifestement illicite.

Par conséquent, la demande d’expertise de M. [C] sera rejetée.

6) Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ;

En l’espèce, M. [C] qui succombe à l’instance sera condamné aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, M. [C] qui succombe en ses prétentions, sera condamné à payer à M. [U] une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que l’équité commande de fixer à 500 euros.

Sur l’exécution provisoire,

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ;

Il y a lieu en conséquence de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déclarons recevable la demande de résiliation formée par Monsieur [H] [U] concernant le contrat de bail du 1er août 2020, consenti à Monsieur [B] [C] et portant sur un local à usage d’habitation sis : [Adresse 3] ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 31 mars 2024 ;

Suspendons néanmoins les effets de la clause résolutoire du bail pendant trois mois, et disons que si le locataire règle à l’échéance les loyers courants, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer et charges) à son échéance et dans son intégralité, la clause résolutoire reprendra ses effets ;

— Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail précité ;

— Autorisons en ce cas l’expulsion de Monsieur [B] [C] et de tous occupants de son chef du local d’habitation précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, l’intéressé pourra être contraint à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux ;

— Disons en ce cas qu’il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamnons en ce cas Monsieur [B] [C] à payer à Monsieur [H] [U] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle à compter de la résiliation du bail, une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixés, tels qu’ils auraient subsistés si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise, et ce jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés ;

ET PAR AILLEURS

Ordonnons à Monsieur [H] [U] de transmettre à Monsieur [B] [C] le dossier de diagnostic technique du bien loué dans sa version du 1er août 2020, date du contrat de bail ;

Rejetons la demande d’astreinte de Monsieur [B] [C] ;

Rejetons la demande d’expertise de Monsieur [B] [C] ;

Condamnons Monsieur [B] [C] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer ;

Condamnons Monsieur [B] [C] à payer à Monsieur [H] [U] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi que le justifie l’équité ;

Rejetons les autres demandes pour le surplus ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 29 avril 2025.

Le Greffier Le Juge