COUR D’APPEL DE, [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00288 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KCE4

Minute N° : 26/00289

JUGEMENT DU 24 Mars 2026

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

Madame, [P], [I], [T]

née le 21 Avril 1962 à, [Localité 2] (Isère),

[Adresse 1],

[Localité 3]

représentée par M^e Carine REDARES, avocat au barreau D’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Monsieur, [C], [W]

né le 16 Mai 1964 à, [Localité 4] (13),

[Adresse 2],

[Localité 5]

représenté par M^e Céline BERBIGUIER, avocat au barreau D’AVIGNON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier,

DEBATS : 3/2/26

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 avril 2018 Madame, [P], [T] a consenti à Monsieur, [C], [W] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé, [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 590,00 euros outre 10 euros de provisions sur charges.

Par exploit de commissaire de justice en date du 07 novembre 2024, Madame, [P], [T] a fait délivrer à Monsieur, [C], [W], un commandement de payer une somme de 5.400,00 euros, correspondant aux loyers et charges impayés du mois de février 2024 au mois d’octobre 2024 compris.

Ce commandement visait également à fournir une attestation en cours de validité du logement loué. Pour information, une attestation d’assurance concernant les années 2023,2024 et 2025 a été remis par le locataire le 24 janvier 2025.

En l’absence de paiement des sommes réclamées, Madame, [P], [T] a fait assigner Monsieur, [C], [W], devant le juge chargé des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Avignon, par exploit du 07 mai 2025, aux fins de voir :

Condamner Monsieur, [C], [W] au paiement de la somme de 8.400,00 euros arrêtée au 04 avril 2025, à parfaire, au titre de l’arriéré de loyers, avec intérêt au taux légal à compter de la présente assignation ;Ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du Code Civil ;

Tenant le défaut de régularisation de cette situation,

A titre principal,

— Juger que Monsieur, [C], [W] a manqué à ses obligations contractuelles ;

Et en conséquence,

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail verbal entre les parties avec entrée dans les lieux au 1er mai 2018, à effet au jugement à intervenir ;

— Ordonner, en conséquence, l’expulsion de Monsieur, [C], [W], ainsi que de tous occupants de son chef, et dire qu’il sera procédé par tous moyens et si besoin est, avec le concours de la force publique ;

— Fixer à une somme équivalente au montant du loyer l’indemnité d’occupation due mensuellement par Monsieur, [C], [W] à compter de la signification de la décision à intervenir, jusqu’à complète libération des lieux ;

A titre subsidiaire, si des délais de paiements étaient accordés,

Cantonner de manière raisonnable les délais de paiement accordés ;

En tout état de cause, outre la condamnation à l’arriéré,

Condamner Monsieur, [C], [W] à verser à Madame, [P], [T] la somme de 2.000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code procédure civile ;Condamner Monsieur, [C], [W] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais du commandement de payer du 07 novembre 2024 ;Rappeler que la décision à intervenir sera exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Après un renvoi, l’affaire est retenue à l’audience du 03 février 2026, lors de laquelle Madame, [P], [T] comparait représentée et sollicite oralement le bénéfice de ses dernières écritures soit :

Constater que Monsieur, [C], [W] doit, à titre d’arriéré locatif, à Madame, [P], [T] la somme de 10.800,00 euros, arrêtée au 02 février 2026 ;

Juger que Monsieur, [C], [W] a manqué à ses obligations contractuelles ;

Concernant la dette locative,

Accorder les délais de paiement sollicités, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, VI, 1°, dans l’attente que la commission statue ;

Concernant la demande de résiliation du bail et d’expulsion corrélative,

A titre principal,

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail verbal entre les parties avec entrée dans les lieux au 1er mai 2018, à effet au jugement à intervenir ;

— Ordonner, en conséquence, l’expulsion de Monsieur, [C], [W] ainsi que de tous occupants de son chef, et dire qu’il sera procédé par tous moyens et si besoin est, avec le concours de la force publique ;

— Fixer à une somme équivalente au montant du loyer l’indemnité d’occupation due mensuellement par Monsieur, [C], [W] à compter de la signification de la décision à intervenir, jusqu’à complète libération des lieux ;

A titre subsidiaire,

— Statuer ce que de droit concernant la demande de suspension de la résiliation et de l’expulsion corrélative ;

— Juger que cette suspension prendra fin dès le premier impayé du loyer et des charges courants ;

— Rejeter les demandes reconventionnelles de Monsieur, [C], [W] ;

Concernant les demandes reconventionnelles,

Rejeter la demande de condamnation de Madame, [P], [T] au paiement de la somme de 3.000,00 euros au titre du préjudice moral et de jouissance de Monsieur, [C], [W] ;Rejeter la demande de compensation de cette somme avec les sommes dues au titre de l’arriéré locatif ;

En tout état de cause, outre la condamnation à l’arriéré,

Rejeter toutes demandes, fins, ou conclusions contraires aux présentes ;Condamner Monsieur, [C], [W] à verser à Madame, [P], [T] la somme de 2.000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code procédure civile ;Condamner Monsieur, [C], [W] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais du commandement de payer du 07 novembre 2024 ;Rappeler que la décision à intervenir sera exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Au soutien de ses prétentions, Madame, [P], [T] expose que le locataire n’est toujours pas à jour du règlement de ses loyers, pour une dette locative totale de 10.800,00 euros en février 2026. En ne réglant pas son loyer, le locataire n’a pas respecté l’une de ses obligations principales ce qui doit entrainer la résiliation judiciaire de son bail, malgré les règlements effectués suite à la présente procédure, dont le dernier juste avant l’audience.

Elle indique en outre que la procédure de surendettement en cours n’a pas d’incidence systématique sur la demande de résiliation judiciaire du bail et d’expulsion corrélative, mais est soumis à l’appréciation du juge et à la bonne ou mauvaise foi du locataire.

Concernant les demandes reconventionnelles de Monsieur, [W], et notamment la demande au titre du préjudice de jouissance, Madame, [T] rejette tous les arguments allégués par le locataire : elle indique avoir réalisé tous les travaux nécessaires pour que le logement soit décent et ajoute que les délais jugés trop longs sont dus à l’intervention nécessaire du syndicat de l’immeuble dans le cadre d’une copropriété.

Monsieur, [C], [W], comparait représenté, et sollicite oralement le bénéfice de ses dernières écritures soit :

Sur le montant de la dette :

Entendre fixer le montant de la dette locative de Monsieur, [W] tel que chiffré par la demanderesse ;Condamner la demanderesse au paiement de la somme de 3.000,00 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice, moral et de jouissance, subi par Monsieur, [W],Ordonner la compensation de cette somme avec les sommes dues au titre des loyers ;Ordonner des délais de paiement jusqu’au prononcé de la décision d’approbation du plan conventionnel de redressement de la commission de surendettement ;Sur l’expulsion :

Suspendre les effets de la clause résolutoire et débouter Madame, [T] de sa demande de prononcé d’expulsion,Condamner la demanderesse au paiement de la somme de 1.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur, [C], [W] sollicite des délais de paiement afin de solder sa dette locative ; il ajoute qu’il a entamé une procédure de surendettement, laquelle, si elle aboutissait, empêcherait la bailleresse de le poursuivre en paiement. Au titre de son préjudice de jouissance, il expose que la bailleresse n’a pas respecté son obligation d’entretien du logement puisque celui-ci serait mal isolé entrainant une surconsommation électrique. Il indique également qu’il y aurait des débordements des égouts ce qui aurait entrainé un problème d’hygiène évident. Il sollicite en conséquence la somme de 3.000,00 euros de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance.

Le diagnostic social et financier fourni au tribunal par la Préfecture de Vaucluse indique que le locataire a 61 ans, est retraité et vit seul. Il a un emploi en tant que vendeur qui lui rapporte environ 2.000,00 euros par mois. Il a une fille de 21 ans qui vit en alternance chez lui et sa mère. Il y a quelques années, sa société a fait faillite puis a été liquidée ce qui a engendré d’importants problèmes financiers. Il est proposé des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois, dans l’attente d’une éventuelle procédure de surendettement, pour éviter l’expulsion.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 mars 2026.

Toutes les parties ayant comparu, le présent jugement susceptible d’appel, sera rendu contradictoirement en application de l’article 467 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que « le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens, cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties. Le jugement doit être motivé, il énonce la décision sous forme de dispositif », il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action :

Aux termes de l’article 24 III de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable en l’espèce, l’assignation doit être notifiée à la préfecture du, [Localité 6] ce qui a été le cas en l’espèce par courrier électronique enregistré le 12 mai 2025 soit au moins six semaines avant la première audience.

En outre la bailleresse justifie avoir avisé la CCAPEX de la situation d’impayés locatifs le 12 novembre 2024.

La demande de résiliation du bail sera ainsi déclarée recevable.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

L’article 1224 du Code civil que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 rappelle l’obligation incombant au locataire de payer ses loyers et charges courantes.

De plus, l’article 1728 du Code civil dispose que le preneur à bail est tenu d’user paisiblement de la chose louée et de payer le prix du bail au terme convenu.

En l’espèce, la demanderesse sollicite la résiliation du contrat de bail conclu au bénéfice de Monsieur, [C], [W] au vu d’un manquement grave de ce dernier à son obligation de s’acquitter des loyers et charges inhérentes au bail.

Il ressort du contrat de bail signé entre les parties que Monsieur, [C], [W] s’est obligé à verser à la bailleresse un loyer de 600,00 euros charges comprises.

Faute de respect par le locataire de s’acquitter de cette obligation, la demanderesse a fait notifier au défendeur un commandement de payer les loyers en date du 07 novembre 2024 démontrant une dette locative d’un montant de 5.400,00 euros.

Malgré cette sommation, Monsieur, [C], [W] ne s’est pas acquitté des sommes dues au titre de son contrat de location, si bien que la dette a continué de croître, atteignant 8.400,00 euros à la date de l’assignation. A la date de l’audience, soit le 03 février 2026, cette dette s’élevait à 10.800,00 euros.

Il est de jurisprudence constante que l’irrégularité dans le paiement des loyers et charges par le locataire est de nature à justifier la résiliation judiciaire du bail d’habitation.

Ainsi, et bien que le défendeur ait repris le règlement des loyers courants depuis peu, il y a lieu, au vu de l’importance des manquements constatés, de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail à compter de la présente décision.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif :

Il résulte de la combinaison des articles 1728 2° du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations contractuelles du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, malgré le commandement de payer et l’assignation, la dette locative n’est pas parvenue à se résorber entièrement, et à l’audience du 03 février 2026, celle-ci s’élevait encore à 10.800 euros, malgré un début d’apurement de la dette.

Le défendeur, représenté à l’audience, ne conteste pas ce dernier décompte.

Ainsi, Monsieur, [C], [W] sera condamné à régler à Madame, [P], [T] la somme de 10.800 euros correspondant à la dette locative arrêtée au 03 février 2026, terme de février 2026 inclus, avec intérêts aux taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement :

Aux termes de l’article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Par ailleurs, il résulte d’une lecture combinée des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1343-5 du Code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur et même d’office, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Il résulte du même texte que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire et à condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

*

En l’espèce, l’examen du dernier décompte produit lors de la dernière audience démontre que, bien que la dette de loyer soit très importante, des versements ont été effectué en :

juillet 2025 : 200,00 euros, août 2025 : 200,00 euros, septembre 2025 : 200,00 euros, octobre 2025 : 600,00 euros, novembre 2025 : 600,00 euros,décembre 2025 : 200,00 euros, janvier 2026 : 600,00 euros et février 2026 : 600,00 euros.

Le bailleur a exprimé de ce fait qu’il ne s’opposait pas à des délais de paiement. En l’espèce, le locataire a proposé des échéances mensuelles de 100,00 euros sur 36 mois. De plus, au vu de la saisine de la Commission de surendettement il est possible qu’une partie des dettes du locataire soit effacée afin qu’il puisse solder le montant restant de la dette plus facilement.

Dès lors, il y a lieu d’accorder à Monsieur, [C], [W] un délai de paiement de 36 mois par versements mensuels de 100,00 euros les trente-cinq premiers mois, le solde au trente-sixième mois, selon des modalités qui seront précisées au dispositif du présent jugement.

Par application de l’article 24 précité, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la résiliation seront suspendus, comme sollicité par le défendeur. Si le requis se libère dans le délai et selon les modalités fixées, la résiliation sera réputée ne pas être acquise et celui-ci ne sera pas expulsé.

En revanche, si Monsieur, [C], [W] ne respecte pas les délais accordés ou s’il ne règle pas l’intégralité du loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la résiliation judiciaire sera réputée acquise.

Dans cette hypothèse, son expulsion sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution. Par ailleurs, il sera condamné à payer à la bailleresse, à titre provisionnel et d’indemnité d’occupation, en application de l’article 1240 du Code civil et à compter de la résiliation du bail, une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixes tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise.

Sur la demande indemnitaire reconventionnelle au titre du trouble de jouissance :

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention

Aux termes de l’article 1240 du Code civil détermine que : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ”.

*

En l’espèce, Monsieur, [C], [W] indique que son logement est mal isolé, ce dont il aurait informé à de nombreuses reprises sa bailleresse, cette mauvaise isolation engendrant des factures d’électricité très importantes.

Madame, [T], éléments de preuves à l’appui, démontre pour sa part avoir mis en place de nombreux travaux afin de mettre en place une meilleure isolation du logement, antérieurement à la date du bail mais également par des démarches postérieures (travaux de rénovation des combles mis à l’ordre du jour des assemblées générales de copropriétaires en 2022 et 2023)

De plus, le locataire ne fournit aucune facture prouvant cette surconsommation, ni aucune demande directe à l’encontre de sa bailleresse sur ce point.

Enfin, il convient de relever que si Monsieur, [W] a lui-même demandé une intervention pour une isolation des combles, celle-ci n’a pu être effectuée puisqu’il n’a pas permis à l’entreprise de rentrer dans le logement. De ce fait, le trouble de jouissance issu de la mauvaise isolation du logement ne saura être retenu.

Concernant les débordements d’égouts affectant les parties communes, ce dont argue également le défendeur pour justifier réparation de son préjudice, il n’est pas contesté par les deux parties que ces nuisances existent. Monsieur, [W] ne démontre pas cependant que ce désordre qui trouve sa source dans les parties communes de l’immeuble affecte le logement lui-même. De plus, la bailleresse démontre, par les pièces produites aux débats (vote en assemblée générale des copropriétaires en 2024, multiples relances) toutes les diligences ont été accomplies par la propriétaire et le syndicat de l’immeuble afin de remédier à cette situation.

De ce fait, le trouble de jouissance issu des débordements dégouts ne saura non plus être retenu.

La demande d’indemnisation de Monsieur, [C], [W] en raison de son préjudice de jouissance sera ainsi rejetée, faute d’élément probant suffisant sur la réalité desdits troubles comme de la faute (ou de l’abstention fautive) du bailleur.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur, [C], [W] qui succombe en partie à l’instance sera condamné aux entiers dépens en ce compris le coût de commandent de payer.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue au dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office pour des raisons tirées des même considérations dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

L’équité commande en l’espèce de condamner le défendeur à verser une somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles que Madame, [P], [T] a pu exposer pour la présente procédure.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande de résiliation formée par Madame, [P], [T] concernant le logement à usage d’habitation situé :, [Adresse 4] – loué par Monsieur, [C], [W] selon contrat de bail en date du 27 avril 2018 ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail liant les parties aux torts et griefs exclusifs du locataire pour défaut de paiement des loyers et des charges, et ce, à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur, [C], [W] à payer à Madame, [P], [T] au titre de l’arriéré locatif la somme de 10.800 euros, selon décompte arrêté au 03 février 2026 et terme de février 2026 inclus, avec intérêts aux taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur, [C], [W] à se libérer de cette somme sur une durée de 36 mois par versements mensuels de 100,00 euros les trente-cinq premiers mois, le solde au trente-sixième mois et, sauf meilleur accord des parties, le premier versement devant intervenir le cinquième jour du mois suivant la signification du présent jugement, puis le 10 de chaque mois, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers ;

DIT que les effets de la résiliation judiciaire sont suspendus durant l’exécution desdits délais de paiement ;

DIT qu’en cas de respect des délais de paiement, la résiliation judiciaire sera réputée ne jamais avoir été prononcée ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article 1343-5 alinéa 4 du code civil, ces délais suspendent les voies d’exécution ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance, ou du loyer courant à sa date d’exigibilité:

• la totalité de la somme restante due sera immédiatement exigible,

• la résiliation judiciaire du bail retrouvera son plein effet,

• dans ce cas, à défaut de départ volontaire de Monsieur, [C], [W] des lieux, et deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde-meuble désigné par les expulsés ou à défaut par le bailleur,

• Monsieur, [C], [W] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, avec indexation ;

DIT que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture du, [Localité 6] ;

DEBOUTE Monsieur, [C], [W] de sa demande d’indemnisation au titre de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Monsieur, [C], [W] à verser à Madame, [P], [T] une somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles que cette dernière a pu exposer pour la présente procédure, ainsi que le commande l’équité ;

CONDAMNE Monsieur, [C], [W] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le commandement de payer du 07 novembre 2024 ;

REJETTE les autres demandes pour le surplus.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 24 mars 2026,

Le présent jugement a été signé par Madame Amandine GORY, Vice-présidente chargée du contentieux de la protection et par Madame Hélène PRETCEILLE, greffier.

Le Greffier Le Juge