TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

MINUTE N° 2025/465

AFFAIRE : N° RG 24/00523 – N° Portalis DBYA-W-B7I-E3ORR

Copie à :

Maître Katia FISCHER

prefecture

Copie exécutoire à :

OPH [Localité 9] MEDITERRANEE HABITAT

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 09 Mai 2025

DEMANDEUR :

OPH [Localité 9] MEDITERRANEE HABITAT

inscrit au RCS de [Localité 9] sous le n° 478 182 231

pris en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 12]

[Adresse 10]

[Localité 8]

Représenté par M [NF], muni d’un pouvoir

DÉFENDERESSE :

Madame [G] [M]

née le 07 juin 1979 à [Localité 9]

[Adresse 4]

[Adresse 11] [Adresse 2]

[Localité 8]

Représentée par Maître Katia FISCHER de la SELARL FISCHER ET ASSOCIES, avocats au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

Magistrat ayant délibéré : Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection

DÉBATS :

Audience publique du 14 Mars 2025

DECISION :

contradictoire, en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 09 Mai 2025 par Céline ASTIER-TRIA, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 octobre 2011, l’Etablissement Public Industriel et Commercial l’Office Public de l’Habitat [Localité 9] MEDITERRANEE HABITAT (ci-après dénommé l’EPIC OPH [Localité 9] MEDITERRANEE HABITAT) a donné à bail à Madame [G] [M] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 5] ([Adresse 7]), pour un loyer initial mensuel de 320,83 € hors charges. Par contrat en date du 04 juin 2012, l’EPIC OPH [Localité 9] MEDITERRANEE HABITAT a donné à bail à Madame [G] [M] un local n°2041 type box pour un loyer mensuel de 36,84 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2024, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, l’EPIC OPH BEZIERS MEDITERRANEE HABITAT a assigné Madame [G] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de céans aux fins de :

dire et juger que Madame [G] [M] est à l’origine de troubles de voisinage répétés ; prononcer la résiliation des baux en date des 27 octobre 2011 et 04 juin 2012 conclus entre les parties à compter de la date de la décision à intervenir ; ordonner l’expulsion de la locataire et de tous les occupants de son chef des lieux occupés, avec le concours de la force publique ; condamner Madame [G] [M] au paiement des sommes suivantes :une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges dus à compter de la résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux ;800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement du 01er juillet 2022.A l’audience du 14 mars 2025, l’EPIC OPH [Localité 9] MEDITERRANEE HABITAT, régulièrement représenté par Monsieur [MK] [NF] muni d’un pouvoir à cet effet, maintient l’intégralité de ses demandes.

Il explique pour l’essentiel en se fondant sur les articles 7 de la loi du 6 juillet 1989, 1728 et 1729 du code civil, et en se référant à diverses plaintes et témoignages des autres résidents, que la locataire manque à son obligation d’user paisiblement des locaux loués et ce malgré un commandement d’avoir à cesser les troubles en date du 1 er juillet 2022 et différentes tentatives de conciliation.

Madame [G] [M], représentée par son conseil, sollicite le rejet de l’ensemble des demandes de l’OPH [Localité 9] MEDITERRANEE HABITAT et l’octroi d’un délai d’un an pour quitter les lieux ainsi que la condamnation de l’OPH [Localité 9] MEDITERRANEE HABITAT au paiement de la somme de 800,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

En réplique, elle soutient qu’elle n’est pas responsable des troubles de voisinage qui lui sont imputés et qu’aucun élément n’est versée aux débats quant à ces allégations fallacieuses.

Si par extraordinaire le tribunal faisait droit aux demandes de l’OPH BEZIERS MEDITERRANEE HABITAT, elle sollicite un délai d’un an pour quitter les lieux compte-tenu de sa situation de mère célibataire d’une jeune enfant et disposant de faibles ressources.

L’affaire a été mise en délibéré au 09 mai 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation judiciaire

Selon l’article 6-1 de loi du 6 juillet 1989, après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux.

Selon les articles 1728 1 et 7 b) de la même loi, le locataire est tenu d’une obligation d’user paisiblement des lieux loués suivant la destination du bail, ce qui implique pour le preneur d’user du bien loué raisonnablement c’est-à-dire en respectant à la fois la destination des lieux ainsi que la tranquillité de son voisinage.

Les troubles anormaux de voisinage contreviennent aux dispositions précitées.

La responsabilité pour trouble anormal de voisinage est une responsabilité sans faute dont la mise en œuvre suppose la preuve d’une nuisance excédant les inconvénients normaux de voisinage, en fonction des circonstances et de la situation des lieux. Ce caractère anormal s’apprécie objectivement.

Pour être anormal, le trouble de voisinage doit être permanent, durable ou répétitif.

En application des articles 1224, 1728 et 1353 du code civil, il incombe au bailleur de prouver la gravité des fautes du locataire dans l’exécution du contrat de bail, justifiant le prononcé de la résiliation de ce bail.

Au cas présent, l’EPIC OPH [Localité 9] MEDITERRANEE HABITAT produit aux débats notamment :

— un commandement d’avoir à cesser les troubles visant la clause résolutoire du 01er juillet 2022 qui indique que les nuisances sonores et sanitaires causées par le chien de la locataire ainsi que l’écoute de musique à un volume élevé à des heures tardives troublent la tranquillité des résidents environnants ;

— une attestation de témoin du 03 février 2022 de Monsieur [AD] [E] qui indique que des excréments jonchent le balcon de Madame [M]. Monsieur [E] joint une photographie du balcon litigieux sur laquelle apparaissent des excréments ;

— une mise en demeure du 27 avril 2023 adressée à Madame [G] [M] qui indique que les excréments du chien de cette dernière régulièrement constatés sur son balcon, sans que la locataire effectue le nettoyage nécessaire, troublent la tranquillité des résidents ;

— une attestation de témoin du 24 février 2024 de Monsieur [A] [N] qui indique que des chiens aboient l’après-midi et jusqu’au soir ;

— une pétition du 17 avril 2024 des résidents de l’immeuble sis [Adresse 3]), résidence voisine de l’immeuble sis [Adresse 6]) qui indique que des aboiements troublent la tranquillité des résidents ;

— la mise en demeure du 28 mai 2024 qui indique que les deux chiens de la locataire et les problématiques sanitaires en lien avec l’entretien et le nettoyage du balcon troublent la tranquillité des résidents ;

— une attestation de témoin du 07 août 2024 de Madame [UK] [WK] épouse [DR] et Monsieur [H] [DR] indique que les nuisances sont constantes depuis deux ans. Ils indiquent que les chiens appartenant à Madame [G] [M] sont régulièrement sur son balcon ce qui est source de nuisances sonores, que le balcon n’est pas nettoyé par la locataire et que des excréments sont régulièrement constatés. Ils indiquent enfin que madame [G] [M] écoute de la musique à un niveau élevé à des heures tardives ;

— une attestation de Madame [B] [L] du 08 août 2024 qui indique que les chiens de Madame [G] [M] occasionnent des nuisances sanitaires et sonores ;

— deux attestations de témoin des 12 août 2024 et 20 novembre 2024 de Madame [Y] [W] épouse [P] qui indiquent que des chiens sont présents sur le balcon d’un résident et aboient de manière continue ;

— deux attestations es 12 août 2024 et 20 décembre 2024 de Monsieur [O] [F] qui indiquent que des chiens logés dans le bâtiment situé en face du sien aboient de manière continue ;

— une attestation de témoin du 19 août 2024 de Monsieur [NC] [V] qui indique que les aboiements de deux chiens provenant de la résidence située en face de la sienne troublent sa tranquillité ;

— deux attestations de témoin des 20 août 2024 et 28 octobre 2024 de Monsieur [J] [YZ] qui indiquent que des aboiements proviennent du bâtiment avoisinant ;

— une attestation de témoin du 27 août 2024 de Madame [WH] [I] qui indique que des aboiements proviennent de l’immeuble situé en face du sien ;

— deux attestations de témoin des 28 août 2024 et 25 octobre 2024 de Madame [RW] [T] qui indiquent que les chiens de Madame [G] [M] aboient de manière continue ;

— une attestation de témoin du 25 octobre 2024 de Madame [IR] [OZ] qui indique que deux chiens sont enfermés sur un balcon et aboient de manière continue ;

— une attestation de témoin du 21 novembre 2024 de Madame [UN] [S] veuve [IB] qui indique que deux chiens sont laissés sur un balcon et aboient de manière continue. Elle ajoute constater la présence d’excréments sur le balcon ;

— une attestation de témoin du 24 novembre 2024 de Madame [UK] [WK] épouse [DR] et Monsieur [H] [DR] qui indique que les chiens de Madame [G] [M] aboient lorsque cette dernière quitte le logement et lorsqu’ils aperçoivent des passants.

Madame [G] [M] produit au débat une attestation de témoin de Madame [C] [Z] du 28 mars 2024 qui indique qu’elle n’a jamais constaté de signes de maltraitance sur les chiens de Madame [G] [M], une attestation de témoin de Monsieur [K] [U] du 26 mars 2024 qui indique que le 14 mars 2024, une personne s’est présentée à son domicile afin d’accéder au balcon de Madame [G] [M] par son appartement et de récupérer les chiens de cette dernière, une attestation de témoin de Madame [AR] [X] du 01er février 2025 qui indique que Madame [G] [M] nettoie régulièrement sa terrasse et lorsqu’elle constate la présence d’excréments, une attestation de témoin de Monsieur [D] [R] du 15 janvier 2025 qui indique qu’il est devenu propriétaire des chiens de Madame [G] [M] depuis le 27 janvier 2025.

Pour autant les éléments au dossier évoqués ci-avant produits l’EPIC OPH [Localité 9] MEDITERRANEE HABITAT rapportent des comportements constituant des manquements graves et répétés de Madame [G] [M] à son obligation de jouissance paisible.

Au regard des faits, il convient donc de prononcer la résiliation du contrat de location liant les parties aux torts exclusifs de la locataire avec effet à la date du présent jugement et d’ordonner son expulsion des lieux, ainsi qu’il sera dit au dispositif.

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résolution du bail, il convient de la condamner au paiement d=une indemnité d=occupation mensuelle d=un montant équivalent à celui dû en cas de poursuite du contrat.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l=étaient le loyer et les charges, et ne cessera d=être due qu=à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’EPIC OPH [Localité 9] MEDITERRANEE HABITAT ou à son mandataire.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, au soutien de sa demande de délai pour quitter les lieux d’un an, Madame [G] [M] justifie de sa qualité de mère célibataire d’une jeune enfant et de faibles ressources.

L’EPIC OPH [Localité 9] MEDITERRANEE HABITAT reste taisant sur cette demande.

La situation précaire de Madame [G] [M] justifie de lui accorder un délai de quitter les lieux qui sera ramené à de plus justes proportions compte tenu des circonstances de l’affaire.

Par conséquent, un délai de six mois sera octroyé à Madame [G] [M] afin d’organiser son départ du logement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [G] [M] succombant à la présente instance, sera condamnée aux dépens de l’instance, qui comprendront les frais du commandement du 01er juillet 2022.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

La disparité des situations économiques respectives des parties commande qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation des contrats de baux conclus les 27 octobre 2011 et 04 juin 2012 entre l’Etablissement Public Industriel et Commercial l’Office Public de l’Habitat [Localité 9] MEDITERRANEE HABITAT et Madame [G] [M] concernant le bien à usage d’habitation sis [Adresse 5] [Localité 1], et le local n°2041 situé à la même adresse, aux torts exclusifs de Madame [G] [M],

ORDONNE en conséquence à Madame [G] [M] de libérer les lieux et de remettre les clés à l’office public de l’habitat Hérault Logement dans le délai de six mois à compter de la signification de la présente décision,

DIT qu’à défaut pour Madame [G] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans le délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, l’office public de l’habitat Hérault Logement pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

Dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [G] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du présent jugement et jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Madame [G] [M] aux dépens qui comprendront le commandement du 01er juillet 2022,

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le NEUF MAI DEUX MILLE VINGT CINQ, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

La Greffière, La Juge des Contentieux de la Protection