TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

MINUTE N° 2026/436

AFFAIRE : N° RG 25/00667 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E34MB

Copie à :

Maître [P] [X]

Copie exécutoire à :

Maître Isabelle BAYSSET

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 12 Mai 2026

DEMANDERESSE :

S.A. CITE JARDINS

RCS [Localité 2] n°600 800 825

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Maître Isabelle BAYSSET de la SCP MARGUERIT – BAYSSET – RUFFIE, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEURS :

Monsieur [Y] [B]

né le 21 septembre 1992 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 5]

(Bénéficie de l’aide juridictionnelle totale selon décision du 26 février 2026)

Association GERANTO SUD

[Adresse 4]

[Localité 6]

en sa qualité de curateur de Monsieur [Y] [B]

Représentés par Maître Jean-françois ANDUJAR de la SCP 2A 2C, avocats au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Président : Romain VINET, Juge placé, délégué au tribunal judiciaire de Béziers par ordonnance du 11 décembre 2025 de monsieur le Premier Président de la Cour d’appel de Montpellier, chargé des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

Magistrat ayant délibéré : Romain VINET, Juge placé

DÉBATS :

Audience publique du 13 Mars 2026

DECISION :

contradictoire, en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 12 Mai 2026 par Romain VINET, juge placé au tribunal judiciaire de Béziers, chargé des contentieux de la protection, assisté de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSE DU LITIGE

Vu contrat de bail du 21 septembre 2023 concernant un logement situé [Adresse 2] à [Localité 1], consenti par la SA CITE JARDINS à monsieur [Y] [B] ;

Vu le jugement du juge des tutelles du tribunal judiciaire de Béziers ordonnant une mesure de curatelle renforcée à l’égard de monsieur [Y] [B] ;

Vu les actes d’assignation du 9 décembre et du 4 décembre 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béziers de la SA CITE JARDINS à l’encontre de monsieur [Y] [B] et l’association GERANTO SUD aux fins de voir prononcer la résiliation du bail pour manquements répétés de monsieur [Y] [B] à son obligation de jouissance paisible des locaux et de voir ordonner son expulsion et le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation équivalent au loyer majoré des charges jusqu’à la libération effective des locaux et le condamner au entiers dépens ainsi qu’au règlement de la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les dernières conclusions de la SA CITE JARDINS déposées et reprises oralement à l’audience des plaidoiries du 13 mars 2026 aux termes desquelles elle soutient ses demandes initiales outre la recevabilité de son action et la condamnation du locataire à la somme de 2323,80 euros au titre des dégâts matériels et 3313,12 euros au titre de la perte locative. Enfin, elle s’oppose à l’octroi de délai pour quitter le logement.

Vu les dernières conclusions de monsieur [Y] [B] et l’association GERANTO SUD déposées et reprises oralement à l’audience des plaidoiries du 13 mars 2026 aux termes desquelles ils demandent de déclarer la SA CITE JARDINS irrecevable pour défaut de tentative préalable de conciliation et subsidiairement la débouter des ses demandes. A titre infiniment subsidiaire, lui accorder un an de délai à compter de la signification du jugement pour quitter le logement

Vu l’article 455 du code de procédure civile,

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2026

MOTIFS

SUR LA RECEVABILITE DE L’ACTION

Selon l’article 750-1 du code de procédure civile, En application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Le locataire soutient que s’agissant d’une action relative à un trouble du voisinage, l’article précité est applicable. Or, l’action ne concerne pas un trouble du voisinage, laquelle, par ailleurs ne relève pas de la compétence du juge des contentieux de la protection, mais une action en résiliation du contrat de bail pour inexécution de ses obligations contractuelles.

En conséquence, l’action est recevable

SUR LA RESILIATION DU BAIL

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Selon l’article 7 (b) de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Selon l’article 6-1 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux.

Selon l’article 1128 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, il ressort d’une dizaine d’attestations circonstanciées de voisins produites et régulières en la forme qu’il est reproché à monsieur [Y] [B] divers manquements : violence, dégradation, bruit, hurlement, insultes, mendicité, problème d’hygiène à de nombreuses reprises sur plusieurs reprises. Il est précisé que ce comportement répété compromet la sécurité, la santé et la tranquillité du voisinage ce qui a poussé certains voisins à déménager ainsi qu’il en ressort du courrier du 4 février 2026.

Il est également produit deux plaintes du 15 et 16 décembre 2025 concernant des dégradations et des violences commises par monsieur [Y] [B], un SDF est un locataire suite à un problème de tapage nocturne. Enfin, une troisième plainte a été déposée par le bailleur e auprès du procureur de la République le 19 décembre 2025 concernant des agressions et nuisances sonores commises par le locataire.

Une main courante a également été déposée le 16 février 2026 d’un voisin concernant le tapage nocturne et diurne, les problèmes d’hygiènes.

Compte tenu des différentes plaintes, le bailleur a convoqué par courrier du 24 juillet 2025 monsieur [Y] [B] à un entretien. Cet entretien a donné lieu à un engagement écrit du locataire comme suit : « je m’engage à : arrêter la musique le soir et mettre un casque en journée ; ne pas accueillir des personnes extérieures à la résidence et créant un trouble de voisinage ; remettre en état de propreté mon logement ». Il a ensuite été mis en demeure par courrier du 9 septembre 2025 de respecter la propreté des parties communes

Il apparaît, que malgré cet engagement n’a pas permis de mettre fin au trouble. En outre, la sincérité de ces attestations ne sont pas contestées.

L’existence d’une mesure de protection au bénéfice du locataire, curatelle renforcée, n’est pas de nature à l’exonérer de ses obligations d’utiliser paisiblement le logement.

Le locataire a donc failli à son obligation d’usage paisible des lieux loués, justifiant que la résiliation judiciaire du bail soit prononcée.

SUR LES CONSEQUENCES DE LA RESILIATION DU BAIL

Selon l’article Selon l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution, sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.

Selon l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Selon l’article L.412-3 du même code, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Du fait de la résiliation du contrat de bail, il convient d’ordonner par voie de conséquence l’expulsion de tout occupant.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Monsieur [Y] [B] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée 493,83 euros, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Toutefois, compte tenu de la situation du majeur protégé, et de la nécessité pour lui d’être assisté dans la recherche d’un nouveau logement et la signature d’un nouveau bail, il convient de lui octroyer un délai d’un mois pour libérer les lieux suivant la signification à compter de la signification du présent jugement

SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Pour justifier des dommages imputables à monsieur [Y] [B] il est produit trois devis du 11 novembre 2025, du 23 décembre 2025 et du 29 décembre 2025 concernant divers travaux dans les parties communes.

Si la nécessité de ces travaux ne sont pas remis en cause, leur lien de causalité avec le comportement de monsieur [Y] [B] n’est pas établi.

En effet, hormis le devis du 12 novembre 2025 pour un montant de 275 euros qui correspond à la mise en demeure adressée au locataire suite à des dégradation sur sa porte d’entrée, aucune attestation ni pièce produite au débat ne permettent d’identifier les dégâts dont il est demandé réparation alors que, s’agissant d’une résidence avec des parties communes, ces dégradations pourraient avoir une autre origine.

Monsieur [Y] [B] sera condamné à payer la somme de 275 euros à la SA CITE JARDINS au titre de son préjudice matériel.

Les locataires, les époux [I], ont adressé leur préavis au motif du comportement de monsieur [Y] [B]. Ce départ a nécessairement causé un préjudice constitué par la perte locative, dont l’étendu n’est pas justifié, le bailleur ne justifiant pas avoir passé une annonce concernant l’appartement et ne pas avoir été en mesure de la relouer. La somme de 828,28 euros sera octroyée.

SUR LES AUTRES DEMANDES

o Sur les dépens

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [Y] [B], succombant, supportera les dépens de l’instance.

o Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il convient à ce titre de condamner monsieur [Y] [B] à payer à la SA CITE JARDINS la somme de 800 euros.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

Prononce la résiliation du bail du 21 septembre 2023 passé entre la SA CITE JARDINS et monsieur [Y] [B] portant sur un logement situé [Adresse 2] à [Localité 1] ;

Accorde à monsieur [Y] [B] un délai d’un mois, à compter de la signification du présent jugement, pour libérer le logement situé [Adresse 2] à [Localité 1] de tous les occupants et biens de son chef ;

Ordonne, à défaut de départ volontaire des lieux à l’expiration de ce délai, l’expulsion de monsieur [Y] [B] et de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, au besoin avec le concours de la force publique ;

Condamne monsieur [Y] [B] à payer à la SA CITE JARDINS une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 260 euros à compter de la présente décision et jusqu’à complète libération des lieux ;

Rappelle qu’à défaut d’enlèvement des meubles par monsieur [Y] [B], il y sera procédé à ses frais dans les conditions prévues aux articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne monsieur [Y] [B] à payer à la SA CITE JARDINS, la somme de 275 euros au titre des dommages matériels ;

Condamne monsieur [Y] [B] à payer à la SA CITE JARDINS, la somme de 828,28 euros au titre de la perte locative ;

Condamne monsieur [Y] [B] à payer à la SA CITE JARDINS, la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Condamne monsieur [Y] [B] aux dépens de l’instance.

La greffière Le président