TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

MINUTE N° 2026/79

AFFAIRE : N° RG 25/00174 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3UFB

Copie à :

M^e Zaina AZZABI

prefecture

Copie exécutoire à :

Maître Catherine GAUTHIER

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 16 Janvier 2026

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le n° 824 541 148

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA AVOCATS, avocats au barreau de LYON

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [R]

né le 17 Mars 1975 à [Localité 10]

[Adresse 2]

[Localité 4]

(Bénéficie de l’aide juridictionnelle totale selon décision du 05 aout 2025)

Représenté par M^e Zaina AZZABI, avocat au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Céline ASTIER-TRIA, Juge chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

Magistrat ayant délibéré : Céline ASTIER-TRIA, Juge chargée des contentieux de la protection

DÉBATS :

Audience publique du 21 Novembre 2025

DECISION :

contradictoire, et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 16 Janvier 2026 par Céline ASTIER-TRIA, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 27 novembre 2021 avec prise d’effet au 01er décembre 2021, la société civile immobilière AURET-RUBIO a donné à bail à Monsieur [M] [R] un local d’habitation situé au [Adresse 6], pour un loyer initial mensuel de 360,00 euros outre 30,00 euros de provision sur charges.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution pour le paiement des loyers et charges de Monsieur [M] [R] auprès de la société civile immobilière AURET-RUBIO par acte du 03 décembre 2021.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, selon acte de commissaire de justice en date du 16 avril 2024 a fait signifier à Monsieur [M] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire, ce pour un arriéré locatif d’un montant de 1002 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 février 2025 auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné Monsieur [M] [R] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] aux fins de :

dire et juger recevable et bien fondé l’action de la requérante, de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Monsieur [M] [R] et en conséquence, ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef avec au besoin le concours de la force publique;condamner Monsieur [M] [R] au paiement de la somme de 2135 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 avril 2024 et pour le surplus à compter de la présente assignation, d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération définitive des lieux, ainsi que de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;dire qu’il n’y a pas lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit.A l’audience du 21 novembre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son avocat, a maintenu ses demandes. Elle actualise la dette à la somme de 4865 euros à la date du 16 septembre 2025.

Au visa des articles 1103, 1217, 1231-1, 1124 et 1346 et suivants, 2305 et suivants du code civil ainsi que 24 de la loi du 06 juillet 1989, se fondant sur la quittance subrogative générée par le dispositif Visale, elle entend faire valoir qu’elle a assumé, en lieu et place de la partie défenderesse en qualité de caution, le paiement de ses arriérés locatifs conformément à ses engagements contractuels.

Elle a soutenu que les échéances de remboursement des avances ainsi consenties n’ont pas été honorées, de sorte qu’elle a été contrainte de faire délivrer à la partie défenderesse un commandement de payer la somme et que la dette n’a pas été résorbée dans le délai de deux mois.

A l’audience du 21 novembre 2025, Monsieur [M] [R], représenté par son avocat, dépose son dossier et conclut au bénéfice de ses écritures aux termes desquelles il sollicite de :

— débouter la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de l’intégralité de ses demandes ;

— à titre subsidiaire, accorder à Monsieur [M] [R] les plus larges délais de paiement pour s’en acquitter, soit un délai de 3 ans ;

— à titre reconventionnel, fixer à la somme de 200,00 euros par mois, pour la période allant du 1er février 2023 au 31 mai 2025, l’indemnité due par Monsieur [M] [R] au titre de son préjudice de jouissance du fait du caractère indécent du logement donné à bail ;

— condamner la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à payer à Monsieur [M] [R] la somme de 5600 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi ;

— ordonner la compensation entre le montant des dommages et intérêts alloué à Monsieur [M] [R] au titre du préjudice de jouissance et celles dont il serait éventuellement redevable au titre des loyers et charges impayés ;

En tout état de cause,

— condamner la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à payer à Monsieur [M] [R] la somme de 900 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers dépens ;

— écarter l’exécution provisoire si une condamnation devait être prononcée à l’égard de Monsieur [M] [R].

Au soutien de sa demande de rejet des demandes de résiliation du contrat de bail et d’expulsion formulées par la SAS LOGEMENT SERVICES, Monsieur [M] [R] indique que la demande de résiliation n’a plus d’objet compte tenu du fait qu’il a quitté le logement le 31 mai 2025.

S’agissant de l’arriéré locatif, Monsieur [M] [R] expose qu’il n’est donc pas redevable des sommes dues au titre des loyers et charge à compter du 31 mai 2025. En outre, il indique que la bailleresse a perçu la somme de 2224 euros de la part de la Caisse d’allocations familiales pour la période du 1er janvier au 30 juin 2025 et qu’il s’est abstenu de l’indiquer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sorte que la créance de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est dépourvue du caractère réel et certain. Il ajoute que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICESne déduit pas du montant de sa créance celui correspondant au dépôt de garantie de 360 euros versé lors de l’entrée dans les lieux.

A titre reconventionnel, il sollicite de fixer à 200 euros par mois l’indemnité due par Monsieur [M] [R] au titre de son préjudice de jouissance compte tenu du caractère indécent du logement. Il expose au visa de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 et l’article 1346-5 du code civil, que le caractère indécent du logement a été établi et que la bailleresse n’a pas agi afin de les faire cesser. Il explique avoir subi un préjudice de jouissance constitué du 01er février 2023 au 31 mai 2025. Il déclare qu’il était en droit de suspendre l’exécution de son obligation de régler les loyers et charges dès lors que le logement ne respectait pas les normes de décence. Il ajoute qu’il a dû se résigner à quitter le bien à la fin du mois de mai 2025 eu égard aux désordres affectant sa santé et celle de son fils.

Un diagnostic social et financier a été transmis au greffe. Les ressources disponibles du locataire s’élèvent à 376 euros.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la qualité à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES :

En application des dispositions des articles 2305 et 2306 du Code civil, la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, tant pour le principal que pour les intérêts et frais, et elle est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

L’article 8 du contrat de cautionnement Visale, pris en application de l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre du dispositif Visale prévoit que « en vertu de l’article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l’impayé de loyer, à hauteur du montant des sommes versées. Le bailleur s’engage à ne pas s’opposer aux actions diligentées par la caution, sauf à perdre tout ou partie de ses droits au dispositif Visale. ».

En l’espèce, après divers impayés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, caution, a été enclenchée en recouvrement de l’arriéré dû par Monsieur [M] [R]. Ladite caution a ainsi réglé à la bailleresse le montant de 4890 euros, arrêté dans la quittance subrogative en date du 19 août 2025.

Il convient de constater que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits de la bailleresse en vertu de l’article 2309 du code civil et apparaît dès lors fondée à agir en justice contre le locataire.

Sur la recevabilité de l’action :

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation – ou une assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Hérault le 24 février 2025 et ce conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 17 avril 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 février 2025 en vertu des dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES apparaît recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le contrat signé par les parties le 27 novembre 2021 avec prise d’effet au 01er décembre 2021 contient une clause résolutoire (VIII – p.5/7) de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 avril 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Monsieur [M] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 1.002,00 euros et reproduisant les mentions prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi précitée.

En l’espèce, Monsieur [M] [R] soutient qu’il a quitté le logement le 30 mai 2025 et verse aux débats un contrat de bail du 01er juin 2026 aux termes duquel il est désigné en qualité de locataire d’un bien à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 9].

Toutefois, Monsieur [M] [R] ne produit pas de pièces relatives au contrat de bail conclu avec la SCI AURET-RUBIO notamment un état des lieux de sortie de sorte qu’il n’est pas possible de déterminer la réalité de son départ ni la date exacte de celui-ci

Par conséquent, compte tenu du décompte produit par la requérante en date du 16 septembre 2025 démontrant que le locataire n’a pas réglé les sommes visées au commandement dans ce délai, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies dans un délai de deux mois, soit à la date du 16 juin 2024 à minuit.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [M] [R] sera ordonnée.

Dès lors, Monsieur [M] [R] est occupant sans droits ni titre des lieux précédemment loués et doit être condamné à les évacuer de corps et biens ainsi que de tout occupant de son chef et ce dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

A défaut de libération volontaire des lieux durant ce délai, il pourra être procédé à l’expulsion du défendeur, au besoin avec le concours de la force publique après accord de l’autorité compétente en ce sens.

Sur la demande reconventionnelle au titre du trouble de jouissance :

Il résulte de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 qu’il incombe au bailleur de délivrer la chose louée conformément à la destination convenue, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au locataire d’établir l’indécence alléguée du logement et il incombe au bailleur de rapporter la preuve qu’il a satisfait à son obligation de délivrance d’un logement décent.

Le manquement du bailleur à l’obligation de louer un logement répondant aux caractéristiques d’un logement décent est de nature à justifier l’indemnisation du préjudice subi par le locataire en raison de ce manquement.

En l’espèce, Monsieur [M] [R] sollicite l’indemnisation du préjudice de jouissance subi en raison notamment de présence de moisissures et de nuisibles dans l’appartement, d’une consommation excessive d’électricité ne correspondant pas à sa consommation personnelle ainsi que l’inertie de la bailleresse lors du dysfonctionnement de sa chaudière lors de l’hiver 2022.

A l’appui de ses prétentions, Monsieur [M] [R] verse aux débats le courrier en date du 17 avril 2025 de la Direction santé hygiène environnement de [Localité 8] aux termes duquel il est indiqué qu’une visite de l’appartement a été effectuée le 25 mars 2025 et qu’ont été constatés plusieurs manquements aux dispositions du code de la santé publique mais que « ces défectuosités ne permettent pas d’engager la procédure de déclaration d’insalubrité ».

Tenant ces éléments, Monsieur [M] [R] n’apporte pas la preuve du caractère indécent du bien.

Il n’est donc pas démontré que le bailleur aurait manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent et que cette inexécution serait suffisamment grave pour permettre au locataire de se prévaloir d’une exception d’inexécution.

Dans ces conditions, au vu de l’absence d’éléments détaillés supplémentaire visant à démontrer l’existence d’un trouble de jouissance, il y a lieu de débouter Monsieur [M] [R] de sa demande à ce titre ainsi que de sa demande de dommages et intérêts subséquente.

Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte démontrant que Monsieur [M] [R] restait lui devoir la somme de 4865 euros (mensualité du mois d’août 2025 comprise) à la date du 16 septembre 2025 correspondant à l’arriéré des loyers et charges payés à la place du locataire.

Monsieur [M] [R] sollicite le rejet des demandes de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES. Il indique qu’il n’est plus redevable des sommes réclamées postérieurement au mois de mai 2025 compte tenu de son départ des lieux le 30 mai 2025. En outre, il explique qu’il a cessé le paiement des loyers eu égard aux désordres affectant le logement.

Compte du rejet de la demande de Monsieur [M] [R] au titre du préjudice de jouissance et l’absence de preuve de son départ effectif du logement, il reste tenu de s’acquitter des loyers et des charges prévus au contrat de bail.

Pour autant, Monsieur [M] [R] fait valoir que la somme de 2224 euros au titre de rappel sur la période du 1er janvier 2025 au 30 juin 2025 a été réglée à la SCI AURET RUBIO en septembre 2025. Il produit une attestation du 23 octobre 2025 de paiement de la CAF pour en justifier, de sorte qu’il conviendra de déduire cette somme de 2224 euros à la somme de 4865 euros réclamée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES.

En conséquence, Monsieur [M] [R] sera condamné au paiement de la somme de 2641 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 1002 euros à compter du commandement de payer du 16 avril 2024 et de la signification de la présente décision pour le surplus, au titre de l’arriéré des loyers et charges.

Sur l’indemnité d’occupation :

La société ACTION LOGEMENT SERVICES est en droit d’obtenir, depuis la résiliation du bail, le paiement d’une indemnité d’occupation dont le montant doit être fixé en considération de la valeur locative du logement en cause et du préjudice subi du fait de l’occupation indue.

En l’espèce et au vu des éléments versés aux débats, Monsieur [M] [R] sera redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qui s’est substituée au loyer à compter du 17 juin 2024 à 0heures et ce et jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son représentant, indemnité égale au montant du loyer contractuel tel qu’il résulte du bail expiré, augmenté des charges.

Monsieur [M] [R] sera condamné à payer cette indemnité à la société ACTION LOGEMENT SERVICES dans la limite des sommes que la demanderesse aura réglée à la bailleresse à ce titre.

Il y a lieu de rappeler que depuis la résiliation du contrat de location, les clauses qu’il contenait ne peuvent plus produire aucun effet juridique, aucune indexation ne sera pratiquée.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [M] [R], succombant en la présente instance, en supportera les entiers frais et dépens dont le coût du commandement de payer du 16 avril 2024.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de la société ACTION LOGEMENT SERVICES concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Il est rappelé l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement, aucun élément ne justifiant de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

La Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, et mis à disposition au greffe,

CONSTATE la recevabilité des demandes de la société ACTION LOGEMENT SERVICES en qualité de caution subrogée dans les droits et actions de la société civile immobilière AURET-RUBIO ;

DÉCLARE recevables les demandes de la société ACTION LOGEMENT SERVICES à l’encontre de Monsieur [M] [R] ;

CONSTATE que le bail susvisé s’est trouvé de plein droit résilié le 16 juin 2024 à minuit, par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE Monsieur [M] [R] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2641 euros (deux mille six cent quarante un euros), augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 avril 2024 sur la somme de 1002 euros et à compter de l’assignation pour le surplus des sommes dues ;

CONSTATE que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ont été acquis à la date du 16 juin 2024 à minuit ;

CONSTATE que Monsieur [M] [R] ne dispose plus de droits ni titres pour occuper les lieux précédemment loués ;

CONDAMNE Monsieur [M] [R] à évacuer de corps et biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux loués situés [Adresse 5] [Localité 1], dans un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à libérer les lieux conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire à cette date, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique après accord de l’autorité administrative compétente ;

FIXE l’indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

CONDAMNE Monsieur [M] [R] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, cette indemnité d’occupation mensuelle dans la limite des sommes qu’elle justifiera avoir réglées à la bailleresse à ce titre ;

DEBOUTE Monsieur [M] [R] de sa demande de condamnation de la société civile immobilière AURET-RUBIO au titre du préjudice de jouissance ;

DEBOUTE Monsieur [M] [R] de sa demande de condamner la société civile immobilière AURET-RUBIO à la somme de 5600 euros à titre de dommages et intérêts ;

En tout état de cause,

CONDAMNE Monsieur [M] [R] aux dépens, y compris le coût du commandement de payer du 16 avril 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [M] [R] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 150 euros (cent cinquante euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [M] [R] de ses demandes ;

DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le SEIZE JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,