TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BEZIERS

MINUTE N° 26/253

AFFAIRE : N° RG 23/03113 – N° Portalis DBYA-W-B7H-E3E4D

Jugement Rendu le 11 Mai 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [H] [Z]

né le 31 décembre 1965 à [Localité 1] (Maroc)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par : Maître Jordan DARTIER de la SELARL ACTAH & ASSOCIES, avocats au barreau de BEZIERS

DEFENDEURS :

Syndicat des Copropriétaires RESIDENCE [Adresse 1]

sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA RIVE GAUCHE société immatriculé au RCS de BEZIERS n° B523 986 339 ayant son siège social [Adresse 2]

pris en la personne de son représentant légal en exercice

copie(s) exécutoire(s) aux conseils des parties

copie(s) conforme(s) aux conseils des parties

copies conformes au service des expertises

1 copie dossier

le

Représenté par : Maître Patricia PIJOT de la SCP PIJOT POMPIER MERCEY, avocats au barreau de BEZIERS

Monsieur [F] [U]

né le 17 juillet 1962 à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [E] [D] épouse [U]

née le 27 janvier 1964 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Tous deux représentés par : M^e Frédéric SIMON, avocat au barreau de BEZIERS

Madame [B] [X] divorcée [W]

née le 20 octobre 1975 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par : M^e Nora ANNOVAZZI, avocat au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Julie LUDGER, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge rapporteur en vertu de l’article 805 du Code de Procédure Civile avec l’accord des avocats, assisté de Sylvia LUCAS, Greffier.

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Julie LUDGER, Vice-Présidente,

Joël CATHALA, Vice-Président,

Pascal BOUVART, Magistrat Honoraire Juridictionnel,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 18 décembre 2025 différée en ses effets au 23 Février 2026, ayant fixé l’audience de plaidoirie au 09 Mars 2026 où l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 11 Mai 2026 ;

Les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries ;

JUGEMENT :

Prononcé par mise à disposition du jugement au greffe par Julie LUDGER, Vice-Présidente, assisté de Audrey SAUNIERE, Greffier, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

********

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 04 juin 2021, reçu par devant Maître [R] [S], Notaire à [Localité 7], Monsieur [H] [Z] a acquis de Madame [E] [D] épouse [U] et Monsieur [F] [U], dans un ensemble immobilier, situé [Adresse 1], composé d’un bâtiment unique élevé d’un étage sur rez-de-chaussée, avec terrain autour, figurant au cadastre sous la section AM numéro [Cadastre 1] d’une contenance totale de 258 m2, la propriété d’un lot de copropriété (lot n°1) d’une superficie de 76,50 m2 comprenant : un appartement en rez-de-chaussée à usage d’habitation composé de la jouissance exclusive et privative d’un jardin, un hall, un séjour, une cuisine, un dégagement, une salle d’eau, un WC, un dressing et deux chambres et les 566/1 000èmes des parties communes générales, moyennant le prix de 145.000 euros.

A la suite de son acquisition, Monsieur [H] [Z] a souhaité entreprendre des travaux de réfection afin de rénover totalement cet appartement. A cette fin, début octobre 2021, soit quelques mois à peine après son acquisition, Monsieur [H] [Z] a fait procéder à la dépose du faux-plafond de la chambre située au Nord Est et s’est aperçu de l’existence à deux endroits de traces d’infiltrations majeures au niveau des panneaux OSB.

Un procès-verbal de constat a été dressé le 18 octobre 2021.

Par ordonnance de référé en date du 22 mars 2022, une expertise judiciaire a été ordonnée, Monsieur [T] [I] ayant été désigné pour procéder aux opérations d’expertise sur le bien.

Dans le cadre des opérations d’expertise, Monsieur [Z] a appelé dans la cause Madame [B] [X] divorcée [W], propriétaire de l’appartement en R+1 et de la terrasse, ainsi que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble.

Par ordonnance de référé en date du 30 septembre 2022, l’ordonnance de référé du 22 mars 2022, ayant ordonné la mesure d’expertise judiciaire, a été déclarée commune et opposable au syndicat des copropriétaires de l’immeuble et à Madame [W].

Le rapport d’expertise judiciaire définitif a été déposé le 14 mars 2023.

***

Par acte du 05 décembre 2023, Monsieur [H] [Z] a assigné Madame [E] [D] épouse [U] et Monsieur [F] [U], devant le tribunal judiciaire de BEZIERS, sur le fondement des articles 1641 et suivants, 1644 et 1645 du code civil, aux fins de :

— Homologuer le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [T] [I] en date du 14 mars 2023,

— Débouter Monsieur [F] [U] et Madame [E] [D] épouse [U] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— Condamner solidairement Monsieur [F] [U] et Madame [E] [D] épouse [U] à lui payer la somme de 11.141,90 euros au titre de la restitution d’une partie du prix de la vente constatée par acte authentique reçu par devant Maître [R] [S], Notaire à [Localité 7] (Hérault), le 04 juin 2021, relativement à la vente d’un lot de copropriété (lot n°1) d’une superficie de 76,50 m2 situé à [Localité 2] (Hérault) [Localité 2] sis [Adresse 1], figurant au cadastre sous la section AM numéro [Cadastre 1],

— Condamner solidairement Monsieur [F] [U] et Madame [E] [D] épouse [U] à lui payer :

«  La somme mensuelle de 550 euros en réparation de son préjudice de jouissance à compter du mois de mai 2022jusqu’à l’exécution de la décision à intervenir ;

«  La somme mensuelle de 65 euros en réparation de son préjudice de jouissance au titre de la location d’un box (espace de stockage es effets personnels) à compter du mois de mars 2022 (date retenue par l’expert) jusqu’à l’exécution de la décision à intervenir ;

«  La somme de 25.000 euros en réparation de son préjudice tiré de sa perte de chance de vendre le bien immobilier au prix de 170.500 euros ;

«  La somme de 10.000 euros en réparation de son préjudice moral ;

En tout état de cause,

— Condamner solidairement Monsieur [F] [U] et Madame [E] [D] épouse [U] à lui payer la somme de 4.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement Monsieur [F] [U] et Madame [E] [D] épouse [U] aux entiers dépens en ce compris les frais de l’expertise judiciaire et des procédures de référés (ordonnances de référé des 22 mars 2022 et 20 septembre 2022) distraits au profit de la SELARL ACTAH & ASSOCIÉS par application de l’article 699 du code de procédure civile.

Par acte en date du 31 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], a indiqué intervenir volontairement à la procédure en cours.

Par ordonnance en date du 21 novembre 2024, le juge de la mise en état près le tribunal judiciaire de BEZIERS a débouté les époux [U] de leur demande en incident.

Par conclusions notifiées par RPVA le 10 octobre 2025, Monsieur [H] [Z] demande au tribunal, sur le fondement des articles 1641 et suivants, 1644 et 1645 du code civil, de :

— Rejeter toutes conclusions contraires comme étant injustes et mal fondées,

— Homologuer le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [T] [I] en date du 14 mars 2023,

— Débouter Monsieur [F] [U] et Madame [E] [D] épouse [U] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— Condamner solidairement Monsieur [F] [U] et Madame [E] [D] épouse [U] à lui payer la somme de 11.141,90 euros au titre de la restitution d’une partie du prix de la vente constatée par acte authentique reçu par devant Maître [R] [S], Notaire à [Localité 7] (Hérault), le 04 juin 2021, relativement à la vente d’un lot de copropriété (lot n°1) d’une superficie de 76,50 m2 situé à [Localité 2] (Hérault) [Localité 2] sis [Adresse 1], figurant au cadastre sous la section AM numéro [Cadastre 1],

— Condamner solidairement Monsieur [F] [U] et Madame [E] [D] épouse [U] à lui payer :

«  La somme de 670 euros en réparation de son préjudice de jouissance du mois mars 2022 (date retenue par l’expert) jusqu’au mois d’avril 2022 inclus (avant la prise en location d’un nouveau logement) ;

«  La somme 7.350 euros en réparation de son préjudice de jouissance à compter du mois de mai 2022 jusqu’au 31 mai 2023 ;

«  La somme 1 235 euros en réparation de son préjudice de jouissance au titre de la location d’un box (espace de stockage des effets personnels) entre le mois de mars 2022 et juin 2023 ;

«  La somme de 25.000 euros en réparation de son préjudice tiré de sa perte de chance de vendre le bien immobilier au prix de 170.500 euros ;

«  La somme de 10.000 euros en réparation de son préjudice moral,

En tout état de cause,

— Condamner solidairement Monsieur [F] [U] et Madame [E] [D] épouse [U] à lui payer la somme de 4.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement Monsieur [F] [U] et Madame [E] [D] épouse [U] aux entiers dépens en ce compris les frais de l’expertise judiciaire et des procédures de référés (ordonnances de référé des 22 mars 2022 et 20 septembre 2022) distraits au profit de la SELARL ACTAH & ASSOCIÉS par application de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par RPVA le 22 août 2025, Madame [E] [D] épouse [U] et Monsieur [F] [U] demandent au tribunal de :

— Débouter Monsieur [Z] [H] de ses prétentions,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] de toutes ses prétentions,

— Débouter Madame [B] [W] de toutes ses prétentions,

Si par impossible, Monsieur [U] était condamné,

— Condamner le syndicat des copropriétaires à le relever et garantir intégralement de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

— Condamner solidairement Monsieur [Z] [H], le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], Madame [B] [W] à payer 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les condamner aux entiers frais et dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 15 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CITYA RIVE GAUCHE, sur le fondement de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, du décret n°67-223 du 17 mars 1967, des articles 328 et suivants du code de procédure, des articles 1792 et suivants du code civil, et de l’article L.242-1 du code des assurances, demande au tribunal, de :

Au principal, sur le fondement des dispositions des articles 1792 et suivants du code civil,

— Condamner Monsieur [F] [U] et Madame [E] [D] épouse [U] à lui payer la somme de 13.541,90 euros TTC qui devra être indexée sur l’indice BT01 à compter du dépôt du rapport d’expertise le 14 mars 2023 correspondant au coût des réparations qu’il devra engager pour qu’il soit mis fin aux infiltrations dans l’habitation de Monsieur [Z], la somme de 3.218,16 euros TTC qui devra être indexée sur l’indice BT01 à compter du dépôt du rapport d’expertise le 14 mars 2023, au titre du traitement anti xylophages qu’il devra faire réaliser, la somme de 1.039 euros au titre de la garantie obligatoire dommages ouvrage,

— Condamner Monsieur [F] [U] et Madame [E] [D] épouse [U] à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages intérêts, en réparation du préjudice financier subi,

Au subsidiaire, sur le fondement de la faute délictuelle de l’article 1240 du code civil,

— Condamner Monsieur [F] [U] et Madame [E] [D] épouse [U] à lui payer la somme de 13.541,90 euros TTC qui devra être indexée sur l’indice BT01 à compter du dépôt du rapport d’expertise le 14 mars 2023 correspondant au coût des réparations qu’il devra engager pour qu’il soit mis fin aux infiltrations dans l’habitation de Monsieur [Z], la somme de 3.218,16 euros TTC qui devra être indexée sur l’indice BT01 à compter du dépôt du rapport d’expertise le 14 mars 2023, au titre du traitement anti xylophages qu’il devra faire réaliser, la somme de 1.039 euros au titre de la garantie obligatoire dommages ouvrage,

— Condamner Monsieur [F] [U] et Madame [E] [D] épouse [U] à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages intérêts, en réparation du préjudice financier subi,

En tout état de cause,

— Condamner Monsieur [F] [U] et Madame [E] [D] épouse [U] à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens liés à la procédure de référé et à la présente procédure au fond,

— Dire que rien ne s’oppose à ce que l’exécution provisoire assortisse le jugement à intervenir, tenant l’urgence à réaliser les travaux.

Par conclusions notifiées par RPVA le 25 août 2025, Madame [B] [W] demande au tribunal sur le fondement de l’article 1240 du code civil, de :

— Condamner [F] et [E] [U] à lui payer la somme de 4.000 euros de dommages et intérêts tenant les travaux de revêtement de la terrasse à venir,

— Condamner [F] et [E] [U] à lui payer la somme de 303 euros au titre du préjudice locatif,

— Condamner [F] et [E] [U] à lui payer la somme de 3.600 euros au titre de sa quote-part des frais de syndic,

— Condamner [F] et [E] [U] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de son préjudice moral,

— Condamner [F] et [E] [U] à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner [F] et [E] [U] aux entiers dépens.

Pour chacune des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

***

Par ordonnance du juge de la mise en état du 18 décembre 2025, la clôture a été fixée au 23 février 2026.

L’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie du 09 mars 2026.

La décision a été mise en délibéré au 11 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur les demandes de Monsieur [H] [Z]

Sur la garantie des vices cachés

L’article 1641 du code civil dispose que : « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

L’applicabilité de ce régime de responsabilité est ainsi conditionnée à la réunion de quatre conditions cumulatives : en premier lieu la chose doit avoir un défaut, en deuxième lieu ce défaut doit être caché, en troisième lieu il doit être antérieur ou concomitant à la vente, et en dernier lieu il doit rendre la chose impropre à l’usage auquel elle est en principe destinée, ou en diminuer son usage, de sorte que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou en aurait donné un moindre prix.

Le vendeur professionnel, auquel est assimilé le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux à l’origine des vices de la chose vendue, est tenu de les connaître et ne peut se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés.

Il résulte en outre des dispositions de l’article 1643 du code civil que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Aux termes de l’article 1170 du code civil « toute clause qui prive de sa substance l’obligation essentielle du débiteur est réputée non écrite ».

En l’espèce, l’immeuble relevait initialement de la propriété de consorts [U], ces derniers ayant divisé l’immeuble en deux habitations dans le courant de l’année 2010, avec création d’un règlement de copropriété en date du 23 décembre 2011.

Dans le cadre des travaux sur l’immeuble, il convient de noter qu’une partie de la toiture a été transformée en terrasse tropézienne par les consorts [U] dès l’année 2007, soit antérieurement à la création de la copropriété.

La copropriété est donc actuellement constituée de 2 lots, le rez-de-chaussée appartenant à Monsieur [Z] et le R+1 appartenant à Madame [B] [W].

Monsieur [Z] se plaint d’infiltrations dans son logement.

Sur ce point, il résulte du rapport d’expertise judiciaire du 14 mars 2023 qu’il a été constaté " dans l’angle Nord-Est (…) au niveau de la sous-face des entrevous constituées de bois type OSB, la présence d’une auréole grisâtre se développant sur environ 1,5 m2, caractéristique de moisissures (…) le bois est entièrement déstructuré (…) à l’aide d’un humiditest, nous n’avons pas relevé d’humidité excessive sur cette tâche ".

Concernant l’origine du désordre, l’expert a mis en eau la terrasse du logement R+1, appartenant à Madame [W], et a relevé : " Après environ 15 minutes d’arrosage, une fuite s’est réactivée dans l’angle Nord-Est de la chambre rez-de-chaussée (…) Concernant les infiltrations d’eau, celles-ci sont consécutives dans l’absence d’étanchéité de la terrasse sus-jacente. En effet, comme nous avons pu le constater lors de notre deuxième réunion d’expertise, le sondage destructif a mis en exergue l’absence d’étanchéité et l’essai d’arrosage a permis de confirmer les infiltrations d’eau ".

L’expert précise que " concernant les infiltrations d’eau, le désordre trouve son origine dans un élément constitutif du clos et rend l’ouvrage impropre à sa destination par infiltrations d’eau en volume habitable. Après lecture du règlement de copropriété transmis par Maître [P] le 06 juin 2022, il apparait que les éléments qui assurent le clos et le couvert du bâtiment, notamment l’étanchéité de la toiture-terrasse, est une chose commune. Pour rappel, cette terrasse a été créée courant 2007 lorsque les époux [U] étaient mono propriétaires du bien ". A cet égard, il importe peu que les infiltrations d’eau se manifestent dans une chambre en ce qu’elles affectent l’habitabilité du bien dès lors qu’elles s’activent dans un volume habitable et rendent le bien impropre à sa destination.

Relativement à la connaissance par les vendeurs des désordres, l’expert indique que " concernant les infiltrations d’eau, Monsieur [U] nous a clairement indiqué qu’il était en connaissance de ce désordre car la fuite se serait déclarée deux ans avant la vente (…) D’un point de vue purement technique, nous pensons que ces infiltrations d’eau préexistaient depuis la création de la toiture-terrasse en l’absence d’étanchéité (…) Pour conclure, concernant l’infiltration d’eau, nous pensons que ce désordre était non-apparent pour un profane sur simple visite du bien mais à notre avis connu par le vendeur ".

La connaissance des infiltrations par les vendeurs ne peut être discutée en ce que, d’une part, Monsieur [U] a la qualité de professionnel de la construction en tant qu’artisan plâtrier, qualité non contestée ; et d’autre part, il résulte des opérations d’expertise que celui-ci a appliqué sur la terrasse une étanchéification des joints du carrelage, chaque année, et a entrepris des travaux de remplacement de placoplâtre sous la terrasse, notamment après la dernière infiltration, peu de temps avant la vente. Ainsi, la clause élusive de responsabilité dans le cadre de la garantie des vices cachés stipulée dans l’acte de vente du 04 juin 2021 (pages 17-18) doit être écartée.

Les consorts [U] affirment que les désordres étaient visibles.

Sur ce point, l’expert judiciaire a relevé que les parties s’accordent sur le fait qu’au moment des visites, l’appartement était en travaux d’auto-construction par Monsieur [U], dont notamment la réfection de la salle de bain, cuisine et création de l’appentis. Il précise néanmoins que les dires des parties diffèrent en ce que Monsieur [U] affirme que, lors de la première visite avant la signature du sous seing privé fin 2020, la plaque de placoplâtre au niveau du faux-plafond sous la fuite n’était pas encore remise, alors que Monsieur [Z] maintien le contraire en indiquant qu’il ne s’est rendu compte des infiltrations que lors de la dépose du faux-plafond de la chambre dans le cadre de ses travaux de rénovation.

En tout état de cause, aucun élément objectif versé aux débats ne permet de corroborer les dires des consorts [U].

Parallèlement, l’expert retient quant à lui que l’infiltration était non-apparente pour un profane, en précisant que dans l’hypothèse où la plaque n’était pas présente à la première visite, permettant à Monsieur [Z] de constater les stigmates de l’infiltration d’eau, ce dernier a pu légitimement penser lors de ses deuxième et troisième visite que le vendeur avait repris la cause et les conséquences de ce dégât des eaux.

Au surplus, il résulte du rapport de diagnostic du 29 octobre 2020 qu’une plaque de placoplâtre masquait la zone concernée par les infiltrations.

Enfin, il convient de relever qu’il ne peut être reproché à Monsieur [Z] de ne pas avoir constaté le défaut d’étanchéité, nonobstant la réalisation de travaux, à partir du moment où il ne pouvait avoir accès à la terrasse tropézienne concernée.

Le caractère caché du vice est donc caractérisé.

Dès lors, il est établi que le bien est affecté d’un vice (infiltrations), préexistant à la vente, non apparent pour un profane, rendant le bien impropre à sa destination et connu des vendeurs.

La responsabilité des consorts [U] est donc engagée à l’égard de Monsieur [Z] sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Sur la restitution d’une partie du prix de vente

En application de l’article 1644 du code civil, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

En l’espèce, l’expert judiciaire a estimé le coût des travaux de reprise, afférents aux infiltrations, à la somme totale de 11.141,90 euros.

Il convient de souligner que Monsieur [H] [Z] avait acheté le bien par acte notarié du 04 juin 2021 pour un prix de 145.000 euros.

Il sollicite la somme de 11.141,90 euros au titre de son action estimatoire lui permettant de se replacer dans la situation où il se serait trouvé si la chose vendue n’avait pas été atteinte des vices cachés.

Il est donc acquis que la demande est indemnitaire et non afférente à la réalisation de travaux.

En conséquence, il conviendra de condamner Monsieur [F] [U] et Madame [E] [D] épouse [U] à payer à Monsieur [H] [Z] la somme de 11.141,90 euros au titre de la restitution d’une partie du prix de la vente constatée par acte authentique reçu par devant Maître [R] [S], Notaire à [Localité 7] (Hérault), le 04 juin 2021, relativement à la vente d’un lot de copropriété (lot n°1) d’une superficie de 76,50 m2 situé à [Localité 2] (Hérault) [Localité 2] sis [Adresse 1], figurant au cadastre sous la section AM numéro [Cadastre 1].

Cette condamnation sera prononcée in solidum en ce qu’aucun texte légal ou stipulation contractuelle n’impose la solidarité.

Sur l’indemnisation des préjudices subis

L’article 1645 du code civil dispose que « si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur ».

En l’espèce, l’expert judiciaire a retenu une valeur locative de 670 euros par mois hors charges avec un préjudice à hauteur de 50% soit 335 euros mensuel. Le point de départ du préjudice est fixé à mi-mars en ce que les travaux de Monsieur [Z] devait avoir une durée de 5 mois.

En outre, le demandeur justifie avoir été contraint de louer un logement à compter du mois de mai 2022 pour la somme mensuelle de 550 euros ainsi qu’un espace de stockage pour ses effets personnels à compter du mois de janvier 2022 pour la somme de 65 euros par mois.

Les consorts [U] soutiennent que Monsieur [Z] était en mesure de réaliser les travaux intérieurs à compter du premier accedit. Or, cette affirmation ne peut être retenue en ce que la terrasse à l’origine des désordres est une partie commune et que le demandeur ne pouvait utilement entreprendre des travaux dans son logement sans que l’origine des désordres ne soit traitée, au risque de voir de nouveau son logement affecté par des infiltrations.

En conséquence, il conviendra de condamner in solidum les consorts [U] à verser la somme de 670 euros à Monsieur [H] [Z] en réparation de son préjudice de jouissance du mois mars 2022 (date retenue par l’expert) jusqu’au mois d’avril 2022 inclus (avant la prise en location d’un nouveau logement), 7.350 euros en réparation de son préjudice de jouissance lié à la nécessité de louer un nouveau logement à compter du mois de mai 2022 jusqu’au 31 mai 2023, et la somme 1.235 euros en réparation de son préjudice de jouissance au titre de la location d’un box (espace de stockage des effets personnels) entre le mois de mars 2022 et juin 2023.

Monsieur [Z] sollicite également la somme de 25.000 euros en réparation de son préjudice tiré de sa perte de chance de vendre le bien immobilier au prix de 170.500 euros.

Sur ce point, il est constant que l’élément de préjudice constitué par la perte d’une chance présente un caractère direct et certain chaque fois qu’est constatée la perte, par l’effet du fait générateur de responsabilité, de la probable survenance d’un événement profitable à la victime. Cette double condition liée à la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable à la victime signifie que la chance perdue par la victime peut être indemnisée dès lors que la réalisation de cet événement n’était pas simplement hypothétique, mais réelle et sérieuse.

Or, dans le présent litige, il n’est justifié d’aucune pièce quant à l’intention du demandeur de vendre le bien litigieux, de sorte qu’il ne pourra être fait droit à sa demande.

Enfin, Monsieur [Z] sollicite la somme de 10.000 euros en réparation de son préjudice moral. Il est acquis que la présence d’infiltrations dans son logement, nécessitant un déménagement, implique une anxiété, d’autant que le demandeur ne pouvait entreprendre ses travaux de rénovation sans que l’origine du désordre ne soit traitée, les premières infiltrations ayant eu lieu il y a plusieurs années.

Il conviendra donc de condamner in solidum les consorts [U] à verser la somme de 1.000 euros à Monsieur [H] [Z] en réparation de son préjudice moral.

Sur les demandes de Madame [B] [W]

Sur la responsabilité contractuelle

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution ». Ainsi, toute partie à un contrat qui ne remplit pas ses obligations peut être tenue responsable des préjudices causés à l’autre partie dès lors que trois conditions cumulatives sont démontrées : l’existence d’un contrat valide entre les parties, un manquement aux obligations contractuelles, et un préjudice résultant directement de ce manquement.

Dans le cadre d’une chaîne de contrat homogène, le sous-acquéreur dispose d’une action directe contractuelle à l’encontre du vendeur originaire.

En l’espèce, la terrasse litigieuse a été créé en 2007 lorsque les consorts [U] étaient propriétaires. Par la suite, le lot R+1 a été vendu par Madame [Q] [J] à Madame [B] [W] le 26 mai 2021.

S’agissant de la responsabilité des consorts [U], il est justifié que Monsieur [U] a été syndic bénévole à compter de la division parcellaire. Il lui appartenait donc de diligenter les actions nécessaires pour le compte du syndicat des copropriétaires.

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire que Monsieur [U] avait connaissance des infiltrations deux ans avant la vente, ce dernier procédant chaque année à l’étanchéification des joints de carrelage de la toiture-terrasse.

Or, il n’est pas démontré que Monsieur [U] ait fait état de ces infiltrations auprès de la copropriété pour que des mesures réparatoires soient prises, d’autant que l’expert judiciaire a expressément relevé que ces infiltrations d’eau trouvent leur origine dans un élément constitutif du clos rendant l’ouvrage impropre à sa destination par infiltration d’eau en volume habitable.

Madame [B] [W] se prévaut de plusieurs préjudices.

En premier lieu, elle justifie de la charge des frais de remise en état à hauteur de 4.000 euros.

En conséquence, il conviendra de condamner les consorts [U] à verser 4.000 euros de dommages et intérêts à Madame [B] [W] au titre des travaux de revêtement de la terrasse.

Le préjudice de jouissance de Madame [W] est également caractérisé en ce que les travaux ont été estimés par l’expert à une durée de trois semaines impactant directement la jouissance de l’appartement de Madame [W] en ce que son accès sera réduit et la jouissance de la terrasse suspendue. L’expert judiciaire a retenu un préjudice de jouissance de 70% de la valeur locative qui est de 620 euros hors charges. Il est donc établi un préjudice de jouissance de 304 euros.

En conséquence, il conviendra de condamner les consorts [U] à verser 304 euros de dommages et intérêts à Madame [B] [W] en réparation de son préjudice de jouissance.

Il est également produit aux débats les frais relatifs à la prise d’un syndic professionnel alors que Madame [W] occupait le poste de syndic bénévole jusqu’alors et que la copropriété ne compte que deux copropriétaires.

La quote-part de Madame [W] s’élève à la somme de 3.600 euros pour une durée de trois ans.

En conséquence, il conviendra de condamner les consorts [U] à verser 3.600 euros de dommages et intérêts à Madame [B] [W] au titre de sa quote-part des frais de syndic.

Enfin, Madame [B] [W] sollicite la réparation de son préjudice moral à hauteur de 1.500 euros.

Sur ce point, il ne peut être contesté que la prise de connaissance, postérieurement à son achat, de la présence d’un désordre affectant son bien et engendrant des infiltrations, induit une anxiété, d’autant que son logement sera impacté par la nécessité de réaliser des travaux.

Il conviendra donc de condamner les consorts [U] à lui verser 800 euros en réparation de son préjudice moral.

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CITYA RIVE GAUCHE,

Sur la responsabilité décennale des consorts [U]

Aux termes de l’article 1792-1 du code civil " est réputé constructeur de l’ouvrage

1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage ;

2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ;

3° Toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage ".

En l’espèce, il convient de rappeler qu’en application de l’article 14 alinéa 5 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 « le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ». L’alinéa 4 de ce même article précise que le syndicat « a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes ».

Dans le présent litige, les consorts [U] ont déposé l’ancienne toiture après 2006 pour la création d’une terrasse tropézienne constituée d’une chape maigre et d’un carrelage, sans système d’étanchéité. Il convient de préciser qu’à cette date, l’immeuble n’était pas en copropriété de sorte qu’il ne s’agissait pas de travaux afférents à une partie commune.

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire que les consorts [U] procédaient à l’étanchéification des joints de carrelage tous les ans, et ce jusqu’à la vente, dénotant la présence d’infiltrations. En outre, Monsieur [U] a reconnu que deux ans avant la vente, soit courant 2019, une fuite s’est manifestée sous la terrasse côté Nord-Est l’ayant conduit à entreprendre une réfection de l’étanchéité et le remplacement du placoplâtre en plafond.

Dans ces conditions, il ne peut être contesté que Monsieur [U] est intervenu sur l’étanchéité de la terrasse afin de permettre une mise hors d’eau de l’immeuble. Il est donc établi que des travaux de réfection de l’étanchéité ont été réalisés et réceptionnés par les époux [U] en 2019, sans mise en œuvre d’un système d’étanchéité, caractérisant le point de départ de la responsabilité civile décennale des constructeurs.

Parallèlement, l’impropriété à destination est avérée compte tenu des infiltrations affectant l’habitabilité de l’immeuble.

La responsabilité décennale des consorts [U] est donc engagée.

Quant aux mesures réparatoires, l’expert judiciaire a retenu un coût des travaux de réfection à hauteur de 11.141,90 euros pour mettre fin aux infiltrations.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CITYA RIVE GAUCHE, sollicite également la prise en charge des frais relatifs à l’infestation de termites.

Sur ce point, l’expert judiciaire a relevé des stigmates d’une attaque xylophage au niveau de la sous-face des hourdies et de la longrine en bois au-dessus du mur de façade Est. Il précise que « les termes ont migré à l’intérieur du bâti pour se loger à proximité de l’infiltration d’eau. Il ressort donc que les termites étaient préexistantes à la création de la terrasse mais que l’infestation intérieur est la conséquence de l’infiltration d’eau ».

La présence des termites est donc la conséquence directe des infiltrations d’eau, de sorte que les frais y afférent relèvent de la réparation intégrale du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CITYA RIVE GAUCHE.

L’expert judiciaire a retenu 2.000 euros au titre de la purge du bois présentant une attaque xylophage, du polystyrène des hourdies et de la longrine, ainsi que de leur remplacement. Il convient d’ajouter à ces frais, la somme de 3.218,16 euros pour le traitement des murs en périphérie et le rebouchage des injecteurs au mortier.

En conséquence, il conviendra de condamner les consorts [U] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CITYA RIVE GAUCHE, la somme de 13.541,90 euros au titre des infiltrations et de la purge du bois, ainsi que 3218,16 euros au titre du traitement anti xylophages.

Il sera dit que ces sommes seront indexées sur l’indice BT0 entre la date du rapport d’expertise judiciaire, soit le 14 mars 2023, et la présente décision.

Aussi, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CITYA RIVE GAUCHE, sollicite la condamnation des consorts [U] au titre des frais de garantie afférents aux travaux à réaliser.

Sur ce point, aux termes de l’article L.242-1 alinéa 1er du code des assurances « toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l’ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l’article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l’article 1792 du code civil ».

La compagnie d’assurance AXA a chiffré le montant de cette garantie à la somme de 1.039 euros. Or, la réalisation des travaux est imputable aux consorts [U] dont la responsabilité se trouve engagée.

En conséquence, il conviendra de condamner les consorts [U] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CITYA RIVE GAUCHE, la somme de 1.039 euros au titre de la garantie obligatoire dommages-ouvrage.

Enfin, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CITYA RIVE GAUCHE, demande réparation de son préjudice financier en alléguant d’une absence de trésorerie pour faire procéder à la réalisation des travaux, le solde de la copropriété s’élevant à 1.876,23 euros au 31 décembre 2024, avant répartition. A cet égard, il n’est pas précisé la teneur du préjudice en ce que le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CITYA RIVE GAUCHE, ne justifie pas avoir fait procéder à des travaux, ou a minima avoir avancé des frais afférents, ayant induit un coût financier pour la copropriété ; la présente procédure ayant justement pour objet de voir condamner les consorts [U] à prendre en charge le montant des travaux à réaliser.

Il conviendra donc de le débouter de ce chef de demande.

En tout état de cause, le tribunal relève que si le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CITYA RIVE GAUCHE, sollicite dans la motivation de ses dernières conclusions une condamnation in solidum des consorts [U], cet élément n’est pas repris dans le dispositif des écritures, de sorte que le tribunal n’est pas valablement saisi pour statuer sur ce point.

Sur la demande de relevé et garantie des consorts [U]

Les consorts [U] sollicitent d’être relevés et garanties par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CITYA RIVE GAUCHE, sur le fondement de l’article 1242 alinéa 1er du code civil relatif à la responsabilité du fait des choses.

Il convient de rappeler que le syndic CITYA RIVE GAUCHE est en exercice depuis le 03 août 2022.

Il n’a été donné connaissance aux parties de l’origine du désordre que lors du dépôt du rapport d’expertise judiciaire définitif le 14 mars 2023, mettant en exergue une origine dans un élément constitutif du clos. Le syndic ne pouvait donc envisager aucune action antérieurement à cette date.

Aussi, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CITYA RIVE GAUCHE, justifie d’une faible trésorerie de la copropriété au 31 décembre 2024 rendant impossible les travaux préconisés, faute de fonds disponibles.

En outre, il n’est pas contesté qu’aucune demande de travaux n’a été inscrite à l’ordre du jour d’une assemblée générale des copropriétaires, alors même que ladite assemblée ne peut statuer que sur des questions inscrites à l’ordre du jour soit par les copropriétaires, soit par le conseil syndical, en application des articles 10 et 13 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CITYA RIVE GAUCHE, est intervenue volontairement à la procédure judiciaire engagée par Monsieur [H] [Z] dès le mois de décembre 2023.

Au surplus, nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude. A cet égard, Monsieur [F] [U] a été syndic bénévole du 02 janvier 2019 au 02 janvier 2021 sans avoir informé la copropriété de la présence d’infiltrations dont il avait pourtant connaissance, de sorte qu’il ne peut se prévaloir d’une faute de ce chef à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CITYA RIVE GAUCHE.

Dès lors, aucune faute n’est caractérisée à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CITYA RIVE GAUCHE.

En conséquence, il conviendra de débouter les consorts [U] de ce chef de demande.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance.

En l’espèce, les consorts [U] succombent à la présente instance. Il leur appartiendra donc de supporter solidairement la charge des entiers dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire et des procédures de référé (ordonnances de référé des 22 mars et 20 septembre 2022) distraits au profit de la SELARL ACTAH & ASSOCIES en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge peut, si l’équité le commande, condamner la partie perdante au paiement des frais irrépétibles exposés.

En l’espèce, la SCI CYRINADE et Madame [A] [N] étant condamnées aux dépens, il conviendra de les condamner in solidum à verser 1.500 euros à Monsieur [H] [Z].

Ils seront également condamnés à verser cette même somme à Madame [B] [W] et au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CITYA RIVE GAUCHE, au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Le décret du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile instaure en son article 3 le principe de l’exécution provisoire. Ainsi, l’article 514 du code de procédure civile dispose : « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ». Cet article précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire par une décision motivée, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Selon l’article 55 de ce même décret, par dérogation, les dispositions de l’article 3 s’appliquent aux instances « introduites » (et non « en cours ») devant les juridictions du 1er degré à compter du 1er janvier 2020.

En l’espèce, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [U] et Madame [E] [D] épouse [U] à payer à Monsieur [H] [Z] la somme de 11.141,90 euros au titre de la restitution d’une partie du prix de la vente constatée par acte authentique reçu par devant Maître [R] [S], Notaire à [Localité 7] (Hérault), le 04 juin 2021, relativement à la vente d’un lot de copropriété (lot n°1) d’une superficie de 76,50 m2 situé à [Localité 2] (Hérault) [Localité 2] sis [Adresse 1], figurant au cadastre sous la section AM numéro [Cadastre 1],

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [U] et Madame [E] [D] à verser la somme de 670 euros à Monsieur [H] [Z] en réparation de son préjudice de jouissance du mois mars 2022 (date retenue par l’expert) jusqu’au mois d’avril 2022 inclus (avant la prise en location d’un nouveau logement), 7.350 euros en réparation de son préjudice de jouissance lié à la nécessité de louer un nouveau logement à compter du mois de mai 2022 jusqu’au 31 mai 2023, et la somme 1.235 euros en réparation de son préjudice de jouissance au titre de la location d’un box (espace de stockage des effets personnels) entre le mois de mars 2022 et juin 2023,

DEBOUTE Monsieur [H] [Z] de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice tiré de sa perte de chance de vendre le bien immobilier au prix de 170.500 euros,

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [U] et Madame [E] [D] à verser la somme de 1.000 euros à Monsieur [H] [Z] en réparation de son préjudice moral,

CONDAMNE Monsieur [F] [U] et Madame [E] [D] à verser 4.000 euros de dommages et intérêts à Madame [B] [W] au titre des travaux de revêtement de la terrasse,

CONDAMNE Monsieur [F] [U] et Madame [E] [D] à verser 304 euros de dommages et intérêts à Madame [B] [W] en réparation de son préjudice de jouissance,

CONDAMNE Monsieur [F] [U] et Madame [E] [D] à verser 3.600 euros de dommages et intérêts à Madame [B] [W] au titre de sa quote-part des frais de syndic,

CONDAMNE Monsieur [F] [U] et Madame [E] [D] à verser 800 euros de dommages et intérêts à Madame [B] [W] en réparation de son préjudice moral,

CONDAMNE Monsieur [F] [U] et Madame [E] [D] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CITYA RIVE GAUCHE, la somme de 13.541,90 euros au titre des infiltrations et de la purge du bois, ainsi que 3218,16 euros au titre du traitement anti xylophages,

DIT que ces sommes seront indexées sur l’indice BT0 entre la date du rapport d’expertise judiciaire, soit le 14 mars 2023, et la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [F] [U] et Madame [E] [D] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CITYA RIVE GAUCHE, la somme de 1.039 euros au titre de la garantie obligatoire dommages-ouvrage,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CITYA RIVE GAUCHE, de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier,

DEBOUTE Monsieur [F] [U] et Madame [E] [D] de leur demande d’être relevés et garanties à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CITYA RIVE GAUCHE,

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [U] et Madame [E] [D] à supporter la charge des entiers dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire et des procédures de référé (ordonnances de référé des 22 mars et 20 septembre 2022) distraits au profit de la SELARL ACTAH & ASSOCIES en application de l’article 699 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [U] et Madame [E] [D] à verser 1.500 euros à Monsieur [H] [Z] au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNE Monsieur [F] [U] et Madame [E] [D] à verser 1.500 à Madame [B] [W] au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNE Monsieur [F] [U] et Madame [E] [D] à verser 1.500 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CITYA RIVE GAUCHE, au titre des frais irrépétibles,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le 11 Mai 2026.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Audrey SAUNIERE Julie LUDGER