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Tribunal Judiciaire de de BLOIS

N° RG 24/02008 – N° Portalis DBYN-W-B7I-ESY5 Page sur

COUR D’APPEL D'[Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 23 OCTOBRE 2025

N° RG 24/02008 – N° Portalis DBYN-W-B7I-ESY5

Minute : 25/445

DEMANDERESSE :

S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par M^e Roger LEMONNIER de la SCP LDGR, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Marie QUESTE, avocate au barreau de BLOIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [C]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

DÉBATS : à l’audience publique du 24 Septembre 2025,

JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Tatjana JEVTIC, Magistrate à Titre Temporaire

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : M^e Roger LEMONNIER

EXPÉDITION : Monsieur [X] [C]

le :

Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé électroniquement le 15 décembre 2022, monsieur [Z] [V], par l’intermédiaire de son mandataire L’ADRESSE CABINET PAUTOUT – [Localité 8], a consenti un bail à M. [X] [C] portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 8] (41) contre le paiement d’un loyer mensuel de 475,00 € outre 40,00 € de provision sur charges. Le dépôt de garantie a été fixé à 475 €.

Par acte du 08 décembre 2022, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de M. [X] [C] par contrat de cautionnement Visale.

Le 03 janvier 2024, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire au locataire.

Par acte de commissaire de justice signifié le 19 juin 2024, dénoncé le 19 juin 2024 par voie dématérialisée au Préfet du Loir et Cher, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner M. [X] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BLOIS afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail et subsidiairement son prononcé aux torts de M. [X] [C] ;

— l’expulsion des occupants, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation de M. [X] [C] au paiement de la somme de 3910,00 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 03 janvier 2024 sur la somme de 922,00€ et pour le surplus à compter de l’assignation ;

— la fixation d’une indemnité d’occupation sur la base du montant du loyer, laquelle devra lui être payée directement, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

— l’allocation de la somme de 800,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamnation du défendeur aux dépens incluant le coût du commandement de payer.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 16 avril 2025 à laquelle seule la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES est représentée par son conseil, M. [X] [C] n’étant ni présent ni représenté.

Un avis de réouverture des débats à l’audience du 07 janvier 2026 a été pris par mention au dossier aux fins de vérification de la validité de la signature électronique.

Par courriers simples et recommandé du greffe l’audience a été avancée à l’audience du 24 septembre 2025.

À l’audience la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES maintient l’ensemble de ses demandes, la dette étant de 10144,00 € € au jour de l’audience et indique produire le fichier de preuve des signatures du contrat de bail en pièce 15.

Elle fait valoir que M. [X] [C] ne s’est pas acquitté de la dette dans le délai de six semaines malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assignés à étude M. [X] [C] n’a pas comparu, ni personne pour lui.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES est autorisée à produire en cours de délibéré un justificatif d’identité du locataire.

La copie de la carte d’identité de M. [X] [C] a été transmise par courrier du 29 septembre 2025.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 23 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur l’intérêt à agir de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES

L’article 2306 du Code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Il est constant qu’en matière de bail d’habitation, la caution qui a payé la dette locative est subrogée à tous les droits et actions du bailleur, s’agissant de l’action qui a pour but le recouvrement des loyers impayés que celle tendant à la résiliation du contrat de bail et l’expulsion consécutive du locataire.

Au surplus, l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en oeuvre de Visale prévoit que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en oeuvre de la clause résolutoire) ». Ces stipulations sont reproduites en page 7 du contrat de cautionnement en date du 08 décembre 2022 produit.

Par ailleurs, il est établi que le dispositif dit Visale mis en place par convention entre l’État et l’UESL l’est de façon exclusivement dématérialisée. Le contrat de cautionnement indique également dans les définitions initiales que le site internet édité et exploité par l’Association Pour l’Accès aux Garanties Locatives permet « au Locataire d’obtenir son visa afin d’être éligible au cautionnement, mais aussi au Bailleur de vérifier le visa obtenu par le Locataire, le Bailleur pouvant ensuite générer un contrat de cautionnement et une quittance subrogative de manière dématérialisée par un système de « double clic » ». Le préambule du même document précise que « le Locataire a obtenu préalablement le visa n°V10178063992 valable jusqu’au 03/08/2020"; qu'«en application des articles 1316 et suivants du Code civil et de l’article 1326 du Code civil, le Bailleur et la Caution acceptent et reconnaissent la parfaite validité du présent Contrat conclu par voie dématérialisée. Ainsi, ils acceptent, de conclure électroniquement le présent Contrat conformément aux dispositions de l’article 1316-4 du Code civil et du Décret du 30 mars 2001. Ils s’engagent à ne pas contester la recevabilité, la validité ou la force probante du Contrat. Les éléments de preuve de la formation de ce Contrat seront mis à disposition des parties de manière dématérialisée » et l’article 6 détaille le « déroulement de la demande en ligne”.

En l’espèce, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES verse à l’appui de ses demandes le contrat de bail signé électroniquement le 15 décembre 2022, ainsi que le contrat de cautionnement. Si celui-ci est initialement signé exclusivement par voie électronique, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats un exemplaire revêtu du paraphe manuscrit du bailleur, des quittances subrogatives également signées manuscritement par le mandataire du bailleur.

Par conséquent, la demanderesse démontre sa qualité à agir à l’encontre du locataire de sorte que ses demandes seront déclarées recevables.

Sur la validité du contrat de bail sous signature électronique

L’article 1367 du code civil dispose que la signature nécessaire à la perfection d’un acte juridique identifie celui qui l’appose. Elle manifeste le consentement des parties aux obligations qui découlent de cet acte. Quand elle est apposée par un officier public, elle confère l’authenticité à l’acte. Lorsqu’elle est électronique, elle consiste en l’usage d’un procédé fiable d’identification garantissant son lien avec l’acte auquel elle s’attache. La fiabilité de ce procédé est présumée, jusqu’à preuve contraire, lorsque la signature électronique est créée, l’identité du signataire assurée et l’intégrité de l’acte garantie, dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat.

Le décret n° 2017-1416 du 28 septembre 2017 (qui s’est substitué au décret n°2001-272 du 30 mars 2001) précise, en son article 1, qu'“est une signature électronique qualifiée une signature électronique avancée, conforme à l’article 26 du règlement susvisé (règlement (UE) n° 910/2014 du Parlement européen et du Conseil du 23 juillet 2014 sur l’identification électronique et les services de confiance pour les transactions électroniques au sein du marché intérieur et abrogeant la directive 1999/93/CE) et créée à l’aide d’un dispositif de création de signature électronique qualifié répondant aux exigences de l’article 29 dudit règlement, qui repose sur un certificat qualifié de signature électronique répondant aux exigences de l’article 28 de ce règlement”.

L’article 26 du règlement (UE) n° 910/2014 du Parlement européen et du Conseil du 23 juillet 2014 sur l’identification électronique et les services de confiance pour les transactions électroniques au sein du marché intérieur et abrogeant la directive 1999/93/CE – « Exigences relatives à une signature électronique avancée » dispose : « Une signature électronique avancée satisfait aux exigences suivantes :

a) être liée au signataire de manière univoque ;

b) permettre d’identifier le signataire ;

c) avoir été créée à l’aide de données de création de signature électronique que le signataire peut, avec un niveau de confiance élevé, utiliser sous son contrôle exclusif ; et

d) être liée aux données associées à cette signature de telle sorte que toute modification ultérieure des données soit détectable.

Selon l’article 32 du même règlement, le processus de validation d’une signature électronique qualifiée confirme la validité d’une signature électronique qualifiée à condition que :

a) le certificat sur lequel repose la signature ait été, au moment de la signature, un certificat qualifié de signature électronique conforme à l’annexe I ;

b) le certificat qualifié ait été délivré par un prestataire de services de confiance qualifié et était valide au moment de la signature ;

(…) f) la signature électronique ait été créée par un dispositif de création de signature électronique qualifié (soit un dispositif respectant les exigences fixées à l’annexe II et certifié par les organismes publics ou privés désignés par les Etats membres au sens des articles 29 et 30).

En l’espèce, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES verse à l’appui de ses demandes un contrat de bail portant en page 16 une signature électronique attribuée au locataire avec un certificat de signature électronique Yousign.

Néanmoins, ce document n’est complété d’aucun certificat de signature qualifiée émanant d’un prestataire de services de certification électronique homologué sur les listes européennes.

Par suite, la signature dont la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES se prévaut ne peut être analysée comme une signature électronique qualifiée au sens du décret du 28 septembre 2017 et la fiabilité n’est donc pas présumée.

Cette carence a pour seul effet de faire perdre à la demanderesse la présomption de fiabilité qui s’attache à un mode d’authentification conforme à la loi et au décret, qu’elle peut compléter par tous moyens. En l’espèce, cette preuve complémentaire est établie par la photocopie de documents personnels de M. [X] [C] que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES produit au soutien de ses demandes, en l’espèce la copie de sa carte nationale d’identité. Ces documents, antérieurs à la conclusion du contrat litigieux n’ont pu être remis que par M. [X] [C].

LA SASU ACTION LOGEMENT SERVICES démontre par conséquent la réalité et la fiabilité de la signature électronique donnée par M. [X] [C].

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

La demanderesse fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail, le contrat de cautionnement, le commandement de payer délivré le 03 janvier 2024, un décompte de créance arrêté au 15 septembre 2025 ainsi qu’une quittance subrogative au 18 août 2025.

Il ressort de ces éléments qu’à la date du 18 août 2025, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a versé au titre de la garantie de loyers la somme de 10144,00 € et qu’elle n’a rien encaissé depuis le 26 mars 2024.

À l’audience la demanderesse sollicite une condamnation de M. [X] [C] au règlement de la somme totale de 10144,00 €.

En s’abstenant de comparaître, M. [X] [C] s’interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge lui incombe en application de l’article 1353 du code civil.

En conséquence, M. [X] [C] sera condamné au paiement de la somme de 10144,00€ au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés à août 2025 dont 922,00 € produiront intérêts de retard au taux légal à compter du 03 janvier 2024, date du commandement de payer, et le surplus à compter du 19 juin 2024, date de l’assignation.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

Le bail signé par les parties contient au paragraphe VIII une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit d’huissier délivré le 03 janvier 2024, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait commandement d’avoir à payer la somme de 3346,04 € dont 922,00 € au titre des impayés de loyers et de charges. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

L’assignation a été dénoncée au représentant de l’État dans le département le 19 juin 2024 soit plus de deux mois avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 03 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 juin 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois et par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 04 mars 2025 et d’ordonner l’expulsion des occupants dans l’hypothèse où ils n’auraient pas volontairement libéré les lieux alors qu’il résulte du procès-verbal d’huissier du 11 mars 2023 produit en pièce 16 que les locataires ne sont plus dans les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

M. [C] [X] occupe les lieux sans droit ni titre à compter du 04 mars 2024, causant ainsi un préjudice au bailleur.

Il convient de réparer ce dommage et de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit une somme égale à 515 €. Cette indemnité sera payée dans les conditions prévues par le dispositif.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

M. [X] [C] sera condamné à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES une somme qu’il est équitable de fixer à 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

Compte tenu de la solution du litige, il convient de condamner M. [X] [C], succombant à l’instance, aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer délivré le 03 janvier 2024.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, " les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”. L’article 515 du même code ajoute que "hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation.”

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

Déclare recevable la demande de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES ;

Condamne M. [X] [C] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 10144,00 € (DIX MILLE CENT QUARANTE-QUATRE EUROS) au titre des impayés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 18 août 2025 (échéance d’août 25 incluse), avec intérêts de retard au taux légal à compter du 02 janvier 2024 sur la somme de 922,00 € € et du 19 juin 2024 pour le surplus;

Constate la résiliation du bail à la date du 04 mars 2024 ;

Dit qu’à défaut par M. [X] [C] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 3] (41) il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, les meubles laissés dans les lieux par M. [X] [C] suivront alors le sort réservé par les articles L.433-1 à L.433-3 du code des procédures civiles d’exécution;

Condamne M. [X] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

Cette indemnité sera payée directement par M. [X] [C] entre les mains de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que cette dernière aura préalablement justifié avoir effectué le paiement entre les mains du bailleur au moyen d’une quittance subrogative ;

Condamne M. [X] [C] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 500,00 € (CINQ CENTS EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [X] [C] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer délivré le 03 janvier 2024 ;

Rappelle que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,