TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 3]

[Localité 8]

Tél:[XXXXXXXX01]

Fax : 01.48.44.08.02

@ : [Courriel 9]

RÉFÉRENCES : N° RG 24/01731 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZXMF

Minute :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Du : 22 Octobre 2024

Monsieur [R] [T]

C/

Monsieur [S] [W]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Après débats à l’audience publique du 10 Septembre 2024, l’ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe le 22 Octobre 2024 ;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, statuant en référé, assistée de Madame Anne-Sophie SERY, greffière ;

DEMANDEUR :

Monsieur [R] [T]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par M^e Victor POTHET, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [W]

[Adresse 5]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Monsieur [S] [W]

M^e Victor POTHET

Expédition délivrée à :

Préfet de la Seine-[Localité 10]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat signé le 6 septembre 2022, Monsieur [R] [T] a donné en location à Monsieur [S] [W] une chambre à usage d’habitation sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 677,00 €, provision sur charges comprise.

Le 8 mars 2024, Monsieur [R] [T] a fait délivrer à Monsieur [S] [W] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 5 441,00 € selon décompte arrêté au 4 mars 2024.

Par notification électronique du 14 mars 2024, Monsieur [R] [T] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Par assignation délivrée à étude le 29 juillet 2024, Monsieur [R] [T] a attrait Monsieur [S] [W] devant le juge des référés du tribunal de proximité de Pantin, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Monsieur [R] [T] a demandé à la juridiction, au bénéfice de l’exécution provisoire :

De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation ;D’ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [W] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de quinze jours suivant la signification de la décision à intervenir ;De supprimer les délais d’expulsion prévus aux articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;De condamner Monsieur [S] [W] au paiement des sommes suivantes :7 472,00 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de juin 2024 inclus, somme à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;une indemnité mensuelle d’occupation de 677 € à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux ;5 000 € à titre de dommages et intérêts ;2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; – ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.L’audience s’est tenue le 10 septembre 2024.

Lors de l’audience, Monsieur [R] [T] représenté par son conseil maintient ses demandes. Il expose que le bail n’est pas soumis à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il indique qu’il y a eu des difficultés de paiement depuis la prise à bail, et qu’il n’a plus rien perçu depuis août 2023. Il précise que la chambre louée devait originellement être occupée à titre secondaire par le locataire mais qu’il y vit à titre principal, et qu’il a introduit des tiers dans les autres chambres de l’appartement ce qui lui cause un préjudice important.

Monsieur [S] [W] n’a pas comparu, malgré sa convocation régulière.

L’enquête sociale n’est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1225 du code civil, la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

L’article 1728 du code civil oblige le preneur à payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 12) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Cette clause non équivoque a été acceptée par le locataire, et ne fixe pas au demeurant un délai d’acquisition de la clause résolutoire inférieur à celui prévu par la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Elle n’est ainsi pas contraire à l’ordre public de protection mis en place par cette loi.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire a été régulièrement signifié à Monsieur [S] [W] le 8 mars 2024, pour un montant principal de 5 441,00 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Monsieur [S] [W], absent lors de l’audience, ne produit en tout état de cause aucun élément de nature à contester l’absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 9 mai 2024, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Monsieur [S] [W] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il n’apparaît pas sérieusement contestable qu’il y a urgence pour Monsieur [R] [T], propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment, d’en retrouver la libre disposition.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [W] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser

Monsieur [R] [T], conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [S] [W].

Il n’apparaît pas nécessaire en revanche d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Monsieur [S] [W] de quitter les lieux.

En effet, la demande de condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà à l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière. Il convient ainsi de débouter Monsieur [R] [T] de cette demande.

SUR LA SUPPRESSION DES DÉLAIS PRÉVUS AUX ARTICLES L-412-2 ET L-412-6 DU CODE DES PROCÉDURES CIVILES D’EXÉCUTION

Il résulte de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution dans sa version applicable au présent litige que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

En outre, le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En vertu de l’article L.412-6 du code des procédures d’exécution dans sa version applicable au présent litige, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.

En l’espèce, Monsieur [S] [W] est entré dans les lieux en exécution d’un contrat de bail, et il n’est pas justifié qu’il dispose d’une solution de relogement actuelle.

Le défaut de paiement seul n’est quant à lui pas suffisant pour caractériser la mauvaise foi.

Il n’est ainsi démontré aucune circonstance particulière, outre l’importance de la dette locative, justifiant la suppression ou la réduction des délais précités et cette demande sera rejetée.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

Il résulte de l’article 1728 du code civil ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, Monsieur [R] [T] verse aux débats un décompte arrêté au 26 juillet 2024 (échéance du juin 2024 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 7 472,00 €.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de Monsieur [R] [T] est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [S] [W] à verser à Monsieur [R] [T] la somme de 7 472,00 € actualisée au 26 juillet 2024 au titre de l’arriéré locatif, outre intérêts au taux légal sur la somme de 5 441,00 € à compter du 8 mars 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D’UNE INDEMNITÉ D’OCCUPATION

L’indemnité d’occupation vise à pallier le préjudice subi par l’occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.

L’occupation illicite des lieux par Monsieur [S] [W] cause manifestement et nécessairement un préjudice à Monsieur [R] [T] qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail, étant précisé que le dernier loyer charges incluses s’élève à la somme de 677,00 €.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS

En application de 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d’exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En l’espèce, le juge des référés, juge de l’évidence, ne saurait faire droit à une demande de dommages-intérêts sans méconnaître la portée de son office, ni porter une atteinte disproportionnée aux droits des parties.

Par conséquent, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur ce point.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [S] [W] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 8 mars 2024 ainsi que de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Monsieur [S] [W] sera condamné à payer à Monsieur [R] [T] la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référés après débats tenus en audience publique, par décision réputée contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,

CONSTATONS que le contrat signé le 6 septembre 2022 entre Monsieur [R] [T] et Monsieur [S] [W] concernant les locaux situés [Adresse 4] s’est trouvé de plein droit résilié le 9 mai 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

En conséquence, ORDONNONS, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [S] [W] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile d’exécution, et AUTORISONS Monsieur [R] [T] à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [S] [W] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

DÉBOUTONS Monsieur [R] [T] de sa demande d’astreinte pour quitter les lieux ;

DÉBOUTONS Monsieur [R] [T] de sa demande de suppression des délais d’expulsion prévus par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

RAPPELONS qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [W] à verser à Monsieur [R] [T] la somme de 7 472,00 € actualisée au 26 juillet 2024, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du juin 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2024 sur la somme de 5 441,00 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

FIXONS, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [S] [W] à la somme mensuelle de 677,00 €, et au besoin CONDAMNONS Monsieur [S] [W] à verser à Monsieur [R] [T] ladite indemnité mensuelle à compter du mois de juillet 2024 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DISONS que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5ème jour de chaque mois ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [W] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 8 mars 2024 ainsi que de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [W] à verser à Monsieur [R] [T] la somme de

500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

DISONS que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE