TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 8]

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[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

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N° RG 24/01549 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZSEW

Minute : 24/00674

S.A.S. FONCIERE CRONOS

Représentant : Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau des Hauts de Seine, vestiaire : PN 397

C/

Madame [B] [W]

Monsieur [T] [Z] [M]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 06 Décembre 2024

DEMANDEUR :

S.A.S. FONCIERE CRONOS

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Johanna IBGHI, substituant Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau des Hauts de Seine

DÉFENDEURS :

Madame [B] [W]

[Adresse 3]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

Monsieur [T] [Z] [M]

[Adresse 3]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 08 Novembre 2024, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, en présence de Monsieur Dominique DESRUES, Magistrat à titre temporaire stagiaire, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 06 Décembre 2024, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 2 février 2023 et à effet au 14 février 2023, la SAS FONCIERE CRONOS a donné à bail à Mme [B] [W] et M. [T] [Z] [M] un local à usage d’habitation, n°2008, bâtiment C, situé [Adresse 3] et un emplacement de parking place n°93 situé à la même adresse, moyennant un loyer mensuel initial de 665 euros pour le logement et 50 euros pour l’emplacement de parking outre une provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 février 2024, la SAS FONCIERE CRONOS a fait signifier à Mme [B] [W] et M. [T] [Z] [M] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de six semaines la somme de 2 323,82 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Cette situation d’impayés a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique le 26 février 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 25 juin 2024 la SAS FONCIERE CRONOS a fait assigner Mme [B] [W] et M. [T] [Z] [M] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience du 8 novembre 2024 aux fins de :

Vu les articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 1709, 1728 et 1231-6 du code civil,

Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,

Ordonner en conséquence l’expulsion des cités et de toutes personnes dans les lieux de leur fait du logement sis [Adresse 3] à [Localité 6] et de l’emplacement de stationnement sis [Adresse 3] à [Localité 6] et ce, avec l’assistance du commissaire de police, d’un serrurier et de la Force publique s’il y a lieu à l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux prévus aux articles L411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Voir autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant actuellement dans les lieux lors de l’expulsion dans tel garde meubles ou local de son choix, aux frais exclusifs (aussi bien des frais de garde-meubles que du transport des dits-meubles), risques et périls des cités, sous réserve des dispositions des article L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamner solidairement les cités à payer à la société requérante la somme de 4 267,18 euros à titre de provision,

Dire qu’à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à leur départ définitif, les cités devront mensuellement, à titre d’indemnité d’occupation une somme égale au montant du loyer et des charges du logement et de l’emplacement de stationnement litigieux, subsidiairement, dire que cette indemnité d’occupation ne saurait être inférieure au montant du loyer,

Voir encore condamner solidairement les cités à payer à la société requérante la somme de 330 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile, condamner solidairement les cités aux dépens du présent référé, qui comprendront notamment le coût du commandement, de l’assignation et, plus généralement, de tous actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure.

L’assignation a été notifiée par la voie électronique au Préfet de Seine-Saint-Denis le 1er juillet 2024.

A l’audience du 8 novembre 2024, la SAS FONCIERE CRONOS, qui s’est fait représenter par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Mme [B] [W] et M. [T] [Z] [M], tous deux régulièrement assignés à étude, n’ont pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 décembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Mme [B] [W] et M. [T] [Z] [M] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la demande principale

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 2 février 2023, du commandement de payer délivré le 23 février 2024 et du décompte de la créance arrêté au 1er novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, que le bailleur rapporte la preuve de l’existence d’un arriéré de loyers, indemnités d’occupation liquidées et charges impayées à hauteur de 3 109,90 euros.

L’article 3 des conditions générales du bail stipule qu'« en cas de pluralité de locataires, les copreneurs reconnaissent expressément qu’ils se sont engagés solidairement et que le bailleur n’a accepté de consentir le présent bail qu’en considération de cette cotitularité solidaire et n’aurait pas consenti la présente location à l’un seulement d’entre eux. »

En conséquence, il convient de condamner solidairement Mme [B] [W] et M. [T] [Z] [M] à payer à la SAS FONCIERE CRONOS la somme provisionnelle de 3 109,90 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, la SAS FONCIERE CRONOS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 26 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 juin 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 1er juillet 2024 soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de la SAS FONCIERE CRONOS aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail contient à l’article 18 de ses conditions générales, une clause résolutoire qui prévoit que « le présent contrat pourra être résilié immédiatement et de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiés (…) »

La SAS FONCIERE CRONOS a fait signifier à Mme [B] [W] et M. [T] [Z] [M] un commandement d’avoir à payer la somme de 2 323,82 euros en principal dans un délai de six semaines, le 23 février 2024.

Au jour de la signification du commandement de payer, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, disposait en effet que la clause résolutoire « ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ». Cependant, au jour de la signature du contrat et de sa dernière reconduction, ce texte prévoyait que la clause résolutoire, produisait ses effets en cas de commandement de payer infructueux qu’après un délai de deux mois.

Or, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1, et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

En l’espèce, le bail n’a pas été renouvelé depuis le 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et contient, comme rappelé ci-dessus, une clause résolutoire stipulant que cette clause est acquise après un commandement de payer resté infructueux après le délai de deux mois. Dès lors, c’est bien le délai de deux mois qu’il convient d’appliquer. Le commandement de payer du 23 février 2024 est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail est résilié à la date du 24 avril 2024.

Il convient par conséquent, d’ordonner l’expulsion de Mme [B] [W] et M. [T] [Z] [M] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs.

L’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l’article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

Mme [B] [W] et M. [T] [Z] [M] devenus occupants sans droit ni titre depuis le 24 avril 2024, date de la résiliation du contrat, doivent donc indemniser la SAS FONCIERE CRONOS du préjudice causé par cette occupation. En conséquence ils seront condamnés in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 24 avril 2024 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux manifestée par la remise des clés, déduction faite des sommes déjà versées.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution.

Sur les demandes accessoires

Mme [B] [W] et M. [T] [Z] [M], qui succombent, supporteront, in solidum, les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile. Les dépens comprendront notamment le coût du commandement de payer du 23 février 2024 et celui de l’assignation du 25 juin 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SAS FONCIERE CRONOS, les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. Mme [B] [W] et M. [T] [Z] [M] seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de la SAS FONCIERE CRONOS aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 2 février 2023 entre la SAS FONCIERE CRONOS d’une part et Mme [B] [W] et M. [T] [Z] [M], d’autre part, concernant le local à usage d’habitation et l’emplacement de stationnement situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 24 avril 2024,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Condamne solidairement Mme [B] [W] et M. [T] [Z] [M] à payer à la SAS FONCIERE CRONOS la somme provisionnelle de 3 109,90 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l’expulsion du local d’habitation et de l’emplacement de stationnement situés [Adresse 3], de Mme [B] [W] et M. [T] [Z] [M] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [B] [W] et M. [T] [Z] [M] à compter du 24 avril 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux manifestée par la remise des clés, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

Condamne in solidum par provision Mme [B] [W] et M. [T] [Z] [M] à payer à la SAS FONCIERE CRONOS l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 24 avril 2024, et jusqu’à complète libération des lieux manifestée par la remise des clés, déduction faite des sommes déjà versées, le tout justifié au stade de l’exécution,

Condamne in solidum Mme [B] [W] et M. [T] [Z] [M] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 23 février 2024 et celui de l’assignation du 25 juin 2023,

Condamne in solidum Mme [B] [W] et M. [T] [Z] [M] à payer à la SAS FONCIERE CRONOS une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 6 décembre 2024.

Le Greffier Le Juge