Du 26 janvier 2026

5AA

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 25/00812 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2GHT

S.C.I. [Adresse 8]

C/

[Y] [W] épouse [L], [N] [H]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 26 janvier 2026

JUGE : Madame Aurélie BAIL, Vice-Présidente

GREFFIER : Monsieur Stéphane LAURENT,

DEMANDERESSE :

S.C.I. [Adresse 8]

RCS de [Localité 10] n° 429 177 611

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par M^e Baptiste MAIXANT (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDERESSES :

Madame [Y] [W] épouse [L]

née le 27 Avril 1945 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e David BONNAN (Avocat au barreau de LIBOURNE)

Madame [N] [H]

née le 14 Mars 1964 à [Localité 11]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e David BONNAN (Avocat au barreau de LIBOURNE)

DÉBATS :

Audience publique en date du 24 Novembre 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Jugement rendu en 1er ressort, contradictoire

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous-seing-privé du 06 juillet 2015, la Société Civile Immobilière TAILLEFER a consenti un bail d’habitation à Mme [Y] [W] épouse [L] et Mme [N] [H] sur des locaux d’habitation situés [Adresse 2] à [Localité 12], moyennant un loyer mensuel de 1.100,00 euros.

Par décision du 15 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection, saisi en référé par la SCI [Adresse 8] aux fins de constat d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail visée au commandement du 24 février 2023 et d’expulsion des locataires en raison d’impayés et défaut d’assurance, a ordonné une expertise, relativement aux désordres allégués en défense par Mme [Y] [W] épouse [L] et Mme [N] [H], confiée à M. [D] [M], qui a établi son rapport le 02 janvier 2025.

Par actes de commissaire de justice du 7 mars 2025, la Société Civile Immobilière [Adresse 8] (ci-après la SCI) a fait assigner Mme [Y] [W] épouse [L] et Mme [N] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de constat d’acquisition de la clause résolutoire ou subsidiairement prononcé de la résolution du bail, d’expulsion et de condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

Un diagnostic social et financier a été adressé au tribunal en vue de l’audience du 1er juillet 2025.

Après plusieurs renvois intervenus à la demande des parties aux fins de conclusions et échanges de pièces, l’affaire a été fixée pour plaider à l’audience du 24 novembre 2025.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 24 novembre 2025, la SCI [Adresse 8], se référant à ses conclusions, demande au tribunal de :

A titre principal, déclarer recevable sa demande, constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et prononcer sa résiliation à compter du 24 mars 2023 (défaut d’assurance) ou 24 avril 2023 (impayés) ; A titre subsidiaire, déclarer recevable sa demande et prononcer la résolution du bail pour défaut de couverture assuranciel ou manquements répétés à l’obligation de payer le loyer ; En tout état de cause, Condamner Mme [Y] [W] épouse [L] et Mme [N] [H] à lui payer la somme de 43.058,40 euros au titre des impayés locatifs, avec intérêts au taux légal ; Les condamner à quitter les lieux et à défaut ordonner qu’il soit procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier ; Les condamner à lui payer une indemnité d’occupation égale aux loyers et charges si le contrat de bail s’était poursuivi, jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clés ; Les débouter de toutes leurs demandes ; Les condamner aux dépens en ce compris les frais de poursuite ; Les condamner chacune à lui payer la somme de 5.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de la recevabilité de ses demandes au titre d’un arriéré locatif, la SCI [Adresse 8] fait valoir qu’elle a dûment signifié l’assignation aux services de la Préfecture.

Sur le fond, visant l’article 1728 du code civil et les articles 7 et 24 de la loi du 06 juillet 1989, la SCI affirme que la clause résolutoire est acquise pour défaut d’assurance et rappelle que la souscription postérieure d’une assurance est inopérante.

Elle indique en outre que la clause résolutoire est acquise pour défaut de paiement des loyers, non régularisé après la délivrance du commandement visant la clause résolutoire et souligne qu’elle ne perçoit plus de loyer depuis le 1er septembre 2022.

Au soutien de sa demande subsidiaire de résolution du contrat de bail, la SCI se fonde sur les articles 1224 et 1127 du code civil, outre l’article 7 a) et g) de la loi du 06 juillet 1989 et invoque tant le défaut d’assurance que de paiement des loyers.

En réponse à l’exception d’inexécution soulevée par les locataires, la SCI se défend de tout manquement et affirme qu’il n’est pas démontré que le logement est inhabitable, de sorte que la suspension du paiement des loyers n’est pas justifiée. Elle estime que les non-conformités invoquées sont mineures et n’empêchent en rien la jouissance des lieux.

Sur les infiltrations, la SCI note qu’elles sont circonscrites et localisées dans l’angle du palier de l’escalier, soit une pièce de simple passage. Elle souligne que les locataires y ont remédié en 2019 sans même l’avertir, s’agissant de travaux d’entretien incombant au locataire, ni effectuer une déclaration de sinistre auprès de leur assureur. Elle précise qu’elle n’a jamais été alertée par les locataires de la survenance d’autres infiltrations qui seraient en lien avec la présence de mousse sur la toiture.

Sur le système de chauffage, la SCI explique que les locataires ayant interrompu leur contrat d’approvisionnement en gaz en décembre 2017, elle a donné son accord en 2019 pour le retrait de la cuve alors que la maison était dotée d’un poêle à bois et de chauffages d’appoint et qu’elle avait donné son accord pour que les locataires se fournissent en bois dans la garenne attenante à la propriété. Elle affirme que les locataires ne l’ont jamais sollicitée au titre du chauffage avant d’être assignés en référé.

S’agissant de l’accès à la boîte aux lettres, la SCI expose qu’elles sont implantées collectivement à l’entrée de chaque tranche du lotissement et que les locataires y accèdent via une barrière amovible visant à préserver la sécurité et la tranquillité des occupants de l’espace gravillonné prévu pour un parking.

La SCI fait valoir qu’étant occupantes sans droit ni titre, les défenderesses ne sauraient obtenir sa condamnation à exécuter les travaux. Sur le fond, la SCI répète qu’il existe un système de chauffage et qu’elle n’a jamais été informée de désordre en lien avec l’entretien de la couverture lui incombant. S’agissant de la boîte aux lettres, la SCI estime que sa localisation n’affecte ni la décence, ni la jouissance normale des lieux.

Concernant la demande reconventionnelle de suspension des loyers, la SCI fait valoir que les désordres allégués par les locataires sont mineurs, strictement localisés et n’affectent aucunement l’usage normal et paisible du logement. Sur la perte de terrain, la SCI affirme qu’elle n’a donné lieu à aucune protestation immédiate des locataires, ni à une démonstration d’un quelconque trouble de jouissance ou privation d’usage substantiel. Elle précise qu’en l’absence d’arrêté d’insalubrité ou péril pris par l’administration, la suspension du paiement des loyers prévue par l’article L. 521-2 du code de la construction habitation, n’est pas applicable et rappelle qu’une simple indécence ne suffit pas à justifier la suspension ou la restitution des loyers, dès lors qu’il n’existe pas d’impossibilité d’usage du logement.

S’agissant de la demande reconventionnelle de dommages et intérêts, la SCI réfute tout manquement, soulignant que les locataires bénéficient d’un chauffage alternatif et que l’usage de leur logement n’a jamais été empêché ni même gravement altéré. Elle conteste également le quantum réclamé, qu’elle juge démesuré, s’agissant tout au plus, selon elle, de désordres ponctuels et réparables, n’empêchant aucunement la jouissance et l’usage paisible du bien. Elle ajoute qu’aucune atteinte à la santé ou sécurité n’est démontrée et veut pour preuve de l’absence de préjudice quant à la surface et à la boite aux lettres, l’absence de protestation immédiate lors de la réduction de la surface extérieure et de la possibilité permanente d’accéder aux équipements collectifs tels que la boîte aux lettres.

Mme [Y] [W] épouse [L] et Mme [N] [H], sollicitant le bénéfice de leurs écritures, demandent au tribunal de :

A titre principal : Déclarer irrecevable la demande de résiliation du bail ; Condamner la SCI aux dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire pour un montant de 4.500,00 euros ; Condamner la SCI à leur payer une somme de 5.000,00 euros au titre des frais irrépétibles ; A titre subsidiaire :Prononcer la nullité du commandement de payer du 24 février 2023 ;Débouter la SCI de l’ensemble de ses demandes ; Condamner la SCI à exécuter ou faire exécuter, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, les travaux nécessaires pour remédier à l’insalubrité et à l’indécence des lieux loués à savoir : Procéder aux travaux d’installation d’une pompe à chaleur permettant d’alimenter l’intégralité des lieux loués en chauffage, justifiant de la remise en place d’un système de chauffage dans toutes les pièces de la maison d’habitation ;Faire contrôler l’état de la toiture qui subit des infiltrations d’eau, procéder au retrait des mousses dans les courants aux recouvrements des plaques en fibrociment et procéder à toutes les reprises nécessaires sur les plaques en fibrociment afin d’y remédier de façon durable ; Leur permettre l’accès direct à leur boîte aux lettres depuis leur maison d’habitation ou procéder à l’implantation d’une nouvelle boîte aux lettres à l’entrée de leur maison d’habitation ; Et ce sous astreinte provisoire de 500,00 euros par jour ouvrable de retard et par infraction constatée pendant une durée de 90 jours ;

Ordonner la suspension des effets du bail liant les parties à raison de l’insalubrité de l’indécence des lieux ; Les autoriser à ne plus s’acquitter de leur loyer depuis le 15 juin 2018 et ce jusqu’à la réalisation par la SCI des travaux de remise en état ; Condamner la SCI à leur payer la somme de 56.100,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation d’un préjudice de jouissance ; Condamner la SCI aux dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire pour un montant de 4.500,00 euros ; Condamner la SCI à leur payer une somme de 5.000,00 euros au titre des frais irrépétibles.

Au soutien de leurs demandes principales, Mme [Y] [W] épouse [L] et Mme [N] [H], se fondant sur l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989, font valoir que faute de notification de l’assignation du 7 mars 2025 au représentant de l’Etat au moins 6 semaines avant l’audience, l’action de la SCI est irrecevable.

Subsidiairement, les locataires, visant l’article 1104 du code civil, font valoir que la clause résolutoire ne saurait être acquise, estimant que le commandement signifié à la demande de la SCI a été délivré de mauvaise foi par la bailleresse, qui savait le logement assuré mais surtout indécent et a ainsi cherché à se soustraire à ses propres obligations. Elles veulent pour preuve de cette mauvaise foi, le fait que la SCI passe sous silence le rapport accablant de l’expert dans leur assignation au fond.

Sur le fond, les locataires reprochent à la SCI bailleresse d’avoir volontairement et unilatéralement procédé au retrait de la cuve de gaz en 2018, privant le logement de chauffage et n’installant jamais la pompe à chaleur promise en remplacement. Elles affirment qu’un tel retrait n’a pu avoir lieu qu’à la demande des propriétaires et aucunement en raison de prétendus impayés qui leur seraient imputables et dont elles se défendent. Mme [Y] [W] épouse [L] et Mme [N] [H] précisent que le poêle à bois, présent dès l’origine, est un système d’appoint qui ne permet aucunement le chauffage de l’intégralité du logement. Elles réfutent avoir reçu l’autorisation de prélever du bois sur la propriété voisine ou s’être vues dotées d’un système de chauffage électrique de remplacement. Elles expliquent avoir été contraintes de stopper le règlement du loyer pour obtenir du propriétaire l’installation d’un chauffage pour l’intégralité de la maison.

Mme [Y] [W] épouse [L] et Mme [N] [H] se plaignent en outre d’infiltrations continues depuis 2021 dues à l’absence de rénovation de la couverture, constituée de vielles tuiles posées sur les tôles ondulées en fibrociment, contenant de l’amiante, extrêmement anciennes et dégradées. Elles précisent que la SCI n’est intervenue que sur la toiture d’un logement voisin situé à la même adresse, mais aucunement sur leur habitation, qui n’est donc pas protégée contre les eaux de ruissellement et les infiltrations.

Les locataires reprochent également à la SCI bailleresse d’avoir réduit arbitrairement et unilatéralement la surface du jardin extérieur donné en location avec l’immeuble d’habitation de 10% en enlevant un arbre dans le courant de l’année 2022, et déplore un préjudice de jouissance en résultant.

Mme [Y] [W] épouse [L] et Mme [N] [H] expliquent enfin que la bailleresse a posé un grillage le 10 juillet 2023 empêchant l’accès direct à leur boîte à lettres depuis leur habitation.

Elles concluent n’avoir suspendu le règlement des loyers qu’en raison de l’attitude délibérée de la SCI leur portant préjudice.

Elles précisent que la maison est parfaitement assurée et qu’elles en ont justifié chaque année auprès de la bailleresse, qu’elles estiment de mauvaise foi en prétendant le contraire.

Sur leur demande reconventionnelle de travaux sous astreinte, Mme [Y] [W] épouse [L] et Mme [N] [H], visant les articles 1119, 1720 et 1721 du code civil, les articles 6 et 20-1 de la loi du 06 juillet 1989 et l’article 2 du décret du 30 janvier 2020 définissant les caractéristiques de la décence, et rappelant leur caractère d’ordre public, affirment que l’indécence des lieux donnés en location est caractérisée par l’absence de système de chauffage permettant de chauffer toutes les pièces de la maison, l’existence d’infiltrations dans l’escalier obligeant le maintien d’un seau en permanence et l’impossibilité d’accéder à la boîte aux lettres. Elles estiment que le prononcé d’une astreinte sur le fondement de l’article L. 131-2 du code des procédures civiles d’exécution, est nécessaire compte tenu de l’attitude de dénégation et l’inaction de la bailleresse depuis de nombreuses années.

S’agissant de leur demande de suspension du paiement des loyers, Mme [Y] [W] épouse [L] et Mme [N] [H] invoquent les articles L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation et l’article 1721 du code civil et font valoir l’insalubrité et l’indécence du logement, depuis le 15 juin 2018, date du retrait de la cuve à gaz.

Concernant leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts, les locataires, visant l’article 3 du décret du 30 janvier 2002, se plaignent d’un trouble de jouissance résultant de l’absence de chauffage imputable au retrait de la cuve à gaz décidée par la bailleresse et de l’absence de remplacement du système de chauffage, des infiltrations persistantes liées à la défaillance du propriétaire dans son obligation d’entretien de la toiture, de la modification unilatérale par la SCI de l’assiette de la location et des modalités d’accès à la boîte aux lettres. Elles estiment leur préjudice au montant de l’intégralité des loyers versés entre le 15 avril 2018, date du retrait de la cuve et septembre 2022, soit la somme de 56.100,00 euros.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe, dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire au titre d’impayés locatifs et les demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation

Sur la recevabilité

L’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l’espèce, la SCI [Adresse 9] justifie avoir notifié l’assignation du 07 mars 2025 au représentant de l’État dans le département le 13 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 1er juillet 2025.

La bailleresse justifie également avoir saisi le 27 février 2023 la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, en lui notifiant le commandement du 24 février 2023.

L’action de la SCI [Adresse 8] aux fins de constat d’acquisition de la clause résolutoire pour impayés locatifs est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Le tribunal a d’ailleurs été destinataire du diagnostic social et financier dont l’établissement est l’objectif des dispositions précitées.

Sur la demande de nullité du commandement

L’article 1104 du code civil, disposition d’ordre public, prévoit que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Il résulte de l’article 2274 du code civil que la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

En l’espèce, le commandement de payer litigieux a été délivré le 24 février 2023.

Or, Mme [Y] [W] épouse [L] et Mme [N] [H] ne versent au débat aucune pièce démontrant qu’à cette date, la SCI bailleresse était avisée des désordres dont les locataires se plaignent et qu’elles tiennent pour preuve de la mauvaise foi de la SCI bailleresse dans la mise en œuvre de la clause résolutoire.

L’unique courrier faisant état de chacune des problématiques alléguées par les locataires en défense devant le juge des référés, adressé par Mme [Y] [W] épouse [L] et Mme [N] [H] à la SCI de Taillefer, daté du 23 février 2023, a été réceptionné par cette dernière le 02 mars 2023, de sorte qu’il n’est pas établi que le commandement délivré le 24 février 2023 l’ait été de mauvaise foi.

S’agissant du courrier daté du 02 septembre 2022 faisant état de l’absence de chauffage, ni son envoi, ni sa réception par la SCI [Adresse 8] ne sont prouvés.

Il n’est pas plus démontré que la SCI ait été de mauvaise foi en faisant délivrer un commandement de justifier d’une assurance, l’attestation versée au débat pour justifier qu’une assurance était souscrite pour la période du 10 juillet 2022 au 10 juillet 2023, n’ayant été éditée que le 29 avril 2023, soit postérieurement au commandement du 24 février 2023.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de nullité du commandement formée par Mme [Y] [W] épouse [L] et Mme [N] [H].

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à Mme [Y] [W] épouse [L] et Mme [N] [H] le 24 février 2023. Or, d’après l’historique des versements, les causes du commandement n’ont pas été réglées par ces dernières dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties, puisqu’il n’est pas contesté que plus aucun loyer n’est versé depuis septembre 2022.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 avril 2023, sans que l’exception d’inexécution invoquée et examinée ci-après puisse valablement faire échec à la résiliation du bail à cette date.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI [Adresse 8] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Du fait de la résiliation du bail, il n’existe plus de titre d’occupation permettant à Mme [Y] [W] épouse [L] et Mme [N] [H] de se maintenir dans les lieux.

Cette occupation sans droit ni titre constitue une faute qui cause un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant, à compter de la date de résiliation du bail (25 avril 2023) une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges, qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail, soit la somme de 1.100,00 euros par mois.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et la demande reconventionnelle en suspension rétroactive du paiement des loyers

L’article 1219 du code civil dispose qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En matière de baux d’habitation, l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le locataire ne peut cesser de régler les loyers au motif que le logement ne serait pas décent sans y être autorisé préalablement par une décision de justice, sans qu’une suspension rétroactive ne soit possible.

Il n’y a qu’en cas d’impossibilité absolue d’habiter que peut être retenu un manquement suffisamment grave du bailleur permettant de dispenser le locataire de son obligation de payer le loyer.

Ainsi, l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation dispose que le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation cessent d’être dus pour les locaux qui font l’objet de mesures décidées en application de l’article L. 184-1, à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de la mesure de police. Les loyers ou redevances sont à nouveau dus à compter du premier jour du mois qui suit le constat de la réalisation des mesures prescrites.

Pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 ou de l’article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l’encontre de la personne qui a l’usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du local ou de l’installation, qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial, cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée.

Les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l’occupation du local ou de l’installation, qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial, indûment perçus par le propriétaire, l’exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux sont restitués à l’occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable.

En l’espèce, il n’existe aucun arrêté pris en application du code de la construction et de l’habitation ou de la santé publique qui dispenserait les locataires du paiement du loyer.

Il n’est pas démontré une impossibilité d’habiter et il n’existe pas non plus de décision de justice qui aurait suspendu l’obligation de paiement du loyer mensuel de 1.100,00 euros à laquelle sont tenues Mme [Y] [W] épouse [L] et Mme [N] [H] en vertu du contrat de bail.

Au regard du décompte, non contesté, versé au débat par la SCI [Adresse 8], les locataires sont redevables de la somme de 43.058,40 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation échus à la date de l’audience (échéance du mois de novembre 2025 incluse).

En conséquence, Mme [Y] [W] épouse [L] et Mme [N] [H] seront condamnées à payer à la SCI [Adresse 8] la somme de 43.058,40 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation échus à la date de l’audience (échéance du mois de novembre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Si la fraction d’ores et déjà échue des indemnités d’occupation est incluse dans cette condamnation prononcée au titre de l’arriéré, Mme [Y] [W] épouse [L] et Mme [N] [H] restent redevables, à défaut de libération des lieux, de cette indemnité à compter du 1er décembre 2025.

Mme [Y] [W] épouse [L] et Mme [N] [H] seront donc condamnées à payer à la SCI [Adresse 8] une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant du loyer augmenté des charges (soit 1.100,00 euros par mois selon échéance de novembre 2025) à compter du 1er décembre 2025 et jusqu’au départ effectif de tous les occupants, c’est-à-dire tant que les clés ne sont pas restituées et le mobilier enlevé ou, en tous cas, tant que les lieux ne sont pas officiellement repris.

Cette indemnité, qui se substitue au loyer et charges dus à compter de la résiliation du bail (25 avril 2023), est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI [Adresse 8] ou à son mandataire. Cette indemnité sera due proportionnellement au temps d’occupation des lieux.

Les demandes reconventionnelles de suspension rétroactive des effets du bail et du paiement des loyers à compter du 15 juin 2018 seront en outre rejetées.

Sur la demande de travaux reconventionnelle de mise en conformité

L’article 20-1 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire leur mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties. Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

L’acceptation du locataire de louer un logement dont les caractéristiques ne sont pas conformes à ces normes ne le prive pas du droit d’en obtenir la mise en conformité ou de demander réparation du préjudice de jouissance qui s’en est suivi s’agissant de dispositions d’ordre public auxquelles il ne peut être dérogé.

En l’espèce, du fait de la résiliation du bail, Mme [Y] [W] épouse [L] et Mme [N] [H] sont occupantes sans droit ni titre des lieux, de sorte qu’elles n’ont plus la qualité de locataire qui leur permettrait d’obtenir la condamnation du bailleur à procéder à des travaux de mise en conformité.

Il convient donc de rejeter les demandes reconventionnelles tendant à la condamnation de la SCI [Adresse 8] à procéder à des travaux de mise en conformité.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

En application de 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au preneur un logement décent et d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, ce qui implique que le bailleur doit veiller à ce que le logement reste conforme aux normes de décence.

Le bailleur est également tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Les normes de décence sont définies par le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains.

Ainsi, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

3. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

4. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

5. Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

En outre, le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;

2. Une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ;

3. Des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;

4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;

5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;

6. Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Le même décret prévoit que le logement dispose au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes. La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation.

Enfin le logement qui fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou de péril ne peut être considéré comme un logement décent.

Le bailleur ne peut méconnaître les obligations qui pèsent sur lui au regard des textes sus-rappelés dont il ne peut s’exonérer au prétexte de l’évolution de la législation ou du fait que le locataire ne l’aurait pas informé de la non-conformité, sauf le cas où celui-ci serait à l’origine de cette non-conformité par un défaut d’entretien courant ou des dégradations.

En l’espèce, l’expertise judiciaire établit que l’installation de chauffage ne fonctionne plus depuis l’enlèvement de la cuve de gaz le 15 juin 2018. Le poêle à bois, dont il n’est pas contesté qu’il coexistait initialement avec le système de chauffage au gaz, puisque son entretien notamment son ramonage est précisé comme étant à la charge des locataires dans l’état des lieux contradictoire d’entrée, s’analyse donc nécessairement en un dispositif complémentaire et non alternatif à celui au gaz, qui n’a pas été remplacé, obligeant la mise en place de radiateurs mobiles dans chacune des pièces du logement, ce qui contrevient aux normes de décence qui impose au bailleur de fournir un logement doté d’une installation permettant un chauffage normal.

En outre, lors des opérations d’expertise en 2024, l’expert, comme le commissaire de justice intervenu pour dresser procès-verbal le 22 juin 2023, constatent des infiltrations persistantes dans l’escalier, malgré des interventions en 2019 du bailleur, pourtant tenu de délivrer un logement clos et couvert, autrement dit protégé notamment contre les eaux de ruissellement et les infiltrations et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués, en l’occurrence en veillant à l’état de la toiture.

Ces manquements de la SCI bailleresse à son obligation de louer un logement répondant aux caractéristiques d’un logement décent et d’entretien justifie le principe d’une indemnisation, dès lors qu’il en résulte nécessairement pour les locataires un préjudice de jouissance, qu’il y a lieu d’évaluer à la somme de 4.000,00 euros compte tenu, en l’occurrence, de la durée de l’absence de chauffage principal, mais de la présence d’un système complémentaire, et des infiltrations persistantes à déplorer, néanmoins localisées et circonscrites.

En revanche, s’agissant de la modification des modalités d’accès à la boite aux lettres, dès lors qu’elle demeure accessible, bien que plus éloignée et derrière une barrière qu’il faut manipuler, aucun manquement du bailleur à son obligation de garantir la jouissance paisible, ni préjudice qui en résulterait pour les locataires, n’est établi.

De la même manière, à considérer qu’il existe une restriction de la surface du terrain loué, ce qui n’est pas prouvé en l’absence de précision au bail quant à la superficie du jardin privatif mis à disposition, les locataires ne produisent aucun élément permettant de démontrer l’existence du préjudice qu’elles allèguent à ce titre.

En considération de ce qui précède, il y a lieu de condamner la SCI [Adresse 8] à payer à Mme [Y] [W] épouse [L] et Mme [N] [H] la somme de 4.000,00 euros à titre de dommages et intérêts.

En outre, sera ordonnée la transmission au représentant de l’Etat dans le département du présent jugement qui constate que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

Sur les frais du procès

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les parties succombant chacune partiellement dans leurs prétentions, il y a lieu de les condamner chacune à supporter moitié des dépens, en ce compris les frais de l’expertise ordonnée en référé.

Sur la demande au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu du partage des dépens décidé, l’équité commande de rejeter les demandes respectives des parties au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection,

DECLARE recevable l’action de la SCI [Adresse 8] aux fins de constat d’acquisition de la clause résolutoire ;

REJETTE la demande de nullité du commandement du 24 février 2023 formée par Mme [Y] [W] épouse [L] et Mme [N] [H] ;

CONSTATE l’acquisition au 25 avril 2023 de la clause résolutoire insérée au bail consenti le 06 juillet 2015 par la Société Civile Immobilière [Adresse 7] de [Adresse 13], bailleresse, à Mme [Y] [W] épouse [L] et Mme [N] [H], locataires, portant sur des locaux d’habitation situés [Adresse 2] à [Localité 12] ;

ORDONNE, à défaut pour Mme [Y] [W] épouse [L] et Mme [N] [H] d’avoir libéré les lieux dans un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, qu’il soit procédé à leur expulsion et à celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

RAPPELLE qu’à défaut d’enlèvement des meubles par Mme [Y] [W] épouse [L] et Mme [N] [H], il y sera procédé à leurs frais dans les conditions prévues aux articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation due par Mme [Y] [W] épouse [L] et Mme [N] [H] à compter de la date de résiliation à la somme de 1.100,00 euros ;

CONDAMNE Mme [Y] [W] épouse [L] et Mme [N] [H] à payer à la SCI [Adresse 8] la somme de 43.058,40 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation échus à la date de l’audience (échéance du mois de novembre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Mme [Y] [W] épouse [L] et Mme [N] [H] à payer à la SCI [Adresse 8] une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant du loyer augmenté des charges (soit 1.100,00 euros par mois selon échéance de novembre 2025) à compter du 1er décembre 2025 et jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI [Adresse 8] ou à son mandataire ou jusqu’à la reprise officielle des lieux ;

DIT que cette indemnité, qui se substitue au loyer et charges dus à compter de la résiliation du bail (25 avril 2023), et payable dans les mêmes conditions, sera due proportionnellement au temps d’occupation des lieux ;

REJETTE les demandes reconventionnelles de suspension rétroactive des effets du bail et du paiement des loyers à compter du 15 juin 2018 ;

REJETTE les demandes reconventionnelles tendant à la condamnation de la SCI [Adresse 8] à procéder à des travaux de mise en conformité ;

CONDAMNE la SCI [Adresse 8] à payer à Mme [Y] [W] épouse [L] et Mme [N] [H] la somme de 4.000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI [Adresse 8], d’une part, et Mme [Y] [W] épouse [L] et Mme [N] [H], d’autre part, à supporter chacune moitié des dépens, en ce compris notamment les frais de l’expertise ordonnée en référé ;

REJETTE les demandes respectives des parties au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE les autres demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la transmission au représentant de l’Etat dans le département du présent jugement ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 janvier 2026, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge