TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 06 NOVEMBRE 2024

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 22/00552 – N° Portalis DB3S-W-B7F-V5HH

N° de MINUTE : 24/01535

DEMANDEURS

Monsieur [C] [V]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représenté par M^e Chloé VATELOT-TAMAGNAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1242

Madame [J] [W] [F] [P] épouse [V]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par M^e Chloé VATELOT-TAMAGNAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1242

C/

DEFENDEURS

Monsieur [K] [G] [U]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par Maître François MEURIN de la SELARL TOURAUT AVOCATS, avocats au barreau de MEAUX, vestiaire : 17

S.A.R.L. FAMILYFITNESS

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par Maître François MEURIN de la SELARL TOURAUT AVOCATS, avocats au barreau de MEAUX, vestiaire : 17

Madame [E] [A]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître François MEURIN de la SELARL TOURAUT AVOCATS, avocats au barreau de MEAUX, vestiaire : 17

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 11 Septembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Monsieur [C] [V] et Madame [J] [P] épouse [V] sont propriétaires d’un local à usage commercial d’une superficie d’environ 621,19 m² sis [Adresse 3] à [Localité 7], donné à bail à la société FAMILY FITNESS par contrat en date du 03 juin 2015. Ce bail a été conclu pour une durée de 9 ans courant à compter du 1er juin 2015, moyennant un loyer annuel de 52.037,28 euros HT hors charges, indexé tous les trois ans selon l’indice des loyers commerciaux.

Entre les mois de juin 2015 à août 2015, la société FAMILY FITNESS a fait réaliser par la société DDB RENOVATION des travaux dans le local sis [Adresse 3] à [Localité 7] (93).

A la suite de sinistres survenus le 28 août 2015 et le 19 janvier 2016, des travaux de réfection de la toiture ont été réalisés par la société CBL, entre le mois de mars 2016 et le mois de septembre 2016, à la demande des époux [V].

Le 12 janvier 2017, un nouveau sinistre s’est produit.

A la suite d’une assignation en référé expertise délivrée le 03 août 2017 par la société AXA France IARD, assureur des époux [V], et par ordonnance du 25 septembre 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance de Bobigny a ordonné une expertise aux fins notamment d’examiner et décrire les désordres allégués, d’en rechercher l’étendue, l’origine et les causes précises et de déterminer s’ils sont imputables aux travaux réalisés par la société DDB RENOVATION, suivant contrat avec la société FAMILY FITNESS, et par la société CBL, suivant contrat avec les époux [V]. Il a désigné pour se faire Monsieur [R] [O] en qualité d’expert.

Un nouveau sinistre, survenu dans la nuit du 2 au 3 janvier 2018, a affecté la toiture du local commercial loué par la société FAMILY FITNESS.

Par ordonnance du 30 novembre 2018, le juge des référés, saisi par assignation délivrée le 15 mars 2018 par les époux [V], a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et ordonné l’expulsion de la société FAMILY FITNESS. Par arrêt du 4 mars 2020, la cour d’appel de Paris a infirmé l’ordonnance, considérant qu’il n’y avait pas lieu à référé.

Aux termes de son rapport du 16 avril 2019, Monsieur [R] [O] a conclu que la responsabilité technique de la société DDB RENOVATION était engagée, celle-ci n’ayant pas réalisé de travaux de charpente conformes aux règles de l’art lors de son intervention de juin 2015 à août 2015. Il relève que cette société a supprimé des poteaux de la salle centrale du 1er étage et a remplacé la charpente à demi-fermée par des poutres lamellées collées et ce, sans prévoir de renfort de nature à assurer la solidité du bâtiment. La société DDB RENOVATION s’est également montrée défaillante en ne faisant pas intervenir préalablement de bureau d’étude de structure avant d’engager des travaux transformant la structure porteuse du bâtiment. Elle a en outre également manqué à son obligation de conseil à l’égard de la société FAMILY FITNESS en ne l’informant pas de la nécessité d’une étude préalable aux travaux.

La responsabilité technique de l’entreprise CBL est également retenue par l’expert. Monsieur [O] indique en effet que les travaux de couverture réalisés par cette entreprise de mars 2016 à septembre 2016 n’étaient pas non plus conformes aux règles de l’art. Cette société a en effet modifié la conception initiale de la couverture et du bâtiment en démolissant l’acrotère de celui-ci afin de laisser place à une couverture en débord d’environ 60 cm. Cette couverture a ainsi offert une prise au vent qui a favorisé son arrachement à l’occasion de la tempête survenue dans la nuit su 2 au 3 janvier 2018. La société CBL aurait également dû faire intervenir préalablement un bureau d’étude de structure ou un maître d’œuvre. Elle a enfin manqué à son obligation de conseil à l’égard des époux [V] en ne les informant pas de la nécessité d’effectuer une déclaration de travaux et de faire procédure à une étude.

Enfin, l’expert retient la responsabilité contractuelle de la société FAMILY FITNESS qui a fait procéder à des travaux ayant occasionné de lourdes transformations de la charpente, du fait de la suppression de poteaux au 1er étage et la mise en place de poutres lamellées collées sans que celles-ci ne soient liées mécaniquement aux pannes sur lesquelles les bacs sont fixés et sans prévoir un quelconque renfort, et ce, en violation du bail qui prévoit au chapitre « ENTRETIEN – REPARATIONS » que le preneur doit notamment avoir l’autorisation des bailleurs avant toutes transformations.

Les travaux de rénovation de la toiture ont été réceptionnés le 21 septembre 2020.

Par acte du 28 décembre 2021, les époux [V] ont assigné la S.A.R.L FAMILY FITNESS, Madame [E] [A] et Monsieur [K] [U], devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins, à titre principal, d’obtenir leur condamnation solidaire à leur payer la somme de 72.713,11 euros au titre des loyers et provision sur charges en exécution du bail du 3 juin 2015.

Par conclusions d’incident, notifiées par voie électronique le 5 septembre 2022, auxquelles il est expressément fait référence, la société FAMILY FITNESS, Madame [E] [A] et Monsieur [K] [U] ont demandé au juge de la mise en état d’enjoindre Monsieur et Madame [V] à produire, à la société FAMILY FITNESS, un historique des sommes réclamées et des sommes réglées depuis le 1er juin 2015 au titre du bail commercial conclu le 3 juin 2015 et ce, sous astreinte de 10 € par jour de retard, ainsi que l’état récapitulatif annuel prévu à l’article L145-40-2 du Code de Commerce et les documents justifiant les charges, impôts, taxes et redevances imputés à la société FAMILY FITNESS.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 13 septembre 2022, auxquelles il est expressément fait référence, Monsieur [C] [V] et Madame [J] [P] ont demandé au juge de la mise en état, à titre principal, de débouter la société FAMILY FITNESS, Monsieur [K] [G] [U] et Madame [E] [A] de leur demande d’injonction de production de pièces sous astreinte.

Par ordonnance du 24 novembre 2022, le juge de la mise en état a débouté la société FAMILY FITNESS, Monsieur [K] [G] [U] et Madame [E] [A] de leur demande d’injonction et a réservé les frais irrépétibles et les dépens.

*

Par conclusions au fond, notifiées par voie électronique le 23 décembre 2022, la société FAMILY FITNESS, Monsieur [U] et Madame [A] ont demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

Condamner Monsieur et Madame [V] à indemniser la société FAMILY FITNESS à hauteur de 30 000 € pour la privation de jouissance et, en conséquence, réduire le montant de la dette locative à 43 364.40 €,

A titre reconventionnel,

Condamner Monsieur et Madame [V] à payer, à la société FAMILY FITNESS, la somme de 108 783 € au titre de la perte d’exploitation,Condamner Monsieur et Madame [V] à payer, à la société FAMILY FITNESS, la somme de 23 406.54 € HT au titre des travaux consécutifs au sinistre de 2017,Condamner Monsieur et Madame [V] à payer, à la société FAMILY FITNESS, la somme de 746.21 € HT au titre des frais de déshumidification,Condamner Monsieur et Madame [V] à payer, à la société FAMILY FITNESS, la somme de 3 409.91 € HT au titre des travaux de remise en état qu’elle a effectués,Condamner Monsieur et Madame [V] à payer, à la société FAMILY FITNESS, la somme de 6 366.23 € HT au titre des travaux consécutifs au sinistre de 2018,Condamner Monsieur et Madame [V] au paiement de la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,Condamner Monsieur et Madame [V] aux entiers dépens.

Par conclusions d’incident, notifiées par voie électronique le 25 janvier 2023, et réitérées aux termes de leurs dernières conclusions d’incident du 11 avril 2023, les consorts [V] ont demandé au juge de la mise en état de déclarer irrecevable pour cause de prescription la société FAMILY FITNESS en ses demandes de condamnation de Monsieur et Madame [V] au paiement :

✓ d’une somme de 30 000 Euros pour privation de jouissance pour la période de 2015 au 22 décembre 2017,

✓ d’une somme de 108 783 Euros au titre de la perte d’exploitation arrêtée au mois de décembre 2017,

✓ d’une somme de 23 406,54 Euros HT au titre de travaux consécutifs au sinistre de 2017,

✓ d’une somme de 746,21 Euros HT au titre des frais de déshumidification exposés en 2017,

✓ d’une somme de 3 409,91 Euros HT au titre de travaux de remise en état réalisés en 2017,

et de les condamner solidairement au paiement d’une provision de 43 364,40 Euros.

Par conclusions en réplique sur incident, notifiées par voie électronique le 11 avril 2023, la S.A.R.L FAMILY FITNESS a demandé au juge de la mise en état de débouter Monsieur et Madame [V] de l’intégralité de leurs demandes.

Par ordonnance du 14 juin 2023, le juge de la mise en état du tribunal de céans a :

— Déclaré irrecevables comme étant prescrites les demandes de condamnation de Monsieur [C] [V] et Madame [J] [P] épouse [V] au paiement :

✓ d’une somme de 108.783 Euros au titre de la perte d’exploitation,

✓ d’une somme de 23.406,54 Euros HT au titre de travaux consécutifs au sinistre de 2017,

✓ d’une somme de 746,21 Euros HT au titre des frais de déshumidification,

✓ d’une somme de 3.409,91 Euros HT au titre de travaux de remise en état réalisés en 2017,

— Rejeté la fin de non recevoir au titre de la prescription formée par Monsieur et Madame [V] à l’encontre de la demande de condamnation formulée par la S.A.R.L FAMILY FITNESS au paiement d’une indemnisation à hauteur de 30.000 Euros pour la privation de jouissance ;

— Débouté Monsieur [C] [V] et Madame [J] [P] épouse [V] de leur demande de condamnation solidaire de la société FAMILY FITNESS, Monsieur [K] [G] [U] et Madame [E] [A] au paiement d’une provision de 43.364,40 Euros ;

— Réservé les dépens et les demandes en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 22 février 2024, Monsieur et Madame [V] ont demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— CONDAMNER solidairement la société FAMILY FITNESS, Monsieur [K] [G] [U] et Madame [E] [A] à payer à Monsieur et Madame [V] la somme de 72 713,11 Euros au titre des loyers et provision sur charges en exécution du bail du 3 juin 2015, outre intérêts au taux légal à compter de leur exigibilité et capitalisation des intérêts ;

— DEBOUTER la société FAMILY FITNESS de ses entières demandes reconventionnelles de réduction des loyers, d’indemnisation de la prétendue perte d’exploitation, de remboursement de travaux, frais de déshumidification et d’une manière générale de ses entières demandes,

— DEBOUTER la société FAMILY FITNESS de sa demande de condamnation de Monsieur et Madame [V] au titre de l’application des dispositions de l’article 700 du CPC et des dépens,

— CONDAMNER solidairement la société FAMILY FITNESS, Monsieur [K] [G] [U] et Madame [E] [A] à payer à Monsieur et Madame [V] la somme de 6.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi que les entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, les époux [V] invoquent les articles 1103 et suivants, 1343-2, 2224 et 1719 du code civil, et font principalement valoir que :

la société FAMILY FITNESS a cessé depuis plusieurs années de régler ses loyers et ce, sans justification de droit ou de fait,ainsi, les désordres qu’elle allègue pour en justifier lui sont principalement imputables,si un préjudice de jouissance devait être caractériser du fait d’infiltrations, il relèverait de l’assurance de la société FAMILY FITNESS, le bail prévoyant l’obligation pour le preneur de s’assurer contre les dégât des eaux et stipulant l’absence de toute responsabilité du bailleur en cas d’inondation ou de désordres provenant des eaux pluviales,en tout état de cause, l’éventuel préjudice subi ne peut exonérer la société FAMILY FITNESS du paiement de ses loyers ; d’autant que l’expert précise que l’exploitation des locaux n’a jamais cessé,les bailleurs sont donc légitimes à solliciter la condamnation des défendeurs au paiement de la somme de 72.713,11 euros au titre des loyers impayés ; Monsieur [U] et Madame [A] s’étant portés cautions de la société FAMILY FITNESS,il n’y a pas de défaut d’exécution de l’obligation de délivrance, des travaux de réparation de la toiture ayant été mis en œuvre dès 2016 et la survenue postérieure de sinistres ayant donné lieu à la mise en place d’une bâche ainsi qu’à des mesures provisoires,de surcroît, l’arrachage de la toiture résulte notamment de travaux affectant la structure du bâtiment réalisés à la demande de la société FAMILY FITNESS et ce, sans avoir informé préalablement les bailleurs ni obtenu leur autorisation,le preneur est de fait responsable des travaux réalisés par la société DDB RENOVATION à sa demande et il ne peut donc solliciter une réduction de loyer des suites de désordres dont il est à l’origine,les factures sur lesquelles la société FAMILY FITNESS se fonde pour solliciter des dommages et intérêts n’ont pas été soumises à l’expert, ce qui ne permet pas de s’assurer qu’elles sont en lien avec les infiltrations survenues,les factures 43 et 47 sont manifestement sans lien puisqu’elles portent sur la réfection de douches de vestiaires,la société FAMILY FITNESS aurait pu solliciter une nouvelle compagnie d’assurance après la résiliation de son contrat, notamment suite aux travaux de réfection de 2016 or elle s’est abstenue. Elle ne peut en conséquence faire peser sur les bailleurs son absence de diligences,l’attestation comptable fixant à 184.302 euros le préjudice au titre de la perte d’exploitation ne repose sur aucun élément comptable et ne peut donc être retenue,ainsi, la baisse de chiffre d’affaires peut s’expliquer par d’autres facteurs que les désordres et il n’est pas justifié de la fermeture de l’établissement,en tout état de cause, les pièces versées sont insuffisantes à démontrer la réalité d’un préjudice d’exploitation.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 avril 2024, la société FAMILY FITNESS, Monsieur [U] et Madame [A] ont demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

Débouter Monsieur et Madame [V] de leurs demandes au titre de loyers compte tenu du manquement de ces derniers à leur obligation de délivrance.

A titre reconventionnel,

Condamner Monsieur et Madame [V] à payer, à la société FAMILY FITNESS, la somme de 184 302 € au titre de la perte d’exploitation subie du 23 décembre 2017 jusqu’aux travaux de remise en état des lieux loués.

Condamner Monsieur et Madame [V] à payer, à la société FAMILY FITNESS, la somme de 6 366.23 € HT au titre des travaux consécutifs au sinistre de 2018.

Prononcer la compensation entre les sommes dues.

Condamner Monsieur et Madame [V] au paiement de la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner Monsieur et Madame [V] aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils invoquent les articles 1134 et 1147 du code civil, dans leur version applicable au litige, les articles 1103, 1104, 1217 et 1719 du code civil ainsi que les articles 695, 696 et 700 du code de procédure civile et font principalement valoir que :

il ne peut être considéré que la société FAMILY FITNESS est une débitrice indélicate au regard des loyers versés depuis la conclusion du bail et ce, malgré l’absence de toiture de janvier 2017 à septembre 2020 et malgré la crise sanitaire ayant particulièrement affecté l’activité de la société,de fait, les bailleurs ont manqué à leur obligation de délivrance conforme car, ils ont tardé à effectuer les travaux de réparation de la toiture. Qui plus est, ces travaux n’ont pas été correctement réalisés ; ce qui a donné lieu à plusieurs sinistres consécutifs,c’est donc de façon légitime, en application de l’exception d’inexécution, que le preneur a cessé de régler ses loyers. Aussi, ceux-ci ne peuvent être considérés comme restant à devoir compte tenu des manquements de Monsieur et Madame [V],l’absence de contrat d’assurance du preneur ne dispense pas les bailleurs de leur obligation de délivrance, d’autant que la résiliation dudit contrat d’assurance résulte de la défaillance de Monsieur et Madame [V],

l’expert, Monsieur [O], confirme que les travaux effectués par la société FAMILY FITNESS ne sont pas à l’origine des désordres subis. S’il fait état d’une responsabilité contractuelle, c’est en contradiction avec l’article 238 alinéa 3 du code de procédure civile. De surcroît, il est faux d’affirmer que les bailleurs n’ont pas été tenus informés des travaux réalisés à la demande du preneur,l’expert met en exergue les manquements de la société CBL dans la réalisation des travaux effectués à la demande des bailleurs, démontrant ainsi leur responsabilité,la perte d’exploitation pour la période postérieure au 23 décembre 2017 devra être indemnisée, soit la somme de 184.302 euros selon l’attestation de l’expert comptable de la société FAMILY FITNESS, qui s’est fondé sur les droits d’inscription ainsi que sur le chiffre d’affaires récurrent perdu,cette perte d’exploitation, qui résulte des sinistres subis du fait des décisions d’économie prises par les bailleurs qui, d’une part, ont fait appel à une société qui n’a pas respecté les règles de l’art et, d’autre part, n’ont pas conclu d’assurance dommages ouvrage, doit en conséquence être indemnisée.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

*

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 avril 2024, et l’affaire appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 11 septembre 2024. Elle a été mise en délibéré au 06 novembre 2024, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

1 – Sur la demande principale en paiement d’un arriéré de loyers

L’article 1134 du code civil, dans sa version applicable en l’espèce, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

Aux termes de l’article 1315 dudit code, dans sa version applicable en l’espèce, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

*

En l’espèce, aux termes du bail conclu par les parties le 03 juin 2015, la société FAMILY FITNESS est redevable d’un loyer annuel d’un montant de 52.037,28 euros hors taxes hors charges, payable trimestriellement et d’avance les 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre de chaque année. Elle doit également rembourser à ses bailleurs les charges, taxes et impôts, en ce compris la taxe foncière, au travers du paiement d’une provision sur charges trimestrielle. Cette provision a été fixée contractuellement à la somme de 1.290,00 euros par trimestre, somme ajustable chaque année en fonction des dépenses effectuées l’année précédente. Le bail a également prévu que le loyer serait indexé sur l’indice trimestriel des loyers commerciaux publié par l’INSEE et ce, selon un réajustement qui s’effectuera tous les trois ans à la date anniversaire de l’entrée en jouissance. A la date de conclusion du bail, le dernier indice connu était celui du 4ème trimestre de l’année 2014 (108,47).

La société FAMILY FITNESS estime qu’il y a lieu de relever les manquements des bailleurs à l’égard de leur obligation de délivrance des lieux et par conséquent de faire application du principe d’exception d’inexécution en rejetant la demande de condamnation au paiement d’un arriéré de loyers formée par les bailleurs.

Cependant, s’il y a lieu de constater que l’expert remet en cause la qualité des travaux effectués tant par la société DDB RENOVATION, à l’initiative du preneur, que par la société CBL, à l’initiative des bailleurs, il n’en demeure pas moins que les deux premiers sinistres survenus les 28 août 2015 et 19 janvier 2016 se sont produits en continuité des travaux de la société DDB RENOVATION qui a modifié la charpente du bâtiment et ce, sans autorisation des bailleurs.

Le bail conclu par les parties le 03 juin 2015 prévoit en effet dans son chapitre « ENTRETIEN – REPARATIONS » que le bailleur aura à sa charge les réparations afférentes aux gros murs et voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Le preneur aura quant à lui à sa charge exclusive toutes les transformations et réparations nécessitées par l’exercice de son activité mais ne pourra procéder à ces transformations qu’après avis favorable du bailleur et sous la surveillance et le contrôle de l’architecte de celui-ci, dont les honoraires et les vacations seront à la charge du « preneur ».

Or la société FAMILY FITNESS échoue à rapporter la preuve d’une autorisation préalable donnée par les époux [V] avant la réalisation des travaux de la société DDB RENOVATION. De fait, aucun suivi de chantier n’a été rendu possible pour les époux [V].

Suite au sinistre du 19 janvier 2016, les bailleurs ont quant à eux respecté leurs obligations puisqu’ils ont mis en œuvre des travaux de rénovation de la couverture en missionnant la société CBL. Ces travaux n’ont cependant pas été réalisés dans les règles de l’art, faute, d’une part, d’avoir pris en compte les fautes commises par la société DDB RENOVATION en 2015 et, d’autre part, d’avoir mandaté préalablement une étude de structure, de nature à éviter notamment la modification de couverture à laquelle elle a procédé en créant un débord d’environ 60 centimètres offrant une prise au vent.

Suite au nouveau sinistre du 12 janvier 2017, les époux [V] ont procédé à une déclaration auprès de leur assureur, qui a fait délivrer une assignation aux fins d’expertise. Il ne peut être reproché aux époux [V] de n’avoir pas procédé en continuité dudit sinistre aux travaux de remise en état dès lors qu’un expertise était diligentée afin de déterminer l’exacte nature des désordres, leur ampleur ainsi que les travaux nécessaires pour y mettre fin.

Il sera relevé que le compte rendu des rendez-vous des 11 octobre et 6 novembre 2017 réalisés dans le cadre de l’expertise judiciaire, mentionne qu’un membre du personnel de la société FAMILY FITNESS précise que la zone de couverture correspondant à la zone où ont été installées les poutres en lamellées collées par la société DDB RENOVATION a été la première à se soulever sous l’effet du vent (page 74 du rapport de Monsieur [O]), ce qui tend à démontrer que la fragilité de la structure résultant des travaux réalisés par cette société a permis le soulèvement de la couverture.

Les époux [V] ont de surcroît mis en œuvre les mesures provisoires de nature à permettre à la société FAMILY FITNESS de pouvoir poursuivre son activité, ainsi que cela résulte de la facture liée à la pose d’une bâche le 16 janvier 2017 (pièce n°16 des époux [V]) ainsi que du rapport d’expertise de la société CUNNINGHAM & LINDSEY du 28 juin 2017, établi à la demande de l’assureur des époux [V], figurant en page 124 du rapport de l’expertise judiciaire du 16 avril 2019.

Un nouveau sinistre s’est néanmoins produit dans le temps de l’expertise, dans la nuit du 2 au 3 janvier 2018, des suites de la tempête ELEONOR. Là encore, des mesures provisoires ont été assurées aux fins de permettre la poursuite de l’activité de la société FAMILY FITNESS.

A la suite de l’expertise, les époux [V] ont fait procéder aux travaux nécessaires à la remise en état du local commercial ; travaux qui ont été réceptionnés le 21 septembre 2020 ainsi qu’en atteste la pièce n°7 versée par les bailleurs.

Il sera enfin relevé que l’expert judiciaire, Monsieur [O], a précisé dans son rapport que les mesures provisoires mises en œuvre par les bailleurs « ont permis à la société FAMILY FITNESS d’exploiter les lieux sans interruption et que celle-ci n’a donc pas subi de pertes d’exploitation. »

Au regard de ces éléments, il ne peut être considéré que les époux [V] aient manqué à leur obligation de délivrance de nature à justifier l’arrêt du paiement des loyers et des charges par la société FAMILY FITNESS. Ils se sont en effet montrés diligents suite à la survenue des sinistres, dont il est de surcroît démontré qu’ils prennent leur source dans les travaux réalisés en violation des règles de l’art par la société DDB RENOVATION qui ont mis à mal la charpente et la couverture du bâtiment. Si la société CBL missionnée par les époux [V] a également commis des manquements aux règles de l’art dans la réalisation de ses travaux, il n’en demeure pas moins que contrairement à la société FAMILY FITNESS, les époux [V] n’ont pas agi en violation des obligations fixées au bail du 03 juin 2015. Il n’y a en conséquence pas lieu à application du principe d’exception d’inexécution.

Les époux [V] justifient la somme de 72.713,11 euros due au titre des loyers et charges impayées arrêtés au 15 décembre 2021, au regard du relevé de compte versé en procédure qui mentionne l’ensemble des mouvements au débit et au crédit entre le 1er avril 2019 et le 07 décembre 2021.

Monsieur [K] [G] [U] et Madame [E] [A] se sont engagés, lors de la conclusion du bail du 03 juin 2015, en qualité de caution solidaire de la société FAMILY FITNESS à l’égard des bailleurs.

La société FAMILY FITNESS, Monsieur [U] et Madame [A] seront en conséquence condamnés solidairement à payer à Monsieur et Madame [V] la somme de 72.713,11 euros au titre des loyers et charges impayées arrêtés au 15 décembre 2021.

L’article 1231-7 du code civil dispose qu’en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du prononcé du présent jugement.

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière .

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

2 – Sur la demande reconventionnelle au titre d’une perte d’exploitation

Aux termes de l’article 1147 du code civil, dans sa version applicable à l’espèce, « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part. »

Selon l’article 9 dudit code, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la société FAMILY FITNESS se fonde, pour justifier de sa demande d’indemnisation au titre d’une perte d’exploitation à hauteur de 184.302 euros, sur une évaluation établie à sa demande par la S.A.R.L. ETAC, société d’expertise audit et conseil, le 6 décembre 2023, qu’elle verse en pièce n°53.

Elle fait en outre valoir l’absence de toute indemnisation obtenue durant la période de crise sanitaire ainsi que l’impossibilité dans laquelle elle s’est trouvée de pouvoir conclure un contrat d’assurance.

Elle ne peut pourtant faire peser sur les époux [V] ses difficultés de conclusion d’un tel contrat d’assurance, étant elle-même à l’origine de travaux n’ayant pas été réalisés selon les règles de l’art qui ont directement concouru aux désordres survenues en 2015 mais également à ceux qui se sont produits entre 2016 et 2018. Si les bailleurs ont eux-mêmes été à l’origine de travaux qui n’ont pas été effectués dans les règles de l’art, la société FAMILY FITNESS ne peut pour autant se dégager de sa propre responsabilité.

Elle ne peut pas plus solliciter une indemnisation au titre de l’absence d’indemnités reçues durant la crise sanitaire, les époux [V] ne pouvant se voir reprocher la politique d’aide aux entreprises mise en œuvre durant la période de crise sanitaire par le gouvernement.

De surcroît, elle ne transmet aucune pièce de nature à permettre de vérifier les données comptables mentionnées dans l’évaluation réalisée par la société ETAC. Or, aux termes de cette évaluation, le chiffre d’affaire de la société FAMILY FITNESS au titre de l’année 2015 était de 278.700 euros tandis qu’il était de 400.738 euros en 2016 et de 479.868 euros en 2017. Pourtant, selon l’évaluation de perte d’exploitation établie le 20 décembre 2017 par la S.A.R.L. ETAC, et versée en pièce n°49 par la société FAMILY FITNESS, son chiffre d’affaires en 2015 était de 253.428 euros tandis que celui de l’année 2016 était de 304.204 euros et, au 30 novembre 2017, le chiffre d’affaires au titre de l’année 2017 était de 355.240 euros. Faute de transmission de tout document comptable ou financier, ces écarts très importants dans l’évaluation du chiffre d’affaire entre 2015 et 2017 ne peuvent s’expliquer, de même qu’il ne peut être déterminé la situation comptable exacte de la société FAMILY FITNESS. L’évaluation du 6 décembre 2023 de la société ETAC ne peut dès lors avoir force probante quant à la réalité d’une perte d’exploitation.

Il convient en outre de relever que la société FAMILY FITNESS rappelle dans ses écritures avoir sollicité initialement la somme de 108.783 euros au titre de la perte d’exploitation arrêtée au 30 novembre 2017. Elle évalue, dans le cadre de ses dernières écritures, sa perte d’exploitation à la somme de184.302 euros pour la période du 23 décembre 2017 aux travaux de remise en état ; les demandes au titre de la période antérieure au 23 décembre 2017 ayant été jugées irrecevables comme étant prescrites par le juge de la mise en état aux termes d’une ordonnance du 14 juin 2023. Il se déduit de ces deux demandes que la perte totale d’exploitation de la société FAMILY FITNESS entre l’année 2017 et le 21 septembre 2020, date de réception des travaux de rénovation de la toiture, serait de 293.085 euros. Pourtant, d’une part, aucune demande au titre d’une perte d’exploitation n’avait été formulée pour la période postérieure au 30 novembre 2017 avant le 14 juin 2023, et, d’autre part, aucun élément n’est transmis pour justifier que ladite perte d’exploitation aurait été majorée à compter du 23 décembre 2017. La perte au titre des droits d’inscription peut s’expliquer par d’autres facteurs, notamment de part la possible concurrence d’autres enseignes ou l’absence d’installation de nouveaux habitants ou de nouvelles sociétés, susceptibles de donner lieu à de nouvelles adhésions. Quant à l’éventuelle baisse du chiffre d’affaires, non démontrée, elle peut s’expliquer par la baisse du nombre d’adhérents.

Il sera enfin relevé que l’expert judiciaire, Monsieur [O], a précisé dans son rapport que les mesures provisoires mises en œuvre par les bailleurs « ont permis à la société FAMILY FITNESS d’exploiter les lieux sans interruption et que celle-ci n’a donc pas subi de pertes d’exploitation. »

Au regard de ces éléments, la société FAMILY FITNESS échoue à justifier de l’existence d’une perte d’exploitation qui résulterait d’une faute des bailleurs et qui justifierait une indemnisation. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande au titre d’une perte d’exploitation.

3 – Sur la demande reconventionnelle au titre des travaux consécutifs aux désordres de 2018

Aux termes de l’article 1147 du code civil, dans sa version applicable à l’espèce, « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part. »

Selon l’article 9 dudit code, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la société FAMILY FITNESS sollicite que les bailleurs l’indemnisent des frais occasionnés par les travaux réalisés au sein des locaux par la société BERNARD MACONNERIE en 2018. Elle verse pour ce faire cinq factures, quatre datant du 13 août 2018 et une du 13 novembre 2018.

Il sera relevé que ces factures n’ont pas été portées à la connaissance de Monsieur [O] dans le cadre de son expertise et ce, alors que celle-ci était encore en cours. De surcroît, elles ne peuvent être en lien qu’avec le sinistre survenu dans la nuit du 2 au 3 janvier 2018 puisque la société FAMILY FITNESS avait transmis les factures liées aux précédents sinistres à l’expert judiciaire.

Le bail conclu par les parties le 03 juin 2015 mentionne que l’accueil/réception, les vestiaires, la salle de sauna et jacuzzi se trouvent au rez-de-chaussée du bâtiment, ainsi que la chaufferie, deux salles d’entraînement, un débarras et la piscine.

Le rapport d’expertise mentionne le constat de désordres suites aux infiltrations de coulures et de traces d’infiltrations sur les soffites et murs ainsi que des décollements et des auréoles sur les sols en moquette en zone 2 et 3 du niveau rez-de-chaussée. L’expert mentionne à cette occasion que la société FAMILY FITNESS affirme avoir engagé des reprises de peinture et revêtements muraux à ses frais pour permettre l’exploitation des salles. En revanche, l’expert ne constate aucun désordre des murs et sols en zone 1 du niveau rez-de-chaussée. Il en est de même en zone 4 au niveau rez-de-chaussée, l’expert précisant « le sol est en bon état dans la zone sauna, piscine et dégagement ».

La facture n°108, versée en pièce n°43, porte sur la salle de douches pour un montant de 450 euros.

La facture n°107, versée en pièce n°44, porte sur la pose d’un panneau mural en PVC, à hauteur de 500 euros, sans qu’il ne soit toutefois précisé dans quelle pièce cette intervention a été effectuée.

La facture n°106, versée en pièce n°45, porte sur la réfection de la salle de cours collectifs pour un montant de 1.060 euros.

La facture n°105, versée en pièce n°46, porte sur la réfection d’un revêtement de mur de l’accueil, d’un coût de 1.200 euros, tandis que la facture n°122, versée en pièce n°47 mentionne des modifications liées aux douches, au vestiaire homme ainsi qu’au sauna et hamman. Est également prévue la dépose du parquet de l’entrée aux fins d’installer en lieu et place un sol en pvc, pour un coût total de 3.156,23 euros.

Outre l’absence de toute possibilité d’établir dans quelle zone se trouvent la salle de douche, l’accueil ainsi que le vestiaire homme, il ne peut être considéré que ceux-ci se rapportent aux lieux où des désordres ont été constatés par l’expert lors de ses visites, notamment postérieures aux dégâts du 3 janvier 2018. Aucune de ces pièces ne se trouve ainsi directement sous la toiture puisqu’elles se situent en rez-de-chaussée. Or, les seuls désordres constatés par l’expert au niveau des sols ont trait à des moquettes et ni la zone accueil, ni la zone de douches, ni les vestiaires n’apparaissent en être pourvus. Les modifications liées aux bacs et portes de douche ne peuvent non plus être rattachées aux désordres découlant du sinistre de 2018. En outre, faute de pouvoir établir à quelle pièce se rattachent les travaux visés à la facture n°107, il ne peut être démontré de lien direct entre cette pose de panneau mural et les désordres résultant des sinistres. Enfin, la facture n°106 relative à la réfection de la salle de cours collectifs ne mentionne pas de lien avec des infiltrations ou une humidité, ne permettant dès lors pas de considérer qu’elle découle du sinistre de 2018.

La société FAMILY FITNESS sera en conséquence déboutée de sa demande au titre des travaux consécutifs au sinistre de 2018 et de la demande en compensation qui découlait de ses demandes indemnitaires.

4 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.A.R.L FAMILY FITNESS, Madame [E] [A] et Monsieur [K] [U], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens.

— Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il convient de condamner in solidum la S.A.R.L FAMILY FITNESS, Madame [E] [A] et Monsieur [K] [U] au paiement de la somme de 4.000,00 euros au titre des frais irrépétibles exposés par les époux [V].

— Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou en partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il n’y pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE solidairement la S.A.R.L FAMILY FITNESS, Madame [E] [A] et Monsieur [K] [U] à payer à Monsieur [C] [V] et à Madame [J] [P] épouse [V] la somme de 72.713,11 euros au titre des loyers et charges impayées arrêtés au 15 décembre 2021 et ce, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

DEBOUTE la S.A.R.L FAMILY FITNESS de sa demande au titre de la perte d’exploitation ;

DEBOUTE la S.A.R.L FAMILY FITNESS de sa demande au titre des travaux consécutifs au sinistre de 2018 ;

DEBOUTE la S.A.R.L FAMILY FITNESS de sa demande de compensation ;

CONDAMNE in solidum la S.A.R.L FAMILY FITNESS, Madame [E] [A] et Monsieur [K] [U] à payer à Monsieur [C] [V] et à Madame [J] [P] épouse [V] la somme de 4.000,00 euros au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la S.A.R.L FAMILY FITNESS, Madame [E] [A] et Monsieur [K] [U] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la S.A.R.L FAMILY FITNESS, Madame [E] [A] et Monsieur [K] [U] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 06 novembre 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT