TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 25/01293 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3ITI

Minute : 25/00580

S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN VERT

Représentant : Maître Harry ORHON de la SELARL SELARL MAKOSSO ORHON, avocats au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 31

C/

Monsieur [P] [M]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 03 Octobre 2025

DEMANDEUR :

S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN VERT

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par Maître Marie CHAUMANET, substituant Maître Harry ORHON de la SELARL SELARL MAKOSSO ORHON, avocats au barreau du VAL-DE-MARNE

DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [M]

[Adresse 5]

[Adresse 10]

[Localité 9]

comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique du 05 Septembre 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 03 Octobre 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée à effet au 20 février 2018, la société HLM du Moulin Vert a donné à bail à M. [P] [M] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], [Adresse 13], [Localité 9] ainsi qu’un emplacement de stationnement n°142ZPS050 situé à la même adresse, moyennant un loyer mensuel initial de 438,35 euros pour le logement et de 72,19 euros pour le parking outre une provision pour charges récupérables.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 janvier 2025, la société immobilière du Moulin vert a fait signifier à M. [P] [M] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans un délai de deux mois, la somme en principal de 1 950,05 euros au titre des loyers et charges impayés.

Cette situation d’impayés a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique le 23 janvier 2025.

Par exploit de commissaire de justice en date du 23 avril 2025, la société immobilière du Moulin vert a fait assigner M. [P] [M] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience du 5 septembre 2025 aux fins de :

Vu les articles 1134 et 1741 du code civil, 484, 834 et 835 du code de procédure civile et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 1709, 1728 et 1231-6 du code civil,

1. Constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location et en conséquence,

— D’ordonner l’expulsion de M. [P] [M], de corps et de biens des lieux loués ainsi que de tout occupant de son chef, et si besoin est avec le concours et l’assistance de la force publique,

— De supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du CPCE ainsi que le prévoit désormais la loi d’ordre public n° 2023-668 du 27 juillet 2023 (article 8 et 10) ayant modifié ledit article ainsi que l’article L412-2 alinéa 3 du CPCE,

2. Condamner M. [P] [M] au paiement :

— De la somme de 3 208,88 euros à titre provisionnel, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation sus énoncées, avec les intérêts de droit à compter du commandement de payer,

— D’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation en subissant les augmentations légales et jusqu’à l’entière et parfaite libération des lieux,

— Voir ordonner la séquestration des meubles aux frais de la partie expulsée,

— De la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance et de ses suites comprenant le coût du commandement de payer et de la présente assignation,

— Rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire de droit,

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 25 avril 2025.

A l’audience du 5 septembre 2025, la société immobilière du Moulin vert, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 4 915,11 euros échéance de septembre 2025 incluse. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire, considérant que le paiement du loyer n’avait pas été repris.

M. [P] [M] a comparu en personne. Il a expliqué que le montant de sa retraite était faible d’un montant de 800 euros parce qu’il y avait une erreur de calcul de ce montant et qu’il avait sollicité un réexamen de sa situation. Il a ajouté qu’il avait également demande une aide à la caisse d’allocation familiale. Il a fait valoir qu’il avait payé le dernier loyer par prélèvement et a demandé l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire proposant de régler 150 euros par mois en plus de son loyer.

Le décompte actualisé mentionnant un prélèvement le 1er septembre de 682,01 euros correspondant au montant du dernier loyer, la bailleresse sur demande du juge s’est engagée à faire connaitre à la juridiction par note en délibéré, si ce prélèvement avait été rejeté.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 octobre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Aucune note en délibéré n’a été transmise à la juridiction.

MOTIFS

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le juge des contentieux de la protection dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur la demande principale

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail à effet au 20 février 2018, du commandement de payer délivré le 22 janvier 2025 et du décompte de la créance arrêté au 4 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse, que le bailleur rapporte la preuve de l’existence d’un arriéré de loyers, d’indemnités d’occupation et charges impayés à hauteur de 4 600,11 euros. Il a en effet été déduit de la somme mentionnée au décompte les frais de du commandement de payer (110,04 euros), de la saisine de la CCAPEX (26 euros) et de l’assignation (88,96 euros) et des frais de notification de l’assignation (60,18) euros qui seront inclus dans les dépens, ains que la somme de 29,82 euros pour « frais de poursuites » non justifiés.

En conséquence, il convient de condamner M. [P] [M] à payer à la société immobilière du Moulin Vert la somme provisionnelle de 4 600,11 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance des paiements étant intervenus depuis l’assignation.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, la société immobilière du Moulin Vert justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 23 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 avril 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 25 avril 2025 soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de la société immobilière du Moulin Vert aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail contient une clause qui prévoit à l’article 11 de ses conditions générales que « à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées ou en cas de non-versement du dépôt de garantie prévu au contrat, le contrat pourra être résilié de plein droit deux mois après un commandement demeuré infructueux. »

La société immobilière du Moulin Vert a fait signifier à M. [P] [M] un commandement d’avoir à payer la somme de 1 950,05 euros en principal dans un délai de deux mois, le 22 janvier 2025. Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail est résilié à la date du 23 mars 2025.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, il y a lieu de constater que M. [P] [M] a repris le paiement du loyer, le décompte mentionnant un paiement le 1er septembre 2025 et la demanderesse n’ayant pas démontré que ce prélèvement n’avait finalement pas été payé.

M. [P] [M] a proposé de s’acquitter de la dette de façon échelonnée par le paiement de la somme de 150 euros en plus du loyer.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à M. [P] [M] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, si M. [P] [M] ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. M. [P] [M] devra quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef.

L’article L. 412-1 du code des procédure d’exécution dispose « si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement ». Il ajoute, d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai et d’autre part que ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. En l’espèce, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression du délai de deux mois prévu par ce texte. Il n’y a donc pas lieu de la supprimer.

Dans l’hypothèse où M. [P] [M] ne respecterait pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, il devra indemniser le bailleur du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement à compter du 23 mars 2025, d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, déduction faite des sommes déjà versées, jusqu’à son départ définitif des lieux, déduction faite des sommes déjà versées.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [P] [M], qui succombe, supportera les dépens de l’instance lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer du 22 janvier 2025 et celui de l’assignation du 23 avril 2025.

La liste des frais compris dans les dépens de l’article 695 du code de procédure civile est une liste limitative et elle ne comprend pas les frais d’exécution de la décision.

La charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais. Dès lors, il n’y a pas lieu de dire que les frais de suivi de l’instance seront compris dans les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société immobilière du Moulin Vert, les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 50 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de la société immobilière du Moulin Vert aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à effet au 20 février 2018 conclu entre la société immobilière du Moulin Vert et M. [P] [M] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 5], [Adresse 13], [Localité 9] et emplacement de stationnement n°142ZPS050 situé à la même adresse, sont réunies à la date du 23 mars 2025,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Condamne M. [P] [M] à payer à la société immobilière du Moulin Vert la somme provisionnelle 4 600,11 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

Accorde un délai à M. [P] [M] pour le paiement de cette somme,

Autorise M. [P] [M] à s’acquitter de la dette en 31 fois, en procédant à 30 versements de 150 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

Dit que chaque versement devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, et les versements suivant en même temps que le paiement chaque loyer et charges en cours,

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

Rappelle que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

Dit qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité de la dette à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra ses effets et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

Ordonne en ce cas, à défaut de départ volontaire, l’expulsion du local à usage d’habitation situé [Adresse 5], [Adresse 13], [Localité 9] et l’emplacement de stationnement n°142ZPS050 situé à la même adresse de M. [P] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il n’y ait lieu de supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédure civiles d’exécution

Condamne en ce cas, M. [P] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges récupérables qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 23 mars 2025 jusqu’à la libération effective des lieux manifestée par la remise des clés, déduction faite des paiements déjà intervenus,

Condamne M. [P] [M] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 22 janvier 2025 et celui de l’assignation du 23 avril 2025, mais ne comprendront pas les frais d’exécution,

Condamne M. [P] [M] à payer à la société immobilière du Moulin Vert une somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 3 octobre 2025.

Le Greffier Le Juge