TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 12]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 26 MAI 2025

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 21/01731 – N° Portalis DB3S-W-B7F-U575

N° de MINUTE : 25/00641

DEMANDEUR

S.A.R.L. PATRIMOINE INVESTISSEMENTS

[Adresse 1]

[Localité 9]

représentée par Maître [L], avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 320

C/

DEFENDEURS

S.A.S. GMG FORMATION

[Adresse 2]

[Localité 11]

représentée par Maître Marie CORNELIE-WEIL de la SELARL CABINET CORNELIE-WEIL, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 201

INTERVENANTS FORCES

S.E.L.U.R.L.U [W] & ASSOCIES, prise en la personne de Maître [R] [W], ès qualité d’administrateur judiciaire de la société GMG FORMATION, placée en redressement judiciaire.

[Adresse 4]

[Localité 10]

représentée par Maître Marie CORNELIE-WEIL de la SELARL CABINET CORNELIE-WEIL, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 201,

S.E.L.A.S. MJS PARTNERS, prise en la personne de Maître [G] [D], ès qualité de mandataire judiciaire de la société GMG FORMATION, placée en redressement judiciaire.

[Adresse 3]

[Localité 10]

représentée par Maître Marie CORNELIE-WEIL de la SELARL CABINET CORNELIE-WEIL, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 201

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 07 Avril 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 14 décembre 2016, la SARL PATRIMOINE INVESTISSEMENTS a donné à bail dérogatoire à la SAS GMG FORMATION des locaux situés [Adresse 7] (93), pour une durée de douze mois à compter du 1er janvier 2017.

Par acte du 27 juin 2018, à effet rétroactif au 1er janvier 2018, la SARL PATRIMOINE INVESTISSEMENTS a donné à bail ce même local jusqu’au 31 décembre 2019, outre deux parkings.

Par acte du 8 mars 2019, la SARL PATRIMOINE INVESTISSEMENTS a fait délivrer à la SAS GMG FORMATION un commandement de payer la somme de 47 733,36 euros.

Par acte du 18 avril 2019, la SARL PATRIMOINE INVESTISSEMENTS a assigné la SAS GMG FORMATION devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny afin de la voir condamner au paiement d’une somme provisionnelle au titre de son arriéré locatif.

Par ordonnance du 26 juin 2019, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny a condamné la SAS GMG FORMATION à payer à la SARL PATRIMOINE INVESTISSEMENTS la somme de 16 291,04 euros TTC à valoir sur les loyers impayés, et lui a accordé six mois de délais pour s’acquitter de sa dette.

Par exploit d’huissier du 28 juin 2019, la SARL PATRIMOINE INVESTISSEMENTS a fait délivrer à la SAS GMG FORMATION un congé pour le 31 décembre 2019.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 janvier 2021, la SARL PATRIMOINE INVESTISSEMENTS a assigné la SAS GMG FORMATION devant le tribunal judiciaire de Bobigny en paiement de son arriéré locatif.

Par jugement du 28 novembre 2023 du tribunal de commerce de Bobigny, la SAS GMG FORMATION a été placée sous redressement judiciaire et la SELARLU [W] et Associés a été désignée en qualité d’administrateur judiciaire.

Par acte du 7 décembre 2023, la SARL PATRIMOINE INVESTISSEMENTS a assigné en intervention forcée la SELARLU [W] et Associés en sa qualité d’administrateur judiciaire de la SAS GMG FORMATION, ainsi que Maître [G] [D] en sa qualité de mandataire judiciaire.

Par courrier du 11 décembre 2023, la SARL PATRIMOINE INVESTISSEMENTS a déclaré sa créance auprès de la SELARLU [W] et Associés.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 janvier 2024, la SARL PATRIMOINE INVESTISSEMENTS sollicite du tribunal de :

— Fixer à la somme de 9 157,50 euros correspondant au dépôt de garantie sa créance au passif de la SAS GMG FORMATION, à titre de clause pénale

— Fixer sa créance au passif de la SAS GMG FORMATION à la somme de 89 569,81 euros au titre de la dette locative

— Condamner la SAS GMG FORMATION à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens

— Débouter la SAS GMG FORMATION de l’ensemble de ses demandes

— Rappeler l’exécution provisoire de droit.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 novembre 2024, la SAS GMG FORMATION représentée par son administrateur judiciaire, ainsi que Maître [G] [D] sollicitent du tribunal de :

— Condamner la SARL PATRIMOINE INVESTISSEMENTS à lui payer la somme de 112 761,84 euros sauf mémoire en remboursement des provisions sur charges et taxes versées sur la période de janvier 2017 à décembre 2019

— Ordonner le remboursement du dépôt de garantie versé par la société GMG FORMATION entre les mains de la société PATRIMOINE INVESTISSEMENTS

— Ordonner la compensation entre la dette de loyers de la société GMG FORMATION après déduction du dépôt de garantie et la somme de 112 761,84 euros

— Ordonner la déduction de la somme de 27 147,48 euros de la dette susceptible d’être due par la société GMG FORMATION, représentant la différence entre les taxes foncières appelées pour les années 2017 à 2019, et celles qui auraient dues être appelées pour la même période

— Condamner la SARL PATRIMOINE INVESTISSEMENTS à payer à la SAS GMG FORMATION la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamner la SARL PATRIMOINE INVESTISSEMENTS à payer à Maître [R] [W] membre associé de la SELARL [W] ET ASSOCIES ès qualités d’administrateur judiciaire de la SAS GMG FORMATION une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamner la SARL PATRIMOINE INVESTISSEMENTS à payer à Maître [G] [D] membre associé de la SELAS M. J.S.PARTNERS ès qualités de mandataire judiciaire de la SAS GMG FORMATION une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamner la SARL PATRIMOINE INVESTISSEMENTS aux dépens, dont bénéfice de la distraction au profit de Maître Marie CORNELIE-WEIL

— Rappeler l’exécution provisoire.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il ne sera répondu que dans les présents motifs aux demandes de constat et de « dire et juger » qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, qui ne doivent à ce titre pas apparaître au dispositif des conclusions des parties.

Sur la demande en fixation au passif de la procédure

Se fondant sur les articles 1103 et 1104 du code civil, la SARL PATRIMOINE INVESTISSEMENTS sollicite que la somme de 89 569,81 euros soit fixée au passif de la procédure de la SAS GMG FORMATION, correspondant à son arriéré locatif. Répondant aux moyens soulevés par la SAS GMG FORMATION, elle fait valoir que :

— le montant de la taxe foncière est justifié par le relevé de propriété, un certificat de surface et les avis de taxes foncières, correspondant d’une part aux bureaux situés [Adresse 5] et d’autre part aux parkings situés au 76 de la même avenue

— le contrat conclu entre les parties est dérogatoire au statut des baux commerciaux, conformément à l’article L. 145-5 du code de commerce et est donc soumis aux dispositions des articles 1709 et suivants du code civil. Aucune sanction n’est dès lors prévue à la non-reddition des charges, dont elle justifie au demeurant

— le montant des charges est justifié par les pièces produites

— elle avait par courrier du 1er avril 2019 communiqué à la SAS GMG FORMATION l’ensemble des explications et justificatifs afférents au montant des charges dues par cette dernière

— l’article 23 du bail stipule que le dépôt de garantie lui reste acquis en cas de résiliation judiciaire ou de jeu de la clause résolutoire.

S’opposant à cette demande, la SAS GMG FORMATION fait valoir que :

— l’ordonnance de référé du 26 juin 2019 a arrêté le solde dû au 19 mars 2019 à la somme de 16 291,04 euros TTC

— les dispositions de l’article L. 145-40-2 du code de commerce, contractualisées par les parties, n’ont pas été respectées par la bailleresse, qui doit dès lors restituer les provisions versées, pour un montant total de 112 761,84 euros

— le montant de la taxe foncière est injustifié.

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être exécutés de bonne foi, conformément à l’article 1104 du même code.

L’article 1104 du code civil prévoit que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En application de l’article L. 145-40-2 du code de commerce, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

L’article 488 du code de procédure civile dispose que l’ordonnance de référé n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée.

En application de l’article L. 145-5 du code de commerce, les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger au statut des baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

En application de l’article L. 622-21 du code de commerce, le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 et tendant à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent.

L’article L. 622-22 du code de commerce dispose que sous réserve des dispositions de l’article L. 625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l’administrateur ou le commissaire à l’exécution du plan nommé en application de l’article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.

En l’espèce, les développements de la SAS GMG FORMATION relatifs à l’ordonnance du 26 juin 2019 sont inopérants, celle-ci n’ayant pas au principal l’autorité de la chose jugée.

Les deux baux dérogatoires liant les parties stipulent en leur article 18 que : « Aux termes de chaque année civile, le BAILLEUR établira un décompte des charges réellement payées qu’il adressera au preneur, et sur lesquels seront imputées les provisions versées, au plus tard dans les 9 mois suivants, ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de 3 mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. La régularisation comptable, appel de fonds complémentaire, ou imputation à valoir sur le terme suivant, interviendra en même temps que l’appel de loyer suivant la régularisation ».

Il ne se déduit pas de cette formulation que les parties aient prévu une sanction à l’absence de reddition des charges dans les formes et délais susvisés.

Au surplus, la SARL PATRIMOINE INVESTISSEMENTS justifie de la reddition des charges afférentes aux provisions 2018 et 2019, réalisée le 17 mars 2020, et dont la SAS GMG FORMATION ne conteste pas le montant, se prévalant seulement d’une violation des délais prévus contractuellement.

La SAS GMG FORMATION ne justifie d’aucun préjudice en lien avec ce retard dans la régularisation des charges, étant observé que cette régularisation était en défaveur de la locataire, pour un montant de 8 314,12 euros.

S’agissant de la taxe foncière, la SARL PATRIMOINE INVESTISSEMENTS produit les avis d’imposition 2017, 2018 et 2019 afférents aux deux adresses. Est également produit un certificat de surface des locaux situés [Adresse 6], la surface totale étant estimée à 801,25 mètres carré de surface Loi Carrez. Il ressort du bail que le local loué à la SAS GMG FORMATION mesure 333 mètres carré.

Le calcul du montant de la taxe foncière relative aux parkings n’est cependant pas justifié, aucun certificat de surface des locaux situés au [Adresse 8] n’étant produit. Il convient par conséquent de déduire la somme de 90,28 (75,23 x 1,20) euros relative aux parkings s’agissant de la taxe foncière 2018.

S’agissant de la taxe foncière 2019, celle-ci a été calculée par la SARL PATRIMOINE INVESTISSEMENTS sur la base du montant total appelé par l’administration fiscale, auquel elle a appliqué le prorata des surfaces du [Adresse 6]. Il convient de déduire les montants relatifs aux deux parkings du [Adresse 8], le montant de la taxe foncière due par la SARL PATRIMOINE INVESTISSEMENTS s’élevant alors à 32 098 euros et non à 32 627 euros, et de lui appliquer le prorata de 333/801,25, soit un montant de taxe foncière dû par la SAS GMG FORMATION s’élevant à 13 339,95 euros HT, soit 16 007,94 euros TTC, et non à 16 286,36 euros, montant facturé par la SARL PATRIMOINE INVESTISSEMENTS. Il convient dès lors de déduire la somme de 278,42 euros (16 286,36 – 16 007,94) euros des sommes demandées.

La différence entre le montant des provisions prévu contractuellement au titre de la taxe foncière et celui finalement appelé par la SARL PATRIMOINE INVESTISSEMENTS n’est pas susceptible de fonder une demande en remboursement de la part de la SAS GMG FORMATION dans la mesure où d’une part le bail met à sa charge le montant de la taxe réellement acquittée par la SARL PATRIMOINE INVESTISSEMENTS, et où d’autre part les provisions pour taxe foncière n’ont pas été appelées et ne figurent pas au décompte des sommes sollicitées par la SARL PATRIMOINE INVESTISSEMENTS.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de fixer la créance de la SARL PATRIMOINE INVESTISSEMENTS au passif de la SAS GMG FORMATION à la somme de 89 201,11 (89569,81-90,28-278,42) euros.

La SAS GMG FORMATION sera quant à elle déboutée de sa demande en remboursement des provisions sur charges ainsi que de sa demande subséquente en compensation des créances.

S’agissant du dépôt de garantie, le bail stipule en son article 23 qu’ « en cas de résiliation judiciaire ou de jeu de la clause résolutoire du présent bail, la somme versée à titre de dépôt de garantie par le PRENEUR restera acquise au BAILLEUR à titre d’indemnité ».

Contrairement à ce que soutient la SARL PATRIMOINE INVESTISSEMENTS, aucune résiliation judiciaire ou acquisition de la clause résolutoire n’est intervenue, l’ordonnance du 26 juin 2019 ne portant que sur une condamnation au paiement d’une provision au titre de l’arriéré locatif. L’article 23 du bail précité ne trouve donc pas à s’appliquer.

Il n’est pas contesté que la SAS GMG FORMATION a quitté les lieux le 31 décembre 2019. Les parties ne produisent pas d’état des lieux de sortie, et la SARL PATRIMOINE INVESTISSEMENTS ne se prévaut d’aucune dégradation locative. Elle sera dès lors condamnée à rembourser à la SAS GMG FORMATION le montant du dépôt de garantie, soit la somme de 9 157,60 euros.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SAS GMG FORMATION, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Elle sera par ailleurs condamnée à payer à la SARL PATRIMOINE INVESTISSEMENTS une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, sans qu’il soit nécessaire de le rappeler au dispositif de la décision.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

— Fixe la créance de la SARL PATRIMOINE INVESTISSEMENTS au passif de la SAS GMG FORMATION à la somme de 89 201,11 euros,

— Déboute la SARL PATRIMOINE INVESTISSEMENTS de sa demande au titre du dépôt de garantie,

— Condamne la SARL PATRIMOINE INVESTISSEMENTS à restituer à la SAS GMG FORMATION représentée par Maître [R] [W] membre associé de la SELARL [W] ET ASSOCIES ès qualités d’administrateur judiciaire le dépôt de garantie d’un montant de 9 157,60 euros,

— Déboute la SAS GMG FORMATION représentée par Maître [R] [W] membre associé de la SELARL [W] ET ASSOCIES ès qualités d’administrateur judiciaire de sa demande en paiement,

— Déboute la SAS GMG FORMATION représentée par Maître [R] [W] membre associé de la SELARL [W] ET ASSOCIES ès qualités d’administrateur judiciaire de sa demande de compensation des créances,

— Condamne la SAS GMG FORMATION représentée par Maître [R] [W] membre associé de la SELARL [W] ET ASSOCIES ès qualités d’administrateur judiciaire à payer à la SARL PATRIMOINE INVESTISSEMENTS la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne la SAS GMG FORMATION représentée par Maître [R] [W] membre associé de la SELARL [W] ET ASSOCIES ès qualités d’administrateur judiciaire aux dépens.

Fait au Palais de Justice, le 26 mai 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA JUGE

Madame AIT Madame CORON