TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 25/01122 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3ESJ

Minute : 25/00327

Société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE SAINT BISHOY

Représentant : M^e Claudina FERREIRA PITON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0590

C/

Monsieur [T] [D]

Représentant : M^e Berthe BIANGOUO NGNIANDZIAN KANZA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 255

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Claudina FERREIRA PITON

Copie certifiée conforme délivrée à :

M^e Berthe BIANGOUO NGNIANDZIAN KANZA

Le

ORDONNANCE DE REFERE

DU 06 Novembre 2025

Ordonnance rendue par décision Contradictoire et en premier ressort et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 06 Novembre 2025;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité assistée de M^me Majida ALOUSSI, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 29 Septembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES, juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité, assistée de M^me Majida ALOUSSI, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR(S) :

SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE SAINT BISHOY

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par M^e Claudina FERREIRA PITON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0590

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [T] [D]

[Adresse 5]

[Localité 7]

non comparant

représenté par M^e Berthe BIANGOUO NGNIANDZIAN KANZA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 255

D’AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte du 1er juin 2022, la SCI SAINT BISHOY a donné à bail à Monsieur [T] [D] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial de 980 euros, outre une provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI SAINT BISHOY a fait signifier à Monsieur [T] [D] par acte de commissaire de justice du 6 décembre 2024 un commandement de payer la somme de 7 300 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme du mois de novembre 2024 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 14 mars 2025, la SCI SAINT BISHOY a fait assigner Monsieur [T] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis statuant en référé aux fins de :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [D] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner Monsieur [T] [D] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés soit la somme de 10 600 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner Monsieur [T] [D] à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Appelée à l’audience du 15 mai 2025, l’affaire a fait l’objet de trois renvois pour être finalement retenue à l’audience du 29 septembre 2025.

A l’audience du 29 septembre 2025, la SCI SAINT BISHOY, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à renoncer à ses demandes au titre de l’expulsion et l’indemnité d’occupation, le locataire ayant quitté les lieux le 30 juillet 2025, et a actualisé celle relative à la provision au titre de l’arriéré de loyers à la somme de 12 400 euros.

En réponse aux moyens soulevés par le défendeur, elle fait valoir que le commandement de payer n’est pas nul, un décompte détaillé de la dette étant produit annexé au commandement. Elle souligne que le défendeur ne produit aucune pièce justificative à l’appui de sa demande de délais de paiement. Sur la demande indemnitaire, elle soutient que le juge des référés est incompétent pour statuer, alors en tout état de cause que l’origine de l’insalubrité n’est pas démontrée au regard des conditions d’occupation et de l’absence de sinistre déclaré. Elle conteste l’existence des règlements allégués et souligne avoir transmis les quittances alors que le courrier de transmission est revenu pli avisé non réclamé.

Représenté par son conseil, Monsieur [T] [D] a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience et soutenu oralement. Il demande au juge, au visa de l’article 1244-1 du code civil et de la loi du 6 juillet 1989, de :

— dire n’y avoir lieu à constater le jeu de la clause résolutoire et d’ordonner l’expulsion,

— ordonner la suspension de la clause résolutoire,

— constater l’inexactitude des sommes réclamées,

— lui octroyer des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois,

— constater les désordres dans le logement,

— faire cesser les désordres,

— condamner le demandeur à lui verser la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts, outre le paiement des dépens,

— rejeter les demandes formées par la SCI SAINT BISHOY.

Au soutien de ses demandes et en substance, il fait valoir que l’annexe au commandement intitulé « compte client » n’est ni exhaustif, ni intelligible et suffisamment détaillé pour lui permettre de comprendre ce qui est réclamé, ce qui lui fait grief.

Sur le montant de la dette, il soutient avoir versé la somme de 1 000 euros en espèce en avril 2024, et 2 000 euros en août par virement, alors qu’il paie chaque mois 100 euros en espèce. Sur la demande indemnitaire, il soutient qu’il a signalé à plusieurs reprises au bailleur des nuisances telles la présence de souris, un niveau d’humidité très élevé, des infiltrations d’eau résultant d’un toit défectueux, ce qui lui cause un préjudice.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera intégralement renvoyé à l’assignation de la SCI SAINT BISHOY pour un plus ample exposé des prétentions et moyens ainsi qu’aux conclusions de [T] [D].

La décision sera contradictoire. A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 6 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de préciser que conformément aux prescriptions de l’article 446-2 du code de procédure civile relatives à la structuration des écritures, il ne sera pas tenu compte des moyens figurant dans le dispositif par plus que des prétentions figurant dans la discussion des conclusions, telles la remise des quittances.

Par ailleurs le juge rappelle qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « constater » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 mars 2025 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 13 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 mars 2025.

En conséquence, l’action introduite par la SCI SAINT BISHOY est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est constant que le commandement doit contenir, à peine de nullité, un décompte précis des loyers et charges impayés. Toutefois, c’est une nullité de forme qui, conformément à l’article 114 du code de procédure civile, ne peut être prononcée qu’à charge pour celui qui l’invoque, de prouver le grief que lui cause cette irégularité. Il est constant que peu importe que le commandement soit fait pour une somme supérieure au montant réel de la dette, il reste valable pour la partie effectivement due de la dette (3ème civ, 31 mai 2011).

En l’espèce, le bail conclu le 1er juin 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 décembre 2024, pour la somme en principal de 7 300 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Sur la demande de nullité du commandement de payer, il convient de relever que ledit commandement comporte trois pages, outre la page relative au mode de signification, et que la 3ème page correspond au décompte détaillé des impayés faisant état d’une dette née en septembre 2023, et des sommes restant dues pour chaque mois, dette arrêtée au mois de novembre 2024 à la somme de 7 300 euros. Cette somme est au surplus reprise sur la page 1 du commandement. Aussi la contestation tirée du défaut de clarté du commandement de payer n’est pas sérieuse.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 février 2025 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Monsieur [T] [D] ayant quitté les lieux, le demandeur renonce à ses demandes au titre de l’expulsion.

Le bail étant considéré comme résilié et Monsieur [T] [D] ayant quitté les lieux, la demande tendant à enjoindre à la SCI SAINT BISHOY de faire cesser les désordres est sérieusement contestable, aucun lien de droit n’existant dorénavant entre les parties.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Monsieur [T] [D] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce la SCI SAINT BISHOY produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [T] [D] restait devoir la somme de 12 400 euros à la date du 29 septembre 2025, échéance du mois de juillet 2025 incluse, date du départ des lieux du défendeur.

Pour la somme au principal, Monsieur [T] [D] conteste devoir cette somme. Il produit un extrait de ses relevés bancaires du 14 janvier 2024 au 18 août 2025 qui permet d’établir qu’il a effectué sur cette période, trois virements de la somme de 1 000 euros à savoir les 15 janvier, 29 avril et 7 août 2025. Sur le décompte apparaît l’effectivité du paiement du loyer à hauteur de 1000 euros pour les échéances de février, mars et juin. Aussi Monsieur [T] [D], faute de justifier du paiement d’autres échéances sur cette période, ne justifie pas avec l’évidence requise en référé qu’un paiement n’aurait pas été pris en compte par le bailleur au délà de ces trois versements figurant sur le décompte mais à des dates différentes. Il n’apporte aucun autre élément sérieux de nature à contester le principe ni le montant de la dette, le versement allégué en espèce de la somme de 100 euros n’étant pas démontré.

Il sera donc condamné à titre de provision au paiement de la somme non sérieusement contestable de 12 400 euros arrêtée au 29 septembre 2025.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte produit permet d’établir que Monsieur [T] [D] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Aussi sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire sera rejetée. Par ailleurs, il ne peut lui être accordé des délais de paiement sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précité au motif de cette non reprises.

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [T] [D] ne justifie aucunement de sa situation financière ni de sa capacité à honorer le paiement de la dette dans le délai de 24 mois précité, alors au surplus que la dette atteint désormais un montant substantiel. En conséquence sa demande de délai de paiement sera rejetée.

Sur la demande indemnitaire

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier.

L’obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d’origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l’origine de cette créance ou la nature de l’obligation la fondant. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.

En l’espèce Monsieur [T] [D] réclame la somme de 20 000 euros à titre indemnitaire au regard des troubles de jouissance qu’il estime avoir subi dans le logement. Cependant, le juge des référés, juge de l’évidence, ne peut statuer que sur une demande de provision. La demande formée au fond à titre indemnitaire outrepasse ainsi la compétence du juge des référés et il sera dit n’y avoir à référé sur cette demande.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [T] [D] partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’équité commande de ne le condamner à aucune somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er juin 2022 entre la SCI SAINT BISHOY et Monsieur [T] [D], concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 6 février 2025 ;

Condamnons Monsieur [T] [D] à payer à la SCI SAINT BISHOY à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 29 septembre 2025, échéance du mois de juillet 2025 incluse la somme de 12 400 euros ;

Disons n’y avoir lieu à référé au titre de la demande indemnitaire ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons Monsieur [T] [D] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection