TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/10352 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2F6P

Minute : 25/106

Association COALLIA ANCIENNEMENT DENOMMEE AFTAM

Représentant : Maître [V], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0411

C/

Monsieur [N] [L] [E]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 27 janvier 2025 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 25 novembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Association COALLIA ANCIENNEMENT DENOMMEE AFTAM,

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître François-Luc SIMON de la SELARL SIMON ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [L] [E],

demeurant [Adresse 11]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

L’association COALLIA a pour mission l’accueil et la formation de populations éprouvant des difficultés particulières et propose notamment une offre de logement spécifique afin d’assurer l’hébergement et le logement de transition des personnes en difficulté d’insertion sociale.

Elle a notamment pour objet la gestion d’activité ou d’établissements appartenant au secteur du logement social et très social, l’insertion et l’accompagnement social pour la réalisation duquel elle effectue toutes opérations immobilières ainsi que les prestations liées à l’hébergement, l’intermédiation locative, la dispense de soins, le soutien et l’accompagnement social, la restauration et la blanchisserie.

Dans le cadre de son objet social elle exploite une résidence sociale, proposant un accueil en logement foyer.

Par acte sous seing privé en date du 31 octobre 2022, l’association COALLIA a mis à la disposition de Monsieur [N] [L] [E] un logement A-[Immatriculation 2] situé résidence sociale COALLIA [Localité 9], [Adresse 4] à [Localité 6], pour une durée d’un mois renouvelable, moyennant une redevance mensuelle de 496,36 euros.

Par lettre recommandée en date du 24 avril 2023, non réclamée, l’association COALLIA a adressé à Monsieur [N] [L] [E] une mise en demeure de payer les redevances de 1964,08 euros. Par lettre recommandée du 15 juin 2023, l’association COALLIA a notifié à Monsieur [N] [L] [E] la résiliation du contrat de résidence.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 novembre 2024, l’association COALLIA a fait assigner Monsieur [N] [L] [E] aux fins de :

➢

à titre principal,constater l’acquisition de la clause résolutoire,constater que Monsieur [N] [L] [E] est occupant sans droit ni titre,ordonner que Monsieur [N] [L] [E] devra libérer les lieux occupés dès signification du jugement à intervenir, à défaut de départ, ordonner leur expulsion ainsi que tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, avec dispense de l’application du délai de deux mois de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,ordonner que le sort des meubles soit régis par les dispositions des articles R433-5 et R433-6 du code des procédures civiles d’exécution, aux frais, risques et périls du défendeur,condamner Monsieur [N] [L] [E] au paiement de la somme de 4725,23 euros au titre des redevances impayées au 8 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,condamner Monsieur [N] [L] [E] à verser une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant de la redevance mensuelle jusqu’à libération des lieux,rejeter toute demande de délais de paiement,➢

à titre subsidiaireprononcer la résiliation du contrat de résidence, avec les mêmes conséquences,➢

à titre très subsidiaire en cas d’octroi de délais de paiement,ordonner à Monsieur [N] [L] [E] de s’acquitter de la redevance au taux fixé,ordonner la déchéance du terme des délais en cas de non-paiement d’une seule mensualité à échéance,condamner Monsieur [N] [L] [E] à verser une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant de la redevance mensuelle jusqu’à libération des lieux,➢

en tout état de cause,ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, condamner Monsieur [N] [L] [E] au paiement d’une indemnité de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens, comprenant les frais de LRAR et d’assignation .

À l’audience du 25 novembre 2024, l’association COALLIA, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 5242,23 euros arrêtée au 22 novembre 2024, loyer du mois d’octobre inclus. Elle s’en rapporte à la décision du juge quant à la demande de délais de paiement.

Au soutien de ses demandes, au visa des articles L633-2 et R633-3 du code de la construction et de l’habitation et 1224 du code civil, elle expose que Monsieur [N] [L] [E] n’a pas réglé les sommes réclamées dans la mise en demeure, même si celle-ci n’a pas été réclamée, si bien qu’elle est bien fondée à constater l’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le contrat et à titre subsidiaire la résolution judiciaire du contrat. Elle soutient également que la créance est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de l’occupant à régler l’arriéré de redevances.

À l’audience, Monsieur [N] [L] [E] reconnait être redevable des loyers et charges. Il demande le bénéfice de délais de paiement par un paiement de 2500 euros fin novembre, un paiement de 1000 euros fin décembre et le solde en janvier ou février.

Il indique qu’il travaille à la mairie de [Localité 10] et perçoit des revenus de 1600 euros environ, n’a aucun crédit en cours.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2025.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 16 décembre 2024, l’association COALLIA confirme son opposition à la demande de délais de paiement. Invité à justifier des paiements annoncés à l’audience, Monsieur [N] [L] [E] ne s’est pas manifesté.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la loi applicable aux contrats :

En application de l’article 2 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, les dispositions d’ordre public de cette loi ne sont pas applicables aux logements foyers, à l’exception de deux premiers alinéas de l’article 6 et de l’article 20-1.

Aux termes de l’article L632-3 du code de la construction et de l’habitation, les dispositions des articles L632-1 et suivants de ce code, relatives aux locations meublées ne sont pas applicables aux logements foyer.

En l’espèce, il ressort des documents produits par l’association COALLIA et notamment de la convention d’occupation, que la mise à disposition s’inscrit dans un dispositif d’aide selon convention conclue avec l’État et que les logements sont des logements foyers. Dès lors, les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et l’article L632-1 du code ne sont pas applicables au contrat de résidence signé entre l’association COALLIA et Monsieur [N] [L] [E].

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article L633-2 du code de la construction et de l’habitation la résiliation du contrat peut intervenir en cas d’inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur.

Selon l’article R633-3 du même code, le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L 633-2 sous réserve d’un délai de préavis d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. Ce texte prévoit que la résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire. La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

Selon les articles 1224 et 1225 du code civil, la résolution du contrat peut résulter de l’application d’une clause résolutoire, qui précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution, et est subordonnée à une mise demeure infructueuse, mentionnant expressément la clause résolutoire, s’il n’a pas été prévu que la résolution résulterait du seul fait de l’inexécution.

En l’espèce, l’article 11 du contrat de résidence du 31 octobre 2022 prévoit que l’association peut résilier le contrat, avec un délai de préavis d’un mois, en cas de manquement du résident à une des obligations contractuelles ou de manquement grave au règlement intérieur, notamment à défaut de paiement des redevances « lorsque trois termes mensuels consécutifs » sont impayés ou « en cas de paiement partiel lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitte pour le logement reste due ».

En ce cas, le contrat stipule que la résiliation peut être notifiée par commissaire de justice, courrier contre décharge ou lettre recommandée avec accusé de réception et le point de départ du délai court à compter de la première présentation de la lettre.

Par ailleurs, selon l’article 7 du contrat de résidence, le résident doit payer la redevance au termes convenus, ainsi que les éventuelles prestations facultatives.

Il résulte des pièces communiquées que Monsieur [N] [L] [E] n’a pas payé les redevances dues, malgré une mise en demeure du 24 avril 2023. Dès lors, à défaut de régularisation après mise en demeure, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai d’un mois à compter de la première présentation de la lettre recommandée notifiant la résiliation, en date du 28 avril 2023 selon mention des services postaux. Le préavis a expiré le 28 mai à 24 heures, si bien que la résiliation du contrat de résidence conclu le 31 octobre 2022 est intervenue compter du 25 mai 2023.

Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 1228 du code civil, le juge peut selon les circonstances constater ou prononcer la résolution, ou ordonner l’exécution du contrat en accordant éventuellement un délai au débiteur.

Selon l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [N] [L] [E] justifie de sa situation personnelle et financière.

Toutefois, au regard du montant de la dette, il n’apparait pas en capacité de rembourser les sommes dues dans le délai de deux ans.

Il convient dès lors de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [L] [E] et de tous occupant de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du contrat, et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Il y a lieu de la fixer au montant de la redevance due si le contrat s’était poursuivi, somme suffisant à réparer le préjudice, que l’occupant devra payer, à compter de la résiliation, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution :

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur la demande en paiement des redevances et indemnités d’occupation :

Selon l’article 1103 du code civil, les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, conformément à l’article 5 du contrat, l’occupant est tenu de s’acquitter d’une redevance mensuelle et d’un forfait de charges, en contrepartie de la mise à disposition du logement. Le montant de cette redevance est fixé à 496,36 euros selon contrat, et à 532 ,20 euros depuis le 1er janvier 2024.

Il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de résidence, et du décompte de la créance actualisé au 22 novembre 2024 que la demanderesse rapporte la preuve du montant de l’arriéré des redevances dont elle se prévaut.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [N] [L] [E] à payer à l’association COALLIA la somme de 5242,23 euros au titre des sommes dues au 22 novembre 2024, terme d’octobre inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 6 novembre 2024 sur la somme de 4725,23 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [N] [L] [E] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de l’association COALLIA les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Monsieur [N] [L] [E] à payer à l’association COALLIA la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence conclu le 31 octobre 2022 entre l’association COALLIA d’une part, et Monsieur [N] [L] [E] d’autre part, concernant les locaux situés résidence sociale COALLIA [Localité 9], A-[Immatriculation 2], [Adresse 4] à [Localité 6], sont réunies à la date du 25 mai 2023,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

REJETTE la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [N] [L] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [N] [L] [E] à compter du 25 mai 2023, date de la résiliation, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant de la redevance qui aurait été due, si le contrat s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [N] [L] [E] à payer à l’association COALLIA la somme de 5242,23 euros au titre des redevances et indemnités d’occupation arrêtées au 22 novembre 2024 échéance d’octobre incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 6 novembre 2024 sur la somme de 4725,23 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE Monsieur [N] [L] [E] à payer à l’association COALLIA l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 22 novembre 2024, échéance de novembre, et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE Monsieur [N] [L] [E] à payer à l’association COALLIA la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [N] [L] [E] aux dépens de l’instance,

DEBOUTE l’association COALLIA de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT