TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 25/06257 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3ISE

Minute :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

Représentant : Maître Roger LEMONNIER de la SCP SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0516

C/

Monsieur [J] [I]

Madame [W] [L]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Roger LEMONNIER

Copie délivrée à :

M. [I] et Mme [L]

Le 14 novembre 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 14 novembre 2025;

par Madame Déborah FORST, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 15 septembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Déborah FORST, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

ACTION LOGEMENT SERVICES, SAS, ayant son siège social [Adresse 4]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [J] [I], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [W] [L], demeurant [Adresse 3]

non comparante

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 août 2022 à effet au 8 août 2022, La SCI Foncière DI 01/2005 a donné à bail pour une durée de trois ans renouvelable à M. [J] [I] et Mme [W] [L] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] ainsi qu’un emplacement de stationnement n° 62, pour un loyer mensuel de 800,45 euros révisable, outre 120 euros de provisions pour charges.

Par acte séparé du 9 août 2022, la SCI Foncière DI 01/2005 et la société Action Logement Services, ont signé un contrat de cautionnement.

Par acte de commissaire de justice du 24 janvier 2025, la société Action Logement Services a fait délivrer à M. [J] [I] et Mme [W] [L] un commandement de payer la somme en principal de 3007,98 euros dans le délai de deux mois, le commandement visant en outre la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 13 mai 2025, la société Action Logement Services a fait assigner M. [J] [I] et Mme [W] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de :

— la recevoir en son action ;

— déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;

— ordonner l’expulsion de M. [J] [I] et Mme [W] [L] et de tous occupants de leur chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

— condamner solidairement M. [J] [I] et Mme [W] [L] à lui payer la somme de 4 529,27 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 janvier 2025 sur la somme de 3007,98 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

— condamner solidairement M. [J] [I] et Mme [W] [L] à payer lesdites indemnités d’occupation à la société Action Logement Services dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

— condamner M. [J] [I] et Mme [W] [L] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

— condamner M. [J] [I] et Mme [W] [L] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 septembre 2025, à laquelle elle a été retenue.

La société Action Logement Services, représenté par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes telles que formées dans son assignation, et a actualisé la dette locative à la somme de 2729,27 euros arrêtée au 12 septembre 2025. Elle ne s’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement tels que sollicités par Mme [W] [L] par lettre recommandée avec avis de réception auprès de la juridiction.

M. [J] [I], comparaissant en personne, a indiqué ne plus se trouver dans le logement depuis le 12 juillet 2025. Questionné sur le montant de la dette locative, il a indiqué avoir fait beaucoup de paiements. Il a indiqué n’avoir aucune activité professionnelle.

Mme [W] [L] a, par lettre recommandée avec avis de réception reçue par la juridiction le 8 septembre 2025, demandé à la juridiction de prendre en considération sa situation exceptionnelle, visant l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution et considérant que cet article permet au juge d’accorder des délais de paiement au débiteur de bonne foi.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l’acte introductif d’instance repris oralement par la partie demanderesse à l’audience du 15 septembre 2025, pour l’exposé des moyens développés à l’appui des prétentions.

La décision a été mise en délibéré au 14 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

I. Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour loyers impayés

A. Sur la recevabilité de l’action de la société Action Logement Services en sa qualité de caution

Selon l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit :

— un contrat de cautionnement VISALE avec en date du 9 août 2022 ;

— une quittance subrogative du 27 mars 2025, pour un montant total de 4979,27 euros, correspondant à des impayés de loyer des mois d’avril 2024 puis des mois d’octobre 2024 à janvier 2025.

L’article 8.2 du contrat de cautionnement stipule de manière expresse qu’en cas d’impayés, la caution s’engage à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et d’expulsion.

En conséquence, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie bien être subrogée dans les droits du bailleur en sa qualité de caution. Elle est donc recevable à agir à l’égard des locataires.

B. Sur la recevabilité de l’action de la Société Action Logement Services au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

Sur la saisine de la CCAPEX

Selon l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, la Ccapex a été saisie le 29 janvier 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 13 mai 2025.

L’action est donc recevable sur ce point.

Sur la saisine de la préfecture

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée à la préfecture de Seine-Saint-Denis le 16 mai 2025, soit dans un délai d’au moins six semaines avant l’audience du 15 septembre 2025.

L’action du demandeur est donc recevable.

II. Sur la demande principale en résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles

L’article 24 I. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé entre les parties le 3 août 2022 contient une clause résolutoire en application de laquelle un commandement de payer la somme de 3007,98 euros en principal dans le délai de deux mois a été délivrée aux locataires le 24 janvier 2025.

Les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois à compter de sa délivrance, de sorte que le bail s’est trouvé résilié le 24 mars 2025 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire. II convient de le constater aux termes du dispositif de la présente décision.

M. [J] [I] et Mme [W] [L] se trouvent en conséquence occupants sans droit ni titre depuis cette date, de sorte qu’il convient de prononcer leur expulsion selon les modalités prévues au dispositif de la décision.

Il sera rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

III. Sur les demandes relatives à l’arriéré de loyer et aux indemnités d’occupation

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Au regard du décompte produit, la dette relative aux échéances du mois d’avril 2024 et des mois d’octobre 2024 à février 2025 visée par la quittance subrogative, arrêtée au 12 septembre 2025 s’élève à la somme de 2729,27 euros.

Le bail prévoit en outre une clause de solidarité entre les preneurs.

M. [J] [I] et Mme [W] [L] seront par conséquent solidairement condamnés paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 janvier 2025 sur la somme de 3007,98 euros et pour le surplus à compter de l’assignation.

En l’espèce, compte tenu du bail antérieur et afin de préverser les intérêts du bailleur, il convient de condamner in solidum M. [J] [I] et Mme [W] [L] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 24 mars 2025, date de la résiliation du bail, et ce jusqu’à leur départ effectif constitué par la remise des clés ou le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, et de prévoir les mêmes modalités de révision du loyer que celles prévues dans le bail.

IV. Sur la demande de délais de paiement

Selon l’article 12 du code de procédure civile, le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, si Mme [W] [L] vise l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution dans son courrier, elle estime que cet article permet au juge d’accorder des délais de paiement. Ainsi, sa demande consiste en réalité en une demande de délais de paiement afin d’apurer la dette locative, et non en des délais afin de se maintenir dans les lieux, et ce, d’autant plus qu’elle indique ne plus y résider.

Selon l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, Mme [W] [L] indique dans son courrier se trouver au RSA, et la société Action Logement Services ne s’oppose pas aux délais de paiement, de sorte que les besoins du créancier ne font pas obstacle à ce que de tels délais soient accordés.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande de délais de paiement formée par Mme [W] [L] selon les modalités prévues au dispositif.

V. Sur les accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce M. [J] [I] et Mme [W] [L], qui succombent, seront solidairement condamné aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 24 janvier 2025.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner solidairement M. [J] [I] et Mme [W] [L] à payer à la société Action Logement Services la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action de la société Action Logement Services ;

CONSTATE la résiliation à compter du 24 mars 2025 du bail conclu le 3 août 2022 portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] ainsi qu’un emplacement de stationnement n° 62, par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, la société Action Logement Services pourra faire procéder à l’expulsion de M. [J] [I] et Mme [W] [L], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement M. [J] [I] et Mme [W] [L] à payer à la société Action Logement Services la somme de 2729,27 euros, correspondant à l’arriéré de loyers et de charges pour les échéances du mois d’avril 2024 et des mois d’octobre 2024 à février 2025 visée par la quittance subrogative, arrêtée au 12 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 janvier 2025 sur la somme de 3007,98 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;

AUTORISE Mme [W] [L] à se libérer de la dette par le versement de 23 mensualités de 60 euros (soixante euros) chacune payable au plus tard le 10 de chaque mois, étant précisé que le solde de la dette majoré des intérêts échus, devra être payé au plus tard le 24ème mois;

CONDAMNE in solidum M. [J] [I] et Mme [W] [L] à payer à la société Action Logement Services une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 24 mars 2025, date de la résiliation du bail, et ce jusqu’à leur départ effectif constitué par la remise des clés ou le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et avec les mêmes modalités de révision du loyer que celles prévues dans le bail ;

CONDAMNE solidairement M. [J] [I] et Mme [W] [L] à payer à la société Action Logement Services la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement M. [J] [I] et Mme [W] [L] aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 24 janvier 2025 ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

La greffière La juge