TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

[Adresse 6]

[Localité 11]

Téléphone : [XXXXXXXX01] ou 77

@ : [Courriel 14]

@ : [Courriel 13]

REFERENCES : N° RG 24/05958 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZSZC

Minute : 25/00062

Monsieur [S] [M]

Représentant : M^e Jean-baptiste ABADIE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0368

C/

Société CAISSE DES ALLOCATIONS FAMILIALES DE SEINE-SAINT-DENIS

Monsieur [N] [K] [L]

Monsieur [N] [I] [J]

Monsieur [B] [C]

Monsieur [A] [T]

Monsieur [R] [F]

Représentant : M^e Pierre-alois LOMBARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

Copie exécutoire :

M^e Jean-baptiste ABADIE

Copie certifiée conforme : défendeurs +

M^e Pierre-alois LOMBARD

Le 10/02/2025

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 10 Février 2025;

Sous la présidence de Madame Noémie KERBRAT, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Isabelle GRAPPILLARD, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 10 Décembre 2024 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [S] [M], demeurant [Adresse 4] – [Localité 8]

représenté par M^e Jean-baptiste ABADIE, avocat au barreau de PARIS

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [N] [K] [L], demeurant [Adresse 5] – [Localité 10]

non comparant, ni représenté

Monsieur [N] [I] [J], demeurant [Adresse 5] – [Localité 10]

non comparant, ni représenté

Monsieur [B] [C], demeurant [Adresse 3] – [Localité 12]

non comparant, ni représenté

Monsieur [A] [T], demeurant [Adresse 2] – [Localité 12]

non comparant, ni représenté

Monsieur [R] [F], demeurant [Adresse 5] – [Localité 10]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 930082024010315 du 10/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

comparant en personne assisté de M^e Pierre-alois LOMBARD, avocat au barreau de PARIS

CAISSE DES ALLOCATIONS FAMILIALES DE SEINE-SAINT-DENIS, demeurant [Adresse 7] – [Localité 9]

représentée par Madame [U] [W], munie d’un pouvoir

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 1/11/2022, M. [S] [M] a donné en location à M. [N] [K] [L] et M. [N] [I] [J] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 10].

Exposant que le logement s’avère en réalité occupé sans droit ni titre par M. [R] [F] et que les loyers et charges ne sont plus régulièrement payés, M. [S] [M] a fait assigner, par actes extra-judiciaires des 24 juin, 25 juin et 3 juillet 2024 M. [N] [K] [L], M. [N] [I] [J], M. [R] [F] ainsi que M. [B] [C] et M. [A] [T], ès qualité de cautions, devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal en prononcé de la résiliation judiciaire du bail, expulsion et paiement de certaines sommes.

Par acte extra-judiciaire du 23 octobre 2024, M. [S] [M] a fait citer en intervention forcée la Caisse des allocation familiales de la Seine-Saint-denis.

Après plusieurs renvois accordés à la demande des parties, l’affaire a été examinée à l’audience du 10 décembre 2024.

A cette audience, M. [S] [M] a précisé qu’il se désistait de ses chefs de demandes vis-à-vis de M. [B] [C] et M. [A] [T]. Il a sollicité la jonction des affaires enregistrées sous les numéros n°24-10340 et 24-5958.

Il a déposé des écritures soutenues oralement aux termes desquelles il sollicite de voir :

— Ordonner la résiliation judiciaire du bail conclu avec M. [L] et M. [J] ;

— Ordonner l’expulsion de Ms [L], [J] et [F], à peine d’astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement ;

— Condamner solidairement les défendeurs au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la résiliation et jusqu’à libération complète et effective des lieux, égal au montant des loyers et charges actuels indexés ;

— Condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 7456 euros au titre de la dette locative arrêtée au 31/10/2024 ;

— Débouter M. [F] de l’ensemble de ses demandes ;

— Déclarer irrecevables pour défaut de qualité à agir les demandes de M. [F] visant à obtenir une réduction du loyer et un remboursement, ainsi qu’un métrage et une fixation de loyer ;

— Déclarer irrecevables pour défaut de saisine préalable de la Commission départementale de conciliation, la demande de M. [F] visant à obtenir une réduction de loyer, un remboursement, un métrage et une fixation du loyer ;

— Condamner in solidum les défendeurs au paiement de la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Il a précisé actualiser sa demande en paiement à la somme de 8686 euros au titre des loyers et charges échus, échéance du mois de décembre 2024 incluse.

M. [R] [F] a également déposé des écritures soutenues oralement aux termes desquelles il sollicite de voir :

— Débouter le demandeur de ses demandes ;

— Constater l’existence d’un bail verbal au bénéfice de M. [F] ;

En conséquence,

— Rejeter les demandes du requérant ;

— Condamner le demandeur sous astreinte de 150 euros par jour à remettre à M. [F] ses quittances de loyer ;

— Ordonner le métrage de la surface habitable du logement ;

— Saisir la commission départementale de conciliation d’un avis préjudiciel ;

— Fixer le montant du loyer sur la base de l’avis de la commission ;

— Déterminer sur cette base la somme devant être restituée au locataire ;

— Alternativement, condamner le bailleur à verser la somme de 5684 euros en restitution de l’ensemble des loyers au titre du trop perçu résultant du caractère surévalué du loyer ;

— Condamner le bailleur à supporter la perte des allocations logement depuis janvier 2024 et ce jusqu’à ce que les versements puissent reprendre dans l’hypothèse où il reconnait M. [F] comme locataire mais ne se prononce pas sur le plafonnement ;

— Condamner le bailleur à verser la somme de 14490 euros en restitution de l’ensemble des sommes indument versées par la CAF et par M. [F] s’il n’est pas reconnue locataire ;

— Fixer le montant de l’indemnité d’occupation au seul montant du loyer plafonné applicable ;

— Condamner le requérant au versement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 32-1 du code de procédure civile pour procédure abusive ;

— Condamner le requérant au paiement de la somme de 2500 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

— Condamner le requérant au paiement de la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Cités selon les formalités de l’article 659 du code de procédure civile, M. [N] [K] [L] et M. [N] [I] [J] n’ont pas comparu ni été représentés.

Pour plus de précisions quant aux moyens des parties, il sera fait référence, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, à leurs écritures respectives visées à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail conclu avec M. [N] [K] [L] et M. [N] [I] [J]

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier par le débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, si M. [N] [K] [L] expose dans son attestation avoir quitté les lieux, il n’établit pas, faute de produire un quelconque accusé de réception et étant au demeurant non comparant, avoir adressé à M. [S] [M] un congé dans les formes requises par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Il en est de même s’agissant de M. [N] [I] [J], de sorte que le bail conclu avec M. [N] [K] [L] et M. [N] [I] [J] doit bien être considéré comme étant toujours en cours à ce jour.

Il résulte par ailleurs des différents décomptes produits qu’une dette locative importante s’est créée (cf ci-dessous).

Or, compte tenu du caractère essentiel de cette obligation, le défaut durable de paiement du loyer matérialise à l’évidence une faute suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.

Il y a dès lors lieu de faire droit à la demande visant au prononcé de la résiliation judiciaire de celui-ci, aux torts de M. [N] [K] [L] et M. [N] [I] [J].

En application des dispositions de l’article 1229 du code civil, la résiliation prendra effet au jour du jugement.

Sur l’occupation sans droit ni titre des défendeurs et l’expulsion

L’article 1714 du code civil dispose qu’on peut louer ou par écrit ou verbalement. A défaut d’écrit, la preuve de l’existence d’un accord de volonté des parties pour la conclusion d’un bail verbal suppose néanmoins, en application de l’article 1101 du code civil, de pouvoir caractériser une manifestation de volonté claire et non équivoque de s’engager dans une telle convention de la part du bailleur.

Aux termes de l’article 1156 du code civil par ailleurs, l’acte accompli par un représentant sans pouvoir ou au-delà de ses pouvoirs est inopposable au représenté, sauf si le tiers contractant a légitimement cru en la réalité des pouvoirs du représentant, notamment en raison du comportement ou des déclarations du représenté. Il est admis que la preuve de la croyance légitime du tiers dans les pouvoirs du représentant suppose de pouvoir démontrer que les circonstances autorisaient ce tiers à s’abstenir de vérifier les limites exactes de ces pouvoirs (Cass. Ass. Plénière, 13 décembre 1962). Il y a lieu, pour apprécier les circonstances ayant induit une croyance légitime du tiers dans la réalité des pouvoirs du représentant, de se placer au jour de la conclusion de l’acte (Civ. 3ème, 25 mai 2005, n 03-19.411 ; Civ. 3ème, 28 juin 2005, n° 03-15.385 ; Civ. 3e, 23 sept. 2020, n19-14.261).

En l’espèce, M. [R] [F] échoue à rapporter la preuve de l’existence d’une manifestation de volonté claire et non équivoque de M. [S] [M] de conclure avec lui un bail verbal portant sur le logement litigieux dès lors qu’il se déduit de ses écritures qu’il n’a jamais rencontré M. [M], qu’il admet que le demandeur n’est pas et n’a jamais été l’auteur des quittances de loyers utilisées pour remplir sa demande d’allocations logement et que le consentement du bailleur ne saurait se déduire de la seule acceptation de loyers ou d’allocations payés par ou pour le compte d’un tiers dès lors que M. [M] n’avait aucune raison de rejeter ces versements – constitutifs de paiements pour autrui au sens des dispositions de l’article 1342-1 du code civil – qui lui étaient effectivement dus. Il sera au demeurant observé qu’il se déduit des mentions portées sur les déclarations CAF versées aux débats que M. [F] a en réalité intégré les lieux le 01/11/2022, soit le jour de la conclusion du bail – écrit – avec M. [N] [K] [L] et M. [N] [I] [J] pour le logement litigieux. Or, on voit mal les circonstances qui auraient pu conduire M. [M] à s’engager dans la conclusion avec M. [L] et M. [J] d’un bail écrit pour, le même jour, donner à bail le bien litigieux, mais cette fois-ci verbalement, à M. [F].

M. [R] [F] ne rapporte pas non plus la preuve de sa croyance légitime dans le mandat apparent de Mme [E] [V] dès lors qu’il ne prouve pas avoir été effectivement introduit dans les lieux par cette personne et que les éléments produits sont par ailleurs insuffisants – faute de pouvoir être authentifiés quant à la date, aux lieux ou à l’identité des personnes filmées ou étant suspects de partialité car établis par M. [N] [K] [L], également défendeur dans cette affaire – pour établir que ladite Mme [E] [V] se comporterait de manière habituelle comme la mandataire de M. [S] [M].

Le moyen tiré de l’existence d’un bail verbal conclu au bénéfice de M. [R] [F] – manifestement non fondé – ne peut dès lors qu’être rejeté.

Il sera ainsi fait droit, dans les termes du dispositif, à la demande d’expulsion de M. [R] [F] qui occupe sans droit ni titre les lieux litigieux.

Le bail étant résilié, il sera également fait droit à la demande d’expulsion à l’encontre de M. [N] [K] [L] et M. [N] [I] [J], dont il n’est pas établi qu’ils ont restitué les lieux en lui remettant les clefs du logement litigieux (cf. ci-dessous).

Il sera rappelé que le sort des meubles éventuellement laissé sur place est régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Rien ne permet de préjuger de la résistance future des défendeurs à l’exécution de la présente decision de justice. Il n’apparaît pas dès lors nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte.

Sur la demande en paiement de la dette locative

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, les locataires sont obligés de payer les loyers et les charges aux termes convenus.

En l’espèce, il résulte des éléments versés aux débats et notamment des décompte produits que la dette locative s’élève à la somme de 8686 euros, échéance du mois de décembre 2024 incluse. Compte tenu de la clause de solidarité stipulée au bail, il y a dès lors lieu de condamner solidairement M. [N] [K] [L] et M. [N] [I] [J] au paiement de cette somme.

Conformément aux dispositions de l’article 1199 du code civil, M. [R] [F], tiers au contrat, ne saurait être tenu d’exécuter contre sa volonté une obligation découlant d’un engagement auquel il n’est pas partie.

M. [S] [M] sera dès lors débouté de sa demande à ce titre à l’encontre de M. [R] [F].

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, M. [R] [F] a été jugé occupant sans droit ni titre des lieux litigieux. M. [N] [K] [L] et M. [N] [I] [J], non comparants, ne justifient nullement avoir remis les clefs du logement au bailleur, ce que ce dernier conteste au demeurant vigoureusement, affirmant que l’état des lieux de sortie produit – dont on s’explique mal qu’il figure au dossier de M. [R] [F] alors que M. [N] [K] [L] et M. [N] [I] [J] n’ont jamais comparu ni été représentés dans la présente instance – est un « faux grossier ».

M. [R] [F], mais également M. [N] [K] [L] et M. [N] [I] [J] – dont tout porte à croire, au vu des déclarations de M. [R] [F], des mentions portées sur ses déclarations CAF et des liens personnels qu’ils entretiennent manifestement eu égard aux nombreuses pièces établies par ou au nom de M. [N] [K] [L] et figurant au dossier de M. [R] [F], qu’ils ont introduit M. [R] [F] dans les lieux pour y résider à leur place sans avoir obtenu l’accord de M. [S] [M] – seront condamnés in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du jugement et jusqu’à libération effective des lieux par remise des clefs, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, fixée au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, dès lors qu’il n’est pas démontré que la valeur locative du logement devrait être évaluée à une somme inférieure.

Sur les demandes reconventionnelles

N’étant pas locataire des lieux, M. [R] [F] n’a pas qualité à solliciter la remise de quittances de loyer, la diminution de ce dernier ou encore à agir en remboursement de sommes irrégulièrement perçues par le bailleur en raison de la surévaluation du loyer. Il n’a pas non plus qualité pour solliciter la condamnation du bailleur à supporter la perte d’allocations logement qui auraient été calculées sur la base d’un loyer erroné et potentiellement versées irrégulièrement par la CAF. Ses demandes à ce titre seront dès lors, en application de l’article 32 du code de procédure civile, déclarées irrecevables.

S’agissant de la demande en remboursement des loyers et allocations perçues formulée à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où il ne serait pas reconnu comme locataire, celle-ci doit s’apprécier au regard des dispositions de termes des articles 1302-1 et 1302-2 du code civil qui disposent que « celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu » et que « celui qui par erreur ou sous la contrainte a acquitté la dette d’autrui peut agir en responsabilité contre le créancier ».

En l’espèce toutefois, les sommes perçues par M. [M] lui étaient bien dues en vertu du bail, la circonstance que ces sommes aient été versées par un tiers – en l’occurrence M. [R] [F] qui n’établit pas avoir effectué ces paiements par erreur ou sous la contrainte – étant indifférente dès lors que le paiement pour autrui est parfaitement régulier et admis aux termes de l’article 1342-1 du code civil.

M. [F] n’ayant pas versé les sommes perçues par M. [M] à titre d’allocations, il ne saurait en réclamer le remboursement.

M. [R] [F] sera dès lors débouté de ses demandes en remboursement de loyers et allocations.

Enfin, il sera rappelé que l’exercice d’une action en justice ne dégénère en abus susceptible d’entraîner une condamnation à des dommages-intérêts en application de l’article 32-1 du code de procédure civile que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi de la part de son auteur. Tel n’est pas le cas en l’espèce de l’action introduite par M. [S] [M], dont les demandes ont, pour la plupart, été accueillies par la présente juridictions. M. [R] [F] sera dès lors débouté de sa demande reconventionnelle à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Parties succombantes, les défendeurs seront condamnés in solidum aux dépens, sans qu’il soit nécessaire de préciser plus avant les frais compris dans ces derniers.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais irrépétibles qu’il a dû engager pour faire valoir ses droits dans la présente instance. La somme de 2500 euros, au paiement de laquelle les défendeurs seront condamnés in solidum, lui sera allouée à ce titre.

P PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire assorti de l’exécution provisoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

PRONONCE la jonction des affaires n°24-10340 et 24-5958 sous ce dernier numéro ;

DONNE ACTE à M. [S] [M] de ce qu’il se désiste de ses demandes vis-à-vis de M. [B] [C] et M. [A] [T] ;

PRONONCE, à effet du 24/06/2024, la résiliation judiciaire du bail conclu par M. [S] [M] avec M. [N] [K] [L] et M. [N] [I] [J] et portant sur un logement et une cave situés [Adresse 5] [Localité 10] ;

DIT que M. [N] [K] [L], M. [N] [I] [J] et M. [R] [F] occupent sans droit ni titre les lieux pris à bail ;

ORDONNE en conséquence à M. [N] [K] [L], M. [N] [I] [J] et M. [R] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, M. [S] [M] pourra faire procéder à l’expulsion de M. [N] [K] [L] et M. [N] [I] [J], M. [R] [F] et de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles est régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement M. [N] [K] [L] et M. [N] [I] [J] à payer à M. [S] [M] la somme de 8686 euros (décembre 2024 inclus) au titre de l’arriéré de loyers et de charges dus ;

CONDAMNE in solidum M. [N] [K] [L], M. [N] [I] [J] et M. [R] [F] à payer à M. [S] [M], à compter du jugement et jusqu’à libération effective des lieux par remise des clefs, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE in solidum M. [N] [K] [L], M. [N] [I] [J] et M. [R] [F] à payer à M. [S] [M] la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes de M. [F] comme irrecevables ou non fondées ;

DEBOUTE M. [M] du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE in solidum M. [N] [K] [L], M. [N] [I] [J] et M. [R] [F] aux dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 24/05958 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZSZC

DÉCISION EN DATE DU : 10 Février 2025

AFFAIRE :

Monsieur [S] [M]

Représentant : M^e Jean-baptiste ABADIE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0368

C/

Société CAISSE DES ALLOCATIONS FAMILIALES DE SEINE-SAINT-DENIS

Monsieur [N] [K] [L]

Monsieur [N] [I] [J]

Monsieur [B] [C]

Monsieur [A] [T]

Monsieur [R] [F]

Représentant : M^e Pierre-alois LOMBARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires